預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記實務(wù)問題研究

【摘要】2021年1月1日，民法典正式實施。為了統(tǒng)一正確的適用民法典，最高人民法院專門制定了民法典擔(dān)保制度司法解釋，并與民法典同步生效。該司法解釋的出現(xiàn)，對擔(dān)保實務(wù)影響深遠，尤其是對抵押預(yù)告登記的突破性規(guī)定，賦予抵押預(yù)告登記實質(zhì)效力，發(fā)生抵押權(quán)登記的法律效果，這對預(yù)購商品房的抵押實務(wù)意義重大，筆者有必要對該問題加以深究。

【關(guān)鍵詞】預(yù)購商品房抵押;預(yù)告登記;實質(zhì)效力

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.012

1、問題的提出

在先的物權(quán)法對預(yù)告登記做出規(guī)定，并未明確抵押權(quán)的預(yù)告登記，僅是概括性的提到其他不動產(chǎn)物權(quán)的預(yù)告登記。2016年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》首次提到不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，僅是簡單的縮略規(guī)定。后續(xù)的民法典擔(dān)保制度司法解釋再次提到抵押預(yù)告登記，賦予抵押預(yù)告登記實質(zhì)效力，這是具有突破性的規(guī)定。至此，抵押預(yù)告登記有所成形，貌似可以解決實踐性難題，但具體問題還得具體分析，具體如何在預(yù)購商品房抵押中應(yīng)用，這是值得思考的。

2、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記

不動產(chǎn)的抵押有抵押預(yù)告登記和抵押登記，也就是不動產(chǎn)抵押權(quán)的預(yù)登記和本登記。預(yù)購商品房不具備首次登記的自然條件和權(quán)利條件，其抵押登記更是無從談起，被迫進行抵押權(quán)的預(yù)告登記。這就是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的起因，其實就是預(yù)購商品房本身決定了其抵押登記的情況。與此同時，預(yù)購商品房本身也注定了其與其他不動產(chǎn)抵押登記的不同，最特別之處就在于預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記以其預(yù)告登記為前提，也就是說，預(yù)購商品房的預(yù)告登記是抵押預(yù)告登記的前置性程序，沒有在先的預(yù)告登記，就沒有后續(xù)的抵押預(yù)告登記。這從不動產(chǎn)登記的實踐性操作中可以看出，也就是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十八條第一款的規(guī)定，申請預(yù)購商品房抵押登記，應(yīng)當提交下列材料：（1）抵押合同與主債權(quán)合同;（2）預(yù)購商品房預(yù)告登記材料;（3）其他必要材料。

筆者想說的是，為什么辦理預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記必須以辦理預(yù)購商品房的預(yù)告登記為前提，也就是預(yù)購商品房的預(yù)告登記是抵押預(yù)告登記的前置性程序的合法理由為何。

首先，從不動產(chǎn)的抵押登記考慮。一般情況下，申請登記的當事人提供的材料符合要求時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時辦理登記。辦理不動產(chǎn)的抵押登記必須以該不動產(chǎn)的首次登記為前提，因不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理抵押登記的過程中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是其必要材料。辦理預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記以預(yù)購商品房預(yù)告登記材料為必要是正當?shù)?，因預(yù)購商品房的預(yù)告登記材料是房屋所有權(quán)首次登記的必要材料，也就是取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的基礎(chǔ)性材料，或者說預(yù)購商品房預(yù)告登記是房屋所有權(quán)首次登記的基礎(chǔ)。預(yù)購商品房的抵押登記是抵押預(yù)告登記，與房屋所有權(quán)抵押登記是對應(yīng)的，均需要證明用以抵押的不動產(chǎn)是其合法財產(chǎn)，權(quán)屬明晰，可作為抵押財產(chǎn)，這是前置條件。所以預(yù)購商品房的抵押登記以預(yù)告登記為前提，與房屋所有權(quán)抵押登記以房屋所有權(quán)首次登記為前提的道理是一樣的，僅是抵押物的自然狀況和權(quán)利狀況的差別而已。

其次，從預(yù)購商品房的預(yù)告登記考慮。對預(yù)購商品房進行預(yù)告登記，最終的目的是順利實現(xiàn)物權(quán)，但也不排除是為預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記服務(wù)，或者是為房屋所有權(quán)首次登記服務(wù)，不管是出于什么樣的目的，預(yù)告登記的物權(quán)效力是根本之所在。正因為預(yù)告登記具有阻卻物權(quán)變動的強大效力，在辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記的過程中有特別的要求，那就是滌除在該商品房上的權(quán)利限制。之所以會有這樣的要求，是因為預(yù)購商品房上存在權(quán)利限制，對買受人的物權(quán)期待權(quán)是一種阻礙，買受人的期待權(quán)受到威脅，其物權(quán)難以實現(xiàn)。只有滌除限制權(quán)利，買受人的交易才是安全的，預(yù)告登記的功能才是顯現(xiàn)的。所以進行預(yù)告登記必須先消除預(yù)購商品房上的權(quán)利限制對買受人的影響。買受人以預(yù)購商品房進行抵押，自然不能受到限制，這就是先辦理預(yù)告登記的功勞之所在，預(yù)告登記為抵押預(yù)告登記掃清了障礙，鋪平了道路。

最后，從預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記考慮。因預(yù)購商品房的自身缺陷所致，其抵押登記只能為抵押預(yù)告登記，也就是權(quán)利登記的預(yù)登記。抵押預(yù)告登記作為預(yù)登記，與抵押登記的本登記是有直接關(guān)系的，那就是抵押預(yù)告登記是抵押登記的前身。盡管抵押預(yù)告登記不是本登記，但是其照樣具有相應(yīng)的物權(quán)效力，如物權(quán)的公示效力、對抗效力、推定效力等，這為抵押預(yù)告登記的辦理設(shè)定了條件，那就是申請登記材料的真實有效性。預(yù)告登記的材料是經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查確認的，具有高度確然性，經(jīng)登記具有正確的推定效力和證明效力，可以說明用以抵押登記的預(yù)購商品房是無爭議的，確定可以辦理抵押預(yù)告登記。這也就是說，預(yù)購商品房的抵押預(yù)告登記效力需要預(yù)告登記的保障，換句話說，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的效力決定了預(yù)告登記是抵押預(yù)告登記的前置條件。

雖預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記不是正式的抵押登記，但也需尊重抵押登記申請的程序性規(guī)定。首先，預(yù)購商品房預(yù)告登記的申請。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十五條的第一款規(guī)定，當事人可以按照約定申請預(yù)購商品房的預(yù)告登記。不動產(chǎn)登記的申請，有當事人雙方申請和單方申請之別，因買賣、贈與、交換等雙方法律行為引起的不動產(chǎn)登記，一般應(yīng)當由雙方當事人共同申請，特殊情形下可以由當事人單方申請。商品房預(yù)購屬于買賣行為，屬于雙方法律行為，因此而申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。經(jīng)協(xié)商一致，預(yù)售人和預(yù)購人在自愿的基礎(chǔ)上簽訂了商品房買賣合同，合同約定了預(yù)購商品房預(yù)告登記事宜，后預(yù)售人未按照合同約定與預(yù)購人到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。這在《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十六條的第二款中有規(guī)定。有人認為這屬于當事人單方申請不動產(chǎn)登記的情形，筆者以為，此言差矣。第一，預(yù)售商品房預(yù)告登記是因商品房預(yù)售行為引起的，屬于雙方法律行為，到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記時，需要雙方共同到場，預(yù)購人需要預(yù)售人的配合，屬于當事人雙方共同申請的情形。第二，預(yù)購人單方申請的預(yù)告登記，與行政法規(guī)規(guī)定的單方申請的具體情形不符合。第三、單方申請登記的情形是由法律、行政法規(guī)規(guī)定的，而預(yù)購人單方申請預(yù)告登記是在部門規(guī)章中明確的，效力層級低，不屬于法律、行政法規(guī)。這是對預(yù)告登記的特別規(guī)定，是為了保護預(yù)購人的將來物權(quán)得以實現(xiàn)，維護交易安全，規(guī)范登記行為。這并不違反共同申請原則。其次，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的申請。作為前置程序的預(yù)購商品房預(yù)告登記是雙方申請，后續(xù)的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記自然不能是單方申請，這是登記行為規(guī)范性的要求，也是確保登記真實有效的要求，更是交易安全的要求。再有，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。既然抵押權(quán)登記是當事人雙方申請，那么作為預(yù)購商品房的抵押登記應(yīng)是當事人雙方申請?？偨Y(jié)為一句話，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的共同申請是由抵押權(quán)登記的共同申請決定的。

3、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記效力

抵押預(yù)告登記與抵押登記是不同的登記類型，相應(yīng)的登記效果也不同，也就是產(chǎn)生不同的物權(quán)效力，但是抵押預(yù)告登記在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為抵押登記，享有抵押權(quán)的法律效果?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十八條第二款規(guī)定，預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當事人應(yīng)當申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。這是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的實踐性規(guī)則，這一實踐性轉(zhuǎn)化是有條件的，一是預(yù)購商品房辦理了房屋所有權(quán)首次登記;二是當事人申請商品房抵押權(quán)首次登記。不難發(fā)現(xiàn)這一實踐性規(guī)則是尊重不動產(chǎn)抵押權(quán)登記設(shè)立原則的，這也是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的一般規(guī)則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條規(guī)定，當事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予以支持。這意味著預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記不經(jīng)商品房抵押權(quán)首次登記即可產(chǎn)生抵押權(quán)的法律效力，也就是滿足預(yù)購商品房辦理了房屋所有權(quán)首次登記這一根本性條件，無需當事人申請商品房抵押權(quán)首次登記，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記發(fā)生優(yōu)先效力。這是有關(guān)不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記的突破性規(guī)定和效力性肯定。預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記產(chǎn)生抵押權(quán)的效力，一般是需要辦理商品房抵押權(quán)首次登記的，該規(guī)定貌似違反了不動產(chǎn)抵押權(quán)的效力性規(guī)定，其實不然，因這是關(guān)于預(yù)告登記的效力性規(guī)定，屬于登記的內(nèi)容，不直接受擔(dān)保制度的約束，不直接沖擊擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定，僅是充分肯定了預(yù)告登記這一特殊登記類型所具有的不可替代的物權(quán)效力。

不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立，這里的登記指的是本登記，而非抵押權(quán)的預(yù)告登記，債權(quán)人對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)那疤崾堑盅簷?quán)依法設(shè)立。當事人辦理抵押預(yù)告登記后，抵押權(quán)沒有正式設(shè)立，預(yù)告登記權(quán)利人無權(quán)請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。而該司法解釋明確抵押預(yù)告登記權(quán)利人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，賦予抵押預(yù)告登記實質(zhì)效力。但前提是抵押財產(chǎn)已經(jīng)辦理首次登記，具備抵押登記的條件，也就是抵押財產(chǎn)具備權(quán)屬轉(zhuǎn)移的條件。當存在抵押財產(chǎn)未辦理首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，抵押預(yù)告登記無實質(zhì)效力。賦予抵押預(yù)告登記實質(zhì)效力的原因在于形式和實質(zhì)同在，在形式上，當事人已經(jīng)辦理了抵押預(yù)告登記，對外具有了公示效力，財產(chǎn)形式上是抵押了;在實質(zhì)上，抵押財產(chǎn)已經(jīng)辦理首次登記，有條件進行抵押登記，關(guān)鍵是具備了處分的條件，也就是具備優(yōu)先受償?shù)臈l件。預(yù)購商品房經(jīng)抵押預(yù)告登記，意味著其已經(jīng)抵押了，后辦理商品房所有權(quán)首次登記，意味著其已經(jīng)可以轉(zhuǎn)讓了，可以作為優(yōu)先受償?shù)膶ο?，該司法解釋的?guī)定不得不說是恰到好處。這樣一來，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記實際上已是抵押登記，不像之前再由當事人申請商品房抵押權(quán)首次登記，這減輕了當事人的程序性負擔(dān)，節(jié)約了登記機構(gòu)的登記資源。賦予預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記實質(zhì)效力，不僅突破了以往的抵押預(yù)告登記效力，而且肯定了預(yù)告登記的強大效力，還保護了債權(quán)人的利益。

結(jié)語：

預(yù)購商品房的抵押是預(yù)抵押，不是真正的不動產(chǎn)抵押，只因其不具備抵押權(quán)登記的條件，也即預(yù)購商品房的自然條件和權(quán)利條件無法滿足商品房抵押權(quán)首次登記的必要條件。盡管預(yù)購商品房的抵押不是正式的抵押，但在一定條件下可以成為真正的抵押，具有抵押權(quán)的實質(zhì)效力。這樣的做法還是頭一回，使抵押預(yù)告登記產(chǎn)生和抵押登記同樣的優(yōu)先受償效力，不僅保護了債權(quán)人的利益，而且減輕了買受人的負擔(dān)，還營造了好的營商環(huán)境。

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作者簡介：

王會軍，1987年2月，男，漢族，陜西，本科，中級，民商。