陳闖

（沈陽(yáng)市勘察測(cè)繪研究院有限公司，遼寧 沈陽(yáng)110000）

近年來，對(duì)城市住房的需求不斷增長(zhǎng)，其中商品住宅的建筑面積、高品質(zhì)住房的建筑面積、商品房的建成面積、商品房的銷售建筑面積等逐年增加，均表明房地產(chǎn)測(cè)繪研究和測(cè)量平面圖繪制具有巨大潛力，同時(shí)大眾也越來越關(guān)注房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖在資產(chǎn)管理、拆除補(bǔ)償以及房地產(chǎn)開發(fā)和使用中的作用。在房地產(chǎn)交易中，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖工作非常重要，通過地理位置、實(shí)際集聚和其他相關(guān)因素進(jìn)行研究和繪制地圖，以確定房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。但在實(shí)際測(cè)繪過程中，許多因素使得各種測(cè)繪問題越來越突出。為了實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪單位需加強(qiáng)商品房測(cè)繪的質(zhì)量控制，同時(shí)應(yīng)及時(shí)對(duì)現(xiàn)有問題進(jìn)行深入分析，并開發(fā)可行的解決方案，以確保房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

房產(chǎn)測(cè)繪，即按照相應(yīng)的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與計(jì)量規(guī)定對(duì)居住區(qū)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，其數(shù)據(jù)成果的質(zhì)量與房屋權(quán)屬所有人的切身利益有關(guān)，同時(shí)房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)證書處理、房地產(chǎn)證書重命名和房地產(chǎn)抵押也需房地產(chǎn)測(cè)量與繪圖。房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的結(jié)果可作為相關(guān)部門管理的參考資料，還可提供諸如房屋的位置、大小和形狀之類的基本信息，確保房屋所有者的權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)理管理水平的提升，并為城市規(guī)劃帶來收益。房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖工作是高度專業(yè)和具有政策導(dǎo)向的，某些實(shí)施過程主要由房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖部門執(zhí)行，每個(gè)商業(yè)住所的面積均依法進(jìn)行調(diào)查和制圖。測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)影響房主的合法權(quán)益，當(dāng)前的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)證書處理、更名、抵押，都需對(duì)房屋的實(shí)際面積進(jìn)行仔細(xì)檢查、核算與精度評(píng)定。

2 房產(chǎn)測(cè)繪設(shè)計(jì)過程質(zhì)量控制

2.1 測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書和施測(cè)前準(zhǔn)備

在啟測(cè)繪項(xiàng)目之前，有必要將相關(guān)的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)果與設(shè)計(jì)計(jì)劃結(jié)合起來，并且在參考設(shè)計(jì)結(jié)果執(zhí)行時(shí)，該計(jì)劃包含不合理的內(nèi)容，可通過優(yōu)化測(cè)量、制圖項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目測(cè)量和制圖來優(yōu)化施工環(huán)節(jié)以及實(shí)施有效措施，實(shí)現(xiàn)更理想的設(shè)計(jì)管理效果，消除不合理的內(nèi)容。設(shè)計(jì)圖是指導(dǎo)施工工作的依據(jù)，也是確定房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，最終的設(shè)計(jì)圖是根據(jù)調(diào)查和制圖的結(jié)果確定的。

2.2 成立完善行業(yè)協(xié)會(huì)

行業(yè)協(xié)會(huì)是自發(fā)組織的中介機(jī)構(gòu)，具有監(jiān)督、糾紛調(diào)節(jié)和合法權(quán)益保護(hù)的功能，以促進(jìn)內(nèi)部控制，減少資金投入并節(jié)省時(shí)間，其作用優(yōu)于其他執(zhí)法機(jī)構(gòu)，建立和改善房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖行業(yè)協(xié)會(huì)至關(guān)重要。中國(guó)需加強(qiáng)對(duì)建立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的支持，這將使行業(yè)團(tuán)體在調(diào)查和平面圖繪制中發(fā)揮更大的作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖。房地產(chǎn)面積測(cè)繪實(shí)施單位可建立質(zhì)量控制體系。研究人員和測(cè)繪人員需要參加培訓(xùn)，以提升職業(yè)道德；需提升調(diào)查人員和測(cè)繪人員的專業(yè)技術(shù)水平；需要及時(shí)更新測(cè)繪設(shè)備，加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)；順利完成測(cè)繪工作。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)必須及時(shí)提交問題，并采取措施解決當(dāng)前問題；需積極更新和改革相關(guān)法規(guī)，以防止問題再次發(fā)生，從而提升同行業(yè)中測(cè)繪單位處理問題方式的一致性，消除不健康的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更好地協(xié)調(diào)測(cè)繪單位與監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系。

2.3 房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算分析

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)而言，其主要的研究方向?yàn)榈乩眍I(lǐng)域，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行登記和管理的過程中，必須要將地理空間的實(shí)際建設(shè)情況全面結(jié)合進(jìn)來，進(jìn)而通過相應(yīng)分析，對(duì)地理模型進(jìn)行實(shí)時(shí)繪制。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)而言，其可將充足的地理信息提供給房產(chǎn)管理者，而且以相應(yīng)的測(cè)繪數(shù)據(jù)處理、整合等過程為實(shí)際依據(jù)，進(jìn)而綜合分析房產(chǎn)住宅的整體地理情況。

對(duì)于單一用途的房屋而言，正常情況下都會(huì)將整幢分?jǐn)偟姆椒☉?yīng)用進(jìn)來，也就是說以各套房屋的套內(nèi)建筑面積作為實(shí)際依據(jù)，進(jìn)而對(duì)建筑面積進(jìn)行相應(yīng)比例的分?jǐn)?。面積計(jì)算需要準(zhǔn)確的定義和劃分，為了達(dá)到更理想的設(shè)計(jì)控制效果，選擇一種合理的技術(shù)方法來控制整體工藝質(zhì)量十分重要。房屋的結(jié)構(gòu)也應(yīng)反映在此配置中，應(yīng)繪制平面結(jié)構(gòu)圖，并根據(jù)該圖計(jì)算每個(gè)區(qū)域，從而保證準(zhǔn)確性，使測(cè)繪工作可更順利地進(jìn)行。

2.4 增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)

研究測(cè)繪單位應(yīng)增強(qiáng)內(nèi)部人員的質(zhì)量意識(shí)，對(duì)人員進(jìn)行科學(xué)培訓(xùn)，并告知工作人員研究和測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量對(duì)單位聲譽(yù)和利益的影響。調(diào)查和映射過程中的所有步驟都不能忽略，必須遵循預(yù)定的測(cè)繪程序。

伴隨建筑形式和設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新，因此，對(duì)于房屋面積測(cè)繪而言，以往的計(jì)算規(guī)范已經(jīng)無法滿足時(shí)代的發(fā)展需求，因此，只有對(duì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)統(tǒng)一，相應(yīng)的測(cè)繪技術(shù)人員能全面地理解面積計(jì)算的規(guī)定，才能使測(cè)繪成果的質(zhì)量得到全面的保證。

2.5 加大檢查過程質(zhì)量控制力度

為了充分保證房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量，相關(guān)管理部門需對(duì)相應(yīng)的調(diào)查和制圖結(jié)果進(jìn)行不同程度的檢查，以確保其準(zhǔn)確性。通常采用“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”質(zhì)量控制措施。其中，初級(jí)檢查是對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪過程的全面檢查，嚴(yán)格按照規(guī)范化的自檢和互檢進(jìn)行?？刂迫蝿?wù)方面，二級(jí)檢查是對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪單位和專職檢查員對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)的全面審查，在批準(zhǔn)測(cè)量和制圖的質(zhì)量之后，必須執(zhí)行相應(yīng)的驗(yàn)收工作，即使存在沖突，也可結(jié)合檢查記錄及時(shí)獲得相應(yīng)的解決方案，大大提高了房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，保證了測(cè)繪的結(jié)果。在檢查過程中，相關(guān)人員必須制作各個(gè)級(jí)別的檢查報(bào)告，如果發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，相關(guān)人員可根據(jù)檢查表進(jìn)行必要的更正，直到質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)范圍。

3 影響房產(chǎn)測(cè)繪過程質(zhì)量的原因

3.1 房屋測(cè)繪人員技術(shù)水平不高

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)面積測(cè)繪工作越來越受到各級(jí)政府的重視，相關(guān)研究測(cè)繪人員的素質(zhì)要求也在逐步提高。處理或收集現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，細(xì)微的差異將影響最終房地產(chǎn)調(diào)查和測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)檢查員和房屋測(cè)繪人員的工作能力和素質(zhì)必須符合相關(guān)職位的要求才能勝任。但在實(shí)際工作中，仍然有很多調(diào)查人員和房屋測(cè)繪人員缺乏專業(yè)技術(shù)技能，無法完全解決調(diào)查測(cè)繪問題，不僅降低了房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的質(zhì)量，還影響了權(quán)屬調(diào)查和房屋測(cè)繪的準(zhǔn)確性。

3.2 測(cè)繪市場(chǎng)秩序混亂

房屋測(cè)繪涉及共用建筑面積均攤與計(jì)算，就是指相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑面積進(jìn)行共同的占有和使用，其分為兩部分，即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，具體包含樓梯間、設(shè)備間、過道、變電室以及公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時(shí)，還要將作為獨(dú)立使用的車棚、地下室、車庫(kù)等建筑面積全部扣除，其數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，對(duì)測(cè)繪單位的技術(shù)水平要求較高。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)面積測(cè)繪和平面圖繪制標(biāo)準(zhǔn)仍處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中混合了不合格的測(cè)繪制圖單位，其測(cè)繪結(jié)果與實(shí)際情況之間存在較大差距，不僅破壞了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序，而且極大拉低了房地產(chǎn)面積測(cè)繪的核算水準(zhǔn)。

3.3 測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

為了規(guī)范房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的行為，國(guó)家政府實(shí)施了《房地產(chǎn)調(diào)查條例》和各種地方“實(shí)施規(guī)則”。雖然這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的基本原理是一致的，但是在某些問題上還是存在一些不一致之處。隨著當(dāng)今建筑行業(yè)的快速發(fā)展，部分規(guī)則和條例不再能夠適應(yīng)特定級(jí)別的建筑模式和類型的變化，各種新的結(jié)構(gòu)和形狀的出現(xiàn)使得在房地產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)測(cè)繪中很難定位。觀點(diǎn)各異、結(jié)構(gòu)不完整的規(guī)范之間的差異導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)查與測(cè)繪工作者在如何正確定義問題方面遇到難題。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，首先形成了開放的房地產(chǎn)面積測(cè)繪和平面圖繪制平臺(tái)。房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖的復(fù)雜性、麻煩和繁重的工作量使市場(chǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)力，并要求更高的研究和制圖質(zhì)量。房地產(chǎn)調(diào)查和測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此，各部門將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖質(zhì)量的監(jiān)督控制，建立和完善產(chǎn)業(yè)群體，全面提高調(diào)查員和制圖員的技能，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

本文提出的房地產(chǎn)面積測(cè)繪和制圖控制方法是針對(duì)特定對(duì)象執(zhí)行的，要求根據(jù)實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪需求與精度指標(biāo)來制訂科學(xué)的管理計(jì)劃，提高結(jié)果的穩(wěn)定性，并促進(jìn)管理計(jì)劃的詳細(xì)實(shí)施，更有效地挖掘房屋測(cè)繪成果的潛在數(shù)據(jù)，提升數(shù)據(jù)成果的共享性、邏輯性與科學(xué)性。