商住樓共用面積分攤的前生今世

張江峰

摘要：商住樓，一般都是城鎮(zhèn)住宅土地性質(zhì)上開發(fā)的樓宇，通常都是臨街建造的，第1層、第1-2層、第1-3層為商業(yè)服務，上面為住宅，商業(yè)土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。商業(yè)部位的樓梯間的分攤大致經(jīng)歷了3個階段：第1階段，商業(yè)部位樓梯間，全樓分攤;第2個階段，誰使用誰分攤;第3個階段，誰受益誰分攤，分別進行闡述，最后第3個階段的方法經(jīng)過反復論證，最為合理，沿用至今。房產(chǎn)測繪成果是為房產(chǎn)登記和市場的交易服務，測繪面積的分攤的科學性、準確性和合理性、切實保護老百姓合法權益，是擺在我們房產(chǎn)測繪人員的一個課題。

關鍵詞：商品房面積 商住樓分攤 公用面積

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，市場經(jīng)濟條件下的商品房交易活動愈來愈頻繁，商品房交易中，商品房面積作為量化指標的重要性越來越被顯現(xiàn)出來。商品房面積投訴以及房地產(chǎn)商與業(yè)主之間關于商品房面積的糾紛越來越多，一度成為整個社會關注的熱點。因此，房地產(chǎn)測繪中的房屋面積計算與管理工作越來越受到房地產(chǎn)行政主管部門和社會公眾的重視。1995年建設部印發(fā)建房（1995）517號文件《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，1999年建設部印發(fā)《關于加強房地產(chǎn)測繪和房屋面積計算管理工作的通知》，2000年出臺新的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》。這些規(guī)范性文件的出臺都為我國房地產(chǎn)測繪、房屋面積計算與管理工作走上標準化、規(guī)范化、科學化的道路奠定了基礎，從而保障和促進了我國房地產(chǎn)管理工作的健康發(fā)展。

但是，由于我國幅員遼闊，地區(qū)差異很大，再加上歷史的原因，即便出臺了這么多的規(guī)則和規(guī)范，仍然只是定出了大的框架，而實施細則卻難以統(tǒng)一，其中尤以共有共用面積的分攤問題最為突出。在這里，我們就以我市為例，談一下商住樓的分攤問題以供探討。

一、商住樓分攤的歷史與現(xiàn)狀

我市是一個商貿(mào)城市，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市面貌日新月異，建筑形式推陳出新，商住樓這種下部商場，上部住宅的建筑形式在我市的樓市中得到了推崇。商住樓共有共用面積的分攤計算大體經(jīng)歷了三個階段，具體如下：

第1階段—全樓分攤。即建設部建房（1995）17號文件發(fā)布后，我市的商住樓按照517號文件規(guī)定的方法進行分攤。這種方法采用一個分攤系數(shù)，把樓梯間作為公用面積進行全樓分攤，沒有把商業(yè)部位不使用的樓梯間和住宅部位的樓梯間區(qū)分開來，分別處理，底商和住宅按同樣的面積比例進行分攤，底商業(yè)主意見較大。但因當時商住樓數(shù)量不多，問題還不突出，沒有在社會上引起太大反響。

第2階段—誰使用誰分攤。到了1998年，由于底商和住宅的價格差別越來越大，商住樓的數(shù)量也急劇增多，問題就越來越突出，商場業(yè)主對于17號文件的解釋難以理解，難以接受。這時，一種“誰使用誰分攤”的理念便開始產(chǎn)生。我市從1998年開始著手制定本地區(qū)的面積計算及公用建筑面積分攤實施細則，對于商住樓的分攤原則是“商住樓的底層樓梯只為樓上住戶服務，樓梯面積由樓上住戶分攤”，這樣作的結果是：底商不參與底層樓梯間的分攤，而樓上住宅卻需分攤全部樓梯間面積。這樣雖然容易解釋，也便于操作，但卻加大了住宅的分攤面積，住宅業(yè)主意見較大。同樣的兩幢樓，同樣的一個戶型，僅僅因為底商的問題，面積差異很大。尤其對于那些商業(yè)用房不止一層，當商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分攤面積就越大，這樣面積相差就更多了，也就越不合理。

第3階段—誰受益誰分攤。伴隨著新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的出臺，我市人民政府以鄭政文〔2001〕20號文于2001年1月31日出臺了《鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則》。規(guī)則中制定了新的商住樓共用部位分攤標準，規(guī)則中規(guī)定：“商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤”。新規(guī)則采用了多級分攤，增加了計算的難度，但是這樣做既體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰受益誰分攤的原則，顯得比較公平、合理。

從上述幾種算法中我們可以得出上述三種計算方案產(chǎn)生了三種計算結果，這些計算結果差異并非面積測算誤差而引起，是執(zhí)行政策上的差異，給權利人帶來的不同結果。通過對比，我們可以看出前兩種方案簡單易操作，但計算粗略，產(chǎn)生了兩個極端。方案3采用了多級分攤，使計算細化，避免了兩種極端，體現(xiàn)了全樓的整體性，兼顧了商業(yè)與住宅的各自利益，更具合理性。

隨著建筑設計越來越復雜，簡單的商住樓的誰受益誰分攤的基礎上，經(jīng)過房地產(chǎn)各位同仁的孜孜探求，進一步研究出了功能區(qū)分攤的理論體系。根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積共同建筑面積可分為三類：

1、全樓共有公用的建筑面積：指為整幢服務的共有公用的建筑面積，此類共有建筑面積為由全樓進行分攤。

2、功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務共有公用面積，如一幢樓內(nèi)專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務的值班室、樓梯、電梯及其管理用房等，這一類為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。

3、層共有公用面積：由于功能區(qū)設計不同，共有建筑面積有時也不同，各層的共有公用建筑明顯不同時，則應區(qū)分為隔層的共有公用建筑面積，有各層分攤各層的共有公用面積，例如各層的衛(wèi)生間和走道應分攤到相應的層。有時候如果各層功能相同，層公用共有面積差別不大，為了保持相同戶型建筑面積一致，各層共有公用面積定為一個系數(shù)進行分攤。

總之，在房產(chǎn)面積測算中共有公用面積的分攤計算比較復雜，難度很大的一項工作，每戶分攤面積消費者很難計算出來，這就要求房產(chǎn)測繪從業(yè)人員具備高度的責任心，嫻熟的業(yè)務技能，端正的工作態(tài)度，正確的價值觀和科學的人生觀，只有這樣才能打造出業(yè)務精良的測繪隊伍。最后希望和更多的測繪單位同仁一起探索，如果在某方面認識不足，還希望多批評指正。