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      紹興市公共租賃住房的供給現(xiàn)狀與有效需求研究

      2021-10-22 19:49:02陸麗萍
      中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2021年10期
      關(guān)鍵詞:紹興市

      【摘要】近年來,紹興市大力發(fā)展政府保障房安居工程建設(shè),中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善。本文基于有效需求理論,認(rèn)為政府要以居民的有效需求為導(dǎo)向提供公共租賃住房,首先從公共租賃住房的政策保障、發(fā)展規(guī)劃、資金保障、房源供給等角度分析供給現(xiàn)狀,其次以紹興市主城區(qū)的公租房住戶為調(diào)研對象,對公租房的保障需求進(jìn)行定量研究。最后,提出了完善公共租賃住房政府供給的建議。

      【關(guān)鍵詞】紹興市;公共租賃住房;供給現(xiàn)狀;有效需求

      【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.014

      1、引言

      目前,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國在保障房安居工程方面取得了重要進(jìn)展。2009年3月5日,溫家寶總理在《政府工作報告》中首次提到了“公共租賃住房”,明確提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。2010 年4月16日,在國務(wù)院公布的住房新政中,第一次把“大幅度增加公共租賃住房”供應(yīng)作為抑制房價的首要措施之一。從2010年開始各個地方政府陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于公共租賃住房的法規(guī)與政策文件,著力加大公共租賃住房政府投資建設(shè)。2020年紹興市以6870.9億元排中國城市GDP第31位,經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展伴隨著更高的市場住房需求潛力。我國公租房發(fā)展的主要瓶頸在于供給動力、資金缺口、供給模式和定價機(jī)制等方面。因此,研究紹興市公共租賃住房的供給規(guī)模、供給方式等內(nèi)容,有助于為地方政府制定公租房發(fā)展對策提供參考依據(jù)。

      根據(jù)我國《公共租賃住房管理辦法》,公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。因此,公共租賃住房具有保障屬性,是具有非排他性的公共物品,政府是公共租賃住房最重要的供給主體。本文借鑒了經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯的有效需求理論,居民對公共租賃住房的有效需求決定了政府公共租賃住房的供給量,有效需求不僅包括公租房的數(shù)量需求,還包括房屋的質(zhì)量需求。各級政府應(yīng)充分考慮中低收入家庭的需求,逐步建立起以需求為主導(dǎo)型的公共租賃住房供給機(jī)制,改變以利益和政績?yōu)槌霭l(fā)點的自上而下的強(qiáng)制性決策制度。

      2、紹興市公共租賃住房的供給現(xiàn)狀

      2010年以來,紹興市積極穩(wěn)步地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè),“十二五”期間共建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房)1.21萬套,“十三五”規(guī)劃中要求政府投資建設(shè)3930套。目前紹興市政府在公共租賃住房政策保障、發(fā)展規(guī)劃、資金保障、房源供給等方面成效顯著。

      2.1公共租賃住房的政策保障

      紹興市依據(jù)我國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》,制定了《紹興市區(qū)公共租賃住房管理辦法》。在推進(jìn)城鎮(zhèn)住房保障,維護(hù)公共租賃住房家庭的合法權(quán)益過程中,相繼發(fā)布了《關(guān)于切實做好公共租賃住房建設(shè)、分配和后續(xù)管理工作的通知》(該文件對規(guī)范政府投資公租房的管理和規(guī)范社會公租房的管理提出了具體要求)、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范紹興市區(qū)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼的實施意見》(該文件明確了申請家庭在所轄區(qū)無住房或住房面積低于住房保障標(biāo)準(zhǔn):越城區(qū)人均小于18m2,戶均不超過60 m2;柯橋區(qū)人均小于20 m2,戶均40-60 m2;越城區(qū)人均小于18 m2,戶均40-60 m2)、《關(guān)于印發(fā)紹興市區(qū)公共租賃住房戶籍、住房、經(jīng)濟(jì)狀況審核的實施細(xì)則(試行)的通知》等文件。這些文件的發(fā)布進(jìn)一步推動了紹興市公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展。

      2.2公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃

      在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)之前,地方政府都會根據(jù)當(dāng)?shù)刈》勘U系木唧w情況制定發(fā)展規(guī)劃。紹興市“十三五”建設(shè)規(guī)劃明確提出了在保障房安居工程方面的發(fā)展目標(biāo)為加大對中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的保障力度,到2020年底住房保障覆蓋率達(dá)到30%,城鄉(xiāng)人均住房面積達(dá)50㎡。政府需完成投資建設(shè)公租房3930套,社會投資建設(shè)或籌集公租房688套。其中,越城區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1650套,租賃補(bǔ)貼1600戶,資金需求15850萬元;柯橋區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1100套,租賃補(bǔ)貼450戶,資金需求1170萬元;上虞區(qū)政府規(guī)劃投資建設(shè)1180套,租賃補(bǔ)貼2808戶,資金需求1746.86萬元。2016-2020年累計發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼4858戶,投資約1.89億元,占計劃總投資的0.1%。紹興市政府致力于公共租賃住房的投資建設(shè)力度較大,租賃補(bǔ)貼力度也較大。

      2.3公共租賃住房的資金保障

      地方政府建設(shè)公共租賃住房的資金來源主要有中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金、省級財政預(yù)算資金,市縣政府公共預(yù)算安排的資金,土地出讓收益資金、住房公積金增值收益和地方政府債券資金等。2010年國家提出要“大幅度增加公共租賃住房”,促進(jìn)了各地政府建設(shè)和發(fā)展公共租賃住房,這段時期不管是紹興還是其他城市都獲得了中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金的大力支持,紹興市2010年、2011年、2013年分別獲得了中央補(bǔ)助公共租賃住房專項資金507萬元、2730萬元、10564萬元,用于建設(shè)公共租賃住房項目。截止到2013年初,累計開工公共租賃住房6505套。紹興市住建局最新公開信息顯示2020年在城鎮(zhèn)保障性安居工程方面,市本級越城區(qū)獲得省級專項資金共133萬元,具體分配為公租房租賃補(bǔ)貼30萬元,城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造專項資金103萬。政府專項資金保證了紹興市公共租賃住房的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

      2.4公共租賃住房的房源供給

      公共租賃住房屬于保障福利房,其建設(shè)需要符合社會福利的特性。根據(jù)2011年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》,房源的供給以小戶型為主,單套建筑面積為40平方米左右。目前紹興市區(qū)公共租賃住房的房源供給單套建筑面積為60平米以內(nèi),房源包括:政府直接投資新建、改建和收購;政府在經(jīng)濟(jì)適用住房和“城中村”改造等項目中配建;經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、人才公寓等按有關(guān)規(guī)定調(diào)劑轉(zhuǎn)換;開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)內(nèi)用工單位等各類投資主體建設(shè);社會捐贈及其他渠道籌建。截止2021年5月24日,紹興市政府投資公租房實物分配套數(shù)為越城區(qū)4214套、柯橋區(qū)2235套、上虞區(qū)1210套、諸暨市3585套、嵊州市734套、新昌縣650套。

      3、紹興市公共租賃住房的需求分析

      3.1公共租賃住房的宏觀需求分析

      在宏觀層面,越城區(qū)房地產(chǎn)管理處公示了2020年符合公共租賃住房輪候配租的有72戶家庭,分12批次公示了157戶家庭基本符合住房保障申請家庭租賃補(bǔ)貼的條件,但是2020年越城區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房有350套,租賃補(bǔ)貼有420戶。2020年柯橋區(qū)人力資源和社會保障局分10批公示了符合條件的申請對象信息共計96戶,但2020年柯橋區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房有200套。上虞區(qū)公共租賃住房采取常態(tài)化申請方式,每期三個月配租一次,2018年、2019年、2020年申請實物配租的家庭戶分別為156戶、94戶和52戶,但這三年政府規(guī)劃建設(shè)的公共租賃住房分別是240套、210套和180套。紹興市區(qū)的有效需求均少于供給量,政府今后在建設(shè)公共租賃住房時要充分了解各區(qū)域的住房保障需求,以免出現(xiàn)公共租賃住房的高空置率。

      3.2公共租賃住房的微觀需求分析

      在微觀層面,采用隨機(jī)抽樣法調(diào)查了紹興市區(qū)南池鑒園、親馨家園、鳳凰公寓等公租房小區(qū),共回收問卷160份,有效問卷158份。

      第一,居住感知狀況。住戶對目前居住的公租房評價一般滿意的人數(shù)最多,占31.6%,比較滿意和比較不滿意分別占比22.2%、26.6%。在租金方面,目前紹興市政府公共租賃住房的月租金為8.00元/㎡左右,所以大部分住戶認(rèn)為是比較合理的,比較不合理和完全不合理的占比非常低。紹興市政府逐年在加強(qiáng)保障性安居住房建設(shè),在設(shè)置合理的租金水平的同時,更不能忽視房屋質(zhì)量的提升。

      第二,房屋質(zhì)量狀況。有70.9%的住戶認(rèn)為公共租賃房的建筑質(zhì)量較高;有66.5%的住戶認(rèn)為公共租賃房的戶型設(shè)計合理;有24.1%住戶認(rèn)為居住面積合理;有15.8%的住戶認(rèn)為通風(fēng)采光較好。由此可見居住面積和通風(fēng)采光方面并不能夠達(dá)到住戶的需求,這或許是造成滿意程度較低的關(guān)鍵因素。

      第三,交通便利程度。有87.3%的住戶認(rèn)為公交站點設(shè)置離住宅區(qū)較近,公交車出行比較方便;有35.4%的住戶認(rèn)為醫(yī)療、教育等配套設(shè)施離住宅較近;有33.5%的住戶認(rèn)為離市中心較近;僅有17.7%的住戶表示自己居住的公租房社區(qū)離上班地點較近,說明交通不便對居住滿意度也產(chǎn)生一定影響。

      第四,申請審核過程。有42.4%的住戶認(rèn)為審核時間較長,說明政府審核效率需進(jìn)一步提升;有17.7%的住戶認(rèn)為申請流程復(fù)雜,說明政府申請流程還是比較明確的;僅有6.3%的住戶認(rèn)為網(wǎng)站信息滯后,說明在政府網(wǎng)站信息公布及時、效率較高;有13.3%的住戶認(rèn)為存在不公平現(xiàn)象,說明政府還需加強(qiáng)信息公開工作。另外,有28.3%的住戶認(rèn)為沒有問題,說明政府審核分配工作也得到了部分住戶的肯定。

      4、完善公共租賃住房政府供給的政策建議

      4.1平衡供給需求,注重協(xié)同規(guī)劃

      第一,政府在投資建設(shè)公共租賃住房之前,需充分調(diào)研中低收入家庭及外來務(wù)工人員群體的公租房有效需求,不可因政績工程而過多地投資建設(shè)公租房。第二,政府需提前規(guī)劃公共租賃房的選址,并考慮該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)狀況,注意與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同規(guī)劃,避免將選址安置在產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)不集中的區(qū)域,因為公共租賃住房群體有相當(dāng)多的就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員,要考慮住戶的通勤距離和出行交通情況。

      4.2優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),提升居住質(zhì)量

      第一,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),合理設(shè)計室內(nèi)結(jié)構(gòu),在戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計上,進(jìn)一步考慮采光和通風(fēng)條件,合理布局空間,提高空間利用率。第二,提升居住質(zhì)量,通過提高公租房的室內(nèi)配套設(shè)備的質(zhì)量,包括衣柜、桌椅、床、廁所,廚房等必需品配備齊全,增強(qiáng)小戶型房屋的居住舒適感。

      4.3健全基礎(chǔ)配套,完善商務(wù)配套

      第一,健全公共租賃住房的基本配套服務(wù)設(shè)施,包括醫(yī)療、教育等基本配套服務(wù)內(nèi)容,做到社區(qū)有診所,片區(qū)有專業(yè)藥店,區(qū)域有大型醫(yī)療機(jī)構(gòu),同時合理規(guī)劃和利用教育資源。第二,完善商務(wù)配套,開展政策性準(zhǔn)入和引導(dǎo),逐步探索適宜于公共租賃房群體的特色餐飲、娛樂設(shè)施等商務(wù)配套,在公共租賃房的發(fā)展和建設(shè)計劃期內(nèi),應(yīng)積極吸引更多的大中型商務(wù)服務(wù)載體進(jìn)來。

      4.4改善審批環(huán)節(jié),加大公平性宣傳

      在公共租賃住房的申報審核工作過程中,要進(jìn)一步提高政府辦事工作的效率。面對一些較為低效、不公平的公共租賃房申請、審批與分配情況,第一是有必要通過建立一套相應(yīng)的公平性監(jiān)管機(jī)制,加強(qiáng)公共租賃房的申請、審批、輪候等各個環(huán)節(jié)操作與監(jiān)督。第二是及時將公共租賃住房申請、審核、輪候等結(jié)果進(jìn)行公示,增加信息的公開性和透明度,進(jìn)一步提高公平性的宣傳。

      參考文獻(xiàn):

      [1]公共租賃住房管理辦法.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令(2012)11號

      [2]紹興市區(qū)公共租賃住房管理辦法.紹政辦發(fā)(2013)21號

      [3]紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局.紹興市區(qū)住房和城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施“十三五”建設(shè)規(guī)劃.2021

      [4]凱恩斯.就業(yè)、利息和貨幣通論[M].北京:商務(wù)印書館,2011

      [5]胡吉亞.我國公共租賃住房發(fā)展的路徑優(yōu)化[J].上海交通大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版).2020,28(04)

      作者簡介:

      陸麗萍,女,浙江理工大學(xué)科技與藝術(shù)學(xué)院講師,管理學(xué)碩士,主要從事政府管理與住房經(jīng)濟(jì)研究。

      基金項目:

      浙江理工大學(xué)科技與藝術(shù)學(xué)院科研項目“基于有效需求理論的公共租賃住房供給模式研究——以紹興市為例”(批準(zhǔn)號:KY2018007)

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