基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化研究

【摘要】如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)在推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、百姓安居樂(lè)業(yè)上，發(fā)揮著必不可少的重要性作用。本文以可持續(xù)發(fā)展理論為基礎(chǔ)，深入該理念內(nèi)涵，從社會(huì)環(huán)境、居民需求等角度出發(fā)，分析探討房地產(chǎn)價(jià)值增值機(jī)制，提出具體的成本優(yōu)化策略，不斷完善和優(yōu)化行業(yè)內(nèi)成本管理工作，，為相關(guān)研究提供借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)價(jià)值;增值;成本

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化莫測(cè)下，房地產(chǎn)行業(yè)雖取得顯著成就，但受內(nèi)外環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出無(wú)規(guī)律性、無(wú)周期性的波動(dòng)特征。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，保值、增值、投資等屬性，隨著時(shí)代變遷需滿足精神需求及物質(zhì)需求等[1]。如今，城市現(xiàn)代化建設(shè)日新月異，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要以可持續(xù)發(fā)展觀念為先導(dǎo)，致力于構(gòu)建嶄新視角，促成和諧融洽的社會(huì)大環(huán)境。本文從房地產(chǎn)價(jià)值形成、價(jià)值增值、成本管理等內(nèi)容入手，豐富價(jià)值增值及成本優(yōu)化理論內(nèi)容。

1、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)理

房地產(chǎn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，被稱作為“不動(dòng)產(chǎn)”，有著不可移動(dòng)性、固定性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值，是指在特定情況下，其客觀屬性對(duì)人類活動(dòng)產(chǎn)生積極效應(yīng)，也可以是人為行為給予房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)。人與房地產(chǎn)兩者之間相互依存、密切聯(lián)系，房地產(chǎn)不能離開(kāi)人的本質(zhì)特征單獨(dú)存在，結(jié)合人的需求角度，房地產(chǎn)需要符合多種層次需求，在時(shí)間的累積和推移下，以及受到內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)必會(huì)作為一種商品，出現(xiàn)不同程度的增值、減值、保值等。

房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)容可高度概括為三個(gè)部分，即為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和環(huán)境生態(tài)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)價(jià)值為房地產(chǎn)作為物質(zhì)本身體現(xiàn)出的價(jià)值，社會(huì)價(jià)值是從社會(huì)角度分析房地產(chǎn)滿足人們多元化的物質(zhì)需求、精神需求等，環(huán)境生態(tài)價(jià)值是房地產(chǎn)在自然生存環(huán)境基礎(chǔ)上形成的理論。在整個(gè)生命周期中，無(wú)論是在空間維度，還是時(shí)間維度上，房地產(chǎn)的價(jià)值并不是一成不變的，而是在市場(chǎng)、環(huán)境、社會(huì)等因素下產(chǎn)生變化[2]。從基于可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)值增值與一般房地產(chǎn)有著本質(zhì)不同。

2、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)成本優(yōu)化要點(diǎn)

許多房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，除了獲取十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益外，還為人們創(chuàng)建了宜居的舒適空間，這與可持續(xù)發(fā)展觀念相符，以人、建筑、環(huán)境三者之間和諧融洽的統(tǒng)一關(guān)系為前提。開(kāi)發(fā)商經(jīng)規(guī)劃資源后，加大專項(xiàng)資金投入，以可持續(xù)發(fā)展理念為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)屬性及商品價(jià)值進(jìn)行明晰定位，為滿足房地產(chǎn)較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益等，需要在使用各種資源及能源的過(guò)程中，在保障正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，最大程度地降低資金成本、改造成本及環(huán)境成本等，只有如此，才能在房地產(chǎn)全壽命周期內(nèi)，提高整體價(jià)值。因此，可持續(xù)發(fā)展理念貫穿到房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)全過(guò)程，為體現(xiàn)效益最大化原則，需要主抓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及物業(yè)管理等。

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)期的專項(xiàng)投入是一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，需要做好對(duì)成本的可持續(xù)管理，這直接影響到企業(yè)品牌形象、社會(huì)效應(yīng)、生存發(fā)展等，對(duì)此應(yīng)深入分析、全程跟進(jìn)成分投入及使用情況，根據(jù)實(shí)際情況創(chuàng)建一套科學(xué)合理的成本投資方案[3]。注重關(guān)鍵性因素影響，明確成本優(yōu)化中的重難點(diǎn)，堅(jiān)持重點(diǎn)投入、分類控制原則，從整體上規(guī)劃和設(shè)計(jì)各類資源成本。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)值影響因素，具體地來(lái)說(shuō)，包括建安工程費(fèi)、銷售設(shè)施費(fèi)、會(huì)所工程費(fèi)等，從中不難看出，為滿足不同層次多元化需求，應(yīng)結(jié)合各類成本輕重程度適當(dāng)調(diào)配，期間還要形成創(chuàng)新性思考，最大化節(jié)省和優(yōu)化成本資源。

3、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值——成本管理模式

成本管理模式在可持續(xù)發(fā)展理論基礎(chǔ)上形成，該模式將房地產(chǎn)看成是一個(gè)豐富完整的意識(shí)形態(tài)，為促進(jìn)人與社會(huì)、人與自然、人與人之間和諧融洽的關(guān)系，需要符合人的多種需求，除了基本生產(chǎn)的物質(zhì)需求，還要在水平不斷提高的前提下滿足多種精神需求。國(guó)家高度重視城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，人們?cè)谏鐣?huì)性精神欲望上提出更多需求，表明房地產(chǎn)應(yīng)正確處理發(fā)展規(guī)律與人的需求之間的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)加以改造和升級(jí)，這既是人們需求增強(qiáng)的基本條件，又促進(jìn)高質(zhì)量、高層次發(fā)展局面，還為自身發(fā)展注入源源不斷的生機(jī)和活力。為朝著可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)邁進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變單一化的經(jīng)濟(jì)營(yíng)銷模式，將重點(diǎn)放在生態(tài)經(jīng)濟(jì)管理上。為正確處理好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧統(tǒng)一關(guān)系，應(yīng)將可持續(xù)發(fā)展理念融入到成本管理工作中。

關(guān)于可持續(xù)發(fā)展理論與成本管理的有機(jī)融合，不斷提升房地產(chǎn)價(jià)值增值與成本優(yōu)化，具體可概括為：①依據(jù)管理對(duì)象的不同，由傳統(tǒng)單一管理模式，演變成綜合管理方向，使經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一性發(fā)展;②依據(jù)管理主體的不同，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)打破自身單獨(dú)性利益考慮方式，而是應(yīng)從社會(huì)環(huán)境、自然條件等角度，創(chuàng)建多元化、全方位社會(huì)治理格局;③依據(jù)管理過(guò)程的不同，需要在注重后果導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，認(rèn)知到原因?qū)虻闹匾?，形成預(yù)見(jiàn)式管理機(jī)制;④依據(jù)管理目標(biāo)的不同，應(yīng)從過(guò)去的“以物為本”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙匀藶楸尽?，以環(huán)境生態(tài)目標(biāo)為重點(diǎn)[4-5];⑤依據(jù)管理決策的不同，需要從對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)期的單純?cè)u(píng)價(jià)，轉(zhuǎn)變即為綜合評(píng)價(jià)方式，尤其是在成本管理和風(fēng)險(xiǎn)防范上，要保持高度的綜合性。

4、房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化實(shí)證分析

4.1案例分析

本研究以某市建筑工程為對(duì)象，該項(xiàng)目為小區(qū)居民住宅，工程總體設(shè)計(jì)8層，綠化率為43.5%，戶型面積從85～200m2不等，內(nèi)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)人車分流原則。該項(xiàng)目收到政府部門高度關(guān)注，作為一個(gè)綠色節(jié)能工程來(lái)打造，在建筑施工期間，依托于先進(jìn)的低碳技術(shù)，致力于創(chuàng)建自由控、恒溫濕的住宅房產(chǎn)，并體現(xiàn)出科技節(jié)能的優(yōu)越性。該工程在可持續(xù)發(fā)展視角下，融入多種節(jié)能及施工工藝，詳見(jiàn)圖1，將降低資源及能源銷售作為施工原則，以創(chuàng)建健康舒適、節(jié)能宜居的居住場(chǎng)所為建設(shè)總目標(biāo)。

4.2房地產(chǎn)價(jià)值定位及成本綜合評(píng)價(jià)

為使工程項(xiàng)目高度體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值，需要處理好資源分配、技術(shù)應(yīng)用，將可持續(xù)建設(shè)理念融入其中，特別是在綜合評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以滿足物質(zhì)需求為基本，以符合不同層次社會(huì)性精神需求為目標(biāo)。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)宏觀建筑，應(yīng)遵循生態(tài)環(huán)境，處理好資源與成本兩者之間的關(guān)系。如果出現(xiàn)投資決策具有差異性的情況，要考慮到在整個(gè)壽命周期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)值及成本優(yōu)化也會(huì)受到影響，尤其是全壽命周期成本，直接決定了房地產(chǎn)價(jià)值，需要全面詳細(xì)地制定投資方案。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位屬性，制定了三種不同的投資方案，第一種是精裝的高科技別墅級(jí)節(jié)能建筑，第二種是節(jié)能型精裝非高科技的優(yōu)質(zhì)住宅，第三種是成本低、區(qū)位好的毛坯建筑。

對(duì)于本項(xiàng)目工程的成本投入，需要從經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、環(huán)境生態(tài)性等因素分析，為滿足可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)理念，應(yīng)多角度、全方位設(shè)計(jì)投資方案，結(jié)合實(shí)際情況綜合評(píng)定后，選取最佳的方案。對(duì)上述三種投資方案的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目工程采取調(diào)查與專家評(píng)審方式，其滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果具體為：第一種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為84%、8%、12%，滿意度總評(píng)分83.05;第二種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為92%、9%、1%，滿意度總評(píng)分80.63;第三種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為91%、9%、2%，滿意度總評(píng)分79.36。

4.3基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化結(jié)果評(píng)價(jià)

可持續(xù)發(fā)展理念作為一種戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)在對(duì)本項(xiàng)目工程定位分析的基礎(chǔ)上，采取有力舉措，重視對(duì)項(xiàng)目的管理。從上述三個(gè)方案中發(fā)現(xiàn)，結(jié)合全壽命周期來(lái)看，從高到低依次排列為第一種方案、第二種方案和第三種方案，但在資源及能源有限的條件下，環(huán)境成本、經(jīng)濟(jì)成本等因素會(huì)制約前兩種方案;根據(jù)成本投入不同程度分析，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)相應(yīng)變化，所以增值也不盡相同。因此，房地產(chǎn)只考慮物質(zhì)需求的前提下，經(jīng)濟(jì)價(jià)值屬性不會(huì)發(fā)生太大變化，而將環(huán)境生態(tài)成本、社會(huì)成本融入其中，增長(zhǎng)幅度也會(huì)相應(yīng)增加。

本項(xiàng)目工程為體現(xiàn)降能耗、高時(shí)效、綠色節(jié)能特點(diǎn)，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況，采用多種先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，如空調(diào)模式、圍護(hù)架構(gòu)等。同時(shí)，將可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)落實(shí)和貫徹到整個(gè)建設(shè)和管理階段，在成本優(yōu)化了發(fā)揮了重要作用。

5、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化策略

5.1房地產(chǎn)成本優(yōu)化需進(jìn)行整體規(guī)劃

在對(duì)可持續(xù)發(fā)展理念、房地產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)制分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)最大化地確保房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，應(yīng)將社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境生態(tài)價(jià)值作為重要的參考依據(jù)。同樣地，房地產(chǎn)反應(yīng)出的社會(huì)因素、物質(zhì)屬性、環(huán)境生態(tài)意義等，會(huì)在時(shí)代變遷的情況下，價(jià)值增值特點(diǎn)不斷凸顯出來(lái)[6-7]。因此，為使得房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)方案價(jià)值最大，同時(shí)又滿足降低資源及能源消耗、減少成本費(fèi)用的需求，應(yīng)需要對(duì)成本管理工作進(jìn)行整體規(guī)劃。在整體規(guī)劃上，放棄企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化成本控制意識(shí)，健全成本控制體系，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理。

5.2房地產(chǎn)成本優(yōu)化應(yīng)加入價(jià)值評(píng)價(jià)因素

經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值形成的深入探索，從中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值是建立在人的需求基礎(chǔ)上，期間將房地產(chǎn)看作是一種商品，商品以體現(xiàn)商品價(jià)值根基，所以房地產(chǎn)也應(yīng)體現(xiàn)出價(jià)值需求。隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，人們?cè)诜康禺a(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知上，也會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)變化，換句話說(shuō)就是，對(duì)房地產(chǎn)的需求是實(shí)時(shí)變化的，需要房地產(chǎn)在滿足基礎(chǔ)價(jià)值需求的基礎(chǔ)上，將多種價(jià)值評(píng)價(jià)因素融入其中，如社會(huì)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)行為等，使房地產(chǎn)多元化價(jià)值不斷凸顯出來(lái)。由于房地產(chǎn)價(jià)值成本優(yōu)化模型中需要對(duì)多種因素進(jìn)行評(píng)定，特別是在形成的決策方案上，不能將經(jīng)濟(jì)效益作為單一評(píng)價(jià)要素，還應(yīng)在復(fù)雜多變的社會(huì)環(huán)境中，正確看待社會(huì)關(guān)系、環(huán)境影響等元素之間的關(guān)系。因此，為體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化，因清晰界定成本管理核算對(duì)象，在拓寬融資渠道的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理分配房地產(chǎn)項(xiàng)目資金。

5.3正視價(jià)值與成本投入的變動(dòng)規(guī)律

在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素作綜合評(píng)定的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值及環(huán)境生態(tài)價(jià)值呈現(xiàn)出變動(dòng)規(guī)律，需要從房地產(chǎn)價(jià)值屬性考慮，尤其是在處理各價(jià)值因素比例關(guān)系時(shí)，需要重視環(huán)境生態(tài)效益，處理好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)環(huán)境三者之間的相互關(guān)系，經(jīng)對(duì)資源合理分配，使用最小的成本投入力度，獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)引用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做好工程竣工成本結(jié)算，不斷改進(jìn)成本控制方法。

5.4創(chuàng)建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中價(jià)值增值及成本控制可行性方案

雖在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)形式下，經(jīng)政府的宏觀調(diào)控作用，房地產(chǎn)價(jià)值增值不斷加大，且成本管理工作取得顯著成果。不容樂(lè)觀的是，在實(shí)際的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，仍存在一些問(wèn)題亟待改進(jìn)，如傳統(tǒng)成本管理無(wú)法形成較好的協(xié)同效益，財(cái)務(wù)角度成本流于形式，對(duì)非生產(chǎn)和費(fèi)容器的成本管理認(rèn)知不夠，對(duì)此應(yīng)注重前期階段的策劃方案，確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，做好土地成本控制工作，優(yōu)化采購(gòu)采購(gòu)成本、施工方案、重視施工管理及銷售環(huán)節(jié)的成本控制等[8]。

結(jié)語(yǔ)：

在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確應(yīng)對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，立足市場(chǎng)環(huán)境，創(chuàng)新房產(chǎn)價(jià)值增值及成本管理工作優(yōu)化。由于房地產(chǎn)成本控制工作，既能提升企業(yè)的管理水平，又能改善成本優(yōu)化，還能促成良性發(fā)展格局，所以應(yīng)高度堅(jiān)持全面成本控制、成本目標(biāo)管理、成本開(kāi)元節(jié)流原則，為滿足物質(zhì)需求、社會(huì)精神性需求，處理好社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及生態(tài)環(huán)境關(guān)系，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念，為行業(yè)發(fā)展提供創(chuàng)新動(dòng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

沈岳（1980.03-），男，漢，本科，職稱：工程師，籍貫：江蘇鹽城，研究方向：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所在單位：南昌筑奧置業(yè)有限公司。