王勝毅

（北京魯能物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，北京 100031）

房地產(chǎn)屬于高投資、高風(fēng)險、周期運行時間長等特性的行業(yè)，那么財務(wù)作為一切項目運行的根本，首先就要控制它的成本然后是風(fēng)險，這就凸顯出內(nèi)控制度的重要性。而內(nèi)控就是組織為了保證自身的運營和發(fā)展而設(shè)計并實行的管理程序，會涉及到運行、評估等工作環(huán)節(jié)。目前為止國家對房地產(chǎn)行業(yè)逐漸重視，且調(diào)控的力度也不斷加強，企業(yè)自身為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展也是不斷地進行內(nèi)控制度建設(shè)、優(yōu)化以及完善。

1.房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)內(nèi)控制度簡述

房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控制度在含義上指的是企業(yè)對于會計的各方面工作項目進行科學(xué)調(diào)整，指出其中各部門和工作人員的責(zé)任、工作內(nèi)容以及我們之間的關(guān)聯(lián)性，再通過科學(xué)的協(xié)調(diào)和約束之下輔助管理人員對企業(yè)的發(fā)展制定目標和展開內(nèi)部管理。從分類上來看，企業(yè)的會計內(nèi)控制度主要分為管理控制與會計控制這兩個類型，開展這項工作的主要目的就是為了確保企業(yè)的財務(wù)安全和信息資源的建設(shè)可靠性。因此，需要對企業(yè)的財務(wù)全方位的科學(xué)管控，為企業(yè)的財務(wù)安全管理和生產(chǎn)經(jīng)營打下良好鋪墊。一般情況下對企業(yè)會計內(nèi)部控制能夠提高經(jīng)營和銷售的各種行為，使工作人員可以按照相關(guān)的法律法規(guī)和公司規(guī)章制度展開管理工作，這樣所有的管理數(shù)據(jù)就能形成企業(yè)可利用的資源，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的時候從中利用便能達到良好效益。還有房地產(chǎn)企業(yè)具有很高的投資屬性，并且投資的風(fēng)險規(guī)模比較大，周期性也很長，所以為了避免財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，必須要加強對企業(yè)會計內(nèi)控制度的重視和創(chuàng)新完善，根據(jù)其中存在的問題全面改革，這也能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展打下良好鋪墊?，F(xiàn)如今中國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高峰發(fā)展期以后已經(jīng)在政府的宏觀調(diào)控與市場經(jīng)濟環(huán)境的影響當中逐漸開始調(diào)整，在他的管理和控制體制也已經(jīng)向著國家所制定的標準看齊，建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制能夠推動自身的可持續(xù)發(fā)展并迎來更好的經(jīng)濟利潤。

2.房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度有待完善

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控制度的建立上還沒有完善，就像對內(nèi)部人員的管理、風(fēng)險評估以及信息化系統(tǒng)等，這些都是導(dǎo)致內(nèi)控制度不完善的體現(xiàn)，而探尋其主要的原因是在制定的時候沒有從長遠的眼光來看待這一戰(zhàn)略制定，另一個方面是沒有科學(xué)地對自身的發(fā)展規(guī)律進行分析，盲目地去建設(shè)管控制度，所以就會讓很多程序都停留在書面層次上，各部門之間也極度缺乏配合，從而導(dǎo)致制度形同虛設(shè)。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部會涉及到諸多資源、人員以及部門等，可謂相當繁瑣，但是能夠把內(nèi)部控制全面化的企業(yè)制度建立幾乎沒有能夠做到的。就算有部分企業(yè)比較重視這一部分的工作，但是操作性卻并不強，因為不加強對內(nèi)容的約束，使得管理人員和工作人員對其都不重視，無法滿足內(nèi)部運營管理的實際需求。除此之外，還有著相對嚴重的各自為政情況，這樣就讓房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部的控制更加困難[1]。

2.3 外部環(huán)境的影響

在經(jīng)濟全球化背景下，現(xiàn)代很多企業(yè)的外部環(huán)境都變得非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)在他們不僅要面臨國內(nèi)市場的同行業(yè)競爭，也包含著國外很多實力雄厚的企業(yè)，外加房地產(chǎn)本身風(fēng)險和投資都很大，一旦會計工作者對外部控制有所懈怠，這勢必會產(chǎn)生許多風(fēng)險的出現(xiàn)，從而造成的損失是不可估量的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)內(nèi)控制度的原則

房地產(chǎn)企業(yè)在對會計內(nèi)控制度建立的時候需要根據(jù)會計法、公司法、會計基礎(chǔ)工作法以及企業(yè)的內(nèi)部規(guī)范法等法律作為依據(jù)，同時也要對自身的內(nèi)部實際情況分析，這樣才能保證制度更加全面化，從而避免經(jīng)營風(fēng)險的存在，也能維護自身和政府的切身利益。從具體上來看，企業(yè)的會計內(nèi)控制度建設(shè)需要遵循八個原則：第一個是合法性，就是房地產(chǎn)企業(yè)無論如何去進行制度建設(shè)，其包含的內(nèi)容必須在法律合理范圍之內(nèi)，在國家的要求下去管理才能被認可。第二個是整體性原則，就是對于會計內(nèi)控要貫穿于整個企業(yè)范圍和各方面項目內(nèi)容，不能只局限在短期，要從長遠的眼光著手戰(zhàn)略制定。第三個是針對性原則，企業(yè)的內(nèi)控建立要在個別條款上具有針對性，比方說避免管理是出現(xiàn)的錯誤或者是對某一漏洞填補等。第四個是一貫性原則，企業(yè)的會計內(nèi)控必須要有連續(xù)效果，不能隨意改動，這樣會給自身帶來諸多麻煩，而且也要保證它的持久性，避免在實際運用中出現(xiàn)問題。第五個是適應(yīng)性原則，從企業(yè)內(nèi)外部兩個角度上作為考慮出發(fā)點，既能夠從內(nèi)部加以管控，也能從外部實現(xiàn)這一目標。第六個是經(jīng)濟性原則，對企業(yè)內(nèi)控制度的建立要合理地計算成本投入，否則將會給自身帶來不必要的成本損失。第七個是靈活性原則，就是企業(yè)的會計工作人員在利用這些制度進行財務(wù)管理和控制的時候，具有可操作性，也能夠靈活地使用，這才能達到最佳的效果。第八個是發(fā)展性原則，房地產(chǎn)企業(yè)的目的就是實現(xiàn)長久發(fā)展并帶來經(jīng)濟效益，如此在制定會計內(nèi)控制度的時候就要有遠光。

4.房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度現(xiàn)狀

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部會計內(nèi)控制度的建設(shè)上經(jīng)過長時間的運營和改革已經(jīng)取得了良好的成效，各企業(yè)都對此提高了重視，并明確一個好的會計內(nèi)控制度能夠?qū)ζ髽I(yè)自身的競爭能力呈現(xiàn)出良好優(yōu)勢，而且也是房地產(chǎn)在日新月異市場中立足的重要載體。但是從實際情況上分析房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度在建設(shè)當中還會遇到一些問題。從外部的環(huán)境上來看全球經(jīng)濟化發(fā)展迅速，很多國外的房地產(chǎn)企業(yè)進入中國市場，與我國的房地產(chǎn)企業(yè)之間形成了行業(yè)間的碰撞，這也標志著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭范圍將進一步擴大。再加上行業(yè)本身就有著高風(fēng)險特性，一旦在財務(wù)管理控制方面存在疏忽那么就會導(dǎo)致很多風(fēng)險的出現(xiàn)，這對于企業(yè)而言存在著不可估量的損失。從制度方面分析與一些西方國家的房地產(chǎn)行業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在制度建設(shè)方面還是比較落后，很多地方并沒有得到良好的建設(shè)和重視，主要還是因為發(fā)展時間不長缺乏理論和實踐依據(jù)，所以建設(shè)的會計內(nèi)控制度有很多缺陷。主要的表現(xiàn)就是沒有按照現(xiàn)代化經(jīng)濟社會和市場發(fā)展趨勢，科學(xué)地進行制度創(chuàng)新和完善，目光過于短淺，難以符合企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，基本上這些制度都取于表面。還有就是在進行會計內(nèi)控制度的改革當中，相關(guān)政府部門和房地產(chǎn)企業(yè)都沒有將其和其他的行業(yè)形成良好協(xié)調(diào)。從資源的因素上分析呈現(xiàn)出多元化，因為房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也需要相關(guān)的法律規(guī)章制度進行約束，但根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)有很多地區(qū)的政府部門他們對于房地產(chǎn)的約束并不多，也沒有建立科學(xué)的政策和法律法規(guī)，所以這些房地產(chǎn)行業(yè)他們在進行會計內(nèi)控制度的建設(shè)上還存在著很多問題沒有解決，而這些都是導(dǎo)致無法形成完善財務(wù)管控任務(wù)的主要原因。

5.房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)路徑

在我國市場經(jīng)濟進一步發(fā)展和完善的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也逐漸擴大，但競爭也隨之而來，為了在此背景下提高自身的競爭能力且處于不敗的境地，有一個嚴格、合理且完善的會計內(nèi)控制度是必然要求，這樣才能保證財務(wù)的穩(wěn)定運行[3]。

5.1 以企業(yè)為中心建立并完善財務(wù)內(nèi)控制度

無論是建立什么樣的制度都必須要從企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展為角度去考慮，這樣會計內(nèi)控的制度才能和企業(yè)形成同一個方向并互相推動，其中就包括資源的開發(fā)和資金的用途等內(nèi)容。基于此，在實際工作上完善財務(wù)內(nèi)控是非常要緊的任務(wù)，而且根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)企業(yè)在制度建設(shè)上已經(jīng)從傳統(tǒng)的三個要素增加到了更多，這主要是因為市場和內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化所導(dǎo)致的。因此企業(yè)需要先做好各項工作之間的連接，保證舊制度不變的前提下把新的制度內(nèi)容融入進去，這樣各部門管理就能新舊制度結(jié)合，從而實現(xiàn)更可觀的內(nèi)控效果。

5.2 健全內(nèi)控的相關(guān)規(guī)章制度

制度從本質(zhì)上來講它設(shè)定的目的就是為了約束員工行為，并且在法律的支持下形成嚴格的管控模式。對比需要房地產(chǎn)企業(yè)做好兩方面工作：一是要嚴格依據(jù)相關(guān)法律，制定涉及財務(wù)、資金、項目、資源等方面的相關(guān)管理和控制體系和內(nèi)容，構(gòu)建一個統(tǒng)一的、能包含所有工作內(nèi)容的規(guī)章制度，并在落實基礎(chǔ)上加以完善，一旦遇到問題要及時指出并進行修訂；二是對員工工作期間的具體操作明文規(guī)定，建立在嚴格的管理和控制基礎(chǔ)上進行。只有這樣，才能使企業(yè)每個員工都能在法律、法規(guī)和公司制度的約束下認真仔細工作，從而提高工作效率。

5.3 落實內(nèi)控所對應(yīng)的各個工作

根據(jù)會計法中的內(nèi)容規(guī)定，會計工作者在不同的工作方向應(yīng)當把權(quán)責(zé)劃分開來，也就是管理錢財、物資以及賬本等項目的人員應(yīng)當分出來互相監(jiān)督和約束，這樣可以最大化避免一人掌握過多權(quán)力而出現(xiàn)貪污，同時也能加強各會計工作者的工作認真負責(zé)。一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)在會計內(nèi)控工作上應(yīng)當設(shè)立兩個以上的部門，他們把工作劃分成若干個方向分權(quán)實行，建立良好的制約鏈，再者是對于人力資源的調(diào)配、招聘、培訓(xùn)以及升任等工作要做到公開透明且分權(quán)而立，結(jié)合賞罰分明的體系就能優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部機構(gòu)。

5.4 加強內(nèi)部控制的各方面活動

要想讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控效果進一步增強，那么既要秉承則各司其職和責(zé)任歸咎這兩個原則，也就是說企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境必須要輕松和愉快，這樣才能讓各部門工作者形成一種凝聚力，共同推動企業(yè)的發(fā)展。各司其職就是他們都要重視自身工作并以積極和認真的態(tài)度做好，責(zé)任歸咎就是通過階段性的審核與評價對出現(xiàn)問題的部分將其歸咎到個人，從而對所有人形成最大的約束。

6.結(jié)語

在我國經(jīng)濟建設(shè)不斷發(fā)展的背景下，無論是政府還是市場中的各行業(yè)都在展開會計內(nèi)控改革，但面對新時期下的復(fù)雜環(huán)境，各房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到內(nèi)外部環(huán)境兼顧且按照自身實際發(fā)展趨勢對會計內(nèi)控制度進行創(chuàng)新與完善，這樣才是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。