胡珂

（廣西大都投資有限公司，廣西 南寧 530000）

房地產(chǎn)行業(yè)目前正處在關(guān)鍵發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)融資工作的調(diào)整創(chuàng)新，可以使房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境加以分析，并制定相關(guān)應(yīng)對(duì)策略，是很多房地產(chǎn)企業(yè)工作人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的應(yīng)用存在不足

實(shí)現(xiàn)自有資金的合理應(yīng)用有助于房地產(chǎn)企業(yè)全面提高融資水平。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)當(dāng)前資金積累情況的研究總結(jié)，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)融資困難現(xiàn)象的精準(zhǔn)分析，導(dǎo)致企業(yè)融資方案在設(shè)計(jì)過(guò)程中，無(wú)法結(jié)合自有資金的實(shí)際情況進(jìn)行融資思路的調(diào)整，也使得應(yīng)收賬款等各類票據(jù)所具備的應(yīng)用價(jià)值無(wú)法得到充分開(kāi)發(fā)，難以在明確融資相關(guān)產(chǎn)業(yè)信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)自有資金的合理利用。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于短時(shí)間內(nèi)的資金獲取情況關(guān)注程度較低，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)自有資金變現(xiàn)需求的精準(zhǔn)分析，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法在短時(shí)間之內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的充分獲取，難以有效的結(jié)合現(xiàn)階段工程情況制定融資策略的調(diào)整方案，也使得企業(yè)的自有資金無(wú)法在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管工作體系不夠完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)改革背景條件下，信貸監(jiān)管工作問(wèn)題的研究分析，未能針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行信貸支持方案的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，導(dǎo)致貸款審核管理措施無(wú)法得到相應(yīng)的改進(jìn)，難以提高信貸監(jiān)管體系的完整性。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)預(yù)售款項(xiàng)和信貸資金情況的關(guān)注，各類資金監(jiān)管工作體系在建設(shè)的過(guò)程中，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)資金挪用問(wèn)題的有效規(guī)避，導(dǎo)致征信系統(tǒng)的建設(shè)價(jià)值難以得到充分顯現(xiàn)，無(wú)法為房地產(chǎn)抵押登記制度的規(guī)范化設(shè)計(jì)提供支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信貸監(jiān)管體系設(shè)計(jì)的過(guò)程中，缺乏對(duì)保險(xiǎn)制度完整性的考察，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)信息的充分應(yīng)用，導(dǎo)致貸款項(xiàng)目違規(guī)發(fā)放問(wèn)題難以得到切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)，無(wú)法為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效化解提供幫助。

（三）新型融資渠道的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)存在不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了融資工作的改革探索，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力的構(gòu)成情況缺乏必要的關(guān)注，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)制度創(chuàng)新方案的有效調(diào)節(jié)，導(dǎo)致融資渠道難以得到有效拓展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資總量的提高。一些房地產(chǎn)企業(yè)未能結(jié)合改革的背景條件制定融資渠道的創(chuàng)新方案，缺乏對(duì)融資成本構(gòu)成情況的考察，導(dǎo)致新型融資方式的創(chuàng)新難以突破當(dāng)前環(huán)境的局限，無(wú)法為最新融資渠道的創(chuàng)新探索提供有力支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于并購(gòu)小型企業(yè)的相關(guān)需求考察分析存在不足，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)貸款形式的有效調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法根據(jù)法律政策的調(diào)整情況，制定融資渠道的創(chuàng)新方案，難以保證融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于信貸業(yè)務(wù)總量關(guān)注程度較低，貸款形式的創(chuàng)新存在不足，無(wú)法在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)的情況下，提高新型融資渠道的應(yīng)用水平。

（四）企業(yè)商票未能得到有效應(yīng)用

部分房地產(chǎn)企業(yè)在探索新型融資方式的過(guò)程中，對(duì)于企業(yè)商票的應(yīng)用價(jià)值關(guān)注程度較低，缺乏對(duì)資金籌集相關(guān)需求的總結(jié)，導(dǎo)致企業(yè)商票的應(yīng)用無(wú)法通過(guò)直接貼現(xiàn)的方式滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，也使得企業(yè)商票無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金上下游流通需求。一些企業(yè)商票在應(yīng)用過(guò)程中，缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化利率形成情況的考察，未能針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的國(guó)際化程度，制定商票的具體應(yīng)用策略，無(wú)法保證企業(yè)商票具備更強(qiáng)的籌資能力。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題未能得到有效化解

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索融資工作的改革路徑過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的特征調(diào)查研究存在不足，缺乏對(duì)資金密集型產(chǎn)業(yè)特征及需求的有效分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在宏觀政策的幫助之下，實(shí)現(xiàn)貨幣政策的合理應(yīng)用，也使得傳統(tǒng)融資渠道的改革存在不足，難以全面的突破資金瓶頸問(wèn)題。

二、改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的改進(jìn)策略

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的應(yīng)用水平

房地產(chǎn)企業(yè)在探索融資工作的改良路徑過(guò)程中，需要加強(qiáng)對(duì)資金積累情況的有效研究，尤其要對(duì)融資困難問(wèn)題進(jìn)行深入考察分析，使房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的思路可以得到有效轉(zhuǎn)化，保證可以在內(nèi)部資金的合理應(yīng)用之下，滿足自有資金的應(yīng)用需求。房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的改革還需要對(duì)自有資金在產(chǎn)業(yè)建設(shè)方面的突出應(yīng)用價(jià)值進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)現(xiàn)有的融資成本構(gòu)成情況進(jìn)行深入分析，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在應(yīng)收賬款管理和票據(jù)管理方面得到創(chuàng)新，為自有資金的高水平應(yīng)用提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)自有資金的變現(xiàn)速度具備足夠的重視，尤其要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資困境形成原因加以總結(jié)，以便可以提升自有資金的調(diào)取靈活性，并保證各階段的經(jīng)營(yíng)資金都能得到充分供給，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的有效周轉(zhuǎn)。

（二）加快完善房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管工作體系

房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作者一定要對(duì)信貸監(jiān)管制度建設(shè)的重要價(jià)值進(jìn)行總結(jié)研究，尤其要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，制定信貸支持方案的構(gòu)建策略，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在提高信貸力度方面取得更大的進(jìn)展，為信貸監(jiān)管體系的進(jìn)一步改良提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強(qiáng)對(duì)貸款審核相關(guān)工作的研究，尤其要對(duì)房地產(chǎn)貸款的實(shí)際發(fā)放情況加以創(chuàng)新，使預(yù)收款和信貸資金的使用方案可以得到相應(yīng)的調(diào)整，為信貸監(jiān)督管理措施的改進(jìn)提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)的信貸監(jiān)管工作者還需要有效規(guī)避資金挪用問(wèn)題，尤其要對(duì)個(gè)人征信系統(tǒng)進(jìn)行有效建設(shè)，為房地產(chǎn)抵押登記制度的調(diào)整創(chuàng)新提供有利條件。信貸監(jiān)管工作體系的構(gòu)建還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度的重視和應(yīng)用，以便可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上信息的有效登記，確保貸款項(xiàng)目的違規(guī)取得問(wèn)題得到規(guī)避，有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的化解。

（三）提高新型融資渠道的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)改革背景下的運(yùn)營(yíng)壓力進(jìn)行詳細(xì)考察，根據(jù)融資壓力的構(gòu)成情況，制定融資渠道創(chuàng)新的具體策略，確保新型融資渠道得到更高水平的拓展。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)融資經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，尤其要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期所面臨的融資環(huán)境進(jìn)行總結(jié)，使融資成本的構(gòu)成情況可以得到充分明確，更好地適應(yīng)新型融資方式的創(chuàng)新應(yīng)用需要。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)當(dāng)前的融資成本構(gòu)成情況進(jìn)行詳細(xì)研究，尤其要對(duì)融資困境的形成原因加以考察，使融資渠道可以得到更高水平的拓展。新型融資渠道的建設(shè)需要加強(qiáng)對(duì)小型企業(yè)并購(gòu)等問(wèn)題的研究，并加快完善銀行貸款業(yè)務(wù)管理措施，使融資渠道在建設(shè)的過(guò)程中，可以在政策法規(guī)因素的幫助之下，實(shí)現(xiàn)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，確保房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)得到調(diào)整創(chuàng)新，進(jìn)而滿足新型融資渠道的拓展需求。

（四）提高企業(yè)商票的應(yīng)用有效性

房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)商票所具備的應(yīng)用價(jià)值加以總結(jié)，并對(duì)短期票據(jù)在籌集資金方面的優(yōu)勢(shì)加以總結(jié)，使企業(yè)商票可以通過(guò)貼現(xiàn)等方式更好地滿足籌資管理工作的需要，為企業(yè)內(nèi)部資金上下游流通渠道的創(chuàng)新提供支持。企業(yè)商票的應(yīng)用還需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)化利率形成情況的考察，尤其要對(duì)企業(yè)間信息交流情況具備足夠重視，以便能夠在資金籌集策略制定的過(guò)程中，充分實(shí)現(xiàn)企業(yè)商票的靈活應(yīng)用，為房地產(chǎn)企業(yè)全面提高籌資能力提供幫助。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的應(yīng)對(duì)質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)資金密集型產(chǎn)業(yè)特征的調(diào)查研究，尤其要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金稀缺的相關(guān)危害加以總結(jié)，使宏觀政策的指導(dǎo)性價(jià)值可以得到凸顯，為資金瓶頸問(wèn)題的高水平應(yīng)對(duì)提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)貨幣政策構(gòu)成和應(yīng)用情況的分析，尤其要對(duì)資金支持體系建設(shè)所需條件進(jìn)行研究，使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在有效應(yīng)對(duì)資金瓶頸問(wèn)題的基礎(chǔ)上，更好地滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求，也使得融資策略的制定難以具備足夠的針對(duì)性。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍存在融資難度較大的問(wèn)題，唯有實(shí)現(xiàn)融資困境的有效化解，才可以保證房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境加以研究，并制定相應(yīng)的改進(jìn)策略，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期的總體發(fā)展質(zhì)量，具有十分重要的意義。