范金民

近年來，學(xué)界對(duì)于各地民間契約文書的研究，蔚然成風(fēng)，成績(jī)斐然。然則對(duì)于各地房地產(chǎn)買賣文書的形式及其具立順序等，殊少探討。筆者前曾利用草議文書原件，探討清代江南房地產(chǎn)買賣文書的形式，提出蘇州等地在簽訂絕賣正契(或稱大契)之前，先會(huì)簽訂“草議”，對(duì)買賣雙方作出約束。那么，這種文書僅在江南存在嗎？這種文書的書立順序僅出現(xiàn)在江南嗎？劉伯山先生編纂的《徽州文書》，收錄了清代康熙年間漢口徽商謝氏的一批文書，其中絕賣正契外，還有“水程”和“允議約”“承議約”文書，為我們探討清代漢口房產(chǎn)文書的書立及其順序提供了可能，至今尚未見人利用過。今主要利用此批文書，結(jié)合漢口《紫陽書院志略》等文獻(xiàn)，專門作嘗試性探討，期能于傳統(tǒng)民間文書研究稍有裨益。拋磚引玉，期待文書研究專家和高明之士匡我不逮。

一、水程與正契

《徽州文書》中的《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》，共收26件文書，其中包含8宗房產(chǎn)絕賣文契14件，1宗房產(chǎn)典賣契1件，有關(guān)紫陽書院購(gòu)房的議約文契等10件，徽商綢布店經(jīng)營(yíng)合同1件。其中可以用來說明本文主題的，全部集中在8宗絕賣房產(chǎn)中，有“水程”原件3件，絕賣正契9件，允議約和承議合約各1件。此外加上《紫陽書院志略》中所收1件絕賣正契，關(guān)涉其中1宗房產(chǎn)的絕賣，共為15件。此15件文書，可以歸為五組：第一組3筆交易，2筆既有水程又有正契，而其中第二筆交易只見正契而未見水程。第二組1筆交易，先后立有允議約、水程和正契。第三組1筆交易，有承議合約和杜賣正契，但未見水程，而且杜賣文契未收于《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》，卻保留在了漢口《紫陽書院志略》中。由杜賣文契可知，賣主在此之前也曾出立過水程。第四組2筆交易，正契中言明立有水程，而如今未見水程原件。第五組另外3筆交易，只有正契，正契中未言是否立過水程。上述文書所涉時(shí)間始于康熙七年(1668)，迄于康熙四十四年，涵蓋康熙前中期的38年。本文著重分析前三組房產(chǎn)買賣文書。

為明了水程原件面貌，探究水程與正契的關(guān)系及在房產(chǎn)交易過程中的地位，于此先將相關(guān)文書分組編號(hào)，謹(jǐn)將水程和相關(guān)絕賣正契抄錄如下。

1-1 立水程人王瑞卿仝男王秩然，今有自置土庫樓房鋪面，共計(jì)五重，基地一所，坐落循禮坊二總正街，前至官街，后抵河水，左至井宅墻，其后重半墻系井腳，上墻系王砌，右至本宅墻，中間壹重系熊宅借腳砌。四至明白。先盡親族、原業(yè)，無力承買。今憑經(jīng)紀(jì)親中公議，時(shí)值絕價(jià)紋九銀捌伯伍拾兩正，其答賀表禮在內(nèi)。今招到買主朱名下為業(yè)。立此水程，俟成交吉日，另立正契。

其鋪面樓房鋪抬門扇鼓皮格扇窗欞板壁樓梯俱全。

康熙七年八月二十日 立水程王瑞卿仝男王秩然

憑中 汪公達(dá) 孫齡昌 賀君恒 劉繼公

1-2 立[絕]賣房屋基地文契人王瑞卿同男王秩然，今因債務(wù)乏費(fèi)，將自置基地一所，土庫樓[房]鋪面，共計(jì)五重，坐落循禮坊二總，前至官街，后抵河水，左至井宅墻，右系本宅墻。四至開載水程明白。先盡親族、原業(yè)，俱無力承買。父子商議，請(qǐng)憑官牙親中說合，出筆絕賣與朱晉全名下為業(yè)。當(dāng)日眼同估值，時(shí)值絕價(jià)紋九銀柒伯柒拾兩正，外答賀表勸起神，共銀捌拾兩正。彼時(shí)銀契兩交，一足衠銀，并無準(zhǔn)折抬算。此系二比情愿，自賣之后，任從買主管業(yè)居住，王門親族人等不得異說。如有典當(dāng)重復(fù)等情，俱系瑞卿父子承管。其基地老約紅契，當(dāng)日俱繳付買主收。成交之后，毫無他說。立此賣約，永遠(yuǎn)為照。

康熙七年九月初三日 立賣約人王瑞卿 男王秩然

憑親中王文旭 楊三陽 張晉昭 孫齡昌 楊寶元

郭金仲 趙君圣 廖在赤 張省三 劉繼公

熊禹明 熊相卿 汪公達(dá) 閔昌徹 楊允晟

官牙 賀君恒 賀君美 陳錫卿 陳俊明

1-3 立絕賣房屋基地文契人朱璽，同表孫梁大觀，今因抱恙回鄉(xiāng)，缺少費(fèi)用，二人情愿□□置基地壹所，土庫樓房鋪面，共計(jì)陸重，坐落循禮坊貳總，前至官街，后至河水，左至井宅墻腳，右至本宅墻腳。肆至分明。先盡親族、原業(yè)，俱無力承買。祖孫好作商議，請(qǐng)憑官牙親中說合，出筆絕賣與王殿侯老爹名下為業(yè)。當(dāng)日眼同估值，時(shí)價(jià)紋玖銀柒伯柒拾兩整，外答賀表勸起神，共銀捌拾兩正。彼時(shí)銀業(yè)兩交，并無準(zhǔn)折抬算。此系兩家情愿，自賣之后，任從買主管業(yè)俱居，壹杜壹絕，再無異說。如有重復(fù)典當(dāng)?shù)惹?，俱系賣主一身承管。其有老約紅契，一并付買主收?qǐng)?zhí)。立此賣約，永遠(yuǎn)存照。

此契屋地已經(jīng)得價(jià)，賣與謝名下為業(yè)，有上首老契壹紙，系王帶回山西，日后刷出無角。此批。

康熙三十二年八月二十四日 立絕賣房屋基地人朱璽 梁大觀

憑官牙朱敬庵 吉世順 吉兆順 賈鼎元

張晉昭 楊寶元 崔帝耕 高宜在

官契 循禮坊第陸號(hào)

1-4 立水程人王殿侯，今有自置土庫樓房鋪面，共計(jì)陸重，基地一所，坐落循禮坊貳總正街，前至官街，后抵河水，左至井宅墻，其后重半墻系井腳，上半墻系王砌，右至系本宅墻。四至分明。先盡親族、原業(yè)，無力承買。今憑經(jīng)紀(jì)親中公議，時(shí)值絕價(jià)紋九銀柒伯貳拾兩整，其答賀表禮在內(nèi)。今招到買主名下為業(yè)。先立此水程，俟成交吉日，另立正契。

其鋪面樓房鋪臺(tái)門扇鼓皮格扇窗欞板壁樓梯裝修俱全。

康熙三十四年十一月初二日 立水程人王殿侯

憑牙中 汪天澤 徐殿侯

1-5 立絕賣房屋基地文契人王殿侯，今因回籍，管業(yè)不便，情愿□□□□□壹所土庫樓房鋪面，共計(jì)陸重，坐落循禮貳總，前至官街，后至河水，左至井宅墻腳，其后重半墻系王砌，右至系本宅墻垣。肆至分明。先盡親族、原業(yè)，俱無力承買。請(qǐng)憑官牙親中說合，出筆絕賣與謝名下為業(yè)。當(dāng)日眼同估值，時(shí)價(jià)紋九銀柒伯貳拾兩整，其答賀表勸起神一并在內(nèi)。彼時(shí)銀業(yè)兩交，并無準(zhǔn)折抬算。此系兩家情愿，自賣之后，聽從買主管業(yè)居住，一杜一絕，再無異說。如有重復(fù)典當(dāng)□情，俱系賣主一身承管。其有老約紅契壹紙繳付買主收?qǐng)?zhí)。今欲有憑，立此絕賣文約壹紙，永遠(yuǎn)存照。

康熙三十四年十一月初十日 立絕賣房屋基地約人王殿侯

代押人李振伯

代筆人徐殿侯

憑官牙汪天澤 謝文簡(jiǎn) 熊 井于魯 余諶公

憑中人余南儀

2-2 立水程李東愷、建北、孟濬、晉侯、仲翰，有祖遺弟兄共分基地壹段，坐落漢鎮(zhèn)循禮坊二總下岸，東至劉宅地界，西至謝墻為界，南至河水為界，北至胡房后墻熊地為界。四至明白。今因乏費(fèi)，弟兄公同好作商議，請(qǐng)憑牙中說合，情愿出賣謝名下為業(yè)。議定時(shí)值絕賣紋九價(jià)銀陸拾陸兩整，答賀表勸折席小禮雜項(xiàng)一并在內(nèi)。俟成交之日，另立正契。此照。

憑牙行汪天澤

康熙三十五年十二月初二日立水程李東愷、李建北、李孟濬、李晉侯 李仲翰

2-3 立絕賣基地文契人李東愷、建北、孟濬、晉侯、仲翰，今有承祖遺基地壹段，坐落漢口循禮坊貳總下岸，東至劉宅墻為界，西至謝墻地為界，南至河水為界，北至胡房墻外熊地為界。茲因兄弟共分管業(yè)不便，兼之移業(yè)就業(yè)，弟兄商議，同浼牙中親友說合，先盡親族，無人成買。今自情愿立契，賣與謝名下為業(yè)。當(dāng)日三面議定，時(shí)值紋九價(jià)銀陸拾陸兩整，其答賀表勸折席小禮雜項(xiàng)一并在內(nèi)。契內(nèi)價(jià)銀，當(dāng)日系愷弟兄眼同一并收訖。其基地當(dāng)即交與謝宅，任憑填基蓋造，永遠(yuǎn)管業(yè)。其地自祖遺受分清白，并無家庭受分不明，以及重復(fù)交易，如有等情，俱系弟兄承管，不與買主相涉。其前巷路照舊出入。今恐無憑，立此絕賣文契，永遠(yuǎn)存照。

叔父李藏密

康熙三十五年十二月十一日立絕賣文契人李東愷 李建北 李孟濬 李晉侯 李仲翰

憑官牙汪天澤 涂起潛 白迥連 許謙次 余文遠(yuǎn) 宋月卜

憑中人吳蘊(yùn)予 邵公鼎 劉亮工 熊光顯 陳東曙 王青仁

郭小范 胡介人 余南儀 胡文伯

官契 循禮坊第玖號(hào)

關(guān)于水程文契，至今僅在《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》中見到上列3件，先后具立于康熙七年八月二十日、康熙三十四年十一月初二日和康熙三十五年十二月初二日(以下依次簡(jiǎn)稱第一件、第二件和第三件)。

3件水程，關(guān)涉兩宗房產(chǎn)買賣。第一宗保留了2件水程。王瑞卿父子自有土庫樓房鋪面五重基地一所，坐落漢口鎮(zhèn)循禮坊二總正街，憑親中汪公達(dá)等人公議，時(shí)值房?jī)r(jià)銀連答賀表禮等在內(nèi)共計(jì)紋銀850兩，康熙七年八月二十日具立水程，賣與朱晉全。水程載明“先盡親族、原業(yè)，無力承買”，立此水程，“俟成交吉日，另立正契”。同年九月初三日，王瑞卿父子又憑中人王文旭等、官牙賀君恒等公議，具立絕賣正契。絕契載明，以前曾經(jīng)開載水程，“先盡親族、原業(yè)，俱無力承買”，現(xiàn)在訂立正契，“自賣之后，任從買主管業(yè)居住，王門親族人等不得異說”?？滴跞臧嗽露娜?，此宗房產(chǎn)又由朱璽具立絕賣契，以原價(jià)賣與王殿侯。此次絕賣，未見水程。兩年多后，即康熙三十四年十一月初二日，王殿侯具立水程，以720兩的價(jià)銀將房產(chǎn)賣與謝姓為業(yè)。同月初十日，王具立絕賣正契。同一處房產(chǎn)，短短兩年多房?jī)r(jià)由850兩降至720兩，其因不明。由上一件絕賣契載王曾將老契帶回山西來看，賣主王殿侯可能是山西商人，此際經(jīng)營(yíng)或許遇到了困難，所以將房產(chǎn)降價(jià)脫手。一宗房產(chǎn)，自康熙七年至康熙三十四年，28年中3次易主，真正“短平快”。

第二宗房產(chǎn)買賣，一次交易卻依次留下了允議約、水程和絕賣契各1件，更為詳備。李東愷兄弟自有基地一段，坐落漢口鎮(zhèn)循禮坊二總下岸，因乏費(fèi)應(yīng)用，經(jīng)弟兄商議，請(qǐng)憑牙中親友余南儀、吳蘊(yùn)予、汪天澤等人說合，情愿出賣至謝姓名下為業(yè)。議定時(shí)值絕賣價(jià)銀連答賀表勸折席小禮雜項(xiàng)一并在內(nèi)66兩，康熙三十五年十一月十二日李東愷兄弟具立允議約(下文2-1號(hào)文書)。允議約議明先封樣銀30兩，存付中見人汪天澤處，“聽從買主擇期另立正契，彼此不致臨期藉辭詞推委失誤”，如有爭(zhēng)產(chǎn)及重復(fù)交易等情，由賣主承管，不與買主相涉。同年十二月初二日，李東愷兄弟又立水程，水程載明“俟成交之日，另立正契”。同月十一日，李東愷兄弟具立絕賣契，任憑買主“填基蓋造，永遠(yuǎn)管業(yè)”，完成過割。

上列3件水程，文字均不多，但都載明賣主姓名，待售產(chǎn)業(yè)及其規(guī)模、坐落、四至、買主，議定的時(shí)價(jià)，遵照規(guī)定由經(jīng)紀(jì)牙人等公同議價(jià)，以及議定的具體時(shí)價(jià)。這就具備了房地產(chǎn)正契的基本要素。3件水程，均由賣主出具，說明水程由賣主出名具立。又均載明房產(chǎn)所在及“四至明白”，有2件還載明“先盡親族、原業(yè)，無力承買”字樣。宋元以來典賣土地時(shí)首先要“立帳問據(jù)”，就是征詢親、鄰、典主是否愿意典買土地的通知書，直到清代中期，江南房地產(chǎn)買賣中賣主通常會(huì)出具與“立帳問據(jù)”同樣性質(zhì)的“經(jīng)賬”文書。觀察其內(nèi)容，水程顯然具有歷史上“立帳問據(jù)”和清代江南“經(jīng)賬”式文書的成分，具立前后征求過親鄰和原業(yè)主等人的意見，保留了出售房地產(chǎn)先盡親鄰的傳統(tǒng)做法。3件水程均載明招到或出賣給某位買主，均強(qiáng)調(diào)“俟成交之日，另立正契”，或“俟成交吉日，另立正契”，說明水程是在確定買主后由賣主與買主在簽訂絕賣正契前訂立的文契。

結(jié)合絕賣正契可知，具立水程的三筆房產(chǎn)交易皆得到了落實(shí)。第一件水程，王瑞卿父子于康熙七年八月二十日具立，同年九月初三日立絕賣正契，時(shí)間在十多天后；第二件水程，王殿侯于康熙三十四年十一月初二日具立，同年十一月初十日立絕賣正契，前后僅隔8天；第三件水程，李東愷兄弟于康熙三十五年十二月初二日具立，同年十二月十一日立絕賣正契，前后相隔9天。三筆交易，從水程到正契的書立，或者從動(dòng)議到完成交易，前后間隔都不長(zhǎng)。水程所載事項(xiàng)在后續(xù)的絕賣正契中都得到落實(shí)，說明水程具備正契的一應(yīng)功能。

從水程原件來看，上有買主姓氏，具立前顯然已經(jīng)確定買主，又言明“俟成交之日，另立正契”，顯然是一應(yīng)事項(xiàng)完成、簽訂正契的前奏，自然不可能在賣主意欲出賣產(chǎn)業(yè)征詢親鄰之前即已具立。然而王瑞卿父子具立于康熙七年九月初三日的絕賣正契卻稱：“四至開載水程明白。先盡親族、原業(yè)，俱無力承買?！贝髁芫吡⒂诳滴醵迥晔露娜盏慕^賣房契載：“四界明白，通前至后墻腳俱屬本宅，共議發(fā)立水程，出賣得價(jià)，以完前項(xiàng)。先盡親族、原業(yè)、典主人等，俱云無力承買，復(fù)公請(qǐng)官牙同中鄰賀君美等說合，出絕賣與鄧名下為[業(yè)]?！眳翘N(yùn)予和鄧昇如具立于康熙三十九年十二月二十七日的承議約中載：“四至水程開載明白。其鄧聚翁向住蘇州，窎遠(yuǎn)管業(yè)不便，因與胞兄昇翁議明，情愿覓主出售?！?下文3-1號(hào)文書)究其語序，似乎水程開立在前，賣主征詢親友尋覓買主在后。孰先孰后，僅憑上列3件水程，還難遽下斷語。

所幸的是，漢口《紫陽書院志略》中收錄的房地產(chǎn)大賣(或稱杜賣)正契27件，載明出立過水程的有10件，可借以說明問題。這10件文書，具立于康熙三十三年六月、康熙三十三年七月(2件)、康熙四十年三月、雍正十二年(1734)十二月、乾隆五十年(1785)十二月、乾隆六十年、乾隆六十年十月、嘉慶九年(1804)八月(2件)，前后延亙110余年。各件分別載：“四至明白，立有水程，先盡親族、典主，并無承買，復(fù)請(qǐng)牙中說合，出賣與新安文會(huì)為業(yè)”；“立有水程，先盡親族、原業(yè)，俱不承買，復(fù)請(qǐng)牙中說合，情愿出賣與新安文會(huì)名下為業(yè)”；“立有水程，先盡親族、原業(yè)，俱不承買，復(fù)請(qǐng)牙中說合，情愿出賣與新安文會(huì)名下為業(yè)”；“水呈開載明白，坐落循禮坊頭總上岸……先發(fā)水呈，請(qǐng)憑中牙吳蘊(yùn)宇、汪天澤等說合，出賣與新安文會(huì)名下為業(yè)”；“開立水程，先盡親族，并無承買，請(qǐng)憑牙中徐敬五、方有章等說合，賣與徽州文公祠內(nèi)為業(yè)”；“出立水程，先盡親族、原業(yè)，俱不承買，只得請(qǐng)憑族友說合，情愿立大賣文契，出賣與新安書院名下為業(yè)”；“今因乏用，開立水程，先盡親族，并無承買，只得請(qǐng)憑中證傅坤、喻文龍說合……情愿掃土出賣與徽州文公祠內(nèi)名下為業(yè)”；“發(fā)立水程，已盡親族，無人承買，今請(qǐng)憑周正昌等說合，立契出賣與新安書院名下為業(yè)”；“今因乏用母子相商，發(fā)立水程，已盡親族人等，俱不承買，請(qǐng)憑親中徐文亮說合，情愿出賣與新安書院名下為業(yè)”；“今因乏用，出立水程，先盡親族人等，俱不承買，今母子商議，請(qǐng)憑親中吳洪發(fā)等說合……情愿出賣與徽郡士商名下為業(yè)”。

這些文書內(nèi)容雖繁簡(jiǎn)不一，但口氣與語序一致，大致聲明：本宗房產(chǎn)四至明白，立有水程，而后征詢過親族或原業(yè)是否有購(gòu)買意愿，無人承買后，再委托牙人親中說合，議定價(jià)銀，出賣給他人名下為業(yè)，最后簽訂大契。這些記載與上引《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》中的相關(guān)記載完全吻合。由此諸多的正契所載，可知房產(chǎn)交易一般先立水程，而后征詢親鄰，如無人承買，再行絕賣他人。如果這種理解屬實(shí)，說明水程這種文契具有宋元以來“立帳問據(jù)”和清代江南地方存在的“經(jīng)賬”的一定屬性，有公告產(chǎn)業(yè)尋求買主的成分在內(nèi)，從而說明清代漢口的房地產(chǎn)交易，仍然較為普遍地保留了前代立賬取問親鄰、買主的慣常做法。但從所載的內(nèi)容也可明確，水程的功能已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)賬的范圍，它已是交易事宜基本確定、行將簽訂正契時(shí)書立的文契，對(duì)絕賣正契作出了預(yù)約性規(guī)定。

只是從水程原件來看，水程上已明確載明買主，明確只等買主擇定的正式交易之日另立正契，水程似乎不可能在征詢親鄰意愿之前就出立。而且如前引第二組房產(chǎn)交易，水程(上文2-2號(hào)文書)具立的時(shí)間甚至還在允議約(下文2-1號(hào)文書)之后，那就更不可能在擬賣之始即出具水程。唯一的可能是，房產(chǎn)交易，理應(yīng)先出立水程，但實(shí)際往往最初只是以口頭示意，等到明確買主且交易事宜基本議定之后方行補(bǔ)立，水程成為簽訂正契時(shí)不可或缺的文契。絕賣房產(chǎn)文書雖將其大致過程總結(jié)性敘明，但其中原委卻無法反映出來，若不是看到水程原件，我們就一定會(huì)信從絕賣正契的概括性表述。

二、允議約、承議約與正契

清代蘇州等地的房地產(chǎn)交易，買賣雙方往往會(huì)與中見人三方一起具立一種“草議”文書，類似做法是否在其他地方也存在呢？《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》所收26件文書中，居然有允議約和承議約各1件，觀其內(nèi)容，與草議頗相類似。今將相關(guān)文契抄錄如下。

2-1 立允議約人李東愷仝弟建北、孟濬，今有祖遺二股公同受分基地一段，坐落循禮坊貳總下岸，前以胡房后墻為始，后至河水為界，左至謝墻為界，右至劉宅為界。今因弟兄共分管業(yè)不便，兼之乏費(fèi)，同浼牙中親友說合，情愿允議，絕賣與謝名下為業(yè)。當(dāng)日三面言定，時(shí)值絕賣紋九價(jià)銀陸拾陸兩整，其答賀表勸折席小禮雜項(xiàng)一并在內(nèi)。今憑中議明，先封樣銀叁拾兩整，存付天老處收?qǐng)?zhí)，聽從買主擇期另立正契，彼此不致臨期藉辭詞推委失誤。其胡文伯地租并券，俟成交時(shí)繳付。其后尾住地茅蓬人戶，俱系東愷弟兄情愿承管，折屋退地。并本族家庭如有分受不明以及重復(fù)交易等情，盡是東愷弟兄承管，不與買主相涉。今恐無憑，立此絕賣議約存照。 其有前路照舊，任其出入。此批。

憑牙中親友余南儀 吳蘊(yùn)予 汪天澤 陳東曙 金亦美 余文遠(yuǎn)

康熙三十五年十一月十二日 立議約李東愷 李建北 李孟濬

3-1 立承議合約吳蘊(yùn)予、鄧昇如，今鄧聚芝有漢鎮(zhèn)循禮坊頭總上岸土庫樓房七進(jìn)，前至官街，后至港心，四至水程開載明白。其鄧聚翁向住蘇州，窎遠(yuǎn)管業(yè)不便，因與胞兄昇翁議明，情愿覓主出售。今在漢有吳蘊(yùn)翁，憑牙中汪天澤等說合，代侄吳任文議定承買。三面言定，時(shí)值紋九價(jià)銀壹千叁伯貳拾兩整，答賀表勸起神雜項(xiàng)一概在內(nèi)。今吳先付出定銀白□玖貳兌壹伯兩整，付鄧昇翁親收，俟文契寄蘇書就畫押到漢之日，銀契兩交。自議之后，彼此不致異說。今欲有憑，立此議約貳紙，各執(zhí)存照。

除現(xiàn)付過外，仍欠找足兌紋銀壹百叁拾壹兩四錢，約月內(nèi)兌足，取回老契。

康熙四十年三月十五日蘊(yùn)予批。約內(nèi)銀兩盡行兌足訖。

康熙三十九年十二月廿七日 立承議合約吳蘊(yùn)予 鄧昇如

憑中鄧靜侯 汪天澤

3-2 立杜賣基房文契人鄧聚芝，自置漢鎮(zhèn)土庫基地房屋一所，計(jì)七進(jìn)，回披樓及門扇板壁窗欞鼓皮俱全，水呈開載明白，坐落循禮坊頭總上岸，前至官街，后抵巷心，左至謝宅，右至水巷墻垣，四至明白。今因住居窎遠(yuǎn)，管業(yè)不便，先發(fā)水呈，請(qǐng)憑中牙吳蘊(yùn)宇、汪天澤等說合，出賣與新安文會(huì)名下為業(yè)。當(dāng)日得受時(shí)值紋九正價(jià)銀一千二百兩，外滿門答賀表勸起神畫字等項(xiàng)銀一百二十兩，系聚芝一并親手收訖。彼即契明價(jià)足，并非貨物準(zhǔn)折，此系自售自分，房族人等毋得異說。上首老契總付買主收?qǐng)?zhí)，聽從移舊造新，永遠(yuǎn)為業(yè)，其基地錢糧聽即過戶完納。今欲有憑，立此杜賣文契，永遠(yuǎn)存照?？滴跛氖耆?日立杜賣基地文契人鄧聚芝押。

上列允議約文契，保留在前引第二宗房產(chǎn)買賣中，此后賣主還先后出具過水程和絕賣契(上文2-2和2-3號(hào)文書)，完整地反映了房產(chǎn)交易從書立議約，經(jīng)出立水程，最后簽訂絕賣契的系列過程。這一過程前已敘明，于此不贅。

上列承議合約，保留在第三組的一筆交易中，后續(xù)簽有杜賣正契，此杜賣正契收錄在漢口《紫陽書院志略》中。承議合約載明，住居蘇州的鄧聚芝，有漢口循禮坊頭總上岸土庫樓房七進(jìn)，因路途遙遠(yuǎn)管業(yè)不便，與胞兄昇如商定，通過牙中汪天澤等人說合，與在漢口代侄兒吳任文買房的吳蘊(yùn)予議定，房產(chǎn)時(shí)值價(jià)銀1320兩，先付定銀100兩，交鄧昇如收?qǐng)?zhí)。康熙三十九年十二月二十七日，吳蘊(yùn)予和鄧昇如二人作為承議人具立承議合約。合約言明：“俟文契寄蘇書就畫押到漢之日，銀契兩交。自議之后，彼此不致異說?！贝文耆?，鄧聚芝出具杜賣基地文書，言明以前發(fā)過水程，現(xiàn)在出賣與新安文會(huì)名下為業(yè)，當(dāng)日親手收到時(shí)值價(jià)銀1320兩，此后“聽從移舊造新，永遠(yuǎn)為業(yè)，其基地錢糧聽即過戶完納”。大概由于承議合約文契要送到蘇州讓賣主鄧聚芝簽名，兩地往返，所以費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，歷時(shí)約三個(gè)月。但從承議合約中立約人之一的吳蘊(yùn)予的批語來看，此宗交易在簽訂杜賣文契的當(dāng)日，價(jià)銀實(shí)際并未全部付清，而欠少了131兩4錢，雙方約定“月內(nèi)兌足，取回老契”，后來到次年三月十五日，預(yù)約的價(jià)銀確實(shí)盡行足兌。

上列兩件議約，均載明了賣主的姓名，賣產(chǎn)的規(guī)模、坐落、四至，出售房產(chǎn)的原因，親友牙中和買主的姓名，三面議定的時(shí)價(jià)數(shù)額，買主交付過定銀(或樣銀)若干，由誰收?qǐng)?zhí)，還強(qiáng)調(diào)議約具立后，尚需等待買主擇定日期另立正契。全部事項(xiàng)較水程稍為詳細(xì)。從文契的書立過程來看，兩宗房產(chǎn)交易，一宗分別依次具立允議約、水程和正契，另一宗先后書立了承議約和正契，但在承議約中言明賣主在前立過水程，將產(chǎn)業(yè)四至開載明白。前一宗允議約具立于康熙三十五年十一月十二日，水程具立于康熙三十五年十二月初二日，允議約具立在前而水程具立在后，正反映出水程具備“立帳問據(jù)”性質(zhì)但又往往書立于確定買主、三方議定之后。兩宗交易均說明，房產(chǎn)交易文書的具立，應(yīng)該先是水程，繼而是議約或允議約，最后是正契，但如果買主已經(jīng)確定后書立的水程，就在議約之后正契之前。從文契所載內(nèi)容和效用來看，議約與水程一樣，本身載明只等買主擇定日期雙方簽訂正契，實(shí)際交易過程也反映出議約所載完全得到了落實(shí)，說明這樣的議約已經(jīng)基本具備了正契的功能和效用。

房地產(chǎn)絕賣文書中既有允議約或承議約之類議約，又有水程，還有絕賣正契，是否意味著清代漢口的房地產(chǎn)絕賣存在三種情形：一是必須依次書立議約、水程和正契三種文書；二是必須書立議約和正契；三是書立水程和正契?，F(xiàn)僅就筆者所見來考察，《清康熙中期旅漢口謝氏徽商文書》所反映的12筆絕賣房產(chǎn)事例，留有水程原件的3例，另外在正契或承議約中言明立過水程的有4例，總數(shù)超過一半。如前所述，漢口《紫陽書院志略》中收錄絕賣文書的有27例，其中載明“立有水程”“開立水程”或“水呈開載明白”字樣的有10例，占總數(shù)的37%。此外，《漢口山陜西會(huì)館志》中收有光緒十六年(1890)十二月至十九年三月的5件房地產(chǎn)絕賣文書，均無“開立水程”或“一杜一絕”字樣。前后通看，清代前期的漢口房地產(chǎn)買賣，在簽訂絕賣正契之前，通常會(huì)由賣主出立一種議約性文書——水程或議約，殆可斷言?；蛟S因?yàn)樗虝⒑笾玫饺阶h約之后，兼具“立帳問據(jù)”和議約性質(zhì)，并具有正契的相應(yīng)功效，是以具立水程一種文書即可，而往往呈現(xiàn)出由水程到正契的一種情形。

三、結(jié) 語

筆者曾經(jīng)利用諸多“草議”原件、顯示簽訂過“草議”的正契和簽訂“草議”的具體實(shí)例，作較長(zhǎng)時(shí)段的考察后提出，草議或議單，是清初以來直到民國(guó)時(shí)期江南民間房地產(chǎn)正式交易前訂立的一種較為普遍的文契。草議明確交易雙方各自的權(quán)利與義務(wù)，交代不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的前提或原由，具體載明不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的詳細(xì)位置、數(shù)量、價(jià)銀以及原產(chǎn)權(quán)屬性，約定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的大致時(shí)間和方式，承諾產(chǎn)權(quán)并無糾葛、并無門房上下人等阻擾，聲明雙方出自情愿議定買賣，不得反悔，如悔受罰等，內(nèi)容周密，行文嚴(yán)謹(jǐn)。草議在正契訂立前發(fā)生效力，于一應(yīng)正式契約成立后失效；草議訂立時(shí)買方會(huì)付以預(yù)約定金，賣方從買方收取定金，定金在買賣正式生效時(shí)扣算，或作為價(jià)銀的一部分予以結(jié)算；草議訂立于買主賣主兩造同意所議條件之后，而作成于正式契約之前；草議需由買賣雙方及中間人等簽押，與正契一樣具有相應(yīng)的法律效力，但其效力較正契要弱；草議具有預(yù)約性效力，但不具有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而正契具有永久性效力；一般情形下，草議可悔，可以修改，而正契不能改悔。

今又得知，清代前期的漢口房地產(chǎn)買賣，在簽訂絕賣正契之前，通常會(huì)由賣主出立一種議約性文書——水程，或具備同樣功能性質(zhì)的允議約、承議約。此外，廣東省的民間房地產(chǎn)交易，至遲自清代康熙年間直到民國(guó)年間，簽訂絕賣正契前，賣主會(huì)出具一種名為“定帖”的文契。這種似未引起學(xué)人重視的定帖，既有原件保留下來，又在正契中有較多反映。如同治十三年(1874)廣州地區(qū)潘贊勤母子的賣地定帖載：“此系三面言明，兩家允肯，即日當(dāng)中潘贊勤母子親手收賣田定銀五十兩正，并無低偽。買主反悔，定銀不追，賣主反悔，定銀加倍交還?！拐闪繕?biāo)插明白，擇吉立大契交易?？挚跓o憑，即日當(dāng)中立定帖一紙為據(jù)?！庇秩缈滴跛氖昴虾？h黃而祥的賣地正契載：“三面言明，每分價(jià)銀四兩六錢六分五厘，并良馬九六白?！以士希腿諏懥⒍ㄌ??！瓝窠窦?，丈量明白，立杙立契?！挚跓o憑，特立賣契一紙交執(zhí)存據(jù)?！倍ㄌd內(nèi)容，如賣產(chǎn)規(guī)模、坐落、四至，以及出賣原由、價(jià)銀數(shù)額、文書書立過程，與江南的草議類文書詳略程度大致相同，與上文中所示漢口的水程與議約主體內(nèi)容也基本一致。

若將漢口的水程、議約和江南的草議與廣東的定帖作初步比較，可知這三類文契名稱雖或有異，但其基本性質(zhì)相同：一是它們都簽訂于買賣雙方與中見人三方共同議定事項(xiàng)、確定絕賣正契之前，都對(duì)正契作出預(yù)約性規(guī)定，簽訂后均得到了落實(shí)，均具備絕賣正契的基本要素和實(shí)際效用；二是議約、定帖和草議簽訂時(shí)，買主均需交付定金作為約束，定帖和草議簽訂后均不可悔，如悔受罰。但三者之間也微有不同：一是水程、定帖均由賣主出具，買方不在文契上畫押，而草議由中見人等第三方出具，不但出具人需要畫押，而且買賣雙方也會(huì)以允議人身份畫押；二是定帖尤其是草議內(nèi)容較為翔實(shí)，均會(huì)載明需先交定金，不得翻悔，如悔如何懲罰，而水程上并無這些內(nèi)容，個(gè)中原由，尚待探究。

水程、議約存在于華中的漢口，定帖存在于華南的廣東，而草議存在于華東的江南，其廣泛存在于房地產(chǎn)交易過程中，說明至遲到清代，各地房地產(chǎn)交易文書的具立形式和步驟，均極為慎重周詳，雖各有特色，但大致相同，趨向一致。