穩(wěn)健安全，融創(chuàng)的長期主義價(jià)值觀

趙磊

8月30日晚間，融創(chuàng)（01918.HK）發(fā)布了2021年中期業(yè)績公告。

2021年上半年，融創(chuàng)全口徑銷售額3208億元，位居克而瑞銷售排行榜第四名，與上年排名持平。

2020年以來，在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出?！叭兰t線”、貸款集中度管理等政策，收緊了融資環(huán)境，倒逼房企降杠桿。住宅用地“兩集中”出讓政策，為房企投資拿地帶來全新挑戰(zhàn)。同時(shí)還有打補(bǔ)丁的限貸、限購等政策降溫市場需求。

在挑戰(zhàn)倍增、壓力升級的行業(yè)大背景下，融創(chuàng)積極應(yīng)對變化，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)定增長，資本結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，信用評級上升。

在房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高增長時(shí)期，融創(chuàng)利用“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢成功躋身行業(yè)前列。但為應(yīng)對行業(yè)變化，2021年，融創(chuàng)提出了新的經(jīng)營準(zhǔn)則——“更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值”。

業(yè)績穩(wěn)健增長，資本結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化

2021年上半年，融創(chuàng)保持了業(yè)績的穩(wěn)健增長。合同銷售額3208億元，同比上升64%;權(quán)益合同銷售額2008億元，同比上升51%;營業(yè)收入958.2億元，同比上升24%;毛利199.8億元，同比上升12.5%;歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比上升9%。

與此同時(shí)，融創(chuàng)繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。“三道紅線”指標(biāo)方面，凈負(fù)債率86.6%，下降9個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比1.11，上升0.03;剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率76.0%，下降2個(gè)百分點(diǎn)。

2021年上半年，融創(chuàng)發(fā)行了三期共計(jì)14.4億美元優(yōu)先票據(jù)，其中兩期利率為5.95%，一期利率為6.5 %，均為融創(chuàng)2010年上市以來的最低水平。

同時(shí)，為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，融創(chuàng)以低成本債務(wù)替換高成本債務(wù)，提前贖回了將于2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)的未償還余額。

在中期業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌表示，融創(chuàng)要在未來將融資成本降低至5%。據(jù)融創(chuàng)年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年及2019年該指標(biāo)分別為8.28%和8.56%。

信用評級方面，2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)的主體評級上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定;穆迪及惠譽(yù)將評級展望升至正面。摩根大通看好融創(chuàng)的強(qiáng)勁基本面、較高凈利潤水平以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持 “買入”評級。全球領(lǐng)先的ESG評級公司Sustainalytics將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評級，評分在70家中國參評房企中居于首位。

拿地策略優(yōu)化：嚴(yán)控總量，提升質(zhì)量

今年22個(gè)重點(diǎn)城市首次實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓政策，土地出讓活動(dòng)從過去的全年分散進(jìn)行，轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕瓴怀^三次的集中出讓。供地次數(shù)減少，給房企留下的容錯(cuò)空間正在變小，這是很多房企焦慮的來源。

融創(chuàng)的土地儲備充裕，在火熱的土地集中出讓中，其拿地策略依然以穩(wěn)健安全為大前提。

在中期業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，目前融創(chuàng)的土地儲備比較充裕，在未來三年的戰(zhàn)略安排上，降低負(fù)債率和融資成本的優(yōu)先級高于投資拿地。

基于此，融創(chuàng)在2021年上半年的總體拿地策略為：嚴(yán)控拿地總量以支持資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，審慎決策補(bǔ)充高質(zhì)量土地。

融創(chuàng)上半年獲取的土地權(quán)益貨值為2135億元，權(quán)益拿地銷售比為38%，2020年7月-2021年6月一年內(nèi)權(quán)益拿地銷售比為29%。均滿足今年7月發(fā)布的監(jiān)管新規(guī)，即被納入“三道紅線”試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，買地金額不得超過年度銷售額的40%。

截至2020年6月30日，融創(chuàng)的權(quán)益土儲貨值約為2萬億元，其中西部核心城市、環(huán)渤海、長三角三大區(qū)域占比約為77%。按上半年權(quán)益合同銷售額計(jì)算，現(xiàn)有土儲可滿足未來約五年的銷售需求。

據(jù)中期業(yè)績發(fā)布會信息，融創(chuàng)將繼續(xù)嚴(yán)格控制拿地總量及節(jié)奏，預(yù)計(jì)將下半年權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)。未來將提高全資項(xiàng)目占比;在合作上也將升級現(xiàn)有模式，更多選擇資金實(shí)力強(qiáng)勁的合作方，以成立長期平臺的模式進(jìn)行合作。

今年7月-8月，深圳、南京、杭州等重點(diǎn)城市陸續(xù)發(fā)布了第二輪集中供地的出讓規(guī)則。北京第一輪集中供地時(shí)采用的競品質(zhì)規(guī)則被推廣到了更多城市。這意味著，在未來的土地競拍市場上，僅僅有錢是不夠的，產(chǎn)品的高品質(zhì)也很重要。

融創(chuàng)的產(chǎn)品力獲得了多家第三方機(jī)構(gòu)的肯定。繼獲得克而瑞研究中心、億翰智庫的產(chǎn)品力TOP1獎(jiǎng)項(xiàng)之后，融創(chuàng)2021年上半年又獲得了中指院發(fā)布的“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”。

儲備未來長期增長點(diǎn)，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)快速發(fā)展

地產(chǎn)主業(yè)之外，融創(chuàng)近年積極布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，發(fā)揮與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，儲備未來長期增長點(diǎn)。

融創(chuàng)行政總裁汪孟德在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)是融創(chuàng)未來三年的重要業(yè)務(wù)，目標(biāo)是在三年內(nèi)不斷提高競爭力，實(shí)現(xiàn)收入占比超過10%。

融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)主要有五大板塊，分別為融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展和融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)，覆蓋物業(yè)服務(wù)、旅游度假、主題樂園、商業(yè)及酒店運(yùn)營、IP開發(fā)運(yùn)營、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2021年上半年，融創(chuàng)的服務(wù)和文旅板塊實(shí)現(xiàn)了快速增長。

融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）上半年?duì)I業(yè)收入33.2億元，同比上升85%;歸屬母公司凈利潤6.1億元，同比上升154%。

2021年5月，融創(chuàng)服務(wù)子公司以7.3億元收購了彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司80%的股權(quán)，一次性獲得合約建筑面積2.6萬平方米，在管建筑面積1.2萬平方米。

截至2021年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積為3.2億平方米，較2020年底上升了22%，其中來自第三方的面積占比32%，較2020年底上升了8個(gè)百分點(diǎn)。在管建筑面積為1.7億平方米，較2020年底上升了28%，其中來自第三方的面積占比為39%，較2020年底上升了7個(gè)百分點(diǎn)。

2021年上半年，融創(chuàng)的文旅板塊營業(yè)收入26.1億元，同比上升166%;客流7201萬人次，同比上升103%。

融創(chuàng)文旅的定位是“中國家庭歡樂供應(yīng)商”，擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊。

上半年融創(chuàng)文旅開業(yè)了三個(gè)大型項(xiàng)目，其中濟(jì)南融創(chuàng)文旅城是山東首個(gè)集購物、文化、旅游、體育為一體的文旅綜合體，開業(yè)期間客流超過55萬人次;桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)開業(yè)首周末客流突破23萬人次;杭州灣融創(chuàng)文旅城水世界開業(yè)期間客流近10萬人次。

此外，為抓住2022北京冬奧會帶來的冰雪旅游發(fā)展契機(jī)，融創(chuàng)文旅積極布局冰雪業(yè)務(wù)，計(jì)劃布局35家室內(nèi)雪場。目前已開業(yè)7家，另有5家在建。

快速發(fā)展的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，作為融創(chuàng)戰(zhàn)略儲備的未來長期增長點(diǎn)，正不斷開拓融創(chuàng)的邊界，加寬其穩(wěn)健安全的護(hù)城河。