郎昱　施昱年　葉劍平

摘 要：住房價格持續(xù)上漲表明住房市場很可能長期處于供需失衡的狀態(tài)。我國自2010年開始實施一系列限購、限貸政策抑制住房需求，房價上漲速度趨緩，這是否表明2003—2009年期間的調(diào)控政策造成了供需失衡？而限購、限貸政策的實施高質(zhì)量地實現(xiàn)了住房供需均衡？為驗證限購、限貸政策實施對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的調(diào)控作用，文章選取了70個大中城市為樣本，通過系統(tǒng)廣義矩估計兩階段估計法（two-step S-GMM），探討2003—2009年期間，供給彈性在抑制交易量促進房價上漲中的作用，宏觀調(diào)控政策對供需失衡的修正效果，以及2010—2018年期間限購、限貸政策對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的效果。研究結果顯示，供給彈性不足會加大交易量對房價上漲的促進作用，2003—2009年期間宏觀調(diào)控嚴格的城市，供需失衡會顯著推升房價，2010年開始實施限購、限貸政策后，供需失衡則不再對房價起顯著正向作用，住房供需均衡質(zhì)量不斷提高。因此，建議未來的調(diào)控政策可著眼于合理化土地供給量，深化租購并舉，持續(xù)推動限購，減輕首套房限貸力度。

關鍵詞：房價;限購政策;限貸政策;宏觀調(diào)控;供需均衡

一、前言

2012年與2017年黨的十八大、十九大召開后，國家相繼出臺了供給側結構性改革、高質(zhì)量發(fā)展等戰(zhàn)略，黨的十九大報告指出：“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”。而我國的住房市場在過去長期處于供需失衡的狀態(tài)，供需失衡與房價上漲是房地產(chǎn)市場化以來我國住房市場的典型寫照。根據(jù)均衡價格理論，住房價格的上漲表明住房市場處于失衡狀態(tài)，失衡加深的同時，會造成房價上漲推力增加以及居民購房能力的持續(xù)下降，進而可能引發(fā)房價泡沫，加劇住房產(chǎn)品結構調(diào)整的難度，從而弱化經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在動力。因此，在“十四五”開局之年，以住房和城鄉(xiāng)建設部為代表的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部門開始著力推動住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，圍繞中央“房住不炒”的定位，力爭在房地產(chǎn)長效機制穩(wěn)妥實施下基本實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。而限購、限貸政策作為我國目前主要的住房市場調(diào)控手段，其政策的有效性應當體現(xiàn)在有助于調(diào)節(jié)市場的供需失衡、使之逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的均衡發(fā)展。因此在政策實施后，供需失衡對房價的正向促進作用應當?shù)玫接行諗浚蚁拶?、限貸政策越嚴格的城市，供需失衡對房價的正向影響作用應更小。

我國于2010年實行限購、限貸政策，與2009年之前的宏觀調(diào)控政策對穩(wěn)定房價的效果不佳有關：國家自2003年起對快速增長的房價先后出臺國八條、國十五條等政策文件，采取了多個基于貨幣、信貸、稅費的調(diào)控政策，調(diào)整土地供應、交易市場、住房信貸和交易稅費等環(huán)節(jié)，以“降溫”為主要目標，分別約束了供給面以及需求面的增長。但房價的持續(xù)快速上漲表明，2003—2008年的收縮政策對剛性需求的抑制效果可能有限，中國住房市場依舊長期處于供不應求的狀態(tài)。圖1表示2000—2016年住宅商品房竣工面積及銷售面積的變化情況， 2005年是一個轉(zhuǎn)折點，自2006年開始，除了2008年金融危機之外，房屋銷售面積開始逐年高于竣工面積，2016年則達到了歷年最高，全國熱點城市房價暴漲，各大城市密集出臺了樓市收緊政策，即“930新政”。在供需失衡的大背景下，限購、限貸政策的實施能否有效調(diào)節(jié)市場的供需關系，促進住房市場的高質(zhì)量發(fā)展，是本文所欲深入分析的重點。

回顧我國限購、限貸政策的實施歷程，在歷經(jīng)2009年房價大漲之后，2010年開始實施的調(diào)控政策明顯以抑制住房需求為目標導向，而在2014年因經(jīng)濟下行以及三四線城市去庫存的要求下，限購逐漸放開，房價再經(jīng)歷了2016年的大漲，直到2017年3月各城市開始實行最嚴厲的調(diào)控手段，房價快速上漲的勢頭才逐漸減緩。從房價波動的情況可以看出，調(diào)控政策的力度在實際實施中是根據(jù)國家及市場的需要而動態(tài)調(diào)整的，但整體而言，相較于2003—2008年期間，限購、限貸政策是否將住房市場帶往更高質(zhì)量的發(fā)展道路？而2003—2008年期間的調(diào)控政策是否導致了供需失衡？回顧過去調(diào)控政策的研究，大多將供給和需求分離，單獨研究調(diào)控或管制對其中一方面的影響，如關注宏觀調(diào)控工具，包括控制土地供應（謝波，2013;Rubin、Felsenstein，2017）、貨幣政策工具（顧海峰，2014;Su等，2019）等，或是關注個別調(diào)控或管制手段，大多數(shù)以討論限購政策為主（Hui、Wang，2014;Chen等，2018），少數(shù)討論了限貸政策（丁悅，2008），這些研究對政策關注度的差異也反映出學術界普遍認為限購政策更具有研究意義。

限購政策是當前住房市場調(diào)控的主要手段，驗證限購政策對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的調(diào)控作用，對力爭實現(xiàn)“房住不炒”的政策主基調(diào)有較大的實踐意義?；镜姆績r理論也表明，通過供需平衡的調(diào)整能夠有效地穩(wěn)定房價，因此自2010年起實施限購后，房價上漲的速度開始減緩，表明需求受到約束的強制效果可能已經(jīng)奏效，市場轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的供需均衡發(fā)展，房價上漲的速度因而開始減緩。雖然當前房價的月漲幅已由2016年1月到8月的1.7%逐步下降到2020年1月到4月的0.04%房價指數(shù)數(shù)據(jù)引用自中國指數(shù)研究院。，但在此期間發(fā)生的中美貿(mào)易爭端（2008年），新冠肺炎疫情（2020），房價快速上漲的勢頭減緩是否是限購所產(chǎn)生的政策效果已不易定性分辨。通過定量研究探討限購與限貸政策對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的政策效果，可以為國家住房宏觀調(diào)控管理帶來更多的理論及實踐啟示。據(jù)此，本文將建構計量模型，以中國整體住房市場為研究對象，選取70個大中城市為樣本，通過對比限購實施前后調(diào)控政策對房價的影響程度差異，驗證限購政策對抑制需求上漲、高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的作用效果，本文將圍繞以下三方面內(nèi)容展開驗證與探討：（1）供給彈性在抑制交易量對房價上漲的促進效果;（2）2003-2009年所采取的宏觀調(diào)控政策對供需失衡的影響;（3）限購政策對修正市場供需失衡狀態(tài)實現(xiàn)市場高質(zhì)量發(fā)展的效果。

二、國內(nèi)外文獻綜述

盡管宏觀調(diào)控政策與房價的關系在過去已有較多研究，但能系統(tǒng)地從供需均衡的視角探討調(diào)控對房價作用機制的文獻仍然不足，尤其還未有研究聯(lián)系起住房市場高質(zhì)量發(fā)展與供需均衡的關系，對呼應以“房住不炒”為核心的住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的研究仍然空白。

（一）調(diào)控手段與供需彈性的關聯(lián)研究

針對供給方的調(diào)控主要在2010年以前，根據(jù)已有文獻的歸納，可具體細分為：1）金融政策，包括貨幣供應量、信貸總量和結構等，貨幣政策通過房地產(chǎn)開發(fā)主體的資金流動影響住房供給（梁斌等，2011），其手段包括房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度和開發(fā)自籌資金比例的控制等（汪利娜，2008）。2）土地政策，包括土地供應總量、供應結構、供應計劃、供應方式以及城市規(guī)劃等具體的政策措施（盧為民等，2010;易斌，2015）;調(diào)控土地供應量會減少3年后的住宅供給總量（Gu，2015），導致供求失衡（任超群等，2011）;調(diào)高土地出讓價格會影響開發(fā)主體的利益，直接影響住房供應量（曹廷貴和張華泉，2014），開發(fā)商預期價格會上漲時，會囤積土地或房產(chǎn)，減少市場供給量（唐旭君，2012）;緊縮性的土地供應方式短期內(nèi)會降低住房供給彈性（王松濤等，2009）;土地供應結構的變化會影響住房供應數(shù)量，再對房價產(chǎn)生影響（郭貫成等，2014），而住房用地結構和計劃實施率的改變也會影響開發(fā)商預期，從而對住房市場價格產(chǎn)生顯著影響（王良健等，2015）。3）稅收政策，如物業(yè)稅的實施可沖淡地方政府和房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場的利益動機（陳祝平，2008）。

在需求彈性的研究方面，經(jīng)濟及市場的變動會影響到住房需求彈性，Bayoumi（1993）研究發(fā)現(xiàn)英國的住宅需求價格彈性與GDP、銀行利率水平等經(jīng)濟環(huán)境相關，Bajari等（2013）從生命周期的視角出發(fā)，也實證了住房投資與生命周期有關，生命周期早期的家庭更傾向于投資住房，因此快速城市化時期，購房的必要性大，住房市場也較缺乏彈性（Diamond，2017）。從我國的宏觀調(diào)控手段來看，2010年之前的宏觀調(diào)控手段主要為貨幣政策、房貸政策和稅收手段等（陳杰和張興瑞，2009），2010年之后與需求有關的宏觀調(diào)控措施集中在對限購的研究，馮科（2012）指出，限購是數(shù)量影響價格的手段，均衡價格因數(shù)量減少而降低，達到短期調(diào)整的目的;陳通等（2012）分析了40多個城市的新建商品住房市場也證實了限購政策的有效性。

（二）供需彈性與房價的關聯(lián)研究

過去的研究較少關注宏觀調(diào)控政策通過供需彈性對房價產(chǎn)生的影響，不過針對供需彈性與房價之間的關系則已有較多探討，相關研究也已指出供需失衡會加劇住房價格上漲（任超群等，2011;王松濤等，2009）;住宅供給彈性較小的城市，住宅價格也會增長較快（Rubin，2017）。在需求彈性方面，研究表明，消費需求增加1%時，房價上漲18.24%（鄧翔等，2015）;但也有提出相反觀點的，認為剛性需求的購買力受到收入的約束，對房價并無實際推動作用，只有投資需求預期房價高于實際價格1個單位時，才會促使房價上升0.2552個單位（劉成玉，2013）。李仲飛（2015）研究表明，2002—2006年，房地產(chǎn)價格上漲主要由成本推動，而2009—2011年明顯由需求拉動，該時間與宏觀調(diào)控實施時間段及其目的有一定的契合，2002—2006年需求不足可能與需求端調(diào)控有關，而2009—2011年需求拉動可能與4萬億貨幣供給及限購政策的滯后影響有關。但這些房價變化的根本原因在過去文獻中的研究仍較為不足。

（三）住宅市場限購的相關研究

關于限購政策與房價的關系研究，著重討論限購政策的缺失，Glaeser和Luttmer（2003）研究認為限購政策打亂市場供求機制，削弱理性需求釋放，進而導致住房資源分配失衡和社會福利損失。Chen（2018）通過分析限購政策下北京房屋租售市場的變化，提出限購政策能在短期內(nèi)抑制房價上漲，但長期會導致需求的快速反彈，進而引致房價報復式增長。也有研究認為限購政策有效，且有效性存在空間差異性，在空間差異上，不同城市的限購政策對房價的影響不同，部分研究認為限購政策對北上廣深等高房價城市的效果較為明顯（韓永輝，2014;Cao等，2015;）;Du和Zhang（2015）研究也發(fā)現(xiàn)，限購政策對北京房價的抑制作用強于房產(chǎn)稅對上海和重慶房價的影響。也有研究得出相反的結論，如方興（2018）認為限購政策對一線城市和省會城市的有效性較弱，但在中小城市則往往能取得更好的效果;盧陽（2018）研究也得出在限購令的政策下東部地區(qū)的房價會產(chǎn)生報復性反彈，僅中部房價有下降趨勢，西部房價則輕微上升，該研究結果也呼應Chen（2018）的研究。由此不難看出，城市等級、分布會作用于限購與房價的關系。限購也會對不同屬性、不同面積的住房房價產(chǎn)生不同影響，限購令能夠有效控制新建住宅的同比房價增速，但未能影響二手住宅房價的上漲，同時，限購政策對面積144平方米以上的大戶型房價影響更大（方興，2018），類似的一項針對以色列的研究也發(fā)現(xiàn)，限貸政策導致購房合約履約期延長，消費者也會因此購買低價、低質(zhì)量住房（Tzur-Ilan，2017）。

（四）研究評述

綜上所述，國內(nèi)外學術界針對調(diào)控效果的研究，基本上都是就某個政策對房價的影響進行分析，缺少一個統(tǒng)一的理論框架，對于調(diào)控或管制能否改善供需失衡，對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的分析不夠深入，從本質(zhì)上來說，宏觀調(diào)控不能簡單地理解為管制，而應當從供需調(diào)整的角度來理解。限購政策實施約束了需求端，假設政策有效，則隨著新增需求量下降，“房住不炒”得以實現(xiàn)，供需應當高質(zhì)量地朝向均衡發(fā)展，穩(wěn)定房價。因此，限購政策的核心在于其是否能夠有效地降低供需失衡的情況、高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡。上述論點在過去的文獻中尚未被驗證?？傮w來說，限購政策的實施還有部分問題未被解答，包括：（1）限購政策實施前，交易量是否是推升房價的重要因素，這一問題的回答旨在說明限購政策實施的合理性;（2）限購政策實施前，宏觀調(diào)控政策是否導致供需失衡與房價上漲，這一問題的回答旨在說明彼時調(diào)整調(diào)控政策、實施限購政策的必要性;（3）限購政策的實施是否能夠有效降低供需失衡對房價的推升作用，這一問題的回答旨在說明限購政策對高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的有效性。本研究將進一步探討上述問題。

三、理論基礎與研究設計

部分文獻認為限購是公權對私權的過度干涉，會加深外來人口與原住民之間社會福利差異的鴻溝（李祎恒，2011），這類論點與我國采行限購政策的目標背道而馳，從市場高質(zhì)量發(fā)展的視角，限購政策更應被視為高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的重要手段。

（一）理論構建與研究命題

基于蛛網(wǎng)理論，當期需求會受到當期房價的影響，而當期供給則是受到滯后房價的影響，此時住房市場局部均衡模型可表示為：

式中，α、β、δ、γ均為常數(shù)且均大于0。將前兩個式子代入第三個式子：

對各年價格式進行迭代，可得：

因為達到均衡點后價格不再變化，假設第t年達到均衡，則有：Pt=Pt+1=PE

代入到式（1），可得均衡價格PE：

代入到式（2），整理可得供需彈性均衡價格等式：

|-γ/β|<1，此時供給彈性小于需求彈性，當受到宏觀調(diào)控約束，需求增加時供給無法相應增加，房價上漲。|-γ/β|>1，此時供給彈性大于需求彈性，當受到宏觀調(diào)控約束，供給增加時需求無法相應增加，房價下跌。|-γ/β|=1，此時供給彈性等于需求彈性，則價格在均衡點附近變化。

由于我國處于高速城市化之下，土地供給受限于國有土地出讓的速度，因此我國住房市場可能長期處于|-γ/β|<1的供需失衡狀態(tài)，這可能是導致過去房價在還未實施限購前持續(xù)快速上漲而無法實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的原因，這種情況對供給彈性較小的城市尤其嚴重，因此，我們得到以下命題：

命題1：限購政策實施前，住房供給彈性負向的城市，交易量對其房價的正向影響程度大于住房供給彈性正向的城市，限制了其市場的發(fā)展質(zhì)量。（住房供給彈性負向更易推升房價假說）

而上述推論也表明，宏觀調(diào)控政策對供給或需求產(chǎn)生不同程度的影響，導致供需失衡的程度擴大，進一步造成房價持續(xù)上漲，基于此，本文得到以下命題：

命題2：限購政策實施前，宏觀調(diào)控相對嚴格的城市，供需失衡對房價的影響程度大于調(diào)控較弱的城市。（2008年之前的調(diào)控抑制住房供需均衡質(zhì)量假說）

而當實施限購后，由于需求下降，需求彈性減少，供給彈性下降的速度滯后于需求彈性，供需轉(zhuǎn)向均衡發(fā)展，房價漲幅趨緩或下跌，從提升住房供需均衡質(zhì)量的視角，在限購實施后失衡狀態(tài)將變得緩和，供需失衡對房價上漲的支持力度下降，本文得到以下命題：

命題3：限購、限貸相對嚴格的城市，2010-2018年供需失衡對房價的正向影響程度小于2003-2009年，且其影響力下降的幅度大于限購、限貸較弱的其他城市，能夠更高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡。（加大限購、限貸政策力度有效提升住房供需均衡質(zhì)量假說）。

（二）研究設計

本研究選取中國70個大中城市的房地產(chǎn)二級市場（新建商品住宅市場，又稱增量房地產(chǎn)市場，俗稱“一手房”市場）進行研究由于房地產(chǎn)三級市場（又稱存量房地產(chǎn)市場，俗稱“二手房”市場）缺乏真實可靠的政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去研究房地產(chǎn)的文獻主要以房地產(chǎn)二級市場（俗稱“一手房”市場）為研究對象;同時，基于子市場的觀點，二級市場與三級市場分屬兩個不同的子市場，二級市場房價會傳導至三級市場，穩(wěn)定二級市場房價同樣有助于穩(wěn)定三級市場房價，故研究二級市場有一定的代表性，因此本文同樣選擇對房地產(chǎn)二級市場（俗稱“一手房”市場）進行研究。，鑒于中美貿(mào)易爭端起于2018年，在2019年較大的影響住房價格波動，為控制研究條件的一致性，研究期間確定為2003年至2018年。其中，命題1與命題2實證期間為2003年至2009年，命題3為2010至2018年。以下說明本文的實證模型。

1.宏觀調(diào)控政策分類

本研究重點收集了2003—2018年中央各部門出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策35條，以及省、自治區(qū)、直轄市和70個大中城市出臺的中央文件指導下的地方房地產(chǎn)政策400余條。因篇幅所限，以下僅說明歸納分類后的結果。

從全國不同城市的實施程度來看，2003—2009年實施的調(diào)控政策涵蓋了供給端以及需求端。在供給端方面，采行的政策是設置營業(yè)稅免征年限，在需求端方面，采行的政策是契稅稅率調(diào)節(jié)。各城市的營業(yè)稅免征年限都緊隨國家政策，而各省的契稅稅率在2003—2008年則有所差異，分別是4%及3%，因此，本研究選擇以契稅來區(qū)分不同城市宏觀調(diào)控嚴格程度的政策國十五條中關于對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款，由于未限制企業(yè)從其他管道獲得融資的渠道，約束力較小，故本研究不納入供給調(diào)節(jié)政策。而70/90政策或中小戶型普通商品住房和廉租房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地總量70%等政策，由于是結構調(diào)整，而非總量調(diào)控，故本研究不納入供給調(diào)節(jié)政策。，營業(yè)稅免征年限則作為控制變量。

從2010年開始，宏觀調(diào)控政策主要有三大手段，分別是限購、限貸以及限售，限購是其中最主要影響需求端的手段，對原來供不應求的市場有較大的修正功能;其次是限貸政策，由于首付比例較高，對購買可能產(chǎn)生較大影響;由于數(shù)據(jù)取得限制，住房價格數(shù)據(jù)口徑為新建商品住宅價格，而限售分為限制企業(yè)取得房產(chǎn)證后的轉(zhuǎn)讓時間，以及限制個人和家庭取得房產(chǎn)證后的轉(zhuǎn)讓時間，主要是針對二手房，故不在本研究的討論范圍內(nèi)。

2.70個大中城市宏觀調(diào)控嚴格程度分組思路

在契稅部分，將契稅稅率4%歸為供需調(diào)節(jié)最嚴格城市，將契稅稅率3%歸為供需調(diào)節(jié)一般嚴格城市。

在限購政策部分，從限購年限來看，2010—2018年共9年中，我國70個大中城市的限購歷程呈現(xiàn)出以下特點：（1）政策出臺集中：限購政策集中在2010年、2011年和2016年出臺;（2）政策具有延續(xù)性：除2014年和2015年外，各城市在上一限購政策到期后，都會出臺政策繼續(xù)實施限購;（3）有出臺有廢止：2014年除極個別城市外，其他城市都廢除了限購政策，2016年重新出臺。從限購強度來看，我國70個大中城市的限購歷程呈現(xiàn)出以下特點：（1）戶籍家庭與非戶籍家庭有所區(qū)分：非戶籍家庭購房時需提供不同年限的納稅或社保證明，且限購套數(shù)一般少于戶籍家庭;（2）嚴格程度不同：各城市的限購政策主要是對戶籍家庭限購兩套房，對非戶籍家庭限購一套房且需要提供納稅或社保證明;其中對證明的年數(shù)要求有所不同，以1年為寬松，以3—5年為嚴格?？紤]到房價波動主要受到外來人口流入的影響，以及全國各城市對戶籍家庭限購的規(guī)定較為統(tǒng)一，限購強度主要考慮非戶籍家庭的納稅或社保證明要求。

綜上所述，將限購年數(shù)6—9年的城市劃為最嚴格，3—5年為中等嚴格，0—2年為較不嚴格。對限購強度嚴格程度作出如下分類，2016—2018年，以非戶籍家庭要求提供3年及以上社保記錄為最嚴格，2年記錄為中等嚴格，1年記錄為較不嚴格，個別政策視情況劃分。綜合限購年限和限購強度，將“嚴嚴”“嚴中”“中嚴”歸為限購最嚴格城市，將“嚴松”“中中”“松嚴”歸為限購中等嚴格城市，將“中松”“松中”“松松”歸為限購最不嚴格城市。10—14年限購而16—18年不限購城市，歸為限購中等嚴格城市雖然有極少數(shù)城市的限購政策不是針對全市域?qū)嵤诜績r的溢出效應，當城市核心區(qū)域的房價因為限購政策而下跌時，周邊未被限購區(qū)域的房價也會因為核心地區(qū)房價的下降而下降，故非全域?qū)嵭械南拶徴呷詴绊懙饺械姆績r。因此，本文在針對70個大中城市宏觀調(diào)控政策的嚴格程度分組思路中不考慮城市內(nèi)部實施空間的范圍差異。。

在限貸政策部分，將2016—2018年首套房貸首付比例30%、二套房貸首付比例50%及以上的城市劃分為限貸最嚴格城市，將首套房貸首付比例30%、二套房貸首付比例40%及以下的城市劃為中等嚴格城市，將限貸政策跟隨國家政策、商貸首套房首付比例20%和25%的城市劃為限貸較不嚴格城市。表1為各城市分組結果，基于篇幅，僅列出最嚴格組的城市。

3.實證模型

命題1，根據(jù)計算出的各城市的住房供給彈性，將所有城市劃分為住房供給彈性負向的城市和住房供給彈性正向的城市兩組分別計算，考慮到房價的滯后效應，將房價的滯后一期納入解釋變量中，研究交易量對房價的影響系數(shù)，而由于住房交易量不僅當期影響房價，在預期的影響下，其滯后一期也可能對房價產(chǎn)生影響，因此再將滯后一期住房交易量考慮進來，以驗證命題。實證模型寫為房價波動的直接影響因素是住房供給，而住房供給與土地供給是函數(shù)關系，可以由住房供給涵蓋來自土地供給的影響;另一方面，住房供給與土地供給并存于模型中，也易形成共線性問題，導致分析結果產(chǎn)生偏誤?；诖藘煞矫娴脑?，以下實證模型不納入土地供給變量。：

命題2，將所有城市劃分為宏觀調(diào)控嚴格以及寬松的城市兩組分別計算，根據(jù)式（4），將供給與需求整合為供需失衡，研究其對房價的影響系數(shù)，以驗證命題。實證模型寫為：

其中，供需失衡的衡量采用基于人口遷移的實際供給速度（SV），反映城市住房的供給能力，其計算為t年住宅竣工變化率-[（年末總人口×人口自然增長率）/年末常住人口數(shù)×100），用以表示該年住宅竣工增長率與人口增長率的差。當SV<0時，說明當前的住房供給增長無法滿足城市人口流入增長，表示住房供給未朝向補足市場需求的趨勢發(fā)展，市場仍未朝向高質(zhì)量發(fā)展。

命題3，以式（5）分別計算限購、限貸最嚴格城市在2003—2009年及2010—2018年的住房供給與人口流入增速差（SV）對房價的影響系數(shù)，以驗證加大限購、限貸政策力度能否高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡的命題。

各項命題實證所采用的變量及其相應數(shù)據(jù)見表2。在數(shù)據(jù)分析中，本研究對經(jīng)濟變量進行CPI指數(shù)平減，消除通貨膨脹率的影響。同時，為了緩解數(shù)據(jù)值過大產(chǎn)生的異方差現(xiàn)象，本文對平減后的經(jīng)濟數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。

4.供給彈性測算方法

彈性概念是指一個變量相對于另一個變量發(fā)生的一定比例的改變的屬性，也就是一個變量的變化率對另一個變量變化率的敏感程度（高鴻業(yè)，2014）。本研究采用以下公式計算：

Es=供給量變動百分比價格變動的百分比=ΔQsQsΔPP

式中，ΔQs表示供給變化量;Qs為供給量。ΔP為價格變化量，P為住房價格。當|Es|>1時，供給富于彈性，即房地產(chǎn)價格的微弱變化導致房地產(chǎn)供給量的較大變化，當|Es|<1時，供給缺乏彈性，即表明房地產(chǎn)價格的微弱變化將導致房地產(chǎn)供給量的極小變化。

以彈性公式計算各城市各年平均供給彈性，而實證期間該城市的供給彈性，為各年供給彈性的平均數(shù)。

5.研究方法

基于倍差法（DID）在樣本選擇上具有隨意性等缺陷（李凱麗，2018），也為解決模型中可能存在的異方差與自相關問題，本文根據(jù)過去文獻的做法，采用了GMM模型（韓永輝，2014;吳雪婷，2016）;而考慮到預期對房價的重要影響，再進一步選擇采用動態(tài)面板系統(tǒng)GMM模型，在模型中加入了房價的滯后項作為自變量之一，以解釋預期的效果。此外，內(nèi)生性是本研究需要克服的問題，基于供需原則與蛛網(wǎng)定理，供給、需求與房價彼此相互影響，房價影響供給及需求數(shù)量，而供給及需求數(shù)量再影響到房價波動，上述內(nèi)生性問題會導致普通的OLS估計偏誤，因此，本研究通過工具變量設置控制某些解釋變量的內(nèi)生性問題。

6.變量統(tǒng)計描述

下面分別給出了本文使用的2003-2009年和2010-2018年相關變量的統(tǒng)計描述結果。相關變量統(tǒng)計描述結果見表3和表4。

四、實證分析

基于研究命題，本研究針對2003—2009年限購政策實施前，展開交易量對房價的影響研究、供需失衡對房價的影響程度研究，以及對比2003—2009年與2010—2018年，研究供需失衡對房價的影響程度差異，以檢驗限購、限貸政策對修正市場供需失衡、高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的效果。

（一）供給彈性差異下交易量對房價的影響

命題1檢驗住房供給彈性負向的城市供給彈性小于0的城市，其彈性由大至小依序為廈門、成都、鄭州、唐山、北海、常德、?？?、寧波、丹東、南充、西安、錦州、襄陽、長沙、吉林、濟寧、秦皇島、哈爾濱、湛江、北京、桂林、惠州、包頭、安慶、贛州、沈陽、銀川、長春、岳陽、武漢、無錫、牡丹江、青島。，交易量對房價的正向影響程度是否會大于住房供給彈性正向的城市。這一檢驗的目的，在于了解未來增加住房供給彈性，是否有助于緩解大量住房需求對房價的推升效果，以高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡。其中住房供給彈性較小指的是住房供給彈性小于0，反之則是彈性大于0。為驗證此命題，本文根據(jù)計算出的各個城市的住房供給彈性，將所有城市劃分為住房供給彈性負向和正向的城市。根據(jù)圖1住房交易量對房價的散點圖，可以看出交易量相對于房價的趨勢線均呈斜率為正的趨勢，符合理論預期。

考慮差分廣義矩估計（D-GMM）對數(shù)據(jù)完整性要求高，缺失值過多會影響結果，本文選擇系統(tǒng)廣義矩估計的兩階段估計法（two-step S-GMM），該方法也可以估計不隨時間變化的變量系數(shù)，通過引入工具變量采用供需變量滯后一、二期作為模型的工具變量。解決模型內(nèi)生性問題，同時，使用差分轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)，克服不可觀察變量與解釋變量相關以及變量遺漏的問題。

分析結果見表5，對回歸擾動項的自相關性進行檢驗，AR（1）、AR（2）表明無法拒絕“擾動項無自相關”的原假設，Hansen統(tǒng)計量過度識別檢驗可以接受“所有工具變量都有效”的原假設，表明對該模型可以進行系統(tǒng)GMM的估計?；貧w結果顯示，在彈性較小的城市組中，住房交易量對住房價格的回歸系數(shù)為0.0917且在5%的顯著性水平下顯著，在彈性較大的城市組中，住房交易量對住房價格的回歸系數(shù)為0.0759且在10%的顯著性水平下顯著，說明在彈性較大的城市組中，回歸系數(shù)不論從系數(shù)大小還是顯著性水平來看都出現(xiàn)了明顯的下降，說明在住房供給彈性負向的城市中，住房價格對住房需求的反應更敏感，驗證命題1。此結果表明，增加住房供給會加大對房價上漲的抑制作用，提升住房供需均衡質(zhì)量。

（二）調(diào)控程度差異下供需失衡對房價的影響

命題2檢驗宏觀調(diào)控相對嚴格的城市，供需失衡對促進房價上漲的影響程度是否會大于調(diào)控較弱的城市。這一檢驗的目的，在于了解2003—2008年的調(diào)控政策是否擾亂了提升住房供需均衡質(zhì)量的目標，且該干擾加大了供需失衡對房價的推升效果，以對該時期的調(diào)控政策作用有進一步了解。為驗證該命題，本文首先將所有城市按照宏觀調(diào)控的嚴格程度劃分為調(diào)控相對嚴格的城市組和調(diào)控相對寬松的城市組，選擇了衡量人口遷移與住房供應增加率差異的指標（SV）作為供需失衡的替代變量，同樣采用系統(tǒng)廣義矩估計兩階段估計法（two-step S-GMM），以供需失衡的滯后一、二期作為當期值的工具變量，進行兩階段系統(tǒng)廣義矩估計回歸。

分析結果見表5，調(diào)控嚴格的城市組一階、二階的自相關檢驗（AR（1）、AR（2））無法拒絕“擾動項無自相關”的原假設;調(diào)控寬松的城市組存在一階自相關，不存在二階自相關，總體來說表面系統(tǒng)GMM是適用的。兩組的Hansen統(tǒng)計量過度識別檢驗均無法拒絕“所有工具變量都有效”的原假設，表明可以接受上述回歸結果?；貧w結果顯示，在調(diào)控嚴格的城市組中，供需失衡對房價的回歸系數(shù)在1%的顯著性水平下顯著，系數(shù)為13.31，數(shù)值較大，而在調(diào)控寬松的組別，供需失衡對房價的作用不再顯著，回歸系數(shù)不論在系數(shù)值大小還是顯著性水平上都出現(xiàn)了明顯的下降，說明調(diào)控會提高供需失衡對房價的正向影響，驗證命題2。此結果表明，這一時期的調(diào)控政策制約了住房供給，而調(diào)控較嚴格的城市，市場預期未來調(diào)控政策會更加嚴格，也可能會在短期內(nèi)加快市場交易的速度，最終未能提高住房供需均衡的質(zhì)量，供需失衡導致住房價格大幅上漲。

（三）限購程度差異下供需失衡對房價的影響

命題3在檢驗限購、限貸相對嚴格的城市，在2010—2017年期間的供需失衡對房價的正向影響程度是否小于2003—2009年;并進一步檢驗該減少的正向影響程度，是否大于限購、限貸較弱的其他城市。這一檢驗的目的在于，了解嚴格實施限購、限貸政策，是否有助于緩解供需失衡對房價的推升效果，高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡。為驗證該命題，本文首先將所有城市分為限購、限貸嚴格的北京、上海、天津等12個城市和其他調(diào)控寬松的城市兩組，選擇了衡量人口遷移與住房供應增加率差異的指標（SV）作為供需失衡的替代變量，同樣采用系統(tǒng)廣義矩估計兩階段估計法（two-step S-GMM），以供需失衡的滯后一、二期作為當期值的工具變量，進行兩階段系統(tǒng)廣義矩估計回歸。

分析結果見表6，限購、限貸最嚴格的城市組以及寬松的城市組中，2003—2009年、2010—2017年都存在一階自相關，不存在二階自相關，總體來說系統(tǒng)GMM是適用的。Hansen統(tǒng)計量也均無法拒絕“所有工具變量都有效”的原假設，表明對該模型可以進行系統(tǒng)GMM的估計。根據(jù)回歸結果，在限購、限貸政策嚴格的情況下，供需失衡在2003—2009年時對房價存在顯著的正向作用，但在2010—2017年

間供需失衡對房價的影響程度不顯著，系數(shù)也下降為0.163，這個結果表明限購、限貸政策的實施有效地抑制了供需失衡對房價的正向影響，實現(xiàn)住房供需均衡質(zhì)量的提升。在限購、限貸政策寬松的情況下，供需失衡作用在2003—2009年、2010—2017年對房價都存在顯著的正向作用，影響系數(shù)由7.328下降到6.849，系數(shù)降幅小于限購、限貸最嚴格的城市組，這個結果表明，總體而言，嚴格實施限購、限貸政策，能更加有效地抑制供需失衡對房價的影響，更高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡。

五、研究結論與政策建議

面對住房市場供需失衡的情況，我國政府從2010年開始實施一系列限購、限貸政策抑制住房市場的購買需求，并在2017年3月于各個城市實行最嚴厲的調(diào)控手段，房價快速上漲的勢頭也逐漸緩解。但在這之后，2018年起發(fā)生的中美貿(mào)易爭端、2020年發(fā)生的新冠肺炎疫情，使得2020年1月至4月全國房價月漲幅又下降到十年最低的0.04%，房價崩盤的議題又開始受到關注。而這一波房價增速下行的背后有諸多因素共同影響，其快速上漲的勢頭減緩是否是限購政策的效果已不易分辨。綜上，本文選取2003年至2018年的數(shù)據(jù)進行研究，目的在于驗證限購政策實施對住房供需失衡的調(diào)控作用，探討限購、限貸政策對提升住房供需均衡質(zhì)量的效果，內(nèi)容探討了供給彈性在抑制交易量對房價上漲的促進效果、2003—2009年的宏觀調(diào)控政策與2010年后的限購政策對供需失衡的修正效果，研究成果有助于驗證限購政策實施與高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡之間的關系，為住房價格管理帶來更多的啟示。本文的研究結論與建議如下：

（一）研究結論

基于研究設計與實證分析，本文主要得到以下3點結論：

1.2003-2009年的調(diào)控政策抑制了住房供給彈性，加速住房交易對房價的推升作用

基于蛛網(wǎng)理論，在房價上漲時期，開發(fā)商更愿意供給住房，供給的價格彈性應該是正值，然而本文實證的結果卻顯示，中國70個大中城市的住房供給彈性有33個城市為負值，這說明調(diào)控政策可能抑制了開發(fā)商供應住房的能力。而命題1得到驗證，表明當住房需求增加導致房價上漲時，對于住房供給彈性正向的城市來說，其住房供給會增加，從而對房價的上漲產(chǎn)生抑制作用，實現(xiàn)住房供需均衡質(zhì)量的提升，此時房價上漲的幅度較小;而對于住房供給彈性負向的城市來說，由于其住房供給難以增加，無法對住房價格的上漲起到抑制作用，因而住房需求的增加會帶來住房價格的大幅上漲。供需彈性不一致也會造成供需失衡，調(diào)控相對嚴格的城市也是人口流入較大的城市，當契稅調(diào)控效果不足時會導致供需失衡嚴重，提高供需失衡對房價的影響力。命題2得到驗證表明，契稅調(diào)控相對嚴格的城市，供需失衡對房價的影響程度大于調(diào)控較弱的城市，未能高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡。

2.調(diào)控政策導致供需失衡是2003-2009年房價大幅增長的主要原因

當住房需求因調(diào)控政策而下降時，供給的增量可能隨之下降，而70個大中城市作為全國性一線及二線城市，人口流入較多，調(diào)控也相對嚴格，當契稅調(diào)控效果不足時，住房需求必然持續(xù)增長，并對房價產(chǎn)生較大的正向影響，此時供給也將增長，但由33個城市的住房供給彈性為負向來看，說明土地供應可能受到一定程度的約束，因此，在需求增長、供給受限的情況下，2003—2009年的調(diào)控政策不僅未達到高質(zhì)量實現(xiàn)住房供需均衡的政策效果，還會導致供需失衡，推升房價上升，命題2得到驗證。這種結果出現(xiàn)的原因有以下幾點：第一，通常而言，調(diào)控較嚴格的城市整體來說房價偏高，已存在供需失衡的情況，在調(diào)控力度不足時，需求的力度會持續(xù)增加，導致出現(xiàn)更為嚴重的供需失衡情況。第二，對于調(diào)控較嚴格的城市，市場可能出現(xiàn)未來調(diào)控政策更加嚴格的預期，加速居民購房速度，加快供需失衡。第三，調(diào)控較嚴格的城市通常為住房價格上漲較快的城市，市場對房價上漲的預期心理也較大，使得開發(fā)商惜售或囤地，以獲取更高的利潤，造成住房供給受限，加劇供需失衡。

3.限購政策減少了供需失衡對房價的推升作用，更高質(zhì)量地實現(xiàn)住房供需均衡

命題3得證顯示，限購政策能有效降低供需失衡，限購最嚴格的城市，供需失衡對房價的正向影響有效降低，在2010—2018年期間，房價上漲不再是因為供需失衡的原因，實施限購降低了供需失衡對房價的影響，切實提高了住房供需均衡質(zhì)量，且該降幅大于限購政策較為寬松的城市組。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有以下幾點：第一，限購政策限制住房需求，限貸政策降低人們的支付能力，兩種政策阻止了有效需求，緩解住房市場上供不應求的問題，減輕了供需失衡對房價的影響。第二，限購、限貸政策越來越嚴格，對住房市場供需均衡質(zhì)量的提升效果也越來越明顯，因而供需失衡對房價的影響較2003-2009年大幅減弱。

（二）政策建議

基于研究結論，本文提出以下3點政策建議：

1.在合理化土地出讓數(shù)量的同時，繼續(xù)深化租售并舉，實現(xiàn)“房住不炒”

房價受到供需的影響，供給大、需求少，可抑制房價上漲，因此，為穩(wěn)定房價，應當同時對供給及需求進行調(diào)控。首先，在提高供給部分，我國采行公有土地制度，土地供應量較大的影響新增住房供給，地方政府應當根據(jù)市場購置住房的需求量以及空間區(qū)位需求合理的供應土地。其次，是對需求端的調(diào)控，當前我國的住房政策大力推動租購并舉，此舉不僅能夠減少購房需求，也能充分利用閑置空房。綜上，住房政策應當力求穩(wěn)定供給與轉(zhuǎn)移購房需求，因此，在繼續(xù)深化租售并舉的同時，也應合理化土地出讓數(shù)量，追求高質(zhì)量實現(xiàn)住房市場供需均衡。

2.以勾地制度取代政府出讓制度，增加開發(fā)商取得土地的彈性

勾地制度是由開發(fā)商選擇土地，再向政府申請購買的過程，雖然勾地制度同樣是采用招拍掛方式出售土地，但與現(xiàn)行招拍掛制度最大的不同在于勾地是由開發(fā)商發(fā)起的主動競地行為，因此土地供應的區(qū)位條件往往能夠更加貼合市場需要，同時也將減少政府對土地供應數(shù)量的限制。而且由于勾地制度最終仍需要對購買人進行審查，對于購買人資質(zhì)也能有一定的審核機制?？偟膩碚f，勾地制度更能夠滿足市場對土地數(shù)量及空間區(qū)位的需求，也能夠在土地公有制前提下提高土地供給的市場化程度。

3.持續(xù)推動限購，減輕首套房（剛需）限貸力度，加大對購買第二套以上住房（投資需求）的限制

房地產(chǎn)市場泡沫來自購房者的投機行為，因此，限購或限貸的重點應當針對購買第二套及以上住房的投資及投機行為。為避免房價持續(xù)走高嚴重背離其價值，照顧市場上真正需要住房的剛性需求，調(diào)控政策應以限制購房者炒房為首要目的，并滿足房屋的基本功能——居住。響應“房子是用來住的、不是用來炒的”國家定位，政策導向應加大滿足首套購房者的居住需求，在住房供需均衡質(zhì)量被滿足的條件下，可有針對性地減輕或取消首套房限貸，解決大學畢業(yè)生等青年人群和新進城務工人員等特殊群體的剛性購房需求，尤其對于允許戶籍人口購買第二套住房的城市，建議可將該購買權利轉(zhuǎn)移給首套購房者，并取消其限貸以提高其購買能力，以能夠在需求總量不新增的情況下滿足首套購房者的需求。

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Realizing Supply and Demand Equilibrium of Housing with High Quality： Revalidation of the Policy Effect of Restriction on Purchase and Loan

Lang Yu1，2，3， Shih Yunien3 and Ye Jianping

（1.Chinese Academy of Natural Resources Economics， Beijing， China;2.Harvard University， Cambridge， United States of America;

3.Renmin? University of China， Beijing， China）

Abstract：The rise in housing prices indicates that the housing market is in a state of imbalance between supply and demand. The purpose of this study is to verify the regulation effect of the policy of purchase restrictions and loan restrictions on the equilibrium of housing supply and demand. In this paper， 70 large and medium-sized cities are selected as samples， and the two-step S-GMM method is used in the empirical model. The results show that the inelasticity of supply will?? increase the promoting effect of transaction volume on the price rise. In cities with strict Macro-control from 2003 to 2009， the imbalance between supply and demand significantly pushes up housing prices. Under the policy of purchase restriction and loan restriction since 2010， the imbalance between supply and demand no longer has a significant positive effect on the housing price. Therefore， the future regulation policy should rationalize the amount of land transfer， deepen the simultaneous development of rent and purchase， continue to promote the purchase limit， and reduce the intensity of the first house loan limit.

Key Words：Housing Prices; Purchase Restrictions; Loan Restrictions; Macro-regulations; Supply and Demand Equilibrium

責任編輯 郝 偉

郎昱，中國自然資源經(jīng)濟研究院、哈佛大學、中國人民大學，電子郵箱：ylang@ruc.edu.cn;施昱年，中國人民大學土地政策與制度研究中心、公共管理學院，電子郵箱：shiyunian@ruc.edu.cn;葉劍平（通訊作者），中國人民大學土地政策與制度研究中心、公共管理學院，電子郵箱：jpye@ruc.edu.cn。本文是國家社會科學基金項目（14BGL121）和中國人民大學科學研究基金（中央高?；究蒲袠I(yè)務費專項資金資助）項目（18XNB007）的成果。感謝匿名審稿人對本文提出的意見，文責自負。