□文/任立剛

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 北京）

［提要］高鐵開(kāi)通運(yùn)營(yíng)提升沿線城市的可達(dá)性，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)、旅游等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重要影響。本文在對(duì)武廣沿線部分城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研基礎(chǔ)上，從理論和實(shí)證角度分析高鐵對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并在探討武廣高鐵為沿線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，提出相關(guān)建議。

一、引言

截至2020年底，我國(guó)高鐵運(yùn)營(yíng)里程已經(jīng)達(dá)到3.91萬(wàn)公里，逐漸成網(wǎng)，對(duì)沿線城市宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及居民生活等方面都帶來(lái)了巨大影響。武廣高鐵于2009年12月開(kāi)通，目前已形成一定的經(jīng)濟(jì)輻射作用，催生了我國(guó)南部3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，為沿線經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入新的活力，對(duì)于加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)互通和融合產(chǎn)生了重要影響。武廣高鐵在迅速擴(kuò)大城市群生活半徑，重新塑造著沿線地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化，催生“高鐵生活圈”的同時(shí)，還引發(fā)了新一輪的投資熱潮，武漢、咸寧、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廣州等15座城市火車站周邊崛起的新城，所處地段的價(jià)值正日漸顯現(xiàn)，成為所在城市發(fā)展的新地標(biāo)。因此，本文將聚焦高鐵對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，在分析其影響機(jī)理的基礎(chǔ)上，探討武廣高鐵開(kāi)通對(duì)沿線城市房地產(chǎn)業(yè)的影響。

二、高鐵開(kāi)通對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響機(jī)理分析

高鐵開(kāi)通會(huì)通過(guò)提升區(qū)域可達(dá)性，促進(jìn)城市間生產(chǎn)要素和人口的流動(dòng)，使得城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加密切，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，高鐵建設(shè)帶動(dòng)沿線城市土地價(jià)格上漲，影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

（一）提升可達(dá)性帶來(lái)空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系效應(yīng)。高鐵開(kāi)通會(huì)壓縮時(shí)空成本，提升沿線城市可達(dá)性，實(shí)現(xiàn)地理空間的有效收斂，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系空間結(jié)構(gòu)變化，以區(qū)域中心城市為核心沿高鐵方向或沿高鐵網(wǎng)絡(luò)布局進(jìn)行延展，空間相鄰的城市間經(jīng)濟(jì)合作得到加強(qiáng)，有利于中心城市的經(jīng)濟(jì)輻射能力，惠及周邊城市，形成以點(diǎn)帶面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。但密切的空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系可能形成兩種結(jié)果：一種結(jié)果是使得資源向著中心城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)匯聚，形成更顯著的經(jīng)濟(jì)集聚現(xiàn)象，導(dǎo)致周邊小型城市發(fā)展更加困難，形成更顯著的地區(qū)經(jīng)濟(jì)兩極分化，加劇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡問(wèn)題；另一種結(jié)果是通過(guò)高鐵的引流達(dá)到解放中心城市壓力的效果，通過(guò)擴(kuò)散效應(yīng)帶動(dòng)周邊地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得區(qū)域一體化程度更高，區(qū)域間更加均衡發(fā)展。

（二）促進(jìn)人口流動(dòng)和資源流動(dòng)效應(yīng)。高鐵開(kāi)通為要素在區(qū)域間的流動(dòng)提供了新的載體，可達(dá)性的提高縮短了沿線區(qū)域的時(shí)空距離，時(shí)間成本、運(yùn)輸成本的減少為勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、信息等要素的流動(dòng)提供了便利。其中，勞動(dòng)力在所有生產(chǎn)要素中能動(dòng)性和流動(dòng)性最強(qiáng)，高鐵開(kāi)通會(huì)在很大程度上促進(jìn)人員往來(lái)活動(dòng)的聯(lián)系。高鐵對(duì)勞動(dòng)力的影響，一方面表現(xiàn)為通過(guò)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引周邊地區(qū)居民前往高鐵沿線城市就業(yè)和居?。涣硪环矫娓哞F建設(shè)對(duì)勞動(dòng)力需求的快速增長(zhǎng)促使就業(yè)成本增加，勞動(dòng)力成本的提高將吸引外地勞動(dòng)力前往該地區(qū)就業(yè)。這兩方面的作用都會(huì)增加高鐵沿線城市人口，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng)。高鐵的建設(shè)會(huì)使沿線城市間的經(jīng)濟(jì)流動(dòng)、物質(zhì)流動(dòng)、信息流動(dòng)以及人才流動(dòng)等速度加快，使得城市間的經(jīng)濟(jì)交流更加頻繁和密切。不僅會(huì)加速沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還會(huì)帶動(dòng)空間布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整。以高鐵站作為中心的產(chǎn)業(yè)圈和經(jīng)濟(jì)圈具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射能力，為眾多新興城市帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。高鐵的建設(shè)也促使物流體系進(jìn)一步的完善，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，為新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了良好的支持。地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度受高鐵建設(shè)影響進(jìn)一步優(yōu)化，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源的分配也變得更加合理。

（四）提升房地產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)。高鐵開(kāi)通會(huì)導(dǎo)致沿線城市產(chǎn)生時(shí)空壓縮效應(yīng)，促進(jìn)要素在區(qū)域間的流動(dòng)，產(chǎn)生巨大的溢出效應(yīng)，增加該地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)的需求，提升周邊土地價(jià)值，給周邊房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)明顯的增值效應(yīng)，對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的影響，從而吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)在沿線城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)沿線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、高鐵開(kāi)通對(duì)武廣沿線城市房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

（一）可達(dá)性帶來(lái)的空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。本文采用各城市城鎮(zhèn)人口規(guī)模占兩城市城鎮(zhèn)人口之和的比重來(lái)對(duì)引力模型進(jìn)行修正，修正后的引力模型計(jì)算公式如下：

在參考畢秀晶（2013）、方大春（2015）、李磊（2017）等學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，確定了本文的研究所用模型以及相關(guān)指標(biāo)。其中，經(jīng)濟(jì)規(guī)模指標(biāo)（vi）用各個(gè)城市的GDP進(jìn)行表示，人口規(guī)模指標(biāo)（pi）表示各個(gè)城市的常住人口，距離（Dij）選用兩所城市的最短旅行時(shí)間來(lái)表示。在高鐵開(kāi)通前最短旅行時(shí)間選取普通列車最短旅行時(shí)間代替，若兩城市間沒(méi)有開(kāi)設(shè)直達(dá)列車，則在遵循時(shí)間最短原則的基礎(chǔ)上，通過(guò)中轉(zhuǎn)來(lái)確定最短旅行時(shí)間（不計(jì)算換乘中的等待時(shí)間）；而在城市高鐵開(kāi)通后，最短時(shí)間選取高鐵最短旅行時(shí)間表示，方法同上。選取武廣高鐵沿線的10個(gè)城市作為樣本城市，由修正的引力模型計(jì)算出的結(jié)果構(gòu)成10×10的矩陣，表示了各城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1、表2。（表1、表2）

表1 2017年武廣經(jīng)濟(jì)帶城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度矩陣一覽表

表2 2008年武廣經(jīng)濟(jì)帶城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度矩陣一覽表

通過(guò)對(duì)比高鐵開(kāi)通前后各城市之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度可以發(fā)現(xiàn)，高鐵沿線城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系快速增加，說(shuō)明武廣高鐵的開(kāi)通極大地拉動(dòng)了沿線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)了沿線城市資源合理配置，密切了沿線城市之間的聯(lián)系。此外，可以發(fā)現(xiàn)郴州市受高鐵的影響最大，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上升尤其顯著。郴州市位于湖南、湖北、廣東三省交界處，受其地理位置優(yōu)勢(shì)的影響，郴州市與沿線城市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系愈發(fā)緊密，將逐漸成為武廣經(jīng)濟(jì)帶上一個(gè)新的增長(zhǎng)極。

（二）人口和資源流動(dòng)。通過(guò)對(duì)比2011～2018年武廣沿線高鐵開(kāi)通城市和未開(kāi)通城市的常住人口增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)，明顯可以看到設(shè)有高鐵站點(diǎn)的城市人口增長(zhǎng)率基本均是在不斷上升的，說(shuō)明這些城市的人口流動(dòng)性較大，武廣高鐵的開(kāi)通顯著增加了這些城市的人口吸引力；而未開(kāi)設(shè)站點(diǎn)的城市常住人口增長(zhǎng)率則是在逐年下降，呈現(xiàn)人口外溢現(xiàn)象。（圖1、圖2）

圖1 武廣沿線開(kāi)通高鐵部分城市常住人口增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)圖

圖2 武廣沿線未開(kāi)通高鐵城市常住人口增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)圖

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。本文選取武廣高鐵沿線代表性城市武漢市、長(zhǎng)沙市、廣州市作為典型城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析。武漢市自2010年以來(lái)一直著力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于第一產(chǎn)業(yè)的涉及較少，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為2.44∶42.96∶54.61。其中，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)在近些年間占比不斷下降，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為武漢市的核心力量，由2010年的51.44%上升至54.61%。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在加速。而長(zhǎng)沙市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與武漢市的基本一致，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為2.90∶42.35∶54.75。但是，房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)中的地位則相對(duì)2010年有所下滑，主要是由于長(zhǎng)沙市住房限購(gòu)政策在近些年的推行與實(shí)施，使得房地產(chǎn)業(yè)由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為中速平穩(wěn)發(fā)展。廣州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與武漢市、長(zhǎng)沙市相似，但第一產(chǎn)業(yè)在廣州的經(jīng)濟(jì)中正在逐漸淡出，2018年三次產(chǎn)業(yè)之比為0.98∶27.27∶71.75，第一產(chǎn)業(yè)占比僅0.98，第三產(chǎn)業(yè)則超過(guò)2/3，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較武漢市更快。（表3、表4、表5）

表3 2010～2018年武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

表4 2010～2018年長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

表5 2010～2018年廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表（單位：%）

以上分析可以看出，武廣高鐵開(kāi)通對(duì)于優(yōu)化沿線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有較強(qiáng)的作用，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，加速了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格提升。武漢市、長(zhǎng)沙市、廣州市的商品房平均售價(jià)在2002～2018年間分別增長(zhǎng)6.3倍、4倍、4.8倍，截至2018年商品房平均售價(jià)已分別達(dá)到每平方米13，108.25元、8，206.49元、20，013.60元。通過(guò)圖3可以看到，三市的商品房平均售價(jià)波動(dòng)情況基本一致，2006～2007年間具有極高的增長(zhǎng)率，主要由于這兩年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的黃金時(shí)期。而在2009年高鐵開(kāi)通后房地產(chǎn)市場(chǎng)又分別出現(xiàn)了兩次波峰，分別是2011年和2017年左右，2011年的房?jī)r(jià)高速上漲可能部分源于高鐵開(kāi)通帶來(lái)的溢出效應(yīng)。（圖3）

圖3 2003～2018年武漢、長(zhǎng)沙、廣州商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)率走勢(shì)圖

武漢市、長(zhǎng)沙市、廣州市的住宅平均售價(jià)在2002～2018年間分別增長(zhǎng)6.6倍、4.7倍、5.4倍，截至2018年住宅的平均售價(jià)已分別達(dá)到每平方米12，678.48元、7，796.20元、21，581.78元。從圖4可以看出，住宅平均價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì)與商品房大致相同，但顯然住宅的增長(zhǎng)率較商品房的更高。武廣高鐵的開(kāi)通對(duì)住宅的影響相對(duì)其他類型的樓盤影響更大，但房?jī)r(jià)的上漲速度并沒(méi)有預(yù)期中迅速，主要由于高鐵周邊缺少相關(guān)配套設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)集聚水平較低，而高鐵新城的建設(shè)也需要一定的周期，因此在房?jī)r(jià)上會(huì)表現(xiàn)出一定的滯后性。（圖4）

圖4 2003～2018年武漢、長(zhǎng)沙、廣州住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)率走勢(shì)圖

四、武廣高鐵沿線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇、問(wèn)題及建議

（一）機(jī)遇

1、推動(dòng)高鐵節(jié)點(diǎn)城市發(fā)展，形成高鐵經(jīng)濟(jì)帶。武廣高鐵的開(kāi)通更加凸顯了武漢、長(zhǎng)沙、廣州中心樞紐城市的地位，也使得清遠(yuǎn)等中小城市迅速崛起。武廣高鐵的開(kāi)通使得沿線城市交通格局發(fā)生深刻的變化，打破了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)圈空間發(fā)展格局，造就了高鐵經(jīng)濟(jì)帶，通過(guò)經(jīng)濟(jì)帶上的節(jié)點(diǎn)城市輻射周邊。人口和資金在高鐵沿線的迅速流動(dòng)，推動(dòng)了高鐵節(jié)點(diǎn)城市的異軍突起，這些城市在未來(lái)的3～5年間經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)有一定的飛躍，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)帶增長(zhǎng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2、進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)。武廣高鐵的開(kāi)通將逐漸顛覆沿線城市人們的時(shí)空觀念，改變固有的區(qū)位觀念，增加對(duì)不同區(qū)位房產(chǎn)選擇的機(jī)會(huì)。隨著武廣高鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，湖北、湖南、廣東的時(shí)間距離極大地縮短，使得沿線城市逐漸形成了2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，這將打破三省各城市間的時(shí)空壁壘，城市邊界的概念變得模糊。沿線城市工作的居民可能會(huì)選擇定居在長(zhǎng)沙、武漢或廣州這樣的節(jié)點(diǎn)城市，享受更為先進(jìn)的醫(yī)療、教育等服務(wù)，進(jìn)一步拓展沿線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。武廣高鐵開(kāi)通后，極大地改善了沿線城市的區(qū)位條件，省內(nèi)其他城市的居民以及外省投資者的購(gòu)房需求進(jìn)一步增加，在未來(lái)幾年將逐漸推動(dòng)沿線城市房?jī)r(jià)不斷上漲。受從眾心理的影響，外省居民不斷增加住房消費(fèi)時(shí)，本地人的購(gòu)房熱情也可能會(huì)更加高漲，將進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，高鐵開(kāi)通后，受區(qū)位因素的影響，廣州、長(zhǎng)沙、武漢等地房?jī)r(jià)的上漲可能會(huì)影響到其他沿線城市，帶動(dòng)沿線城市房?jī)r(jià)上漲。

4、城市空間結(jié)構(gòu)的改變和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。武廣高鐵可達(dá)性提升會(huì)帶來(lái)人口聚集，形成大量的旅客流，帶動(dòng)城市第三產(chǎn)業(yè)如餐飲、住宿、購(gòu)物等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。高鐵站點(diǎn)附近將成為新的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，房地產(chǎn)也將成為投資的熱點(diǎn)，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)密度提高，吸引大型購(gòu)物商貿(mào)中心、生活配套項(xiàng)目入駐。高鐵新城將形成城市新的經(jīng)濟(jì)中心，打破原有城市空間結(jié)構(gòu)，吸引城市內(nèi)外的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。

（二）問(wèn)題

1、高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化、單純房地產(chǎn)化。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，武廣高鐵沿線不同規(guī)模城市高鐵站周邊開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)功能存在同質(zhì)化現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)量力而行、循序漸進(jìn)、有序發(fā)展。此外，部分城市高鐵站附近純房地產(chǎn)化趨勢(shì)嚴(yán)重，高鐵站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)存在功能定位偏高、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問(wèn)題，難以持續(xù)健康發(fā)展。

2、高鐵新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期較長(zhǎng)。不是所有的“高鐵新城”都能獲得成功，一些人口增量少、人口競(jìng)爭(zhēng)力弱的中小型城市，“高鐵新城”存在發(fā)展緩慢，缺少相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的投資在短時(shí)間內(nèi)可能難以得到預(yù)期的高收益，而長(zhǎng)期的投資則需要企業(yè)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理評(píng)估自身實(shí)力，再?zèng)Q定是否參與高鐵新城的開(kāi)發(fā)。

（三）建議

1、政府引導(dǎo)高鐵新城健康發(fā)展。在高鐵新城的建設(shè)完善過(guò)程中，一定要發(fā)揮政府的支持引導(dǎo)作用，明確管理權(quán)限、開(kāi)發(fā)節(jié)奏，城市規(guī)劃做到資源的合理優(yōu)化配置。武廣高鐵沿線城市的政府應(yīng)當(dāng)明確新城的定位，適當(dāng)出臺(tái)扶持政策，清晰準(zhǔn)確地將政府與企業(yè)、政府與市場(chǎng)、政府與社會(huì)組織的權(quán)責(zé)進(jìn)行劃分，扮演好武廣新城開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的角色，切實(shí)履行規(guī)劃者、保護(hù)者、運(yùn)營(yíng)者的職責(zé)。

2、加速推進(jìn)產(chǎn)城融合。將高鐵新城的建設(shè)融入到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局、升級(jí)過(guò)程中，讓新區(qū)伴隨產(chǎn)業(yè)有規(guī)律的自然形成?，F(xiàn)代城市的發(fā)展離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，建設(shè)一個(gè)新城，無(wú)論是過(guò)度關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展而忽視相關(guān)生活配套，還是單純地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐都難以實(shí)現(xiàn)城市的健康發(fā)展。在高鐵新城的建設(shè)過(guò)程中，必須實(shí)現(xiàn)城市與產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，加速推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，這樣才會(huì)使新城的發(fā)展有穩(wěn)定充足的動(dòng)力。