呂曉品

（河南省固始縣自然資源局，信陽 465200）

前 言

俗話說：農(nóng)業(yè)豐，基礎(chǔ)就牢固；農(nóng)村和諧穩(wěn)定，則社會國泰民安；農(nóng)民富有，則國家繁榮昌盛。只有我國廣大的農(nóng)民加入了國家現(xiàn)代化發(fā)展的進程，才能夠盤活我國的國民經(jīng)濟，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展；只有從根本上解決農(nóng)村落后的問題，才能夠?qū)崿F(xiàn)更高水平的全面小康。因此，黨中央在十六屆五中全會上，對新農(nóng)村的改革建設(shè)做了重大的決策，規(guī)劃了我國農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展、農(nóng)民生活寬裕、村容村貌整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明的藍圖。

一、新農(nóng)村建設(shè)

（一）新農(nóng)村建設(shè)的背景

新農(nóng)村建設(shè)不只是一個新的概念，在19 世紀50 年代就曾被多次提過，但是在新的歷史背景下，黨的十六屆五中全會才對社會主義新農(nóng)村提出了更加全面的要求，并賦予了它更深的含義。新農(nóng)村建設(shè)是在我國總體的社會經(jīng)濟上，以工業(yè)來促進農(nóng)業(yè)，以城市的發(fā)展來帶動農(nóng)村的發(fā)展，不僅是我國時代發(fā)展的必然趨勢，還是我國全面建設(shè)小康社會以及構(gòu)建和諧社會的必然要求[1]。

（二）新農(nóng)村建設(shè)的含義

新農(nóng)村建設(shè)的含義是指在我國社會主義制度下，按照新時代的發(fā)展要求，對我國農(nóng)村社會、經(jīng)濟、政治、文化、民風(fēng)、民俗等各方面進行建設(shè)，最終實現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)的繁榮昌盛，基礎(chǔ)設(shè)施完善，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美與文明和諧的新農(nóng)村面貌。

（三）新農(nóng)村建設(shè)的意義

新農(nóng)村的建設(shè)不僅是落實我國科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措之一，還是確保我國社會主義現(xiàn)代化順利推進的必要舉措，也是實現(xiàn)我國全面建設(shè)小康社會的重點任務(wù)之一，更是推動我國社會經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的不懈動力。

二、新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展

（一）在新農(nóng)村建設(shè)中，農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的必然性

在新農(nóng)村建設(shè)過程中，由專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商集體進行開發(fā)，不僅可以保證房地產(chǎn)建筑和農(nóng)村整體環(huán)境的協(xié)調(diào)性，還可以在一定程度上提高房屋建筑的質(zhì)量和使用效率，進一步提高環(huán)境和資源的可利用性與可持續(xù)發(fā)展的潛力。如果在新農(nóng)村建設(shè)中只靠政府出力，必然會給政府帶來經(jīng)濟危機和經(jīng)濟重擔(dān)。因此，需要政府出面來引入房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作，實現(xiàn)合作共贏，互惠互利。這不僅在一定程度上可以解決農(nóng)村部分勞動力的就業(yè)問題，還可以在一定程度上解決城市的就業(yè)問題、交通問題、住房問題和學(xué)生上學(xué)問題等[2]。同時，在農(nóng)村建設(shè)的自用房和在城市建設(shè)的商品房本質(zhì)上是不同的，它是不能夠進入房地產(chǎn)二級市場進行流通的，因此，可以避免炒房問題的出現(xiàn)，這將大大地減少房地產(chǎn)開發(fā)帶來的負面影響，并且不會出現(xiàn)城市房地產(chǎn)市場中大量商品房空置的現(xiàn)象。

（二）在新農(nóng)村建設(shè)中房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

目前，農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展不僅面臨著重大挑戰(zhàn)，也面臨著機會。我國土地產(chǎn)權(quán)制度的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)自身也具有復(fù)雜性和特殊性，使我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場面臨著很多阻礙。

一是失去土地的農(nóng)民急需解決就業(yè)問題。房地產(chǎn)市場進入農(nóng)村之后，會使得一批農(nóng)民失去原有的土地，而土地是農(nóng)民賴以生存的重要途徑，失去了土地就意味著農(nóng)民失去了工作機會。如何有效地解決農(nóng)民失業(yè)的問題是房地產(chǎn)進入農(nóng)村市場將會面臨的重要問題。在新農(nóng)村建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，可以有效地吸收失業(yè)的農(nóng)民再就業(yè)，但是會出現(xiàn)這個項目完成之后，農(nóng)民的失業(yè)問題仍沒有解決的問題。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)商是非營利的機構(gòu)，在一定程度上可以兼顧社會效益，但是它不能夠一直提供解決農(nóng)民的就業(yè)保障問題的崗位。另外，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度并不完善，房地產(chǎn)開發(fā)商征用農(nóng)民土地，會在一定程度上剝奪農(nóng)民的話語權(quán)，農(nóng)民得不到相應(yīng)的補償。當(dāng)農(nóng)民的利益得不到保障時，就會加劇農(nóng)民和政府的矛盾，這會間接地增加社會成本。

二是農(nóng)村土地資源浪費的嚴重性。主要是因為農(nóng)村土地的使用權(quán)是通過政府手段進行轉(zhuǎn)移的，在很多農(nóng)村地區(qū)土地處于非常寬松的狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，因此造成了耕地被非法開發(fā)利用，還因為一些地方的關(guān)系，非法的交易，導(dǎo)致了可用建設(shè)用地面積逐漸地縮??；又因為農(nóng)村土地關(guān)系主權(quán)模糊不清又被長期排斥，沒有規(guī)范的價格，很多農(nóng)民無序建房，導(dǎo)致耕地的面積逐年地縮小。總的來說，目前農(nóng)村土地資源利用率不高也是存在的事實，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)和生活區(qū)混合，農(nóng)村管理混亂，沒有規(guī)劃，造成大量土地沒有得到充分地利用。

三是農(nóng)村房地產(chǎn)用地存在無序性。主要是我國土地有償使用制度并沒有得到充分的體現(xiàn)，收入調(diào)節(jié)機制也沒有得到完全的建立，長久以來農(nóng)村房地產(chǎn)對大中型城市管理就比較混亂，大量的建設(shè)用地也沒有經(jīng)過登記，更沒有實現(xiàn)總體的規(guī)劃，在舊農(nóng)村改造的過程中，合法和非法的建筑都不同程度地顯露出來，主要是個體私營企業(yè)的土地使用者[3]?？偟膩碚f，每一塊土地都是屬于國家的，任何的非法擴建、亂建都是違法的。但是造成這樣的主要原因是由于農(nóng)民的法律意識不強，相關(guān)政府人員法律宣傳不到位。

四是農(nóng)村住房制度的不完善性。我國農(nóng)村住房體系尚未建立，住房的商品化也很難實現(xiàn)，而受傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的影響，房地產(chǎn)金融難以在農(nóng)村全面地展開，盡管我國大中城市房地產(chǎn)系統(tǒng)發(fā)展速度較快，并且也有一定的規(guī)模，但是在我國廣大的農(nóng)村地區(qū)，特別是中西部地區(qū)，房地產(chǎn)體系完全空白。而且我國大部分地區(qū)生產(chǎn)力水平低，經(jīng)濟落后，個人購房的能力有限，要改善房地產(chǎn)系統(tǒng)市場以及農(nóng)民的房地產(chǎn)抵押貸款仍然是不可奢求的。

五是農(nóng)村房地產(chǎn)市場的不規(guī)范。比如：市場管理嚴重滯后，政策和法律、法規(guī)受到阻礙，農(nóng)村房地產(chǎn)缺乏整體的規(guī)劃，農(nóng)村房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡等。

三、新農(nóng)村與房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

（一）要創(chuàng)新補償農(nóng)民的方式和方法，妥善地解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題

我國征用農(nóng)村土地的所有權(quán)購買是由國家統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)移，征地的費用應(yīng)該由國家來支付。根據(jù)相關(guān)的經(jīng)驗表明，這種一次性貨幣補償會產(chǎn)生后遺癥，因此，要尋求更有效的補償方式。一是政府在征用土地時要嚴格地按照相關(guān)的規(guī)定補償農(nóng)民一定的貨幣，根據(jù)開發(fā)商售出的土地使用權(quán)產(chǎn)生的一部分收入要培訓(xùn)失業(yè)的居民再就業(yè)，另一部分要補貼給農(nóng)民[4]。二是農(nóng)民轉(zhuǎn)移出土地之后，要納入固定的社會保障基金，目的是為了提高貨幣的價值，最終保障農(nóng)民的利益。對失地農(nóng)民的保障問題，要根據(jù)實際情況因地制宜，大膽的創(chuàng)新。

（二）要規(guī)范審批管理流程，促進農(nóng)村房地產(chǎn)用地的合理化

對土地的審批制度流程要規(guī)范，避免沒有批準就先建造房屋，占用耕地。一切都應(yīng)該按照國家的法律法規(guī)，建設(shè)用地的批準手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓，也不能轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)以及下放權(quán)力。同時要規(guī)范土地的管理，提高農(nóng)村房地產(chǎn)的科學(xué)性，還要對農(nóng)村房地產(chǎn)和土地的利用進行規(guī)劃，節(jié)約使用土地，合理地建設(shè)，共同促進農(nóng)村各項事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）政府要加強管理，實現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場的健康性和有序發(fā)展

要完善農(nóng)村房地產(chǎn)的市場，促進產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，政府要從農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的實際作為出發(fā)點，制定有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)。要明確產(chǎn)權(quán)，在房地產(chǎn)交易進行嚴格的登記，通過對房地產(chǎn)交易商品本身的核算，按照原始的比例關(guān)系，得出二手房交易與炒房房地產(chǎn)商品之間的界限。在炒房房地產(chǎn)商進行轉(zhuǎn)售、低價購買、故意炒作拉升房價的同時，我們要推進二手房的流通。

四、結(jié)語

綜上所述，目前我國農(nóng)村房地產(chǎn)體制并不完善，經(jīng)驗也不豐富，農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展初期存在一定的阻力。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度也不完善，失去土地的農(nóng)民迫切地需要解決就業(yè)問題。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃問題，房地產(chǎn)在農(nóng)村市場中的運作模式等問題依然存在。但是我們相信在國家正確的領(lǐng)導(dǎo)下，在新社會主義新農(nóng)村建設(shè)的指引下，在社會主義和諧社會的引領(lǐng)下，新農(nóng)村房地產(chǎn)的建設(shè)必將很好地解決這些問題，迎來商機，并且為社會主義新農(nóng)村的建設(shè)貢獻力量。