國有土地上房屋征收中政府應(yīng)當(dāng)注意的問題

袁玎

摘要：在國有土地上房屋征收中會涉及到土地的使用權(quán)以及補(bǔ)償?shù)膯栴}，一旦處理不當(dāng)，必然會產(chǎn)生不良的社會影響，所以政府在工作中需格外注意。

關(guān)鍵詞：國有土地;政府;房屋征收;問題及對策

一、國有土地上房屋征收

城鎮(zhèn)化的發(fā)展是不可阻擋的社會趨勢，政府則需要通過征收來獲得國有土地來促進(jìn)城鎮(zhèn)化，而獲得國有土地的重要渠道就是以公共利益的名義對國有土地上的房屋進(jìn)行征收，由此也產(chǎn)生大量的公共利益與被征收人財產(chǎn)權(quán)利之間的矛盾。國有土地上房屋征收中對補(bǔ)償范圍的確定，直接關(guān)系到上述的矛盾能否解決，被征收人的財產(chǎn)權(quán)利能否得到有效的保護(hù)，征收活動能否順利的進(jìn)行。根據(jù)“地隨房走”、“房隨地走”等基本原則，在擁有房屋所有權(quán)的同時，也擁有房屋所在土地的使用權(quán);失去房屋所有權(quán)的同時，土地的使用權(quán)也隨之失去。因此，對房屋的征收必然涉及到國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題。

二、國有土地與集體土地征收的區(qū)別

集體土地和國有土地，它征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還不同，國有土地上房屋征收補(bǔ)償采用的是由評估機(jī)構(gòu)按市場價來進(jìn)行評估，按照類似房地產(chǎn)的市場價來進(jìn)行評估。集體土地征收可以是分配宅基地給予重置成本進(jìn)行補(bǔ)償。如果是城中村改造的，有些地方也是參照國有土地上房屋征收的補(bǔ)償來進(jìn)行，參照國有土地房屋征收來進(jìn)行補(bǔ)償。

國有土地上房屋征收是由區(qū)縣級主管部門來作出征收決定，實施征收帶有強(qiáng)制性來實施征收。對于國有土地和集體土地房屋征收，會存在同地同價。所謂的同地同價往往出現(xiàn)在城中村征收過程中，因為城中村征收過程中是在城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)。存在的一塊集體土地，對于城市規(guī)劃區(qū)中，同樣是城市規(guī)劃區(qū)，由于是集體土地和國有土地的差別，相應(yīng)的補(bǔ)償區(qū)別會很大。

三、國有土地上房屋征收出現(xiàn)的問題

1、征收人與被征收人意識的問題。先從政府方面看，一些政府觀念陳舊，在法律認(rèn)識上存在誤區(qū)。國有土地上房屋征收的目的是獲取被征收房屋所用地的土地使用權(quán)，重新規(guī)劃，實現(xiàn)更大的公共利益。再從被征收人方面來看，被征收人的法律意識不強(qiáng)。

2、征收過程中的評估問題。評估機(jī)構(gòu)能否做到公正是影響被征收人的利益關(guān)鍵因素，而現(xiàn)實中評估機(jī)構(gòu)難以做到客觀公正，因為房地產(chǎn)評估本身就是個復(fù)雜的活動，主觀因素占據(jù)著很大的作用是無法回避的事實，我們不得不接受。

四、國有土地上房屋征收中政府應(yīng)當(dāng)注意的幾點

1、征收決定作出前的必要工作

一是征收補(bǔ)償方案須論證、公示并對意見處理后再公布。為了保證征收補(bǔ)償方案科學(xué)可行，按照《條例》規(guī)定，首先需要對補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。其次，征收補(bǔ)償方案要進(jìn)行公示。再次，意見處理和修改方案均要進(jìn)行公示，否則會造成程序違法。

二是須由征收主體進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。尤須注意的是，評估應(yīng)當(dāng)由市縣級人民政府組織進(jìn)行，其他主體組織的評估無效。

三是須對征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布。應(yīng)當(dāng)注意，調(diào)查登記是政府進(jìn)行房屋征收的必經(jīng)程序和職責(zé)。

四是征收資金須按時足額到位并?？顚簦ＷC補(bǔ)償費(fèi)用不被擠占、挪用的重要措施。

2、作出房屋征收補(bǔ)償決定的前提

一是決定須由有權(quán)部門作出。征收部門與被征收人就補(bǔ)償方案無法達(dá)成一致時，征收主體才須作出補(bǔ)償決定。需要注意的是，作出征收補(bǔ)償決定主體僅限于市、縣級人民政府。

二是補(bǔ)償對象和標(biāo)準(zhǔn)須合法。由于歷史原因，往往會出現(xiàn)被征收房屋存在權(quán)屬爭議的情況，此時征收部門往往會因補(bǔ)償對象不確定而不作出補(bǔ)償決定，這在實踐中會產(chǎn)生糾紛甚至敗訴。

三是補(bǔ)償內(nèi)容須合法。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于地方法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件規(guī)定;不得剝奪被征收人選擇的機(jī)會。在浙江的一起案件中，法院認(rèn)為被訴征收決定所附房屋征收補(bǔ)償安置方案中關(guān)于“原則上以一次性貨幣補(bǔ)償方式為主，不進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不提供遷建安置用地及臨時過渡周轉(zhuǎn)用房”的規(guī)定，違反了《條例》第二十一條關(guān)于被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，沒有給予被征收人選擇權(quán)，應(yīng)予撤銷。

四是先補(bǔ)償后搬遷。征收方往往通過先拆除被征收人房屋，而后給予補(bǔ)償?shù)拇胧瑥亩谡魇昭a(bǔ)償中占據(jù)有利地位，獲得更大的話語權(quán)。采取這樣的方式主要有兩個目的，一個就是征收方為了降低征收成本。在征收過程中，一般征收方會與被征收人先簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，簽了這個協(xié)議后，征收方就有正當(dāng)?shù)睦碛蓪嵤┱魇樟?。然而征收時雖然雙方簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)時被征收方是同意的，但實際上被征收方并沒有拿到相應(yīng)的補(bǔ)償，或者即使拿到了也是補(bǔ)償中很少的一部分。此時被征收方的房子已被拆除，因此在日后再追要合理的補(bǔ)償費(fèi)是難上加難的。

五是補(bǔ)償決定須完整?！稐l例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議;第二十六條規(guī)定，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，應(yīng)包括第二十五條規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

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