農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方法研究與應(yīng)用

孫曉琳

（青島高新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山東 青島 266000）

一、重點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）涉及范圍廣、牽涉利益大

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，目的是查清宗地權(quán)屬和房屋權(quán)屬，以及其面積、位置、四至，其中權(quán)屬調(diào)查是這幾個(gè)要素的核心，理清權(quán)屬關(guān)系，避免或減少相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)屬界線(xiàn)不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利互相沖突等問(wèn)題，有效保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，保障市場(chǎng)交易的安全，減少糾紛，增進(jìn)社會(huì)的和諧與安定。它涉及整個(gè)農(nóng)村地區(qū)，社會(huì)影響較大，因此，如何做好宣傳，調(diào)動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村/組的參與積極性，采用何種調(diào)查技術(shù)方法保證測(cè)量成果的精度、權(quán)屬的準(zhǔn)確性是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展的重點(diǎn)。

（二）涉及知識(shí)面較廣

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及控制測(cè)量、地籍測(cè)繪、地籍修補(bǔ)測(cè)、房產(chǎn)測(cè)繪，地籍權(quán)屬調(diào)查、房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，地籍圖的繪制、宗地圖繪制，地籍調(diào)查數(shù)據(jù)建庫(kù)等，外業(yè)需要掌握測(cè)繪儀器的使用方法，學(xué)會(huì)地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪方式方法，以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);內(nèi)業(yè)需要掌握相關(guān)圖式圖集的編制，成果數(shù)據(jù)的整理建庫(kù)等，還要掌握不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)的業(yè)務(wù)需求。

（三）標(biāo)準(zhǔn)多樣化

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括地形測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)、資料收集標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、檔案歸檔及其掃描等諸多標(biāo)準(zhǔn)，在整個(gè)項(xiàng)目中如何貫徹各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，保障各個(gè)環(huán)節(jié)符合項(xiàng)目技術(shù)規(guī)范的要求是整個(gè)項(xiàng)目最終成果質(zhì)量的核心。

（四）工作內(nèi)容環(huán)節(jié)多

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及土地權(quán)屬資料收集、工作底圖制作、權(quán)屬調(diào)查、地形、地籍、房產(chǎn)測(cè)量、內(nèi)業(yè)建庫(kù)等各個(gè)工序相互緊密銜接，任何一個(gè)工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將導(dǎo)致其他環(huán)節(jié)的工作難以開(kāi)展，甚至是影響整個(gè)工作環(huán)節(jié)。因此，必須要有切實(shí)可靠的技術(shù)手段和工作方法保障工作的順利開(kāi)展。

二、關(guān)鍵技術(shù)方法研究

針對(duì)調(diào)查中的工作內(nèi)容和重難點(diǎn)問(wèn)題分析，研究項(xiàng)目建設(shè)的主要技術(shù)方法如下:

（一）指定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查涉及知識(shí)面、標(biāo)準(zhǔn)種類(lèi)繁多，以公開(kāi)發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證規(guī)范為基礎(chǔ)，結(jié)合測(cè)繪、檔案、數(shù)據(jù)入庫(kù)等相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作模式。

（二）建立信息化作業(yè)模式

通過(guò)信息化、系統(tǒng)化的技術(shù)手段建立宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作技術(shù)流程、規(guī)范化各個(gè)流程操作及其流程的銜接，既能簡(jiǎn)化傳統(tǒng)的內(nèi)外業(yè)分離的處理模式從而提高整個(gè)項(xiàng)目的工作進(jìn)程，又能有效地保障各個(gè)環(huán)節(jié)成果的完整性和有效性。

（三）內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集方法

采用內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集方法既可以保證每個(gè)測(cè)站數(shù)據(jù)的可靠性，測(cè)繪一站清一站，有問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)解決，又可以采用現(xiàn)場(chǎng)編輯方法，完全摒棄在室外畫(huà)草圖再到室內(nèi)編輯作業(yè)方法存在的差、錯(cuò)、漏多的缺陷，是一種行之有效而又科學(xué)的作業(yè)方法。

三、項(xiàng)目實(shí)踐案例

（一）技術(shù)方法和流程設(shè)計(jì)

為了對(duì)本文提出的技術(shù)方法、作業(yè)效率和成果質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)和分析，項(xiàng)目充分運(yùn)用GNSS 全球定位系統(tǒng)、CORS 系統(tǒng)、全站儀、RTK 等先進(jìn)空間數(shù)據(jù)采集手段，基于數(shù)字測(cè)繪技術(shù)，進(jìn)行外業(yè)數(shù)字測(cè)量和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)采集，制作反映現(xiàn)狀且成果符合要求的大比例尺地形測(cè)量成果作為調(diào)查底圖，進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查、地類(lèi)調(diào)查和地籍測(cè)量，獲取調(diào)查范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、用途、位置、界線(xiàn)、數(shù)量、質(zhì)量等基本信息;建立以宗地為基本單元，權(quán)屬管理為核心村莊數(shù)字地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，包括基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)和地籍?dāng)?shù)據(jù)，最終為建立與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)相銜接的城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)、土地登記發(fā)證快速更新機(jī)制提供服務(wù)。

（二）作業(yè)過(guò)程

用GNSS-CORS-RTK 進(jìn)行圖根測(cè)量、控制測(cè)量、界址測(cè)量及其他要素測(cè)量;用全站儀進(jìn)行地形、宗地、房產(chǎn)要素測(cè)量，房屋面積測(cè)繪用手持式激光測(cè)距儀量邊，作業(yè)過(guò)程中采用邊作業(yè)邊檢查的方式，測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠。

1.地形測(cè)繪。采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字測(cè)量，測(cè)圖軟件用南方Cass9.1 測(cè)圖軟件，碎部點(diǎn)采用2 s 或5 s 全站儀進(jìn)行全解析法測(cè)量，觀測(cè)困難時(shí)也可采用量距法與交會(huì)法，高程采用三角高程，棱境全部使用小棱鏡。以原有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中的1 ∶500地籍圖作為工作底圖，對(duì)原地形圖未覆蓋的村莊和變化的地方進(jìn)行數(shù)字地形測(cè)繪補(bǔ)測(cè)，實(shí)地采集的數(shù)據(jù)經(jīng)全站儀通信端口到便攜機(jī)，做到實(shí)地采集、實(shí)時(shí)傳輸、現(xiàn)場(chǎng)編輯。

2.地籍測(cè)量。外業(yè)采用全解析法，在控制測(cè)量基礎(chǔ)上，采用全站儀采集界址點(diǎn)及其他地物要素?cái)?shù)據(jù)后，內(nèi)業(yè)將電子測(cè)量手簿上的數(shù)據(jù)通信轉(zhuǎn)入計(jì)算機(jī)，參照宗地草圖和權(quán)籍調(diào)查表，進(jìn)行圖形編輯，編制基本地籍圖。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文依據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)政策、文件、標(biāo)準(zhǔn)的研究，從多規(guī)并行、合一調(diào)查、統(tǒng)一成果的角度思考如何做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作。對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目時(shí)間緊、任務(wù)重、工作量大、涉及面廣的特點(diǎn)進(jìn)行分析，研究其中的關(guān)鍵技術(shù)方法，并通過(guò)具體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)踐檢驗(yàn)。實(shí)踐結(jié)果驗(yàn)證，本文提出的技術(shù)方法和工作流程，既實(shí)現(xiàn)了外業(yè)測(cè)量、權(quán)屬數(shù)據(jù)的快速獲取，降低了人工作業(yè)的難度，又提高了內(nèi)業(yè)作業(yè)效率和成果質(zhì)量，較好地滿(mǎn)足了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍快速調(diào)查的需要，提出的方法對(duì)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作具有一定的借鑒意義。