郭珍英

（保利物業(yè)服務股份有限公司，廣東 廣州 510220）

物業(yè)管理收費定價偏低，且不能隨意變動。物業(yè)服務企業(yè)要想實現(xiàn)預期盈利目標，預算管理細致入微，進行全過程控制與監(jiān)督。然而，當前物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理實施情況并不樂觀，不僅在諸多方面存在誤區(qū)，且預算執(zhí)行與編制差距大，難以發(fā)揮全面預算管理效能。物業(yè)服務企業(yè)應積極采取解決措施，促進全面預算管理的實施。

一、物業(yè)服務企業(yè)實施全面預算管理的內(nèi)涵及作用

（一）全面預算管理的概念及內(nèi)涵

全面預算管理，是利用預算對各部門的各種財務資源及非財務資源進行分配、考核、控制，監(jiān)控戰(zhàn)略目標實施進度，以便于有效組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，控制經(jīng)濟業(yè)務開展過程的預算管理模式。與傳統(tǒng)預算管理模式相比，全面預算管理具有全面性、針對性、時效性特點，能進一步促進經(jīng)營目標的實現(xiàn)，全面提升企業(yè)財務管理能力。

（二）全面預算管理的作用

1．有利于成本控制

當前物業(yè)服務市場競爭激烈，根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，全國物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量約12.7萬家。要想實現(xiàn)盈利目標，就要壓縮成本，保障利益最大化。而實施全面預算，加強對各項經(jīng)濟活動的支出控制，避免資金浪費、流失，便可強化企業(yè)成本控制能力。

2．企業(yè)實施內(nèi)部控制、防范風險的重要手段和措施

要想規(guī)范財務行為，制約經(jīng)濟活動，規(guī)避風險，要加強內(nèi)部控制。而實施全面預算管理，加強財務支出審批，劃分權(quán)責，落實經(jīng)濟責任，預測風險因素，設置工作計劃、KPI指標，便可及時發(fā)現(xiàn)管理中的問題，準確識別風險因素，防范財務風險發(fā)生，保持良好財務狀態(tài)。

3．企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標的有效方法和工具

實施全面預算有助于企業(yè)集中優(yōu)勢資源，去實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標，完成年度經(jīng)營目標。在具體管理中，全面預算能細化戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃，為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標提供導向，明確努力方向，指出完成經(jīng)營目標途徑，提高管理決策正確性，把“潛在資源”價值最大化發(fā)揮。

4．有利于企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高經(jīng)濟效益

物業(yè)服務企業(yè)要想增強自身市場競爭優(yōu)勢，不僅要提高管理能力，提升物業(yè)服務質(zhì)量，更要優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)。實施全面預算管理，對預算編制與執(zhí)行全過程進行控制，針對企業(yè)戰(zhàn)略目標優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)，合理決定各部門資源使用的數(shù)量多少和種類，便可全面提升企業(yè)運營能力，提升資源投入經(jīng)濟效益，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

5．有利于績效考核

績效考核要對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、部門業(yè)績、員工個人業(yè)績進行考核，而通過全面預算目標能判斷業(yè)績，為衡量業(yè)績提供基準點。且實施全面預算管理，量化預算目標，通過預算表達經(jīng)營目標，將預算與員工薪資掛鉤，便可使員工知道如何完成考核標準，從而調(diào)動員工工作積極性，使員工自主遵守管理制度，控制資源浪費行為，提高業(yè)績。

二、物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理實施中的問題

（一）認識存在誤區(qū)

目前國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)普遍對全面預算管理認知不足，雖肯定作用，卻對全面預算管理認知卻存在誤區(qū)，不了解全面預算管理內(nèi)涵，全面預算管理實施停留在初級階段。在具體的預算管理中，全面預算工作任務一拖再拖，仍保持傳統(tǒng)預算管理理念，沒有將全面預算作為企業(yè)財務收支控制依據(jù)。而員工層面，由于缺乏相應宣導，員工多認為全面預算管理與自身并無關(guān)系，基礎經(jīng)濟資料上報不及時、不準確。

（二）預算體系不完善

全面預算管理是企業(yè)所有經(jīng)濟活動與經(jīng)濟業(yè)務控制與管理的模式，實施過程，需多部門協(xié)調(diào)、溝通，要有完善支撐體系。然而，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)沒有配套預算管理體系，相關(guān)制度建設嚴重滯后，造成全面預算編制、執(zhí)行、考核、調(diào)整過程中沒有制度依據(jù)，管理不嚴謹，會計信息失真問題頻繁發(fā)生，嚴重影響了全面預算管理效能。

（三）預算數(shù)據(jù)來源不合理

全面預算管理功能的發(fā)揮，需建立在真實經(jīng)濟資料基礎上?；A經(jīng)濟資料是全面預算編制與執(zhí)行的依據(jù)，是績效考核的原始憑證。然而，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)預算數(shù)據(jù)來源不合理，數(shù)據(jù)真實性、可靠性得不到保障，易對管理決策造成誤導。由于相關(guān)管理人員，通常不直接參與經(jīng)濟活動，數(shù)據(jù)多從其他部門獲取，使用的基本為二手數(shù)據(jù)。而物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理人員，多是普通的會計人員，經(jīng)濟敏感度低，對物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟活動規(guī)律不熟悉，不能準確判斷數(shù)據(jù)真實性，沒有論證數(shù)據(jù)來源可信度的習慣，往往盲目進行簡單預算核算。

（四）預算編制不嚴謹

預算編制是預算執(zhí)行的依據(jù)，實施全面預算管理對預算編制嚴謹性有更高要求，需論證實際資源需求情況，預測各環(huán)節(jié)財務支出。然而，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)預算編制缺乏與實際需求、戰(zhàn)略目標的結(jié)合，預算申請存在虛報、謊報、夸大的情況，預算編制缺乏前瞻性、預見性，編制不細致，有無標準、低標準的現(xiàn)象，預算編制較為粗放[5]。

（五）預算執(zhí)行不力

預算執(zhí)行力不足，預算編制與執(zhí)行差距大，是目前物業(yè)服務企業(yè)實施全面預算管理中的常見問題。其根本原因是物業(yè)服務企業(yè)，仍保持事后管理的老模式，預算執(zhí)行過程檢查力度小，預算變更控制力度弱，缺少監(jiān)管審查，經(jīng)常出現(xiàn)無預算執(zhí)行、超預算執(zhí)行情況，預算執(zhí)行效益得不到保障，資金使用效率低。而在事后則很少進行客觀評價，績效考核評價流于表面，預算執(zhí)行審計結(jié)果不具客觀性、權(quán)威性。

三、完善物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理的對策

（一）強化全面預算意識

當今世界處于“百年未有之大變局”，經(jīng)濟社會文化大發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也迎來前所未有的大變局，物業(yè)管理行業(yè)的圍墻邊界不斷被打破，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務內(nèi)容將越來越復雜，傳統(tǒng)預算管理模式將難以滿足管理需求，實施全面預算是必然趨勢。因此，一方面，物業(yè)服務企業(yè)應樹立全面預算管理意識，確保預算指標得到落實，將預算管理覆蓋到所有經(jīng)濟活動中。另一方面，為提高各部門配合度，體現(xiàn)全面預算管理的全員參與性，應通過培訓和教育，使相關(guān)人員理解全面預算管理內(nèi)涵，樹立預算控制意識。

（二）完善預算管理體系

物業(yè)服務企業(yè)，應結(jié)合自身經(jīng)濟活動規(guī)律，物業(yè)服務管理行業(yè)發(fā)展趨勢，完善相關(guān)管理制度，優(yōu)化預算管理環(huán)境，確保各項經(jīng)濟活動有序開展。所制定的制度，要對經(jīng)營預算、投資預算、籌資預算、財務預算進行界定，明確預算標準，提出預算編制要求，指明預算執(zhí)行程序。另外，為保障制度適用性，真正為實施全面預算管理提供制度支持，應根據(jù)預算執(zhí)行情況，動態(tài)調(diào)整制度內(nèi)容，逐步推進預算管理的制度化。

（三）建立預算數(shù)據(jù)庫

若會計信息失真，自然要對預算管理質(zhì)量造成影響，無法實現(xiàn)全面預算管理目標。因此，為提高數(shù)據(jù)收集、整合、分析、提取能力，給實施全面預算管理提供數(shù)據(jù)支撐，物業(yè)服務企業(yè)應建立預算數(shù)據(jù)庫。首先，可根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟活動產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量，配備專門數(shù)據(jù)采集人員，負責數(shù)據(jù)采集和整理，提高數(shù)據(jù)采集的可靠性、有效性。這些人員要求具備一定信息處理能力，具有專業(yè)會計職能，能準確判斷會計信息可信度。其次，要將收集到的經(jīng)濟資料及時錄入系統(tǒng)，建立完善數(shù)據(jù)庫，挖掘數(shù)據(jù)價值。最后，要加強數(shù)據(jù)核實，考證數(shù)據(jù)來看，多渠道確認數(shù)據(jù)真實性，避免信息失真情況的發(fā)生。

（四）完善預算編制環(huán)節(jié)

若預算編制存在問題，勢必阻礙全面預算管理實施。因此，物業(yè)服務企業(yè)應完善預算編制環(huán)節(jié)，規(guī)范預算編制過程。具體來講，物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)自身的經(jīng)濟活動規(guī)律和經(jīng)濟業(yè)務特點，細化預算科目，落實零基預算編制方法，力求預算編制準確、細化、嚴謹，符合市場經(jīng)濟規(guī)律。另一方面，要對預算申請進行嚴格審批，確認預算編制合理性，預測經(jīng)濟業(yè)務中的資金收支，制定詳細預算使用分解計劃。

（五）完善預算執(zhí)行控制

1．加強資金收付業(yè)務的預算控制

為規(guī)范資金收付過程，確保資金使用效益和效率，應加強對相關(guān)業(yè)務的控制，落實預算執(zhí)行責任制。具體來講，物業(yè)服務企業(yè)要明確資金流向，明確資金付款流程，確認為何付款，采取何種方式付款，確保預算執(zhí)行剛性，促進企業(yè)內(nèi)部資源有效利用，避免資產(chǎn)外流。

2．嚴格資金支付業(yè)務的審批控制

為避免超預算執(zhí)行，遏制違規(guī)操作行為，提高資金支付的嚴謹性，規(guī)范收支，物業(yè)服務企業(yè)應加強對資金支付業(yè)務的審批。在具體審批過程中，要有明確的標準、指標，詳細的授權(quán)批準制度、審核制度，審批過程要嚴格遵循審批要求，避免違規(guī)支付、越權(quán)支付情況的發(fā)生。

3．建立預算執(zhí)行實時監(jiān)控制度

全面預算管理理念就是對預算全過程進行監(jiān)督控制，事后監(jiān)控制度，不符合全面預算管理需求，難以給預算執(zhí)行過程帶來實質(zhì)約束。因此，為約束預算執(zhí)行過程，使預算執(zhí)行與編制保持一致。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)需要，實時控制執(zhí)行動態(tài)，保障預算指標的落實。

4．建立預算執(zhí)行情況預警機制

以往管理模式中，預算執(zhí)行預測、控制不足，易出現(xiàn)超預算問題。為更好地應對預算執(zhí)行中的變更問題，及時追蹤預算的完成情況，可利用信息技術(shù)，通過信息交流平臺建立預算執(zhí)行情況預警機制。在出現(xiàn)超標問題，便可通過信息交流平臺發(fā)出預警信號，高效解決問題。

四、結(jié)束語

全面預算能為內(nèi)部控制提供依據(jù)，強化企業(yè)預算控制力度，提升財務管理能力。但通過本文分析可知道，物業(yè)服務企業(yè)在具體實施過程中存在諸多不足，預算控制基礎環(huán)境薄弱。因此，物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)管理需要，完善管理體系，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，控制預算編制與執(zhí)行。