淺析“小產(chǎn)權房”的交易困境

董筱暉

[摘要]隨著城市化進程日益增速，越來越多的人口涌入城市，人們對住房的需求不斷增多，房價攀升的同時，“小產(chǎn)權房”的交易也日趨活躍，進入產(chǎn)權交易機構的“小產(chǎn)權房”交易項目也越來越多。但基于“小產(chǎn)權房”的特有屬性，在交易的實際操作過程中還面臨著不少問題。本文以農(nóng)村集體土地上建設的“小產(chǎn)權房”為例，從“小產(chǎn)權房”的成因、存在的交易風險以及對“小產(chǎn)權房”進場交易的處理建議作一淺析。

[關鍵字]小產(chǎn)權房 交易風險 土地使用權 掛牌交易

1? “小產(chǎn)權房”的概念

所謂“小產(chǎn)權房”，并非嚴格意義上的法律術語，而是與完全產(chǎn)權房相對應的約定俗成的概念。完全產(chǎn)權房，是指在符合居住用途的土地上，建造手續(xù)齊全并由有資質的房屋開發(fā)商建造，允許在市場上自由流轉的商品房，其房屋產(chǎn)權和房屋占有的國有土地使用權是完整的，房屋所有人對房屋的占有、使用、收益、處置以及排他性等全部權利都不受限制。而“小產(chǎn)權房”則是與之相對的權屬不完整，轉讓行為受到完全或部分限制的房屋的俗稱，一般包括不符合房產(chǎn)建設規(guī)劃、未辦理土地征收和出讓手續(xù)，直接在農(nóng)村集體所有土地上建設的不構成真正法律意義上的房屋。本文所探討的“小產(chǎn)權房”，特指在農(nóng)村集體土地上建設的，未經(jīng)規(guī)劃、未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用，按現(xiàn)行法律無法取得由國家頒發(fā)的房地產(chǎn)權屬證明、沒有完整產(chǎn)權的房屋。

2? “小產(chǎn)權房”的成因

“小產(chǎn)權房”之所以近年來增速迅猛，原因可以從城市和農(nóng)村兩個維度切入分析。從城市角度來看，日益增長的城市人口與逐年高漲的城市商品房價格矛盾日趨加劇，越來越多的城市中底層收入者對生存居住的基本需求無法得到滿足，由此“小產(chǎn)權房”應運而生;從農(nóng)村角度來看，農(nóng)村集體土地的使用權流轉在我國現(xiàn)行法律下受到很多限制，而農(nóng)民從土地征收中獲得的土地補償款和安置補助費微乎其微，“小產(chǎn)權房”交易則直接避開了政府的征收環(huán)節(jié)，打破了由地方政府壟斷的以國有土地使用權為建設基礎的房地產(chǎn)市場，改變了農(nóng)村集體靠辛勞耕作收益的傳統(tǒng)模式，為農(nóng)民帶來了豐厚的收益?；谑袌龊屠骝寗樱靶‘a(chǎn)權房”不斷增多。

3? “小產(chǎn)權房”的交易風險

“小產(chǎn)權房”雖然在解決城市人口住房難、增加農(nóng)民收入和提升居民生活水平等方面具有積極意義，但由于“小產(chǎn)權房”的權屬限制，交易仍有諸多風險。一是禁止轉讓風險?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)不得轉讓”。這類“小產(chǎn)權房”沒有相關部門發(fā)放的權屬證書，僅有房屋使用權而所有權不完整，如遇糾紛，很難保障購買者的利益，法律針對此類住房禁止轉讓。如集體經(jīng)營性建設用地上的違規(guī)建房以及因城市擴建都市村莊改造過程中形成的尚未取得商品房登記證的房屋即屬于此種類型;二是限制轉讓風險。此類“小產(chǎn)權房”對于轉讓方或受讓方具有一定的限制約束?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”;“前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。據(jù)此農(nóng)村集體土地上建設的“小產(chǎn)權房”首先應考慮占用土地的流轉、規(guī)劃及用途是否符合相關規(guī)定，符合規(guī)定的才可以轉讓。同時轉讓方應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，這是對轉讓方進行的限制。

4? 對“小產(chǎn)權房”進場交易的處理建議

基于“小產(chǎn)權房”交易存在的交易風險，筆者對 “小產(chǎn)權房”的進場交易提出以下處理建議。

一是對于存在禁止轉讓風險的“小產(chǎn)權房”的轉讓申請不予受理。對于如房管部門沒有發(fā)放房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權房”、建在農(nóng)民集體所有土地上的未經(jīng)規(guī)劃的非農(nóng)業(yè)建設的“小產(chǎn)權房”以及侵占國家耕地的“小產(chǎn)權房”，鑒于其權屬尚不完整或不清晰，交易機構對其轉讓申請應不予受理。

二是對于使用權屬清晰，所有權不完整的“小產(chǎn)權房”，可采用一定年限的租賃或合作經(jīng)營等掛牌形式。對于這種掛牌形式，交易機構應作出充分的論證，對于涉及的有關事項在公告中進行詳細披露。對于轉、受讓方共同關注的焦點問題進行溝通協(xié)調，確保交易的合法合規(guī)。

三是對于權屬手續(xù)不完整的“小產(chǎn)權房”可先經(jīng)過確權后再進場交易。如對于土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地上的“小產(chǎn)權房”，因土地出讓金等有關費用尚未支付到位未取得相應的土地使用權證的，則可建議有關當事方盡快繳納相關費用，待手續(xù)完備后再進行掛牌。

四是對于存在限制轉讓風險的“小產(chǎn)權房”轉讓，應充分考慮轉讓行為的決策程序和受讓方資格條件。對其他無法確權但確有必要在同一農(nóng)村集體內部流轉的“小產(chǎn)權房”，應在進場交易時對受讓方資格條件進行必要限制。我國法律明文規(guī)定農(nóng)村集體所有土地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”，對于掛牌轉讓的“小產(chǎn)權房”可根據(jù)有關規(guī)定對受讓方的條件和范圍等進行必要的限制。

在“小產(chǎn)權房”交易市場不斷增長的背景下，一些國有企業(yè)通過法院裁定以物抵債等途徑也持有了一定數(shù)量的“小產(chǎn)權房”，為便于變現(xiàn)融資，需要借助產(chǎn)權交易機構進行掛牌轉讓。但“小產(chǎn)權房”的進場交易涉及的法律問題較多，研究“小產(chǎn)權房”進場交易，有利于解決企業(yè)融資難問題，也有利于探索農(nóng)村集體產(chǎn)權的有效流轉，為鄉(xiāng)村振興貢獻產(chǎn)權人的一份力量。