統(tǒng)籌存量增量 激活市場潛力

文／正言

遼寧省凌海市把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，立足本地實際，優(yōu)化發(fā)展路徑，推動房地產(chǎn)市場盤活存量與保障增量有機結合，有效化解房地產(chǎn)庫存，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019 年，凌海市商品房銷售面積30.4 萬平方米，商品住房庫存面積22.16 萬平方米，房地產(chǎn)庫存去化周期縮短為8 個月，為縣城房地產(chǎn)去庫存工作“打了樣”。

政策引導去庫存

在推進房地產(chǎn)去庫存工作中，凌海市堅持政策先行，措施保障。

完善政策舉措。依據(jù)中央和省里有關政策措施，嚴格落實“一地一策”的要求，在摸清全市商品房庫存底數(shù)的基礎上，結合實際，制定出臺了《房地產(chǎn)去庫存工作方案》，細化強化工作措施，努力做到方案明、目標清，措施實、有力度，確保實現(xiàn)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理區(qū)間。

引導擴大剛需。凌海市把鼓勵、支持農(nóng)民進城購房作為房地產(chǎn)去庫存的重要舉措，積極引導擴大剛需，鼓勵農(nóng)民進城購房置業(yè)。加快推進戶籍制度改革，進一步放寬戶口遷移政策，在城區(qū)購買商品房的本區(qū)域農(nóng)民，準予本人及其配偶、子女及在一起居住的父母落戶。優(yōu)化公共服務，保障其子女享有就近接受義務教育等公共服務，農(nóng)民在城內(nèi)首次購買商品房，其子女可按照相關規(guī)定就近擇校入學。實施貸款補貼，放寬農(nóng)民按揭貸款購房的放貸前置條件，并對購買首套商品房的給予適當補貼。

實施有效激勵。加大住房公積金支持力度，貸款首付比例由30%調(diào)整為20%；取消公積金個人住房貸款套數(shù)限制，貸款還清后，即可申請公積金個人住房貸款。推出房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策，在落實上級相關政策措施的基礎上，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，降低購房負擔。個人購買2 年以上住房對外銷售的免征營業(yè)稅；個人購買90 平方米以下第一套和第二套住房征收契稅均降至1%，90 平方米以上第一套和第二套住房征收契稅分別降至1.5%和2%。

科學管控去庫存

凌海市牢牢把握房地產(chǎn)調(diào)控不放松，全面推進房地產(chǎn)供給側結構性改革，通過科學適度管控房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，平衡商品房供需，減輕庫存壓力。

完善市場動態(tài)監(jiān)測機制。市住建、自然資源、發(fā)改、規(guī)劃等部門和單位密切聯(lián)動，建立實施房地產(chǎn)交易信息日報制度，強化對市場動態(tài)的監(jiān)測分析，準確掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售情況，密切跟蹤市場走勢，充分利用動態(tài)信息資源，適時對房地產(chǎn)市場形勢進行研判，及時發(fā)現(xiàn)掌控苗頭問題，精準施策，適時調(diào)控本地商品房庫存。

嚴格規(guī)劃審批。努力提高城市規(guī)劃的宏觀調(diào)控和引導作用，統(tǒng)籌加強土地供應的計劃管理和政策引導，依據(jù)商品房庫存量與市場需求量，合理確定土地供應總量，把握土地供應規(guī)模、時序和節(jié)奏，嚴格控制開發(fā)項目審批，做好本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設總量調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場供需平衡，促進城鄉(xiāng)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2017 年度新開工項目4 個，建筑面積達29 萬平方米；2018 年度、2019 年度分別調(diào)整2 個開工項目，建筑面積分別為13.4 萬平方米、18.74 萬平方米，有效避免了無序開發(fā)帶來的新增庫存。

加強商品房銷售管理。保障商品住房有效供應，督促已達到預售條件的商品住房房地產(chǎn)項目及時申請預售許可并組織銷售，嚴禁捂盤惜售。強化商品住房價格監(jiān)管，加強對商品住房銷售明碼標價備案管理，積極引導開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設成本、合理利潤等因素科學合理自主定價，在銷售過程中，嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格，不得隨意上調(diào)申報價格。據(jù)統(tǒng)計，2018年以來，該市普通商品房售價始終保持在每平方米2700—2800 元之間，房地產(chǎn)市場管控成效顯著。

問題導向去庫存

面對在土地征收、居民回遷安置等工作中出現(xiàn)的糾紛甚至上訪等問題，凌海市堅持問題導向，多措并舉、化危為機，在解決實際問題中化解房地產(chǎn)庫存。

緊盯回遷難題尋對策?！爸t龍一號”房地產(chǎn)開發(fā)項目因開發(fā)商資金鏈斷裂，導致36 戶回遷戶無法正常回遷而多次上訪。為解決這一問題，凌海市按照有關規(guī)定出臺《關于凌海市房屋征收項目安置房屋市場化收購暫行辦法》，通過房源調(diào)查和詢價、公開競價等方式，由政府統(tǒng)一購買房源對回遷戶進行安置，在妥善解決“回遷難”問題的同時，有效化解了房地產(chǎn)庫存。

圍繞棚改安置想辦法。在棚戶區(qū)改造工作中，市政府把提高貨幣化安置率作為棚改工作的中心任務，多措并舉鼓勵采取貨幣補償?shù)姆绞桨仓镁用?，一方面減少了部分新建房源，另一方面消化了部分庫存商品房。按照政府引導、群眾自愿、讓利于民的原則，相關部門積極籌集房源，組建棚改安置房源庫，搭建交易平臺，為棚改居民選擇安置住房提供便利。鼓勵開發(fā)企業(yè)將存量商品房納入棚改安置房源，棚改安置住房單價不高于所在區(qū)域同類普通商品房住房單價，引導棚改居民選擇貨幣化安置。通過加大財政獎勵力度，采取企業(yè)讓利、政府補助等措施，降低安置房源價格，努力滿足被征收居民的多層次住房需求。

瞄準遺留問題出實招。因證照不齊全，房產(chǎn)難以上市交易，是造成商品房庫存的一個重要原因。凌海市在充分調(diào)研掌握底數(shù)的基礎上，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各有關部門，集中力量解決“辦證難”問題。2019 年以來，共為22 個小區(qū)辦理了不動產(chǎn)登記證，徹底解決了困擾企業(yè)、群眾多年的房屋產(chǎn)權證不能辦理問題。

優(yōu)化環(huán)境去庫存

凌海市持續(xù)加大城市基礎設施、配套設施建設和產(chǎn)城融合發(fā)展力度，通過提升城區(qū)公共服務水平，不斷優(yōu)化人居、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，從而激發(fā)了外來人口購房欲望。

著力打造特色小鎮(zhèn)。以打造凌水小鎮(zhèn)項目為抓手，加快改善區(qū)域人居環(huán)境。新建市政道路7 條、九年一貫制學校1 所、九華山幼兒園1 所，同時興建了九華山康養(yǎng)中心、休閑活動廣場及水上樂園，共吸引3 萬余人入住小鎮(zhèn)。

精心培育新商圈。緊緊抓住朝凌客專錦州東站2021 年建成通車契機，加快實施東站廣場及相關配套工程建設，確保實現(xiàn)與東站同步建設、同步投入使用，傾力打造繁榮新商圈，有效帶動周邊商品房銷售。

全力推進產(chǎn)城融合發(fā)展。精心打造大凌河工業(yè)園區(qū)，通過實施產(chǎn)城有機融合發(fā)展，吸引企業(yè)和項目落地，帶動人才集聚。目前，該園區(qū)已有27 家企業(yè)入駐。其中，9家企業(yè)總投資超億元，3 家企業(yè)銷售產(chǎn)值超億元，帶動城區(qū)1 萬余人穩(wěn)定就業(yè)，極大地促進了該區(qū)域內(nèi)商品房去庫存工作。

全面展開城市“美顏”攻堅。集中整治城市亂象，拆除違建438處，改造老舊小區(qū)10 個、農(nóng)貿(mào)市場3 個、城區(qū)旱廁20 座。著力解決城市凈水和污水處理問題，新開工建設的遼西北城區(qū)凈水廠、污水處理廠2020 年底前已竣工投入運行。實施環(huán)衛(wèi)市場化改革，中標公司目前已全面接管環(huán)衛(wèi)作業(yè)，城區(qū)保潔水平明顯提升。

激活市場去庫存

凌海市充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，圍繞市場做文章，盯著市場要效益。

拓寬商品房銷售渠道。充分發(fā)揮房地產(chǎn)協(xié)會平臺優(yōu)勢，積極調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)營銷積極性，采取抱團營銷的方式，合力推動商品房銷售。組織房地產(chǎn)企業(yè)舉辦房產(chǎn)展銷會、推介會，搭建交易平臺，拓寬交易渠道，加大營銷力度。引導房地產(chǎn)企業(yè)加強與錦州市房地產(chǎn)中介機構、戰(zhàn)略合作伙伴的合作，借助其營銷平臺和網(wǎng)點，大幅拓寬商品房銷售渠道。

增強房地產(chǎn)企業(yè)信心。在充分調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，認真分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的基礎上，通過召開座談會、交流會和到企業(yè)訪談等方式，及時向房地產(chǎn)企業(yè)通報相關政策，介紹先進地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，幫助企業(yè)解決經(jīng)營中出現(xiàn)的問題和困難，增進政企之間的了解和互信，增強房地產(chǎn)企業(yè)去庫存信心，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

引導企業(yè)提升市場競爭力。通過組織專家研討、專題論壇等方式，分析房地產(chǎn)業(yè)市場走勢，探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)市場意識，增強房地產(chǎn)企業(yè)適應市場能力，引導房地產(chǎn)企業(yè)走內(nèi)涵式發(fā)展的路子，推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。