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      房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

      2021-11-25 03:34:24梁秀靜
      大眾投資指南 2021年6期
      關(guān)鍵詞:投資決策融資資金

      梁秀靜

      (陽泉煤業(yè)太行地產(chǎn)投資管理有限公司,山西 陽泉 045000)

      十九大報告中明確指出:“要加快建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度?!痹跈C遇和挑戰(zhàn)并存的大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須將資金管理貫穿于整體開發(fā)流程中,同時還要引入創(chuàng)新發(fā)展思路及模式,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的跨越發(fā)展。

      一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

      (一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的含義

      房地產(chǎn)企業(yè)資金管理包括資金的籌集、資金的合理使用和加速資金的回籠。資金管理是財務(wù)管理的重要組成部分,房地產(chǎn)企業(yè)要管好用好資金,需要結(jié)合行業(yè)及公司的實際情況,確定本企業(yè)合理的資金結(jié)構(gòu),以獲得較高回報,促使資金快速流動,以實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。

      (二)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

      房地產(chǎn)是資金使用密集性最強,資金流動最頻繁,資金使用額度最高的行業(yè)。首先,資金管理工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的全過程。所以,加強資金管理、控制資金風(fēng)險,并且提高資金使用效率,已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨和解決的重要課題。其次,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效的籌集和使用資金,做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu),拓寬資金渠道,從而最終達到促進企業(yè)經(jīng)濟效益提高總目標(biāo)。最后,加強資金管理是企業(yè)財務(wù)管理工作的重要組成部分,是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵,也是增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵所在,對企業(yè)的各項經(jīng)濟活動起著重要影響作用。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)目前資金管理存在的問題

      眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè),項目前期資金投入量大,項目投資回收周期長,受市場與宏觀政策影響較強的特點,不論是中小房地產(chǎn)企業(yè)還是集團化房地產(chǎn)企業(yè)都存在著自身資金管理困難。

      (一)投資決策前未能充分考慮項目情況與資金的關(guān)系

      一方面,目前,房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售價格持續(xù)上漲、資金迅速回籠、現(xiàn)金流充裕、項目利潤高等“錯覺”,再加上土地資源的稀缺性,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營者在新項目投資決策時忽視了對行業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)判和對投資項目實際情況的詳細分析,往往是有項目就投資,項目只要有現(xiàn)金流入就不斷增加投入,而不注重由于資本成本的增加,使得項目的利潤不斷降低的結(jié)果。另一方面,當(dāng)項目出現(xiàn)資金短缺、現(xiàn)金流趨緊時候,沒有冷靜的分析出現(xiàn)問題的原因,而是單純?yōu)榇_保項目現(xiàn)金流的持續(xù)而不惜引入高成本資金,給項目乃至公司的下一步可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。很多房地產(chǎn)項目最終經(jīng)營情況不佳,關(guān)鍵是在項目前期未能統(tǒng)籌考慮、全盤謀劃,項目盈利能力差在項目初期就形成了。

      (二)單純依靠銀行融資方式很難支撐房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

      目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括:企業(yè)自有資金、銀行貸款、股權(quán)融資等形式。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)從項目購地、前期準(zhǔn)備、動工建設(shè)等整個生產(chǎn)過程中都需要資金支持,但是為了防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,房地產(chǎn)企業(yè)需達到“四證齊全”的情況下,才可以申請項目開發(fā)貸款,在此之前必須以企業(yè)自有資金支付前期各項支出。很多情況下,即使項目達到了“四證齊全”的條件下,中小房地產(chǎn)企業(yè)也很難融資。另一方面,金融機構(gòu)從自身管理要求及風(fēng)險把控要求等角度出發(fā),對房地產(chǎn)企業(yè)實行“白名單”管理原則,只有排名比較靠前的“百強房企”才有可能進入金融機構(gòu)白名單,房地產(chǎn)金融市場的“二八法則”尤為明顯。而中小房地產(chǎn)企業(yè)面對實際的資金需求,只能通過信托、基金甚至民間借貸等較高成本的資金解決資金需求,加大了中小房企資金成本,削弱盈利能力。

      (三)各種監(jiān)管政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊

      為了確保民生問題,保證項目正常運轉(zhuǎn),同時防范中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難,而導(dǎo)致“爛尾樓”的情況發(fā)生,房地產(chǎn)監(jiān)管部門要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前繳納一定比例的保證金。而對于排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)可以少收或者免收各類保證金。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)中的“馬泰效應(yīng)”又非常凸顯,房地產(chǎn)企業(yè)資金也更加緊張。

      三、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的對策

      房地產(chǎn)資金管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,面對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難題,要結(jié)合不同的開發(fā)階段的特點制定不同的資金管控方案有針對性的解決企業(yè)面臨的資金難題。同時,房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理還需要引進創(chuàng)新管理思路,在新思路、新方法下大力推進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

      (一)強化開發(fā)項目前期的可行性研究,理性投資決策

      首先,房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)具有投資金額巨大、開發(fā)周期長的特點,易受到外部環(huán)境和因素的影響。房地產(chǎn)項目投資具有綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點。項目開發(fā)前應(yīng)詳細分析項目地塊的機會點和劣勢,同時認(rèn)真研判項目地塊的各項指標(biāo)的配比情況,在設(shè)計階段通過合理布局開發(fā)產(chǎn)品,將投資大、去化難的指標(biāo)壓縮到極致,從項目規(guī)劃前期就開始加大項目盈利空間。其次,在項目開發(fā)前期從項目實際情況出發(fā),客觀、科學(xué)地安排整個項目建設(shè)周期,科學(xué)合理預(yù)測建設(shè)周期和銷售回款期,充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素,最終得出切實可行的項目融資計劃。再次,為確保融資計劃的實施要全方位調(diào)動企業(yè)各種資源確保融資渠道暢通,避免投資決策中只重視收益不重資金保障的短板思維。此外,該階段關(guān)鍵是平衡好回報與風(fēng)險,應(yīng)充分考慮貨幣的時間價值和風(fēng)險價值,采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率法、投資回收期法等先進的投資決策工具進行測算。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建一支具備專業(yè)分析能力的投資決策團隊對項目的投資可行性、項目估算進行分析,協(xié)助企業(yè)進行資源配置,優(yōu)化保證項目投資的有效性。最后,房地產(chǎn)企業(yè)還要引入投資決策事中監(jiān)督機制,即以項目投資決策分析模型為基礎(chǔ),以現(xiàn)金流量為線索,對投資決策的項目進行過程中的各項指標(biāo)進行監(jiān)督,以此及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中資金狀況,及時查找原因預(yù)防出現(xiàn)資金問題。當(dāng)一個項目建設(shè)完畢后,對項目投資決策進行后評價,并將評價結(jié)果與投資決策團隊考核掛鉤,以此提升企業(yè)高管人員資金風(fēng)險意識,同時使得企業(yè)對整個項目投資管理形成完整的管理閉合圈,為新項目建設(shè)積累開發(fā)經(jīng)驗。

      (二)不斷拓寬融資渠道,創(chuàng)新融資方式

      房地產(chǎn)企業(yè)前期做好項目可行性研究,到了實質(zhì)投資階段就是資金籌措階段,這一階段房地產(chǎn)企業(yè)需要全面拓寬融資渠道,突破過于依賴銀行貸款的束縛,通過多元化的融資方式來滿足項目資金需求。無論是銀行融資還是非金融機構(gòu)融資,首先,房地產(chǎn)企業(yè)必須要苦練內(nèi)功,不斷提升企業(yè)資產(chǎn)管理能力,保持良好的項目運營能力和經(jīng)營業(yè)績,為積極拓展多元化的融資渠道奠定基礎(chǔ)。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以開拓股權(quán)再融資、信托融資、債券融資、房地產(chǎn)私募基金等方式實現(xiàn)改變資本結(jié)構(gòu),分散融資風(fēng)險,降低融資成本的預(yù)期目標(biāo)?,F(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)基金,產(chǎn)業(yè)基金有望成為下一步房地產(chǎn)企業(yè)主流融資模式,產(chǎn)業(yè)基金除了解決資金鏈緊張、緊缺的問題,還有助于企業(yè)轉(zhuǎn)型,助推房地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)的上下游延伸。再次,中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股份制或股份合作制形式進行融資。例如,房地產(chǎn)企業(yè)可以吸收有意向的投資合作方,按出資比例分配持股比例,實行股份制或股份合作制,達到拓寬融資渠道的目標(biāo)。最后,房地產(chǎn)企業(yè)進入新地區(qū)開發(fā),對新開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)市場比較陌生,一般會選擇與當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)實力的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手開發(fā)。這樣新入圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有機會對新拓展領(lǐng)域進行深入了解,而當(dāng)?shù)氐姆科髣t有機會吸取對方企業(yè)提供的資金及對方企業(yè)先進的管理方法等,雙方最終達到互利共贏的目標(biāo)。

      (三)合理運用國家政策,加速房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

      國家允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售,即在項目未達到交房條件下對外銷售,預(yù)售制度對項目資金緊張起著重要的緩解作用。首先,房地產(chǎn)企業(yè)要抓住預(yù)售這一關(guān)鍵節(jié)點,通過科學(xué)合理組織施工,集中優(yōu)勢力量,爭取盡早達到項目預(yù)售節(jié)點,實現(xiàn)資金盡早回籠。其次,現(xiàn)階段我國大部分購房人選擇的是按揭貸款購房,按揭購房至少占到總購房人的60%左右,房地產(chǎn)企業(yè)要及時了解當(dāng)?shù)劂y行按揭政策,盡量爭取簽約放款等方式縮短按揭回款周期。最后,在這段時間內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)還要及時了解當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的資金監(jiān)管政策,在開發(fā)前期,盡可能地使開發(fā)項目達到監(jiān)管部門優(yōu)惠政策的要求,可以少交或者免交各類保證金;對于未達到監(jiān)管資金返還要求的,通過合理組織施工,加快相關(guān)進度,爭取早日達到監(jiān)管資金退還節(jié)點;對已達到監(jiān)管資金釋放條件的,要熟悉辦理監(jiān)管資金退還各種手續(xù)流程,爭取早日釋放監(jiān)管資金,減少因監(jiān)管資金對企業(yè)發(fā)展的影響。

      四、結(jié)束語

      資金風(fēng)險是客觀存在的,保證資金的順利周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過一系列的措施在不同的階段采用針對性的管理措施,將資金風(fēng)險控制在合理范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重創(chuàng)新發(fā)展,建立獨立的資金管理體系,將創(chuàng)新管理融入資金管理中,為企業(yè)運行提供安全保障。

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