淺議“不定期租賃合同”對(duì)居民住房保障的意義

趙海

（天津旗幟律師事務(wù)所，天津 300074）

一、“不定期租賃合同”的相關(guān)法律規(guī)定

百姓生活離不開衣食住行四個(gè)方面，“住”對(duì)我們的生活的意義可謂重大，而生活的多樣性也造就了“住”的各種形態(tài)。例如：自行購(gòu)買住房居住、承租公產(chǎn)房居住、承租私人所有房屋居住、借用房屋居住。當(dāng)然我們本文探討的“不定期租賃合同”探討的主要內(nèi)容涉及的是居住房屋或者經(jīng)營(yíng)用房等房屋租賃的問題。要探討這個(gè)問題，我們首先來看一個(gè)概念——不定期租賃合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于不定期租賃的法條包括：第五百一十條【合同沒有約定或者約定不明的補(bǔ)救措施】合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第七百零七條【租賃合同形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。及第七百三十條【租賃期限沒有約定或約定不明確時(shí)的法律后果】當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。上述法條是關(guān)于“不定期租賃合同”的最直接的法律依據(jù)，也是我們實(shí)際中解決問題的主要法律依據(jù)。

住房的保障問題，不僅關(guān)系了國(guó)計(jì)民生，更是影響的社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020 年），根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告、《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神、《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》編制，走具有符合中國(guó)國(guó)情，符合現(xiàn)階段生產(chǎn)力發(fā)展的現(xiàn)狀，人民生活水平的提高，特別是隨著信息技術(shù)的發(fā)展，城鎮(zhèn)與農(nóng)村的信息化已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一致。即不論在農(nóng)村還是在城鎮(zhèn)我們所接觸的文化信息、政策及各種新生事物已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了同步，雖然存在著極少數(shù)的差別，但對(duì)于農(nóng)村與城鎮(zhèn)人口的認(rèn)知水平已經(jīng)相趨同。這也是我們新型城鎮(zhèn)化道路的必然發(fā)展趨勢(shì)。既然有了城鎮(zhèn)化的需求和發(fā)展的必要性，國(guó)家需要對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌，指定符合城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的戰(zhàn)略，大的發(fā)展方向，并且從法律、制度和政策的角度方方面面進(jìn)行引導(dǎo)，不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化的水平向左健康、穩(wěn)步的方向發(fā)展。城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2 個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

二、保障居民的住房對(duì)城鎮(zhèn)化的重要意義

為了進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要細(xì)化各個(gè)層面的制度配套和法律保障，包括：教育、衛(wèi)生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、保障性住房等基本的涉及民生的保障。再延伸一步，需要對(duì)我們生存的環(huán)境進(jìn)行保障，不能走之前的老路，以環(huán)境破壞為發(fā)展的代價(jià)?，F(xiàn)在的發(fā)展初期就要考慮環(huán)境保護(hù)的方方面面，青山綠水才是真正的財(cái)富。最終實(shí)行城鎮(zhèn)化的發(fā)展符合人性化、智能化及注重文化的保護(hù)。

要想實(shí)現(xiàn)上述情況需要付出很多的努力，住房保障問題必然是重中之重。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，內(nèi)需乏力，對(duì)外經(jīng)濟(jì)也面臨疫情及國(guó)際環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜等原因。國(guó)家此時(shí)也在為積極保障百姓住房采取各種努力與嘗試。對(duì)于外來人口及商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，不可能做到居住用房及營(yíng)業(yè)用房都采取購(gòu)買的形式，更多的還是采用租用的方式。一方面緩解房屋支出的成本，也便于居住地點(diǎn)的方便及營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的靈活，更能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈活性。要進(jìn)一步完善我國(guó)住房市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，就必須發(fā)展好、規(guī)范好住房租賃市場(chǎng)。因此，通過頂層設(shè)計(jì)，完善住房租賃立法制度，有利于在追求住房租賃市場(chǎng)效率的情況下，保障好承租者弱勢(shì)群體的權(quán)益，體現(xiàn)社會(huì)公平性，也有利于政府職能部門執(zhí)法工作的開展。

基于上述法律，我們認(rèn)為合同法關(guān)于“不定期租賃合同”本質(zhì)是沒有約定租賃期限或者租賃期限約定不明，合同相對(duì)人無法通過經(jīng)驗(yàn)或者交易管理確定租賃期亦或是無法取得明確的租賃期間。因?yàn)椴淮_定性的存在，容易造成交易的不確定性、不穩(wěn)定性以至出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)及糾紛，為此法律賦予當(dāng)事人對(duì)“不定期租賃合同”享有特殊的權(quán)利，當(dāng)事人對(duì)于合同解除享有“隨時(shí)解除”權(quán)。但這種權(quán)利也不是無限制的，需要出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！睹穹ǖ洹芬彩抢^承了這一觀點(diǎn)。

三、“不定期租賃合同”對(duì)住房保障的另一重要內(nèi)容

由此引出，“不定期租賃合同”另一個(gè)重要的內(nèi)容及給予當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同的權(quán)利，當(dāng)然需要在合理期限之前通知承租人。這一制度的設(shè)立，為百姓生活中處理糾紛也提供了一個(gè)很好的途徑及方法。法律制度的設(shè)立，不能脫離解決法律問題，規(guī)范生活和行為這一根本的目的。結(jié)合現(xiàn)時(shí)中的例子，更能深刻地理解“不定期租賃合同”的作用在化解社會(huì)矛盾方面的積極作用。

筆者實(shí)際經(jīng)歷的案件，我們稱當(dāng)事人為劉大叔，他是70 年代由河北省來到天津打工，因劉大叔學(xué)過裁縫手藝，加上自己能吃苦耐勞，在天津不僅落地生根，而且還與妻子共同經(jīng)營(yíng)裁縫鋪。后因國(guó)家規(guī)范市場(chǎng)，劉大叔注冊(cè)了一個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，作為裁縫鋪的經(jīng)營(yíng)主體。但是，當(dāng)時(shí)劉大叔沒有自己的房子，一直租用天津市某區(qū)街道辦事處下屬企業(yè)的房屋用于居住和經(jīng)營(yíng)，并以該房屋注冊(cè)了個(gè)體經(jīng)營(yíng)部。時(shí)光荏苒，轉(zhuǎn)眼到了2010 年，因政府規(guī)劃的原因，劉大叔租的房屋屬于征收范圍內(nèi)，涉及房屋面臨拆遷的客觀情況。由于歷史原因，上述房屋在開始出租的十年內(nèi)，定期簽訂《房屋租賃合同》，由企業(yè)收取房屋租金。后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策的不斷變化，劉大叔從90 年代就未再與企業(yè)簽署過房屋租賃協(xié)議，房屋租金還是按月由劉大叔住房給企業(yè)。為了妥善解決糾紛，企業(yè)首先找到劉大叔溝通，希望協(xié)商解決，由劉大叔主動(dòng)將房屋騰空搬走。而劉大叔也多次表述自己的困難，以及原企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)給予其的可以一直承租房屋的承諾等等。我們姑且不論這些承諾是否真實(shí)，但是劉大叔與企業(yè)形成的租賃關(guān)系，確實(shí)時(shí)間非常長(zhǎng)，此中的各類歷史遺留問題及政策變化的原因也確實(shí)存在。因企業(yè)與劉大叔無法協(xié)商解決，無奈企業(yè)只能起訴劉大叔返還原物，即我們常說的“騰房”。本案起訴前的訴訟策略就是按照“不定期租賃合同”為主線進(jìn)行，隨著訴訟的深入，我們可以更加深刻的體會(huì)上述制度設(shè)立的重要意義。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活的多種多樣的，很多問題沒法簡(jiǎn)單的用對(duì)與錯(cuò)去評(píng)價(jià)，此時(shí)需要的就是規(guī)則，需要法律依據(jù)?！安欢ㄆ谧赓U合同”制度很好地解決了類似劉大叔這種復(fù)雜問題的途徑。最終，法院基于“不定期租賃合同”的法律，判決企業(yè)勝訴。后續(xù)經(jīng)過企業(yè)與劉大叔的溝通及政府的協(xié)調(diào)，雙方矛盾妥善化解。如果類似案件，沒有相關(guān)法律依據(jù)及法律流程來進(jìn)行處理，將直接造成糾紛各方都認(rèn)為自己有里，均不退讓，最終的結(jié)果只能是矛盾越來越激化。

我們回溯上述案例的意義，其實(shí)目的是強(qiáng)調(diào)社會(huì)問題的復(fù)雜多樣，而法律規(guī)定不能做到面面俱到。但是“不定期租賃合同”這種制度的設(shè)計(jì)，一方面可以解決糾紛在訴訟中解決，另一方面還很好的給各方在日常生活中化解矛盾提供了依據(jù)。試想一個(gè)法律、法規(guī)是否能夠稱為好的規(guī)范，還是應(yīng)該以其能否實(shí)際解決現(xiàn)實(shí)生活中的問題來衡量，更進(jìn)一步，還要看法律、法規(guī)在解決社會(huì)糾紛的情況下，能否推進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展。如果法律規(guī)定的很死板很嚴(yán)苛，雖然看似保證了法律的實(shí)施，實(shí)際它的弊端也很大，那就是限制了人們的社會(huì)活動(dòng)，限制了人們的開拓創(chuàng)新以至于阻礙社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步。

首先，這種任意解除權(quán)只能適用于不定期租賃合同，其他合同的解除應(yīng)當(dāng)按照約定的事由或者出現(xiàn)法定解除的事由。期限的不確定使得租賃合同關(guān)系中出現(xiàn)了任意解除權(quán)力的行使基礎(chǔ)，承租人和出租人都可以基于積極尋找使租賃物效用收益最大化的目的，進(jìn)而行使該項(xiàng)解除權(quán)利快速結(jié)束雙方租賃合同關(guān)系，并立刻開始新的交易過程。不定期租賃合同關(guān)系中，任意解除租賃合同關(guān)系的權(quán)利歸雙方當(dāng)事人享有，它意味著不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人可以根據(jù)自己的需要行使解除權(quán)，將自身從合同的束縛中解放出來，此項(xiàng)合同任意解除權(quán)是一種特殊的法定解除權(quán)，只要法律規(guī)定的條件滿足，在不定期租賃合同的履行過程中隨時(shí)行使均不受阻礙。

其次，而關(guān)于預(yù)告通知期限的立法規(guī)定，我國(guó)《民法典》并未具體指明，僅以“合理期限”四字進(jìn)行了概括。在司法實(shí)踐中，原則上是按照當(dāng)事人之間的事先約定，如果沒有約定此項(xiàng)合理通知期限的話，一般以租賃標(biāo)的物返還的時(shí)間和租賃物的一般使用期限作為標(biāo)準(zhǔn)來確定合理的通知期限。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以看出，我國(guó)的立法也是綜合國(guó)民的實(shí)際需要及國(guó)家對(duì)社會(huì)管理的諸多方面最終形成的法律條款。而且從《合同法》過渡至《民法典》相關(guān)的規(guī)定，沒有進(jìn)行大的改動(dòng)也可以看出，先前的法律條款在實(shí)際解決糾紛及保障交易安全的過程中，還是具備很多優(yōu)越的特質(zhì)。

我們本文探討的主要內(nèi)容，還是從國(guó)家保障居民住房安全的角度，體現(xiàn)在法律層面對(duì)應(yīng)的法律制度為“不定期租賃合同”制度。但是，我們也要注意到，國(guó)家以法典的形式推動(dòng)立法的目的，不僅僅的將更適合社會(huì)發(fā)展的法律予以更新和修訂，我認(rèn)為更重要的是體系國(guó)家對(duì)法律體系建立的決心和目的。我國(guó)法律自建國(guó)之間，各項(xiàng)法律法規(guī)加之司法解釋等等，可以稱得上是紛繁復(fù)雜。對(duì)于我們這樣一個(gè)人口眾多、地域廣泛其近幾十年高速發(fā)展的國(guó)家來說，之前的立法也是有其合理性和必要性的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷穩(wěn)定，今后的立法不能再以先前的方式和思維模式進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)從更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來立法。這也是此次，創(chuàng)歷史的推出《民法典》的重要所在。結(jié)合本文探討的這個(gè)小問題，在我們《民法典》中也只是一個(gè)點(diǎn)。我們也是從一個(gè)點(diǎn)出發(fā)，思考問題。社會(huì)的發(fā)展的必然的，對(duì)應(yīng)的法律也必將不斷地更新進(jìn)步。那對(duì)于我們?nèi)绾文芨玫厥褂梅桑訙?zhǔn)確的預(yù)測(cè)法律的發(fā)展變化，實(shí)際關(guān)系到我們每個(gè)人的切身利益?！安欢ㄆ谧赓U合同”這個(gè)制度從設(shè)立之初，至《民法典》的頒布變化并不是很大，給我們的提示就是，可以比照該制度，我們來橫向?qū)Ρ绕渌?、法?guī)。以解決社會(huì)糾紛、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的角度還衡量相關(guān)法律法規(guī)是否有修改的必要，即今后該法律法規(guī)進(jìn)行修改變動(dòng)的機(jī)率是否很大。以便我們能夠提起預(yù)測(cè)法律修改的大方向，為我們進(jìn)行決策，保護(hù)我們自身的利益提供有利的參考。

法律具有明示作用，預(yù)防作用，校正作用，扭轉(zhuǎn)社會(huì)風(fēng)氣、凈化人們的心靈、凈化社會(huì)環(huán)境的社會(huì)性效益。法的社會(huì)作用是指維護(hù)特定人群的社會(huì)關(guān)系和社會(huì)秩序。