趙靜

摘要：京津冀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展以協(xié)同發(fā)展規(guī)劃為綱要路線，全面一體化建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展同時，給房地產(chǎn)市場帶來機(jī)遇挑戰(zhàn)，也對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展造成了威脅，而招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)的實(shí)施過程起到關(guān)鍵的引導(dǎo)及控制作用，為提高房地產(chǎn)招標(biāo)質(zhì)量，以房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程優(yōu)化為研究對象，深刻認(rèn)識招標(biāo)管理流程優(yōu)化的重要性，招標(biāo)管理中容易出現(xiàn)的問題分析，對促進(jìn)房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購工作發(fā)展具有重要意義，使京津冀地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)同穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：京津冀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展;房地產(chǎn)招標(biāo)采購;管理流程優(yōu)化

一、京津冀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展;“功能互補(bǔ)、區(qū)域聯(lián)動、軸向焦距、節(jié)點(diǎn)支撐”的總體布局思路，面向未來打造新的首都經(jīng)濟(jì)圈;京津冀發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃布局核心——疏散北京非首都功能與城市壓力，并帶動周邊區(qū)域發(fā)展提速實(shí)現(xiàn)一舉多得多重戰(zhàn)略目標(biāo)，京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與交通一體化建設(shè)，將促使區(qū)域人口與城市增容升級，并直接帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場投資與增長空間，2020年京津冀產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展和公共服務(wù)共建共享更是進(jìn)行重大發(fā)展，同時房住不抄的地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)深入人心，因城施策和長效機(jī)制，相應(yīng)城市去庫存，穩(wěn)中發(fā)展，在政府調(diào)控下，地價房價維持穩(wěn)定，支撐房地產(chǎn)投資穩(wěn)中緩降，未來，房地產(chǎn)有望繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的有力支撐。

二、中國招標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀

自《招標(biāo)投標(biāo)法》實(shí)施以來，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)制度在不斷完善和規(guī)范化，招標(biāo)方式是一種極具競爭性的采購方式，不僅應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目體系，也不斷應(yīng)用于其他領(lǐng)域，應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大，招標(biāo)方式不僅可以為招標(biāo)方提供更加滿足要求的供應(yīng)商，同時可以降低成本，提供質(zhì)量，控制進(jìn)度，還能更好優(yōu)化資源配置，提高項(xiàng)目整體進(jìn)度與質(zhì)量;招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種形式，目前房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)衍生行業(yè)基于《招標(biāo)投標(biāo)法》，滿足招標(biāo)人自身發(fā)展需要，改革創(chuàng)新，提出切實(shí)可行適合自身企業(yè)的招標(biāo)投管理制度，進(jìn)行不斷優(yōu)化管理，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，規(guī)范的招標(biāo)流程、切實(shí)可行的企業(yè)招標(biāo)制度、不斷優(yōu)化的招標(biāo)管理流程措施，逐漸成為企業(yè)發(fā)展過程中的重要研究課題。

三、招標(biāo)管理中容易出現(xiàn)的問題分析

基于京津冀地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及中國招標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)公司在大政策環(huán)境下招標(biāo)管理中容易出現(xiàn)以下幾方面問題：

（一）房地產(chǎn)市場的監(jiān)管監(jiān)督力度及明確

京津冀協(xié)同一體化，疏散北京市中心人流壓力，引起房地產(chǎn)市場向區(qū)域周邊擴(kuò)散，如房地產(chǎn)建設(shè)處于邊界區(qū)域，則會存在區(qū)域分界管理問題，諸如：保障設(shè)施配套不完善，周邊發(fā)展落后，基本公共服務(wù)設(shè)施滯后，政府的干預(yù)減少及相應(yīng)政策區(qū)域沖突，沒能更好的發(fā)揮監(jiān)管作用，進(jìn)而房地產(chǎn)招標(biāo)管理過程中，出現(xiàn)一些問題，不能合理的管理規(guī)劃，包括建筑層高、建筑密度、建筑綠化、建筑配套設(shè)施，房地產(chǎn)企業(yè)以最大利益為目標(biāo)，與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選擇最適合本企業(yè)利益的投標(biāo)單位，進(jìn)而缺少了地方政府及相關(guān)部門的監(jiān)管，降低了項(xiàng)目質(zhì)量，使招標(biāo)投標(biāo)流于形式。

（二）房地產(chǎn)公司招投標(biāo)缺乏法律法規(guī)意識

在推行《招標(biāo)投標(biāo)法》政策實(shí)施以來，《招標(biāo)投標(biāo)法》不斷修訂完善，使市場競爭體質(zhì)不斷規(guī)范，但就目前房地產(chǎn)企業(yè)或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中，從事招標(biāo)行業(yè)的人員，對《招標(biāo)投標(biāo)法》仍然存在缺乏法律法規(guī)的意識，房地產(chǎn)企業(yè)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對投標(biāo)單位帶有有色眼鏡，使投標(biāo)方存在不平等;投標(biāo)單位為拿到項(xiàng)目，進(jìn)行串標(biāo)陪標(biāo)等行為，大大降低了招標(biāo)的意義及質(zhì)量，這些行為不僅使招標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)公平、公正、公開的意義，也把房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)成為徒有形式的工具，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目的腐敗風(fēng)氣，降低項(xiàng)目的質(zhì)量，為此，需在房地產(chǎn)企業(yè)及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)方中不斷強(qiáng)化《招標(biāo)投標(biāo)法》的法律法規(guī)意識，不僅有利于招標(biāo)市場的規(guī)范化，也可以提高招標(biāo)質(zhì)量，優(yōu)化招標(biāo)管理流程。

（三）房地產(chǎn)公司招標(biāo)流程風(fēng)險(xiǎn)管控

對于招標(biāo)管理流程的優(yōu)化，必須首先考慮招標(biāo)流程風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測、處理及管控，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力，房地產(chǎn)公司或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行招標(biāo)流程中，提前預(yù)估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，在招標(biāo)文件與合同文件中明確;

1、首先，從項(xiàng)目啟動，進(jìn)行供應(yīng)商調(diào)研環(huán)節(jié)，存在某些供應(yīng)商參標(biāo)意愿不強(qiáng)或可能棄標(biāo)等情況，為保證投標(biāo)質(zhì)量，這就要求雙向制約，公開招標(biāo)及邀請招標(biāo)供應(yīng)商數(shù)量要求不少于三家投標(biāo)單位（含三家），為防止棄標(biāo)廢標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡量選擇大于三家的投標(biāo)單位參與投標(biāo)，形成高質(zhì)量競爭，同時增加投標(biāo)保證金，加強(qiáng)單位參與強(qiáng)制制約，防止非關(guān)鍵因素進(jìn)行棄標(biāo)。

2、招標(biāo)環(huán)節(jié)中，招標(biāo)文件至關(guān)重要，它是投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)的引領(lǐng)文件，也是體現(xiàn)招標(biāo)方要求的陳述文件，在招標(biāo)文件中應(yīng)盡量明確需求事項(xiàng)及要求，防止扯皮事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，招標(biāo)文件應(yīng)寫明招標(biāo)人對投標(biāo)人的所有實(shí)質(zhì)性條件和要求，包括招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容技術(shù)要求，對投標(biāo)人的資格預(yù)審要求，投標(biāo)格式要求，招標(biāo)文件的澄清，答疑時間，投標(biāo)的程序及投標(biāo)保證金，投標(biāo)截止日期，投標(biāo)有效期，開標(biāo)時間地點(diǎn)，投標(biāo)文件的修改與撤銷規(guī)定，評標(biāo)方式，合同條款，踏勘確認(rèn)函等，防止后續(xù)因此產(chǎn)生的扯皮;對于投標(biāo)保證金的扣除情況法律約束，對于串標(biāo)的法律制裁，對于合同違約的法律條款等等風(fēng)險(xiǎn)管控，都能大大提高招標(biāo)質(zhì)量，使招標(biāo)管理風(fēng)險(xiǎn)流程管控更加完善。

3、答疑環(huán)節(jié)，答疑存在兩個環(huán)節(jié)，即招標(biāo)文件下發(fā)后到回標(biāo)截止日期前與開標(biāo)后，答疑環(huán)節(jié)體現(xiàn)對招標(biāo)文件及投標(biāo)文件的澄清及答疑作用，主要是對招標(biāo)文件、投標(biāo)文件中未說明清楚及沖突的問題進(jìn)行澄清溝通，對內(nèi)容不一致或矛盾的地方，進(jìn)行確認(rèn)，原則上不改變實(shí)質(zhì)要求，同時招標(biāo)文件中也應(yīng)該體現(xiàn)出現(xiàn)沖突情況下，以什么為準(zhǔn)的要求，招標(biāo)過程中，對于答疑文件，需經(jīng)確認(rèn)，統(tǒng)一公布于參與項(xiàng)目的投標(biāo)方，原則上所有答疑均在招標(biāo)答疑時間截止前提出，投標(biāo)文件答疑，盡量組織現(xiàn)場答疑，形成紙質(zhì)文件，作為投標(biāo)文件組成部分;

4、接收標(biāo)書及開標(biāo)環(huán)節(jié)中，接收標(biāo)書，首先要有標(biāo)書接收記錄，查驗(yàn)標(biāo)書是否密封完整，經(jīng)投標(biāo)單位簽字;開標(biāo)環(huán)節(jié)，由于存在開標(biāo)的不公開、不透明，進(jìn)而開標(biāo)環(huán)節(jié)被房地產(chǎn)公司及相關(guān)行業(yè)作為關(guān)鍵重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控環(huán)節(jié)，嚴(yán)格控制按招標(biāo)文件規(guī)定時間進(jìn)行開標(biāo)，形成開標(biāo)記錄表并簽字確認(rèn);開標(biāo)人員至少為公司兩個部門三個人，互相監(jiān)管，避免開標(biāo)過程的漏標(biāo)、換補(bǔ)投標(biāo)文件的現(xiàn)象，也可以邀請投標(biāo)單位現(xiàn)場唱標(biāo)，并委托公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證，避免引起法律風(fēng)險(xiǎn)，建立健全公司的招投標(biāo)管理制度，可以規(guī)避客觀因素引起的不公平的風(fēng)險(xiǎn)。

5、評標(biāo)和定標(biāo)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要是評標(biāo)委員會成員缺乏專業(yè)水平，或者某些單位進(jìn)行腐敗行為，對評標(biāo)委員會成員進(jìn)行影響，使評標(biāo)流程不公平，流于形式，評標(biāo)委員會成員與投標(biāo)人串通，不僅損害招標(biāo)人利益，也對其他投標(biāo)人員不公平;對于這種情況，為保證招標(biāo)質(zhì)量;應(yīng)在以下過程中進(jìn)行管控：

（1）評標(biāo)過程，對于評標(biāo)委員會，不斷進(jìn)行法律法規(guī)意識培訓(xùn)，提高專業(yè)水平及道德水平，同時也做到評標(biāo)委員會人員名單保密及隨機(jī)抽取形式;

（2）中標(biāo)過程，對于中標(biāo)候選人，招標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求，綜合評分結(jié)果進(jìn)行公證確定中標(biāo)單位。

6、合同環(huán)節(jié)，中標(biāo)人確定后，應(yīng)將投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)換為履約保證金，相應(yīng)合同條款依據(jù)招標(biāo)文件附件合同訂立書面合同，雙方不得另行訂立違背招標(biāo)文件內(nèi)容的其他協(xié)議，嚴(yán)格遵循《合同法》要求，防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，使招標(biāo)方與投標(biāo)方在合同履行期間可以進(jìn)行高質(zhì)量的配合，使項(xiàng)目有序進(jìn)行，進(jìn)而促進(jìn)招標(biāo)管理流程的履約過程順利進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程優(yōu)化措施

（一）前期供應(yīng)商庫的建立

首先招標(biāo)管理流程的優(yōu)化離不開投標(biāo)方的質(zhì)量與參與意愿，項(xiàng)目質(zhì)量的提升需要有高質(zhì)量的投標(biāo)方，招標(biāo)方的資格預(yù)審要求，是選擇投標(biāo)方高質(zhì)量的門檻;房地產(chǎn)開發(fā)公司可進(jìn)行供應(yīng)商庫的建立，對于市場調(diào)研考察的高質(zhì)量單位以及合作后履約評估滿足需求的單位及相關(guān)當(dāng)?shù)卣髽I(yè)的口碑單位，可以進(jìn)行庫內(nèi)引進(jìn)，也可簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，項(xiàng)目立項(xiàng)后供應(yīng)商調(diào)研便可從庫內(nèi)或者市場口碑單位選擇，從而所短時間，提高了招標(biāo)流程質(zhì)量。

（二）招標(biāo)制度建立依據(jù)房地產(chǎn)公司自身發(fā)展需求

依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》及《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際公司運(yùn)營情況，在法律法規(guī)制度下，本著公平、公正、平等的競爭原則，建立實(shí)用于房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)管理制度，在公司運(yùn)營及管理結(jié)構(gòu)上，優(yōu)化招標(biāo)管理流程，對于招標(biāo)方式（公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、詢比價、直接委托、續(xù)簽）等選擇方式要求進(jìn)行明確的制度要求，同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)形成自有的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的招標(biāo)文件模板庫及合同文件模板庫，這些模板庫內(nèi)的文件經(jīng)相關(guān)業(yè)務(wù)部門及招標(biāo)部門、法務(wù)部門不斷完善審閱修訂，形成的紙質(zhì)文件，大大提高招標(biāo)流程質(zhì)量。

（三）招標(biāo)過程文件的優(yōu)化措施

招標(biāo)的高質(zhì)量也體現(xiàn)在招標(biāo)文件中的技術(shù)需求及清單，材料清單需進(jìn)行名稱規(guī)范，規(guī)格型號、強(qiáng)制認(rèn)證、特種設(shè)備、生產(chǎn)許可證等等明確要求，當(dāng)然清單中要求不能進(jìn)行壟斷，技術(shù)要求越明確，清單越詳細(xì)，投標(biāo)文件質(zhì)量越高，評標(biāo)委員會才能正常評標(biāo)，避免進(jìn)行二次答疑澄清，同時也避免排斥投標(biāo)人的情況，防止影響招標(biāo)進(jìn)度。

（四）招標(biāo)流程的優(yōu)化措施

招標(biāo)的流程大致為：招標(biāo)公告（邀請招標(biāo)）-投標(biāo)法方報(bào)名（邀請）-資格預(yù)審-投標(biāo)意愿確認(rèn)-發(fā)標(biāo)-答疑-回標(biāo)-開標(biāo)-評標(biāo)-澄清-中標(biāo);不管采用綜合評分還是合理低價原則，技術(shù)標(biāo)商務(wù)標(biāo)分開評審大大優(yōu)化了流程，提高了招標(biāo)質(zhì)量，同時也進(jìn)行了有效的成本控制，技術(shù)標(biāo)評分或技術(shù)標(biāo)的符合性評審，前提是保證質(zhì)量滿足招標(biāo)方需求的前提下，不合格的單位不能進(jìn)入商務(wù)標(biāo)開啟環(huán)節(jié)，進(jìn)入商務(wù)標(biāo)環(huán)節(jié)的單位，進(jìn)行價格評審，可以確保選擇高質(zhì)量合理價格的單位，使競爭更加公平，有利于鼓勵企業(yè)公平競爭，激勵企業(yè)加強(qiáng)管理，提高生產(chǎn)率，也能提高項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度，使組織更加合理化，節(jié)省成本等;

（五）房地產(chǎn)公司招標(biāo)過程中的權(quán)責(zé)利明確

在規(guī)范的采購制度條件下，強(qiáng)化各個環(huán)節(jié)執(zhí)行力度和要求;外在部分，招標(biāo)人與投標(biāo)人、政府機(jī)構(gòu)與投標(biāo)行業(yè)，明確法律法規(guī)，協(xié)調(diào)配合，在合法合規(guī)的情況下，推進(jìn)招標(biāo)方的工作，使市場經(jīng)濟(jì)體制有序進(jìn)行;內(nèi)在部分，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各相關(guān)部門的職責(zé)明確，通過流程優(yōu)化使各部門職責(zé)分明，工作有序，提高工作效率，細(xì)化個人工作目標(biāo)節(jié)點(diǎn)及工作要求，按時間節(jié)點(diǎn)要求進(jìn)行績效考核考評，工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)高度統(tǒng)一，確保招標(biāo)流程順利實(shí)施。

（六）企業(yè)信息化管理

目前中國信息化發(fā)展越來越快，5G時代的到來，對于招標(biāo)管理流程也可結(jié)合信息化進(jìn)行管理，使流程中的信息，數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)通過線上線下同時進(jìn)行，目前我們企業(yè)在用的明源系統(tǒng)，大大提高了招標(biāo)流程時間，同時打通財(cái)務(wù)用友系統(tǒng)，整體一體化，不僅信息流、數(shù)據(jù)流、業(yè)務(wù)流、資金流一目了然，可以實(shí)施跟蹤，大大節(jié)省了時間，同時實(shí)現(xiàn)了動態(tài)管理、控制、預(yù)警、決策。

結(jié)束語：

京津冀房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程優(yōu)化措施的推行，首先，需依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》法律法規(guī)要求的前提下進(jìn)行，同時結(jié)合京津冀房地產(chǎn)市場的監(jiān)管監(jiān)督力度及目標(biāo)定位，在一體化發(fā)展的大環(huán)境下，協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，合理規(guī)劃，充分調(diào)研，精確定位，充分利用資源差異互補(bǔ)，重視調(diào)動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，三地一體，共同提高，增強(qiáng)競爭力，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理流程優(yōu)化，不僅可以減少棄標(biāo)、招標(biāo)文件合同文件及供應(yīng)商庫管理規(guī)?；?、控制風(fēng)險(xiǎn)、提高技術(shù)需求及清單質(zhì)量、明確相關(guān)部門的權(quán)責(zé)等優(yōu)化措施外，還可以提高工作效率，規(guī)范招標(biāo)市場，推進(jìn)廉政建設(shè)，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)有序協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)營活動市場規(guī)范化，杜絕腐敗貪污事件，減少豆腐渣工程，工程事故，促進(jìn)房地產(chǎn)招標(biāo)有序進(jìn)行具有深遠(yuǎn)意義，也對整個社會經(jīng)濟(jì)體制社會價值具有深遠(yuǎn)意義，是值得深入研究和不斷完善的流程優(yōu)化體系。

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