巫玲玲 紀沿光

(廣州地鐵設(shè)計研究院股份有限公司，510010，廣州 ∥ 第一作者，高級工程師)

車輛基地是負責城市軌道交通車輛維修、清洗、整備的場所，其主要功能房間占地大、層高較高、跨度大。傳統(tǒng)的城市軌道交通車輛段占地面積大、建筑密度較小、用地強度低、功能單一。車輛段本身及周邊的土地利用仍處于較低水平，是城市土地集約節(jié)約利用的一個短板，與日益緊缺的城市土地資源之間產(chǎn)生了矛盾。

由于車輛基地具有占地面積大、建筑單體柱網(wǎng)規(guī)整、上蓋平臺空間利用率高等特點，因此可以利用車輛段上部空間進行物業(yè)開發(fā)，結(jié)合城市規(guī)劃開發(fā)成住宅及公建設(shè)施。車輛基地采用下沉式布置形式能夠有效減少對規(guī)劃路的分割，能與周邊地塊較好地融合成一體，既有利于提高土地開發(fā)效益，也有利于為城市軌道交通提供穩(wěn)定的客流，以支持城市軌道交通及各項城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)濟效益評價是上蓋平臺開發(fā)建設(shè)是否立項的重要依據(jù)，所以對上蓋平臺建設(shè)進行成本分析和盈虧平衡分析具有重要的研究意義。

1 兩種不同結(jié)構(gòu)形式上蓋平臺成本分析

蓋板與車輛基地采用一體化設(shè)計，二者需同步設(shè)計、同步實施。關(guān)于蓋板的工程費用，為了體現(xiàn)普遍的規(guī)律性，本文選取廣州地鐵已建和在建的兩種不同結(jié)構(gòu)形式的車輛段上蓋項目進行分析研究。其中一個項目是采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式的廣州地鐵6號線蘿崗車輛段上蓋項目，另一個項目是采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的廣州地鐵22號線陳頭崗?fù)＼噲錾仙w項目。另外，由于各個項目采用的編制期不同，造價水平受工料機信息價影響較大，本研究統(tǒng)一將工料機信息價折算到2018年10月份水平。同時，依照穗府辦函[2015]55號文規(guī)定：蓋板及支撐蓋板的梁、柱、基礎(chǔ)等主體費用計入蓋板，因下沉引起側(cè)壁、底板、圍護結(jié)構(gòu)、土方工程量變化等土建費用全部計入蓋板工程費用。

蘿崗車輛段蓋板采用蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，陳頭崗?fù)＼噲錾w板采用蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式，其工程費用指標詳見表1。

表1 兩種不同結(jié)構(gòu)形式首層蓋板費用

經(jīng)測算，蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費用指標為6 905.39元/m2，蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費用指標為8 705.20元/m2。

2 下沉式車輛基地上蓋平臺建設(shè)成本分析

以兩種不同結(jié)構(gòu)形式的首層蓋板費用指標為基礎(chǔ)，分別對下沉式雙層蓋板(以赤沙車輛段為例)、下沉式單層蓋板(以槎頭車輛段為例)、半下沉式單層蓋板(以廣鋼新城車輛段為例)三種形式的蓋板進行成本分析。

2.1 下沉式雙層蓋板建設(shè)成本分析

2.1.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

雙層車輛基地含地下一層、地面一層。推導(dǎo)過程分兩步：首先根據(jù)上文中核心筒落地結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費用指標測算地面核心筒落地形式雙層蓋板造價如下：

412.90元/m2×0+2 311.13元/m2×1 m2+

1 006.07元/m2×2 m2+968.29元/m2×2 m2+

1 000.00元/m2×2 m2+700.00元/m2×1 m2+

507.00元/m2×2 m2=9 973.8元/m2

地面核心筒落地雙層蓋板按投影面積測算的造價為9 973.85元/m2。采用下沉式，會引起側(cè)壁、底板、圍護結(jié)構(gòu)、土方工程量變化，測算其工程費增加約7.31億元(測算費用指標詳見表2)，按蓋板投影面積折算為5 622.23元/m2。核心筒落地下沉式雙層蓋板工程費用按投影面積測算的造價為9 973.85元/m2+5 622.23元/m2=15 596.08元/m2。

表2 核心筒落地結(jié)構(gòu)形式雙層蓋板采用下沉式后增加費用測算表

2.1.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

根據(jù)上文全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的車輛基地上蓋首層蓋板的費用指標測算的地面全轉(zhuǎn)換雙層蓋板造價如下：

133.1元/m2×0+4 613.28元/m2×1 m2+

1 135.97元/m2×2 m2+1 122.85元/m2×2 m2+

1 000.00元/m2×2 m2+700.00元/m2×1 m2=

1 1830.92元/m2

采用下沉式其工程費增加約7.31億元。按蓋板投影面積測算的二層蓋板造價折算為5 622.23元/m2。全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)下沉式雙層蓋板工程費用按投影面積測算的造價為11 830.92元/m2+5 622.23元/m2=17 453.15元/m2。

2.2 下沉式單層蓋板建設(shè)成本分析

2.2.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

下沉式地下一層車輛段，蓋板采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，下沉后會引起側(cè)壁、底板、圍護結(jié)構(gòu)、土方工程量變化。以廣州地鐵12號線槎頭車輛段為例進行測算。下沉后其工程費用增加約8.61億元，按蓋板面積折算為4 802.35元/m2。其中土石方為下沉后基坑的土方總量，應(yīng)在原蓋板費用中扣除該項費用。則核心筒落地單層蓋板工程費用約為6 905.39元/m2-412.90元/m2+4 802.35元/m2=11 294.84元/m2。

2.2.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

下沉式地下一層車輛段，蓋板采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式。同樣以廣州地鐵12號線槎頭車輛段為例進行測算。下沉后增加費用約8.61億元，按蓋板面積折算為4 802.35元/m2。在原蓋板費用中扣除土石方費用。則全轉(zhuǎn)換單層蓋板工程費用約為8 705.2元/m2-133.1元/m2+4 802.35元/m2=13 374.45元/m2。

2.3 半下沉式單層蓋板建設(shè)成本分析

2.3.1 蓋上開發(fā)核心筒落地結(jié)構(gòu)形式

半下沉式地面一層車輛段，蓋板采用核心筒落地結(jié)構(gòu)形式，下沉后會引起側(cè)壁、底板、圍護結(jié)構(gòu)、土方工程量變化。以廣州地鐵10號線廣鋼新城車輛段為例進行測算。下沉后增加費用約4.96億元，按蓋板面積折算為2 105.95元/m2。其中土石方為下沉后基坑的土方總量，應(yīng)在原蓋板費用中扣除該項費用。則半下沉式單層蓋板工程費用約為6 905.39元/m2-412.90元/m2+2 105.95元/m2=8 598.44元/m2。

2.3.2 蓋上開發(fā)全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式

半下沉式地面一層車輛段，蓋板采用全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式。同樣以廣州地鐵10號線廣鋼新城車輛段為例進行測算。下沉后增加費用約4.96億元，按蓋板面積折算為2 105.95元/m2。在原蓋板費用中扣除土石方費用。則半下沉式單層蓋板工程費用指標約為8 705.2元/m2-133.1元/m2+2 105.95元/m2=10 678.05元/m2。

2.4 各式下沉式蓋板工程費用指標匯總

經(jīng)測算，下沉式雙層蓋板、下沉式單層蓋板、半下沉式單層蓋板三種不同的下沉式車輛基地上蓋平臺工程費用詳見表3。

表3 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板工程增加費用測算表

從表3可以看出，全轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)形式比核心筒落地形式的工程費用要高。以上費用是以廣州市已建或者在建的車輛基地為案例推導(dǎo)得出的，由于蓋板成本受位置、地質(zhì)條件、地形、上蓋開發(fā)布置密度和高度等多種因素影響，因此實際蓋板成本應(yīng)根據(jù)具體方案進行測算。本文的重點是研究不同的下沉式車輛基地蓋板的變化規(guī)律：半下沉單層蓋板指標較地面單層蓋板費用增加25%左右；下沉式單層蓋板指標較地面單層蓋板增加50%～60%；下沉式雙層蓋板指標較地面單層蓋板增加100%以上。

3 經(jīng)濟效益平衡點分析

一般情況下，上蓋平臺開發(fā)建設(shè)的工程費用占總投資的比重在50%～60%左右，具體比例與項目實際的征拆規(guī)模、補償標準、分攤原則等有很大的關(guān)系。本研究按上蓋平臺的工程費用占總投資比重55%考慮，算出各種形式的總投資費用指標，詳見表4。

表4 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板總投資費用表 單位:元/m2

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(BEP)分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。分析各種不確定因素(房價、容積率)的變化項目的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，項目剛好處于BEP。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即 BEP，用以判斷項目對各種不確定因素變化的承受能力。

本測算僅以蓋板為研究對象，不包含段場白地。經(jīng)測算，不同形式下沉式蓋板的房價BEP、容積率BEP詳見表5、表6。

表5 不同結(jié)構(gòu)形式下沉式蓋板在不同容積率下的房價BEP 單位:元/m2

表6 不同形式下沉式蓋板在不同房價下的容積率BEP

從房價盈虧平衡點可以看出，容積率在1.5～2.5之間的房價在14 000～34 000元/m2之間。從近幾年的房價來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市平均房價遠遠高于此價格區(qū)間。另外，由于地鐵線路大多貫穿于主城區(qū)，同時得益于地鐵上蓋軌道交通的便利性加成，上蓋平臺的物業(yè)開發(fā)價格較一般房地產(chǎn)開發(fā)項目更高。目前廣州在售的幾個上蓋開發(fā)項目，其售價均在4萬元以上。所以，達到申報建設(shè)地鐵要求的城市，其上蓋平臺物業(yè)開發(fā)的房價一般都會大于盈虧平衡點，具有良好的經(jīng)濟效益。從容積率盈虧平衡點來看，房價在30 000元/m2時，對應(yīng)的容積率為0.8～1.7，如全是多層建筑，就屬于環(huán)境一流的住宅項目。以廣州地鐵6號線蘿崗上蓋開發(fā)項目為例，該項目目前房價定價為40 000元/m2左右，容積率為2.14，遠大于容積率盈虧平衡點。

4 結(jié)語

隨著國內(nèi)城市軌道交通建設(shè)的快速發(fā)展，車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)作為地鐵項目可持續(xù)發(fā)展的新模式，已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳等城市開展起來。本研究對下沉式車輛基地上蓋平臺的建設(shè)成本和上蓋物業(yè)開發(fā)的盈虧平衡進行分析，測算出半下沉式單層蓋板、下沉式單層蓋板、下沉式雙層蓋板三種不同的下沉式車輛基地上蓋平臺的建設(shè)成本較地面單層蓋板的費用分別增加25%、50%～60%、100%以上，為以后下沉式車輛基地上蓋平臺建設(shè)的前期研究提供指標參考。通過房價和容積率盈虧平衡點分析，得出上蓋平臺開發(fā)建設(shè)具有良好的商業(yè)價值和經(jīng)濟效益的結(jié)論。本研究可為下沉式車輛基地實施綜合開發(fā)提供經(jīng)濟效益可持續(xù)的理論支撐。