王琳 煙臺市芝罘區(qū)財政局

引言

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭正旺。但是與房地產(chǎn)行業(yè)相匹配的房產(chǎn)稅政策以及法律法規(guī)的制定相對有些落后。由于我國房產(chǎn)稅政策存在一些欠缺，同時法律法規(guī)的不完善導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受限。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中出現(xiàn)了各種各樣的問題，其中最突出的問題是不斷上漲的房產(chǎn)價格帶來了房地產(chǎn)泡沫。更嚴(yán)重的問題會導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟體系的癱瘓?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的泡沫經(jīng)濟已經(jīng)十分嚴(yán)重，許多人都將購房看成了一項投資，這就使投機性購房增多，房價也上漲迅速。富人投資購房已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一顆毒瘤，正因這種投資性活動的增多，許多閑置的房屋增多，這些房屋被囤積起來，待價而沽。對于經(jīng)濟并不富裕的普通家庭而言，房價的快速上漲導(dǎo)致許多家庭面臨買房的危機。如此惡性循環(huán)正在危害整個社會經(jīng)濟體系和社會福利體系的正常發(fā)展。與此同時，各地政府的財政收入大多依靠土地出讓來維持。這種落后的社會模式并不適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟的發(fā)展，為了解決目前社會當(dāng)中突出的民生問題、社會福利問題以及地方財政等問題，對房產(chǎn)稅收政策進行改革和探究是非常重要的。

一、國外房產(chǎn)稅政策綜述

（一）調(diào)整科學(xué)的美國房產(chǎn)稅政策

在各國的房產(chǎn)稅收政策當(dāng)中，美國房產(chǎn)稅收政策配套的法律制度相對比較完善。美國的房產(chǎn)稅收是地方財政收入的主要來源之一。美國政府征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了滿足公共需要。房地產(chǎn)稅收占了整個地方政府稅收收入的百分之七十左右。政府靠著房地稅收的資金來發(fā)展當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療等公共事業(yè)。因此，美國房產(chǎn)稅收的高低直接影響到政府公共職能的發(fā)揮。為了向民眾提供更多的公共產(chǎn)品，滿足公民的各項的需要。美國政府需要調(diào)整好房產(chǎn)稅收的額度。房產(chǎn)稅收的額度直接決定了房產(chǎn)評估和稅率水平。對美國的發(fā)展而言，房產(chǎn)稅要按照評估價格進行征收。換句話來講，而美國的房產(chǎn)稅計稅需要依據(jù)稅基也就是按照當(dāng)時美國房價的公允價值進行上下調(diào)整。與此同時，美國的稅率也會按照當(dāng)時的經(jīng)濟狀況反向運動。在美國經(jīng)濟繁榮的時期，政府會按照市場及房地產(chǎn)的發(fā)展適當(dāng)?shù)亟档投惵?。這是由于在經(jīng)濟繁榮時期，美國的房價會大幅度的上升，隨著房價的上漲地方政府所能征收的稅費也會增多。而當(dāng)美國經(jīng)濟持續(xù)下滑或者低迷時，美國的房價自然也會跌落，這時與房價成正比的地方政府的稅費也會降低。為了政府的發(fā)揮原有的職能，地方政府唯有通過提高稅率來彌補地方財政赤字的虧損，而這一舉措正推動了美國房地產(chǎn)稅管理和征收工作的開展[1]。

（二）穩(wěn)定的德國房產(chǎn)稅政策

就德國的房地產(chǎn)稅收政策而言，德國在房地產(chǎn)稅收方面有其獨到之處。德國靠著簡單的稅收征收和計算方法完成了關(guān)于房地產(chǎn)稅收的相關(guān)工作。在德國也有與房地產(chǎn)稅收與之相匹配的法律法規(guī)。德國的房地產(chǎn)稅收主要以不動產(chǎn)的交易稅為主。在稅費的計算上面采用政府統(tǒng)一規(guī)劃的征稅值再乘以百分之三點五之后，再乘以各地的稅率。德國的房地產(chǎn)稅收分為兩個環(huán)節(jié)。其分別由交易環(huán)節(jié)稅、持有環(huán)節(jié)稅兩個環(huán)節(jié)組成。在這兩個征稅環(huán)節(jié)當(dāng)中。交易稅的占比較重，而持有環(huán)節(jié)稅占比較輕。德國設(shè)計這種房地產(chǎn)稅收政策有利于抑制投機者購房現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外，德國也擁有較為完善的住房規(guī)劃和穩(wěn)定的房貸政策相結(jié)合，其主要用以房產(chǎn)用地的規(guī)劃，政府通過設(shè)立這種住房政策來幫助貧困的家庭獲得住房，政府要求開發(fā)商以低價的方式為低收入家庭提供住房。同時德國為居民住房所提供的住房儲蓄銀行也解決了居民住房緊張和困難問題的出現(xiàn)。德國為廣大購房者所提供的固定利率貸款實現(xiàn)了貧困家庭購房的可能。在住房規(guī)劃方面，德國政府還倡導(dǎo)合作建房、自建房等[2]。同時政府也為居民們提供更多的稅收優(yōu)惠，這對解決居民住房問題，保障居民享受社會福利奠定了堅實的基礎(chǔ)[3]。

二、我國房產(chǎn)稅政策面臨的問題

（一）稅率設(shè)計不靈活及征稅保有環(huán)節(jié)缺失

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)稅收缺少與之相匹配的法律法規(guī)。在我國房地產(chǎn)稅的立法權(quán)力掌握在全國人民代表大會和常務(wù)委員會手中。我國地方政府雖然擁有按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進行房地產(chǎn)扣除比例的制定，但在房地產(chǎn)稅率的設(shè)計方面缺少統(tǒng)一的基準(zhǔn)利率。當(dāng)前中央政府并沒有給個地方政府一個標(biāo)準(zhǔn)的參考利率。在這種情況下地方稅收也無法確定稅率浮動的空間。這種情況從側(cè)面反映出我國稅率設(shè)計不靈活的問題[4]。中央政府的沒有制定和形成統(tǒng)一稅率方案。這就嚴(yán)重導(dǎo)致各地方政府無法按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況因地制宜的及時調(diào)整和修改各自的稅收方案。這種現(xiàn)象也無法彰顯出我國房產(chǎn)稅的公平性和效率。除此之外，我國的房產(chǎn)稅收征收還具有環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重等特點[5]。在我國房產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)并不多，但是所設(shè)計的稅收項目卻很多，正因稅收種類多，導(dǎo)致在房產(chǎn)交易和流通過程中，所有稅負(fù)都轉(zhuǎn)移到了最后的購買者身上。而在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅收當(dāng)中，我國的稅負(fù)相對較輕。持有環(huán)節(jié)稅收和購買環(huán)節(jié)稅收二者之間存在的差異會直接影響到新建商品房的房價，繼而會吸引更多的投機者加入投資買房的大軍當(dāng)中。為此，我國的房產(chǎn)稅收的征收并沒有抑制不斷上漲的房價，這也就導(dǎo)致現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場無法滿足住戶的剛性需求。我國在房產(chǎn)稅率設(shè)計方面的不靈活和缺失嚴(yán)重影響了國內(nèi)購房市場的健康發(fā)展，這種不公平性也是造成近幾年我國房價不斷上漲的一個重要原因[6]。

（二）計稅依據(jù)不合理以及配套設(shè)施不完善

在房產(chǎn)稅收方面我國主要實行從價計稅和從租計稅兩種。伴隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房產(chǎn)商的惡意提價致使我國的房價不斷攀升。國內(nèi)市場的方房產(chǎn)的增值率也是與日俱增，房價漲幅越大，房屋的租金也就越高。因此，無論是從價計稅還是從租計稅都應(yīng)該按照房產(chǎn)的市場價格，而不能按照原本的房屋價值去計算。為了解決國內(nèi)購房市場出現(xiàn)的這類嚴(yán)重問題，我國的房產(chǎn)必須進行房產(chǎn)登記。近些年來，我國政府一直在推行房產(chǎn)的登記制度。但是在房產(chǎn)登記的推行過程當(dāng)中，我國并沒有建立統(tǒng)一的房產(chǎn)稅登記制度，這為后續(xù)的房產(chǎn)稅征收工作帶來的難題，面對擁有多套房產(chǎn)的居民而言，這部分居民常常利用不動產(chǎn)登記制度存在的漏洞進行逃稅。這種現(xiàn)象對于持有環(huán)節(jié)的稅收來講尤為突出。此外，我國房產(chǎn)稅也缺少專值，房產(chǎn)會因地理位置等各種因素而就有升值的空間。因此就房產(chǎn)稅征收政策的設(shè)立而言，完整的房產(chǎn)登記制度和評估體系是必不可少的。其次是我國需要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度來降低稅收成本。最后則是要在完善房產(chǎn)評估機制的基礎(chǔ)上，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立財務(wù)信息管理和信用評價系統(tǒng)，從而遏制偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生[7]。

（三）稅費種類繁雜并且存在重復(fù)征稅問題

目前我國的房地產(chǎn)稅收涵蓋的種類繁多，按照當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，過去的房地產(chǎn)稅收政策已經(jīng)不適合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。像是適用于20世紀(jì)90年代的土地增值稅已經(jīng)慢慢淡出人們的視野。而對土地出讓金的征收為地方政府在對短期內(nèi)創(chuàng)造了巨大的利益，政府熱衷于賣地的行為和當(dāng)前實行的批租制又相抵觸，從這兩點便可看出傳統(tǒng)房地產(chǎn)征收政策已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。

三、我國房產(chǎn)稅政策的出路探討

（一）合理設(shè)計稅率同時增加保有環(huán)節(jié)征稅

各地政府按照房地產(chǎn)的面積和用途會適當(dāng)?shù)卣{(diào)整房產(chǎn)的稅率。像是普通居民用房和企業(yè)建筑用房存在一定的差別。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)提高投機及高級住房的稅率，對于擁有多個房產(chǎn)的人設(shè)計累計遞增稅率，從而增加其持有人的成本，這樣也可以遏制惡意炒高房價現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）合理設(shè)計稅基并完善房產(chǎn)稅配套設(shè)施

在房地產(chǎn)稅收的設(shè)計方面，首先需要客觀合理的評估的房屋的市場價值，將住房的地理位置、升值空間、物業(yè)服務(wù)等附屬價值添加進去。其次是建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，這樣可以有效降低征稅成本，從源頭上遏制偷稅和漏稅行為的發(fā)生。最后要完善房產(chǎn)評估制度，通過培養(yǎng)一批專業(yè)的人才隊伍來保障稅收的合理和穩(wěn)定。

（三）合理規(guī)整稅費避免重復(fù)征稅

與他國的房產(chǎn)稅收相比，我國的房產(chǎn)稅收種類過于繁雜，目前我國需要規(guī)范統(tǒng)一房產(chǎn)的稅種，將各種稅種進行歸類整合。按照購房和持有兩個環(huán)節(jié)對房產(chǎn)稅收進行重新的規(guī)劃和調(diào)整，同時結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展調(diào)整稅率。把復(fù)雜多樣的稅種改為單一的稅種，這樣才能避免重復(fù)征稅問題的發(fā)生。

結(jié)語

總的來說，我國的房地產(chǎn)稅收還存在著諸多問題，面對不斷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，我國應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收政策上進行調(diào)整和優(yōu)化。通過建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度和稅收稅率設(shè)計來解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象。