我國房地產經濟的發(fā)展現狀及對策研究

張麗萍

【摘要】隨著經濟建設的快速發(fā)展，人們物質生活水平不斷提升，城市化進程持續(xù)推進，極大地促進了房地產行業(yè)的發(fā)展，同時房屋需求量也呈現逐年上漲的趨勢，同時房地產經濟增長過程中因諸多因素的影響行業(yè)發(fā)展中仍存在著一定的問題及困境，房屋建筑無法有效滿足人們的不斷日益提升的居住需求。因此進一步促進房地產行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，使房地產市場更加完善、更加健康，本文就目前我國房地產經濟的發(fā)展現狀進行分析，并對促進房地產經濟健康發(fā)展的有效對策進行探討。

【關鍵詞】房地產經濟;商品房;房價

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.017

目前我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，對建筑質量安全以及居住舒適度等提出了更高的要求，也使房地產市場的競爭日益激烈，企業(yè)所面臨的競爭壓力不斷加大，為了更好地應對新時期房地產經濟增長的新挑戰(zhàn)和新機遇，房地產企業(yè)在項目開發(fā)中需要從各環(huán)節(jié)入手，使自身競爭實力提高，同時應對惡意抬價等行為進行有效遏制，并使相關法律法規(guī)進一步完善，并加大相關政策的實施和落實，對房價過度增長加強限制，從而使房地產行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展得以保障。

1、我國房地產經濟發(fā)展現狀分析

1.1房地產發(fā)展促進經濟水平提升

目前在城市發(fā)展中，人們的住房需求呈現逐步減緩的趨勢，但城鎮(zhèn)化建設中房產需求仍在不斷攀升。同時房地產開發(fā)商也將經營重點轉向城鎮(zhèn)房產建設，也使城鎮(zhèn)房價不斷提高。隨著近年來控制房價增長的相關政策的不斷出臺，房價控制未取得顯著成效，其中導致城市和城鎮(zhèn)房價快速增長的影響因素存在差異性。城市房價提高主要由于人們對房屋建筑質量要求的不斷增長，而城鎮(zhèn)房價提高主要由于農村人口增加，導致房源緊缺。同時房價快速增長一定程度上會對房地產業(yè)發(fā)展造成影響，同時產業(yè)鏈條能夠有效延長，另外作為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，房地產行業(yè)發(fā)展所投入的運營資金遠遠高于其他行業(yè)，不僅直接影響著我國GDP 發(fā)展，同時也能夠有效帶動其他行業(yè)發(fā)展，尤其是鋼鐵行業(yè)、建材、家電以及裝修行業(yè)等。

1.2人們生活水平進一步提高

隨著近年來房地產經濟的飛帶發(fā)展，產業(yè)規(guī)模也在持續(xù)擴大，對國民經濟起到有效促進作用，同時相關政府部門需要對房地產發(fā)展過程加強引導，使市場交易能夠實現公正、公平、公開。另外由于房地產市場與其他商品市場的存在不同之處，其直接影響著民生，所以相關政府部門通過宣傳力度的加大，使人們能夠對房地產相關法律法規(guī)加強了解，從而有效促進房地產實名制的實施，使人們的切身利益得以有效保障，如對居民住房公積金政策進行進一步完善等，從而使房地產行業(yè)實現規(guī)范化發(fā)展[1]。另外隨著房地產行業(yè)的規(guī)范以及房地產經濟的提升，人們的生活水平也不斷改善，進一步帶動了其他行業(yè)發(fā)展，就業(yè)機會也呈現增長的態(tài)勢，尤其是部分發(fā)展前景良好的產業(yè)，也相應提高了員工待遇，使人們的物質生活水平不斷提升，人們消費水平持續(xù)增長，也進一步推動了其他行業(yè)的發(fā)展。因此房地產行業(yè)能夠在促進經濟實現良性循環(huán)的中發(fā)揮至關重要的作用。

1.3資源消耗過大

在房地產行業(yè)開發(fā)過程中，資源消耗過大是現階段亟待解決的問題之一。由于我國人口數量龐大，且幅員遼闊，為了滿足農業(yè)可持續(xù)發(fā)展，需要確保大量土地資源投入農業(yè)種植，而對較為偏遠地區(qū)而言，房地產開發(fā)意義不大，所以房地產開發(fā)受到土地資源的限制，但同時部分房地產開發(fā)商為了自身利益，以及城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的推進，加大了資源需求的同時，使土地資源日益緊缺，并嚴重破壞周邊生態(tài)環(huán)境。因此需要對房地產開發(fā)加強控制，通過技術手段的引入，并采用科學調控策略，使資源浪費的問題有效改善，使社會可持續(xù)發(fā)展得以保障。

1.4商品房空置率過高

隨著我國房地產經濟的發(fā)展，以及國家相關政策的變化，導致發(fā)展過程中存在著震蕩，同時現階段我國房地產市場呈現嚴重的兩極分化問題。隨著房價的持續(xù)增長，而消費者購買力與房價漲幅無法匹配，同時房產結構不合理，高端商品房數量不斷增加，普通居民的現實購買能力有限，造成消費者的實際需求實現向購買力的有效轉化。而同時作為重要的理財渠道，房地產行業(yè)聚集了大量的閑散資金，越來越多人將資金投入房地產產業(yè)中，使其成為了重要的投資平臺，也進一步影響房價，導致房地產出現供不應求的局面。在此狀況下，造成商品房空置率較高。

1.5房價整體偏高

現階段作為城市化發(fā)展的關鍵階段，隨著城市人口的持續(xù)增長，進一步加大了城鎮(zhèn)住房壓力，同時也面臨著土地資源日益緊缺的局面，相關政府部門對房地產開發(fā)加大管控力度，一旦住房用地嚴重缺乏時，住房便出現供不應求問題，從而造成房價快速上漲，使投資者普遍認為房產能夠持續(xù)增值，存在極大的利潤空間，導致房價上漲局面的進一步激化，對房地產經濟可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成影響和阻礙。

現階段房價呈現整體偏高的態(tài)勢，特別是一線城市，不少城市人口需要面對高額的房租，同時房產價格難以承擔，即使普通住宅也達到一平方米上萬的價格，而學區(qū)房的房價甚至會達到幾十萬，對于普通購房者而言，連基本的首付都無法支付。上述狀況對于我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展造成不利影響，導致需要住房的消費群體缺乏購買能力，難以保證房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.6房地產政策調整變化較快

在房地產經濟發(fā)展初期，為了有效促進其發(fā)展，加強了相應扶持政策的制定和出臺，能夠對經濟發(fā)展起到有效激勵的作用，其中包括了利用住房公積金政策，使個人稅收有效降低等。同時房地產經濟在政策扶持下得到有效推動，促進房地產行業(yè)的快速發(fā)展。但隨著房地產市場的不斷繁榮，相關政府部門根據市場情況加強調控，造成相關政策調整較為頻繁，因政策調整變化較快，進而對房地產經濟的持續(xù)發(fā)展造成了一定影響和阻礙，導致房地產經濟發(fā)展逐漸減緩。

2、保障我國房地產經濟可持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的有效對策

2.1長遠發(fā)展規(guī)劃科學制定

國家政策調整對房地產經濟發(fā)展產生著極大的影響，因此為了確保房地產經濟發(fā)展更加平衡，需要對其長遠發(fā)展進行科學規(guī)劃，同時通過國家政策干預力度的強化，使房地產經濟泡沫惡化得以有效遏制。首先需要對土地資源加強管理，國家應結合現階段房地產行業(yè)發(fā)展實際情況，通過相關土地政策的實施，對房價漲幅進行有效控制，確保趨于平穩(wěn)，同時對土地供應進行合理化、規(guī)范化部署，使房地產市場對國民經濟增長所帶來的不利影響得以逐步化解[2]。其次需要向國外成功經驗進行積極借鑒，根據我國國情，對相關法律法規(guī)進行進一步完善，對房地產使用、開發(fā)、管理、交易等環(huán)節(jié)的詳細規(guī)則進行明確，確保房地產交易市場環(huán)境的公正性、公平性。另外需要對房地產風險防范機制進行健全和完善，借鑒國外房地產經濟泡沫化解的成功經驗，對有針對性的防控措施進行提前制定。同時通過房地產經濟預警機制的建立，有效監(jiān)控房地產市場變化，使國家監(jiān)督和管理力度不斷強化，使房地產市場運營更加穩(wěn)定、科學。

根據目前房地產市場經濟發(fā)展現狀，政府部門還應加大宏觀調控力度，針對現階段存在的發(fā)展弊端，通過有關法律及政策的頒布和實施，對房地產開發(fā)商的運營行為進行有效約束，防止出現過度開發(fā)和盲目開發(fā)的情況，提高土地資源的合理利用率，使價值虛高的現狀得以有效緩解，同時對各方面發(fā)展起到積極促進作用[3]。另外對房地產經濟泡沫進行有效遏制，能夠進一步保障房地產行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，因此在未來房地產經濟發(fā)展中，政府宏觀調控手段必不可少。

2.2空置商品房問題有效解決

現階段普遍存在的空置商品房問題應盡快予以解決，才能使房地產價格逐漸回歸和保持理性。隨著房地產市場近十幾年來的快速發(fā)展，不少地區(qū)房價已遠高于當地居民的實際收入，導致我國商品房的空置率不斷加大，同時如空置商品房問題未能妥善解決，將進一步加劇房地產市場中的居民住房需求無法有效滿足的矛盾，同時因少數人掌握著大量房源，使資源難以實現合理利用，并且隨著時間的推移，其中這部分商品房將面臨著維修及老化等問題，會對我國房地產經濟發(fā)展造成制約和阻礙。另外為了解決住房閑置率偏高的問題，國家制定了相應的政策，但此問題解決及有效改善經濟發(fā)展現狀仍需要較長的時間。

2.3開發(fā)成本核算控制目標明確

為了進一步保障房地產經濟的平穩(wěn)發(fā)展，需要對房地產企業(yè)的財務核算成本及控制目標予以明確，針對預算目標進行層層分解，并對成本加強預控，從而使 房地產職能部門的執(zhí)行控制力度有效強化，使核算目標得以完成，同時需要確保改進措施的可塑性和可行性，對控制核算目標及計劃實施方式進行調控動控，并根據開發(fā)周期對動態(tài)成本核算標準進行推行，使成本核算管理控制目標在項目招標、交底、技術、采購、施工等環(huán)節(jié)中實現動態(tài)管理，使房地產施工建設質量有效提升，并在此基礎上，成本控制范圍區(qū)域進一步明確，對責任邊界進行清晰劃分，防止預算責任體系內部出現互相推諉、責任不清的問題。同時根據房產企業(yè)項目的成本預算實際情況，對相關預算、評價、監(jiān)管機制進行科學制定，對建筑企業(yè)財務管理核算流程不斷優(yōu)化，確保建設項目的控制目標與成本核算保持一致。另外建筑企業(yè)經營管理中，應對“互聯網+”技術加強引入，通過數字化管控措施的應用，房地產經營建筑施工的各方面成本加強實時管控，使建設經費有效節(jié)約，使房價過高的問題能夠從根源上得以有效控制，同時還應使建筑企業(yè)經濟管理的執(zhí)行能力不斷提高，強化執(zhí)行力度，使建筑企業(yè)在成本核算水平不斷提升，使房價過高的社會經濟問題得到進一步改善[4]。所以為了有效解決現階段房價過高的問題，使人們真正的住房需求得以有效滿足，需要對房地產項目開發(fā)中建筑企業(yè)的財務成本核算意識、執(zhí)行能力加強重視，對房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理控制目標進行明確和優(yōu)化，對樓盤漲幅趨勢加強控制，確保房地產市場價格保持平穩(wěn)控。

2.4房地產金融體系改善，融資途徑拓展

現階段房地產企業(yè)進行項目開發(fā)主要通過銀行抵押貸款的方式獲得開發(fā)資金，由于項目開發(fā)具有資金投入大、建設周期長、回收時間慢的特點，因此這種融資方式會將房地產開發(fā)中的金融風險無形之中轉移給銀行，一旦其中出現資金鏈斷裂等房地產經濟危機，會導致銀行無法及時收回大量資金，甚至導致嚴重影響國民經濟的情況出現。因此有了有效防范金融風險，需要對房地產金融體系進行不斷優(yōu)化和完善，對開發(fā)融資渠道進行拓展，對社會閑散資金進行積極吸納，使其從商品投資向房地產開發(fā)投資方向轉移。

2.5走節(jié)約能源發(fā)展道路

隨著經濟建設的快速發(fā)展，在長期房地產開發(fā)過程中，不少房地產企業(yè)缺乏環(huán)境保護意識，部分開發(fā)建設活動都建立在環(huán)境破壞的基礎上，此現狀已無法適應國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求[5]。隨著近年來生態(tài)環(huán)境問題日益凸顯，環(huán)境保護意識的不斷增強，生態(tài)環(huán)境保護受到廣泛關注和重視，對于房地產開發(fā)而言，為了確?？沙掷m(xù)發(fā)展目標的實現，需要堅持長遠發(fā)展的眼光，遵循綠色發(fā)展理念及可持續(xù)發(fā)展理念，使生態(tài)環(huán)境破壞問題有效改善。首先需要從房地產開發(fā)及設計環(huán)節(jié)入手，對新技術、新材料、新工藝加強應用，對低能耗、綠色環(huán)保的建筑材料進行優(yōu)先選擇，使綠色施工技術水平不斷提高，使房地產經濟的綠色化發(fā)展得到有效推動。另外需要加強綠色環(huán)境材料的普及和應用，鼓勵房地產開發(fā)商對其進行充分利用，對新型綠色環(huán)保房屋建筑加強建設，從而使生態(tài)環(huán)境得到有效保護。

結語：

我國經濟建設和發(fā)展直接受到房地產經濟發(fā)展狀態(tài)的影響，其中與國計民生密切相關的主要為房產價格等問題。如人們真正的住房需求無法有效滿足，而部分人利用房產進行投資炒作，進一步抬高房價，導致房地產市場呈現不平衡狀態(tài)，將對社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展造成不利影響，同時也加大了房地產經濟發(fā)展風險和隱患。為了確保房地產經濟的平穩(wěn)長遠發(fā)展，需要針對現階段房地產經濟發(fā)展現狀及其中存在的諸多問題加強分析和研究，積極發(fā)揮國家和政府的宏觀調控效用，進一步保障房地產經濟的可持續(xù)健康發(fā)展。

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