徐紀(jì)靈 重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)公司構(gòu)建全面預(yù)算管理體系十分重要，通過優(yōu)化全面預(yù)算管理體系能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，并不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)公司成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作，要根據(jù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，探討實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的創(chuàng)新方式，從而科學(xué)配置資源、提高房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間。

一、房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理體系的內(nèi)容

（一）管理內(nèi)容

全面預(yù)算管理是指通過測(cè)算特定時(shí)期范圍內(nèi)的企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)行高效配置資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動(dòng)。目前，房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理工作通?？梢苑譃闃I(yè)務(wù)預(yù)算管理、預(yù)算利潤(rùn)管理以及財(cái)務(wù)預(yù)算管理三個(gè)部分。業(yè)務(wù)預(yù)算管理主要指包括產(chǎn)品成本、費(fèi)用控制、產(chǎn)品銷售以及存貨生產(chǎn)采購(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有關(guān)內(nèi)容的預(yù)算管理。同時(shí)，在進(jìn)行銷售預(yù)算計(jì)算的時(shí)候通常會(huì)將材料以及生產(chǎn)等不同內(nèi)容分化，隨后計(jì)算預(yù)算情況。利潤(rùn)預(yù)算管理主要指通過市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)、比較同行業(yè)先進(jìn)水平等方法，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將來在特定期間內(nèi)所獲得的企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，并以此為基礎(chǔ)，將企業(yè)利潤(rùn)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，將其分解為生產(chǎn)成本以及收支等內(nèi)容。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體化。其中包括企業(yè)成本管理、銷售管理以及資金管理各方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)公司通過清晰劃分全面預(yù)算管理中的各項(xiàng)工作內(nèi)容，能夠有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）管理特點(diǎn)

全面預(yù)算管理主要是通過貨幣來體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展態(tài)勢(shì)。優(yōu)化房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理體系具有多方面的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。首先是全面預(yù)算管理體系的系統(tǒng)性。全面預(yù)算管理理念貫穿于房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理的全過程之中，需要配備相應(yīng)的企業(yè)管理制度，才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)算管理服務(wù)的有效顯現(xiàn)。其次表現(xiàn)為全面預(yù)算管理體系的全面性，是指全面預(yù)算管理涉及房地產(chǎn)整體財(cái)務(wù)管理工作的方方面面。參與性指的是整個(gè)過程都需要房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)與管理過程的工作人員積極參與，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)全面預(yù)算管理工作的全員參與。因此，通過企業(yè)內(nèi)部工作人員的積極參與、全面覆蓋以及系統(tǒng)過程等特征，能夠?qū)崿F(xiàn)全面預(yù)算管理的作用[1]。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理系統(tǒng)的有效措施

（一）增進(jìn)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開展普遍規(guī)模較大，涉及內(nèi)容較為廣泛，預(yù)算管理難以得到有效控制，由于房地產(chǎn)公司各級(jí)管理人員與員工對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不夠全面，不僅阻礙房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理工作順利實(shí)行，房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展也有一定影響。針對(duì)此方面情況，增強(qiáng)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司來說尤為重要，深化公司全體人員預(yù)算管理認(rèn)識(shí)，將全面預(yù)算管理理念貫穿于公司內(nèi)部每一項(xiàng)工作中，在更好構(gòu)建全面預(yù)算管理體系同時(shí)，也能為落實(shí)全面預(yù)算管理各項(xiàng)工作打好基礎(chǔ)。增進(jìn)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)主要涉及以下幾個(gè)點(diǎn)：一是，引進(jìn)全面預(yù)算管理方法。在明確公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)基礎(chǔ)上，構(gòu)建適合公司自身發(fā)展的全面預(yù)算管理體系，將先進(jìn)現(xiàn)代化全面預(yù)算管理方法融入管理體系中，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和約束；二是，提升員工參與度。為提升增加預(yù)算管理認(rèn)識(shí)有效性，讓公司每位員工明確全面預(yù)算管理對(duì)公司、對(duì)個(gè)人重要程度，全面積極配合與參與全面預(yù)算管理工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理向健全化、規(guī)范化、系統(tǒng)化發(fā)展。此外，根據(jù)房地產(chǎn)公司預(yù)算管理情況，不斷調(diào)整預(yù)算管理制度內(nèi)容，并在實(shí)踐中不斷增進(jìn)全員預(yù)算管理意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)公司整體預(yù)算管理水平大幅度提升，從而為推動(dòng)房地產(chǎn)公司未來可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

（二）設(shè)置預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)

健全與完善全面預(yù)算管理體系前提，是需要設(shè)置預(yù)算管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有助于房地產(chǎn)公司精準(zhǔn)落實(shí)全面預(yù)算管理各項(xiàng)工作同時(shí)，也能更好地促進(jìn)全面預(yù)算管理順利開展。了解與掌握房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中定位及公司實(shí)際發(fā)展情況，在此基礎(chǔ)上設(shè)置全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，明確全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，真正做到權(quán)責(zé)分明、目標(biāo)明確，進(jìn)而逐漸形成一套健全與完善的全面預(yù)算管理體系。首先，在設(shè)置預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)之前，房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)行業(yè)其他公司發(fā)展情況展開調(diào)研，借鑒與學(xué)習(xí)其他公司成功的經(jīng)驗(yàn)，將其融入自身全面預(yù)算管理體系中，在一定程度上能夠提升公司全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)制定合理性與科學(xué)性；其次，在設(shè)置預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)過程中，需要進(jìn)一步明晰公司預(yù)算指標(biāo)，利于全面預(yù)算管理工作更好地落實(shí)，提升預(yù)算管理效率和質(zhì)量，使全面預(yù)算管理各項(xiàng)工作更加規(guī)范化；最后，細(xì)化預(yù)算編制，建立責(zé)任機(jī)制，使其精準(zhǔn)落實(shí)全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理執(zhí)行力，提升房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理水平。此外，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過程中無法消除的隱患，盡快將全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到實(shí)際工作中，能夠提升房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，也能加強(qiáng)預(yù)算部門與業(yè)務(wù)部門相互協(xié)作，最大程度上減少房地產(chǎn)公司資金流失。

（三）改進(jìn)預(yù)算算法

房地產(chǎn)公司在開展預(yù)算管理時(shí)，其傳統(tǒng)方式更為看重短期利益，其預(yù)算管理控制大多以年為單位，在落實(shí)其預(yù)算管理內(nèi)容時(shí)會(huì)運(yùn)用較長(zhǎng)時(shí)間，也會(huì)采用固定的預(yù)算執(zhí)行措施。在架構(gòu)預(yù)算管理系統(tǒng)的過程中，相關(guān)公司可優(yōu)化其預(yù)算編制算法，借助經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各類變化來調(diào)整其預(yù)算編制方式。在改進(jìn)此類算法期間，相關(guān)人員需結(jié)合公司實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，利用正反結(jié)合與上下互動(dòng)的模式來確認(rèn)該預(yù)算編制的量化標(biāo)準(zhǔn)，讓預(yù)算編制算法含有收入核算、開發(fā)成本與項(xiàng)目收入等，適時(shí)縮減實(shí)際支出與預(yù)算設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)間的差值。

同時(shí)，在改良預(yù)算管理中的編制算法期間，相關(guān)人員需主動(dòng)引入此類公司的內(nèi)部信息，借助信息化的管理方法來提升編制算法的合理性。多數(shù)房地產(chǎn)公司需建立專業(yè)信息管控平臺(tái)，采用先進(jìn)的技術(shù)手段整理、錄入其內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息、業(yè)務(wù)信息與人事信息等，通過該平臺(tái)內(nèi)部的數(shù)據(jù)查詢功能了解該公司的預(yù)算變化與相關(guān)業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，透過大數(shù)據(jù)技術(shù)的全面分析可查找出更為適宜的預(yù)算編制方式，全面改善其預(yù)算管理效率，在詳細(xì)分析此類數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，增加預(yù)算編制調(diào)整的科學(xué)性[2]。

（四）改善預(yù)算考核機(jī)制

若想提高房地產(chǎn)公司中預(yù)算管控效果，其內(nèi)部管理人員要高效融合監(jiān)督考核與預(yù)算管理措施，以此來提升此項(xiàng)工作的可靠性、準(zhǔn)確性。公司管理層要設(shè)置相對(duì)完善的預(yù)算管理考核系統(tǒng)，其內(nèi)容要將預(yù)算管理措施當(dāng)作考核標(biāo)準(zhǔn)，利用各部門間的執(zhí)行效果來了解預(yù)算管控措施的落實(shí)情況，可利用合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制來調(diào)動(dòng)各類員工的工作熱情。為保證績(jī)效考核效果，無論是監(jiān)督還是考核，房地產(chǎn)公司都要設(shè)有可獨(dú)立運(yùn)作的部門，全面加強(qiáng)該監(jiān)督考核工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、公正性與公平性。

比如，某房地產(chǎn)公司在搭建全面預(yù)算管理系統(tǒng)期間，為提升員工在該項(xiàng)管控工作中的參與熱情與參與度，管理人員在了解了該公司實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r后設(shè)定了相應(yīng)的考核指標(biāo)，依照不同工作崗位為員工設(shè)定了對(duì)應(yīng)的工作與考核內(nèi)容，如以融資、回款、營(yíng)銷為基礎(chǔ)的突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、業(yè)績(jī)完成獎(jiǎng)等，在完成相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定后，有效改善了員工的參與熱情，逐步完善了該公司的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，在制度創(chuàng)新優(yōu)化、各項(xiàng)工作的落實(shí)上獲得較大進(jìn)展，通過預(yù)算管理制度的建立，該房地產(chǎn)公司的發(fā)展水準(zhǔn)也獲得逐步提升。

（五）加強(qiáng)人員的執(zhí)行力

在架構(gòu)全面預(yù)算管理系統(tǒng)期間，房地產(chǎn)公司不能僅滿足于改善員工的工作態(tài)度，其綜合素養(yǎng)或工作的執(zhí)行力也較為關(guān)鍵。

一方面，公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)適時(shí)了解其內(nèi)部的發(fā)展動(dòng)向，了解預(yù)算管控的全過程，其給相關(guān)工作人員提出了較高的業(yè)務(wù)要求，其在面對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的過程中要擁有對(duì)信息的鑒別、獲取、分析能力，利用當(dāng)前的市場(chǎng)變化來調(diào)整預(yù)算管理中各項(xiàng)措施，提升該項(xiàng)管理內(nèi)容的實(shí)效性、靈活性。為提高基層員工的動(dòng)態(tài)預(yù)算管理能力，可采用多種考察方式，如實(shí)地考察、查閱網(wǎng)絡(luò)資料、電話核查與約訪問談等，使員工對(duì)預(yù)算管理內(nèi)容的了解更為全面，當(dāng)預(yù)算管理形式較為靈活時(shí)，其預(yù)算管理執(zhí)行力才會(huì)獲得切實(shí)提升。

另一方面，在改善財(cái)務(wù)人員預(yù)算管理系統(tǒng)的執(zhí)行性，房地產(chǎn)公司還可加強(qiáng)信息技術(shù)的使用。具體來說，良好信息預(yù)算體系可切實(shí)加強(qiáng)信息的分析能力與速度，快速、高效地處理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，不但縮減數(shù)據(jù)信息的處理時(shí)間，還促進(jìn)了信息程序的流暢性。通過設(shè)置良好的預(yù)算信息系統(tǒng)可改善房地產(chǎn)公司的管理程序，在設(shè)計(jì)出相關(guān)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)后，其程序執(zhí)行的準(zhǔn)確性較高，在與預(yù)算金額進(jìn)行詳細(xì)比對(duì)后可精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)數(shù)值差距的原因，有利于快速解決問題，使該公司的相關(guān)決策更為精準(zhǔn)，在滿足客戶要求的基礎(chǔ)上給公司創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益，提升其市場(chǎng)份額與整體競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)公司應(yīng)從增進(jìn)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)入手，通過設(shè)置嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、改進(jìn)算法、改善機(jī)制以及加強(qiáng)工作人員執(zhí)行力等措施，有效提高全面預(yù)算管理效率，提升房地產(chǎn)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。