房地產(chǎn)企業(yè)資金風險分析及防范措施研究

文/祁自周（天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司）

2015年，廣西靈川縣“金海國際”樓盤由于資金鏈斷裂而停工，涉資高達4億元的項目被迫進行“破產(chǎn)重組”，被另一家公司并購。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，市場競爭也在逐漸加大，作為資本密集型行業(yè)，資金在房地產(chǎn)行業(yè)的全流程中占據(jù)著至關重要的地位，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)問題，輕則會導致房地產(chǎn)項目的停滯、中斷甚至失敗，重則導致一個企業(yè)集團資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。近年來市場上不斷有企業(yè)集團因資金管理不到位產(chǎn)生項目開發(fā)失敗和破產(chǎn)被收并購。另外，在擴大企業(yè)規(guī)模，占據(jù)更大市場的過程中，管控資金風險也是房地產(chǎn)企業(yè)非常關鍵的管理目標。因此，識別企業(yè)和行業(yè)內(nèi)面臨的資金風險和因素，尋求更好的防范措施，更好地規(guī)避風險，是房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風險

房地產(chǎn)行業(yè)存在的資金風險由多種因素引起，首先是存在于投資和籌集資金行為中的風險，房地產(chǎn)行業(yè)的工程項目都比較大，項目開始前需要籌集大量的資金用于項目的獲取和建設，一旦無法籌集到足夠的資金，項目就無法推進，會造成前期很多準備和努力都付諸東流。除此之外，企業(yè)會將籌集來的資金用于房地產(chǎn)投資，如果投資不準，回報難以及時補償債務，企業(yè)也會陷入困境。市場利率的上升和下降也會相應地影響房地產(chǎn)行業(yè)成本的上升和下降，對企業(yè)的資金鏈造成影響，與之相似的還有由于匯率變化和通貨膨脹所帶來的資金風險。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，可能會出現(xiàn)房屋貸款人的貸款質量差，信用程度低，沒有按期償還貸款，會導致企業(yè)難以收回成本，無法償還債務。在開發(fā)過程中，如果企業(yè)經(jīng)營不善或者沒有制定合適的銷售策略，造成房屋銷售困難，無法按期取得資金回籠，現(xiàn)金流入無法得到保障，也會帶來嚴重的資金風險。最后，企業(yè)的資金管理水平也是影響企業(yè)資金風險的重大因素，對企業(yè)現(xiàn)金流把控不準很容易造成資金鏈緊張，形成資金風險。上述都是房地產(chǎn)行業(yè)中存在的資金風險，深刻影響著行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展[1]。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資金風險的因素

（一）來自外部環(huán)境的影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金風險，有部分來自于外部環(huán)境的影響。比如自然環(huán)境對房屋建設和項目開展順利與否的影響，在項目初期，如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有進行詳盡的調研和考察的話，在房屋選址的問題上出現(xiàn)失誤，會對后期房屋的建設以及房屋的銷售造成很大的影響，很多爛尾樓以及銷售不出去的空置房提醒著企業(yè)和行業(yè)，自然環(huán)境的考慮至關重要。政治環(huán)境以及經(jīng)濟環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)來說也很關鍵，這些來自于企業(yè)外部的客觀因素會對企業(yè)的財務狀況和資金狀況產(chǎn)生巨大影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國市場經(jīng)濟的發(fā)展息息相關，經(jīng)濟環(huán)境又反過來制約著行業(yè)的發(fā)展，所以經(jīng)濟的波動、匯率和利率的變化、國民生產(chǎn)總值的變化等都會影響大房地產(chǎn)企業(yè)的運作[2]。目前我國在房地產(chǎn)行業(yè)有待完善和發(fā)展的法規(guī)制度、個人信貸中存在的違約風險也都是帶來金融隱患的重要原因。

（二）來自企業(yè)內(nèi)部的影響因素

來自于企業(yè)內(nèi)部的風險也阻礙著企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應該對此多加重視。一方面，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道還是來自于銀行等金融機構，無論是在開發(fā)初期的貸款、房屋建設的貸款，還是購置土地的貸款和住房消費的貸款，主要依賴于商業(yè)銀行，這就把企業(yè)運作和銀行的風險緊緊捆綁，一旦銀行運作出現(xiàn)風險，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)危機。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各個利益主體之間的矛盾也會導致房地產(chǎn)企業(yè)運作的風險，如果不能平衡好土地供應商、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府和消費者之間的利益和合作關系，就會導致項目開展得不順利，對房屋建設和銷售以及消費者使用都造成一定的困難。另一方面，企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與企業(yè)實際資金狀況的把握對企業(yè)發(fā)展至關重要，目前各開發(fā)企業(yè)仍以追求企業(yè)規(guī)模為首要目標，為了年度銷售沖千億、進入行業(yè)前多少名為戰(zhàn)略目標，但不能很好地制定合理的財務戰(zhàn)略與之匹配，很容易造成投資積極冒進，造成資金鏈斷裂風險[3]。

三、更好防范房地產(chǎn)企業(yè)資金風險的解決對策

（一）加強和優(yōu)化對資金的管理

在房地產(chǎn)企業(yè)準備投入大量資金之前，也必須要針對所投資的各類項目進行細致分析與判斷，必須要考慮到自身的經(jīng)營風險以及管理風險，也必須要結合自身經(jīng)營與發(fā)展的實際情況進一步優(yōu)化各類項目投資資金的管理工作。加強和優(yōu)化對項目投資資金的管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)派遣專業(yè)的管理部門或者是相關管理人員，結合房地產(chǎn)企業(yè)當前經(jīng)營與發(fā)展的具體情況進行細致分析，隨后依照房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的資金周轉問題以及資金審核問題，進行全方位分析與把控。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員也需要針對房地產(chǎn)企業(yè)所容易遇到的各類資金控制問題以及資金管理問題進行事前分析與處理。有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的資金風險，就需要加強對企業(yè)資金的管理。要根據(jù)實際情況對企業(yè)的融資渠道進行創(chuàng)新和拓展，減少企業(yè)對商業(yè)銀行貸款的依賴。對企業(yè)的資金結構進行檢測和優(yōu)化，保證資金籌集過程中的穩(wěn)定和安全，對企業(yè)的資金進行集中管理，提高資金使用的效率和安全。加大對商品房的銷售力度，可以通過系列的促銷活動加快對房屋的銷售，推動企業(yè)資金的回流速度，穩(wěn)定企業(yè)的債務償還能力。除此之外也要加強對于企業(yè)投資的管理，以便保證企業(yè)的正常運行。在投資初期要加強對于目標投資項目的評估，對投資的風險和可行性進行分析和預估，以便確定投資時間和投資力度，避免企業(yè)資金難以回收[4]。

（二）建立適合企業(yè)發(fā)展的財務戰(zhàn)略

為了從根本上加強房地產(chǎn)企業(yè)對于項目投資資金的管理與控制，則必須要立足于房地產(chǎn)企業(yè)資金風險分析的具體情況，深入研究財務資金審批工作以及財務管理工作方面的具體問題。建立適合于房地產(chǎn)自身經(jīng)營與發(fā)展的各類財務戰(zhàn)略，可以幫助房地產(chǎn)內(nèi)部高層管理人員更加直觀、清晰地看待財務資金管理工作方面的具體問題，也可以幫助相關管理部門以及管理人員及時查找財務管理工作之中的具體問題。房地產(chǎn)企業(yè)要從自身出發(fā)，建立適合企業(yè)發(fā)展的財務戰(zhàn)略。加強企業(yè)自身的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的工作，加強企業(yè)人員的相關素質，提高項目的專業(yè)性，保證產(chǎn)品的高質量。從企業(yè)整體出發(fā)建立合適的發(fā)展戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略，二者是相互影響和相互制約的，財務戰(zhàn)略的制定和實施都需要考慮到對企業(yè)整體戰(zhàn)略的影響，確保在企業(yè)戰(zhàn)略的可行性范圍內(nèi)。另外，要關注企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，比如政治和經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)發(fā)展和資金狀況的影響，及時對企業(yè)的財務戰(zhàn)略進行適當?shù)恼{整和優(yōu)化，通過合適的戰(zhàn)略指導房地產(chǎn)企業(yè)項目的開展和推進，保證在項目過程中企業(yè)資金的使用安全和項目后資金的順利回收，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和進一步擴大。

（三）構建完善的預警系統(tǒng)

科學技術的發(fā)展給各行各業(yè)都帶來了深刻而廣泛的變化，在降低房地產(chǎn)行業(yè)資金風險、推動行業(yè)健康發(fā)展的過程中也可以發(fā)揮重要的作用。目前，眾多的都通過建立企業(yè)內(nèi)部的預警系統(tǒng)企業(yè)防范資金風險，這在企業(yè)的戰(zhàn)略管理中是必不可少的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也應該構建完善的預警系統(tǒng)，借助計算機網(wǎng)絡技術實現(xiàn)企業(yè)對資金更好更安全的管理和使用[5]。企業(yè)可以通過預警系統(tǒng)設置相應的指標和預算，對資金的流動實現(xiàn)自動化的檢測和預警，全面監(jiān)測企業(yè)的財務狀況、運營狀態(tài)、投資狀況以及債務的償還能力，并結合相關的數(shù)字金融模型對市場和經(jīng)濟情況進行分析，對在項目的投資階段、開發(fā)建設階段、銷售階段可能出現(xiàn)的風險進行預警。

（四）加強項目的營運能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強項目的營運能力。在項目開始前做好全面預算管理，通過企業(yè)的預算系統(tǒng)編制詳盡的年度預算和項目預算，在項目過程中時刻關注實際收支與預算收支的差異，及時發(fā)現(xiàn)潛在的資金風險，對企業(yè)的進一步經(jīng)營和項目的后續(xù)進展及時安排和計劃。在項目的前期準備過程中，要做好對項目開展的策劃，正確定位項目，保證項目的質量和合理排期，確保項目的順利開展。在項目管理上，成立專門的項目組并且提高項目管理的專業(yè)度和標準，重視項目內(nèi)部各部門的合作和溝通，保證項目各節(jié)點的順利進行，引進先進的項目管理手段和方法，完善項目管理的規(guī)范，并且通過專業(yè)的監(jiān)督機制對項目全流程進行監(jiān)督考核，以提高項目收益。在項目成本的管理上也要進行規(guī)范化的控制，設置合理的成本目標，在保證項目質量和安全的基礎上有效降低項目成本，提高房屋的價格優(yōu)勢。另外，企業(yè)內(nèi)部要重視對企業(yè)財務的分析和監(jiān)督，有效提高企業(yè)項目的運營能力。

（五）建立高效的市場監(jiān)督體系

高效的市場約束機制能夠有效提升行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展。缺乏有效的市場監(jiān)督和約束機制，會導致在資本營運過程中將風險轉移至某一個利益方，致使行業(yè)內(nèi)各個利益方的利益失衡，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成損傷。只有通過市場監(jiān)督約束機制有效化解資金風險，平衡好各方利益，才能保證項目的順利實施。政府和企業(yè)要共同努力推進構建和完善房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律法規(guī)，減少房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部風險，為房地產(chǎn)項目的開展、資金的流動和回收建立法律保障。也要推動個人信用制度的完善，降低個人信貸過程中的違約風險，為房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行提供更好的保護，可以通過加大信貸違約行為的懲罰力度，加強信用等級的評定工作等方式來實現(xiàn)。通過有效的市場監(jiān)管和信貸監(jiān)督提高企業(yè)的資金安全。

（六）提升管理人員的專業(yè)工作能力及職業(yè)素養(yǎng)

如果房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員想要從根本上改進企業(yè)內(nèi)部資金管理工作以及風險防控工作的實際效率，則必須要選派專業(yè)技術操作人員以及各類工作人員參與其中，必須要不斷提升管理人員的專業(yè)工作能力以及相關職業(yè)素養(yǎng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員必須要選派高素質、高水平的工作人員參與其中。必須要認真檢查每一位工作人員的各類從業(yè)資質以及相關技能資格證書，必須保證每一位管理人員以及工作人員均可以持證上崗。在正式開展資金審核工作以及財務管理工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員必須要將全體工作人員集中起來，進行統(tǒng)一的工作培訓，或者是開展各類職業(yè)教育活動以及主題培訓活動，必須要保證每一位工作人員以及管理人員均時刻正確意識到自身的工作職責以及工作價值。同時，也必須要保證每一位管理人員具備一定的責任意識、問題意識以及工作意識。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級管理部門需要在日常管理工作之中反復多次強調財務管理工作的重要價值以及重要意義，也必須要向全體工作人員以及管理人員認真講解企業(yè)資金風險防控工作的具體要求以及相關工作原則。通過此種形式，可以進一步提升房地產(chǎn)內(nèi)部各級管理人員的專業(yè)工作能力，逐步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金風險防控工作的具體流程，細化具體的工作內(nèi)容，逐步改進相關工作模式，進一步提升實際的工作效率。

四、結語

綜上所述，有效的資金管控措施能夠很好地規(guī)避相關的資金風險，保證房地產(chǎn)行業(yè)資金的健康使用和正常流動，促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。相信在未來房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴大規(guī)模的過程中，更好的資金管理手段和市場約束機制會在相關人員的努力下誕生并為行業(yè)助力，不斷增強企業(yè)的競爭力和行業(yè)的穩(wěn)定性。