付泉 張庭瑜

摘 ?要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭日益激烈。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)前期策劃方案將在很大程度上影響到房產(chǎn)投資收益。本文以大量房地產(chǎn)開發(fā)和前期策劃經(jīng)驗(yàn)為分析依據(jù)，分析了影響區(qū)域房地產(chǎn)的因素：經(jīng)濟(jì)因素、市場競爭因素、區(qū)域環(huán)境因素、人口因素。而且事實(shí)上人們更愿意選擇適合自身生活特點(diǎn)和個(gè)性特征的區(qū)域居住生活。外企職員、機(jī)關(guān)事業(yè)員工和收入不菲的私營企業(yè)主等多數(shù)選擇在城市中心地段居住。

關(guān)鍵字： 房地產(chǎn)，空間策劃，影響因素

1 引言

自20世紀(jì)80年代以來，我國開始對(duì)住宅制度以及土地制度進(jìn)行改革，正是在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在我國大城市中發(fā)展迅速，并逐漸在國民經(jīng)濟(jì)中突顯地位，成為推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，對(duì)于GDP的拉動(dòng)產(chǎn)生重要影響。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展[1]。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不具備良好的前期策劃方案，大部分項(xiàng)目在實(shí)施階段都會(huì)由于缺乏指導(dǎo)思想而導(dǎo)致實(shí)施過程效率低下的情況。除此之外，良好的指導(dǎo)思想能夠?qū)⑺械脑O(shè)計(jì)工作進(jìn)行整合，形成一個(gè)完整的組織，能夠真正、完全的表達(dá)出投資者需求，并設(shè)計(jì)出詳細(xì)任務(wù)書，使得設(shè)計(jì)工作能夠有據(jù)可依，最終達(dá)到設(shè)計(jì)工作能夠滿足業(yè)主需求的目的，相反地，如果沒有良好的指導(dǎo)思想，那么一切將會(huì)背道而馳。房地產(chǎn)企業(yè)在為項(xiàng)目做前期策劃的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值，并且在整合所有資料的基礎(chǔ)上，提前對(duì)項(xiàng)目從組織、管理以及技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行考慮，并根據(jù)預(yù)先設(shè)想提出一套完整方案，并對(duì)其科學(xué)性和系統(tǒng)性進(jìn)行分析和論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃能否成功，直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否成功，所以說前期策劃對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來說至關(guān)重要，有助于奠定項(xiàng)目整體思路、理清建設(shè)項(xiàng)目思想，使項(xiàng)目決策有據(jù)可依，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程具有指導(dǎo)作用[2]。

2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.1國外現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐活動(dòng)促使其理論研究得到發(fā)展，歷經(jīng)一段時(shí)期的發(fā)展和摸索，房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究一直都是在實(shí)踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行著并指引著行業(yè)的發(fā)展。 國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于許多發(fā)達(dá)國家。不但如此，關(guān)于該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)制度相對(duì)落后，關(guān)于相關(guān)行業(yè)的理論形成也比國外稚嫩，發(fā)達(dá)國家在其特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施的基礎(chǔ)上，早已建成了一套非常完整流暢的理論觀點(diǎn)和制度[3]。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的理論形成也是在其土地城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。通常情況下，西方國家應(yīng)該已較快的度過了城鎮(zhèn)化階段，在這方面已經(jīng)具備了大量的理論基礎(chǔ)。雖然城鎮(zhèn)化建設(shè)離不開各自國家的社會(huì)環(huán)境和政治影響，但是我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展環(huán)境與他們差距很大，值得一提的是兩者的一部分共性現(xiàn)象的理論研究。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來分析，市場上供求關(guān)系的變化可以直接影響和確定城市周邊土地形式的變更現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后形成的項(xiàng)目市場銷售情況，一定程度上決定著企業(yè)的利潤和承擔(dān)土地價(jià)值的能力，決定著項(xiàng)目的開發(fā)位置，進(jìn)而決定著城市周邊地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度變更[4]。

2.2 國內(nèi)現(xiàn)狀

研究資料顯示，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃的概念在業(yè)內(nèi)還沒有形成一致意見，更沒有明確策劃的研究對(duì)象和具體內(nèi)容。現(xiàn)在，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念，很多專家學(xué)者都是借助于比喻的方式給出一個(gè)形象的說法，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的具體界定卻沒有明確。雖然有的研究是以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為中心開展的，可他們強(qiáng)調(diào)的卻是房地產(chǎn)這個(gè)“概念”要如何策劃。例如，有專家指出，“房地產(chǎn)策劃的具體目標(biāo)就是保證房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的完成，開發(fā)創(chuàng)新性思維，提出對(duì)策，制定出詳細(xì)的實(shí)施方案，具體內(nèi)容有廣告策劃、物業(yè)管理策劃、房地產(chǎn)戰(zhàn)略性策劃和具體的營銷策劃方案等”。還有專家指出，“在房地產(chǎn)行業(yè)范圍內(nèi)，使用科學(xué)規(guī)范進(jìn)行策劃的行為就是房地產(chǎn)策劃，它的具體目標(biāo)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)展，進(jìn)行市場調(diào)研，找準(zhǔn)市場定位，以創(chuàng)新求異為設(shè)計(jì)理念，使用多種不同的策劃方法，根據(jù)特定的程序?qū)Υ_發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目做出合理的規(guī)劃，并提出具有可行性的操作方案[5-6]。

3 區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃理論研究

3.1 基本理論

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，其策劃方案的制定實(shí)際上是將所收集信息進(jìn)行分析和研究，并依此為基礎(chǔ)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的過程。在此過程中，信息的收集和匯總作為方案設(shè)計(jì)和制定的基礎(chǔ)，其全面性和系統(tǒng)化對(duì)方案的設(shè)計(jì)、制定和調(diào)整具有不可替代的作用。為給方案的制定提供全面、準(zhǔn)確、具體的一手資料，除收集直接與房地產(chǎn)投資項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料外，還應(yīng)包括環(huán)境因素、消費(fèi)人群的喜好及政策法規(guī)等信息的收集。這些眾多的信息必須經(jīng)過嚴(yán)格分析和篩選，剔除虛假和片面的資料，為方案的設(shè)計(jì)和制定提供準(zhǔn)確、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。同時(shí)，對(duì)方案的設(shè)計(jì)和制定過程還應(yīng)有明確的要求，即對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行分組，不同的設(shè)計(jì)小組獨(dú)立設(shè)計(jì)和制訂不同的方案。不同設(shè)計(jì)小組設(shè)計(jì)制定的方案最后交由決策者進(jìn)行選擇，決策者通過對(duì)不同方案進(jìn)行比對(duì)、分析和研究，選出最具可行性的方案。在方案的實(shí)施過程中會(huì)面臨很多不可預(yù)知的因素，因此必須建立嚴(yán)密的信息反饋控制系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)控方案的實(shí)施過程，根據(jù)反饋的信息和問題對(duì)方案及時(shí)進(jìn)行修正。

3.2 影響因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素 ?在規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，有必要深入調(diào)查城市發(fā)展程度和未來發(fā)展走向，充分了解市場需求特點(diǎn)。各地區(qū)城市之間發(fā)展水平差異巨大，例如行政級(jí)別相同的東部沿海城市與中西部省份城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和收入、消費(fèi)水平存在天壤之別。常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括全市生產(chǎn)總值和經(jīng)濟(jì)增長率、人均純收入和居民儲(chǔ)蓄存款額等。分析以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以整體上評(píng)估該城市居民的價(jià)格消費(fèi)水平和購買力。

（2）市場競爭因素 ?當(dāng)前各行各業(yè)普遍存在市場競爭，充分深入了解對(duì)手才能在競爭中處于不敗之地。面對(duì)房地產(chǎn)市場愈演愈烈的競爭形勢(shì)，特別是目前國家在經(jīng)濟(jì)調(diào)控上實(shí)施緊縮性貨幣政策，銀行上調(diào)存貸款利率、降低個(gè)人貸款規(guī)模，導(dǎo)致消費(fèi)不振，住房銷量大幅下跌。受形勢(shì)所迫，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致房企盈利下降甚至造成部分企業(yè)虧損的局面。

（3）區(qū)域環(huán)境因素 ?消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購買欲望除價(jià)格外首要影響因素就是房產(chǎn)周邊的配套設(shè)施和交通條件等綜合的區(qū)域環(huán)境。區(qū)位因素（又稱區(qū)位因子）是指影響主體分布的主要原因，區(qū)位不同其周邊的配套設(shè)施的完善程度也不盡相同。通常遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)位，各種生活配套設(shè)施越不完善，反之距離城市中心區(qū)越近，各種生活配套設(shè)施相對(duì)比較健全。

（4）人口因素 ?城市常住人口是購房的主力軍，因此展開人口分析對(duì)房地產(chǎn)前期策劃意義重大。人口因素主要涉及人口總量、人口分布、行業(yè)構(gòu)成、教育設(shè)施、家庭結(jié)構(gòu)、收入和消費(fèi)水平等。人口總量決定著城市對(duì)住房需求數(shù)量的上限。龐大的人口基數(shù)為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量購買群體，有效支撐著城市房地產(chǎn)需求。人口信息主要通過統(tǒng)計(jì)學(xué)方法整理得出，它不僅具備特有的自然屬性和社會(huì)屬性、經(jīng)濟(jì)文化特征外，還具有一定的空間特征。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的價(jià)格受多種因素的影響，而房地產(chǎn)本身又包含影響其價(jià)格的屬性，本文通過研究了不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度以及綜合影響，目的是通過研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素，可以采取不同的手段從不同方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。相較于其他影響因素而言，房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀因素及政府出臺(tái)的調(diào)控政策影響最大，而消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期等因素影響程度較小。

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基金項(xiàng)目：陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司內(nèi)部科研項(xiàng)目（DJNY2021-10）（DJNY2020-22）（DJNY2020-23）（DJNY2020-24）（DJNY2020-29）;長安大學(xué)中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)用專項(xiàng)資金項(xiàng)目（300102351502）;陜西地建-西安交大土地工程與人居環(huán)境技術(shù)創(chuàng)新中心開放基金資助項(xiàng)目（2021WHZ0089）

作者簡介：付泉（1992-），男，陜西西安人，碩士，助理工程師，研究方向污損土地治理。