■盧文濤

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍具有較強(qiáng)的生命力。再加上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)可娴蕉鄠€(gè)行業(yè)，并且關(guān)系到國計(jì)民生。若是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題，勢必牽扯到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)門檻和政策門檻較低，具有足夠的資金和相應(yīng)的人力資源基本達(dá)到了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的要求，因此，房地產(chǎn)行業(yè)每年都有大量的新進(jìn)入者。但是，房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)等。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)一方面可以提升管理效果，另一方面可以促進(jìn)企業(yè)長期健康發(fā)展?，F(xiàn)代的內(nèi)部審計(jì)已從傳統(tǒng)的查找錯(cuò)誤、預(yù)防錯(cuò)誤轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)模式。基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)可以促使企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升企業(yè)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)難點(diǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)經(jīng)營范圍廣、投資周期長的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額較大，但資金回籠慢。再加上，房地產(chǎn)企業(yè)大多是集團(tuán)性質(zhì)的企業(yè)，管理結(jié)構(gòu)較為狹長。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部審計(jì)存在一定的難點(diǎn)，具體有以下幾個(gè)方面。

1.管理體系不完善。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在管理體系不完善的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)新進(jìn)入企業(yè)較多，崗位設(shè)置不合理，沒有進(jìn)行職責(zé)分離，而且制定的制度缺乏監(jiān)督機(jī)制，對違規(guī)行為也沒有制定相應(yīng)的懲罰措施。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，再加上執(zhí)行和監(jiān)督不到位，加大了內(nèi)審的難度。

2.跨區(qū)域經(jīng)營管理難度大。

房地產(chǎn)的開發(fā)一般是跨地區(qū)開發(fā)，為了保證對當(dāng)?shù)厥袌隹焖僮鞒龇磻?yīng)，故需要在外地設(shè)立下屬公司。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)狹長，加大了房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的難度，增強(qiáng)了問題的隱蔽程度，容易導(dǎo)致腐敗的蔓延與滋生。

3.易發(fā)生短期牟利行為。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有地理位置多變、使用功能多樣的特性，再加上受設(shè)計(jì)水平高低影響，導(dǎo)致工程造價(jià)變化多樣，這為房地產(chǎn)企業(yè)舞弊提供了可能。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品具有資金投入大、一次性回籠資金、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，這又使得房地產(chǎn)企業(yè)舞弊具有較強(qiáng)的隱蔽性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一工程項(xiàng)目存續(xù)時(shí)間短，開發(fā)完成后，該項(xiàng)目組成員面臨去留問題，因此容易導(dǎo)致項(xiàng)目成員發(fā)生短期牟利行為，為舞弊帶來了心理動(dòng)機(jī)。

4.資產(chǎn)安全問題較突出。

房地產(chǎn)企業(yè)不僅在招投標(biāo)、采購階段涉及到大量資金收付，在施工、銷售等階段也涉及到大額資金收付，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性較強(qiáng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金安全的把控。資金安全僅僅依賴內(nèi)部控制制度不足以起到較好的防范效果，為了確保資金的安全，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分利用內(nèi)部審計(jì)，對資金把控不嚴(yán)，資金存在安全問題。

5.房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。

房地產(chǎn)企業(yè)制定的招標(biāo)價(jià)格、設(shè)計(jì)報(bào)酬等并不對外公開，其屬于商業(yè)機(jī)密，因此，房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。再加上，項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)企業(yè)沒有整理開發(fā)信息，使得建造成本也無法在內(nèi)部共享，加大了內(nèi)部審計(jì)的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題

1.對內(nèi)審概念理解不到位。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵成功因素是業(yè)務(wù)拓展與市場營銷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將資源都集中在拓展業(yè)務(wù)以及開展市場營銷等活動(dòng)，而忽略了內(nèi)部審計(jì)的重要性，致使內(nèi)部審計(jì)部門被閑置。現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向開展相應(yīng)的審計(jì)活動(dòng)，提高審計(jì)工作效能，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低內(nèi)部審計(jì)外部化的負(fù)面作用。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計(jì)的重要性凸顯出來作為重要工作來抓，仍將內(nèi)部審計(jì)看作事后審計(jì)，內(nèi)審時(shí)只是復(fù)核財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性，目的僅僅是糾錯(cuò)，不能有效發(fā)揮內(nèi)審的服務(wù)與咨詢功能。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)運(yùn)用度不高。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨了諸多風(fēng)險(xiǎn)，不僅包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等，還包括品牌風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)以及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中也會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。比如，項(xiàng)目投資階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)遷風(fēng)險(xiǎn)等；項(xiàng)目動(dòng)工之后，可能面臨著施工風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)等；項(xiàng)目后期，可能面臨著質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、營銷風(fēng)險(xiǎn)，甚至是交房風(fēng)險(xiǎn)等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合評(píng)估開發(fā)過程中可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計(jì)的不重視，對內(nèi)審理解不到位，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)沒有將風(fēng)險(xiǎn)控制融入其中，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量難以保證。

（1）內(nèi)部審計(jì)過程中沒有質(zhì)量控制環(huán)節(jié)。

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量的情況制定相關(guān)的手冊，有的甚至僅限于口頭流傳或者根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)匯總編制。這就導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作的執(zhí)行一定程度上無法評(píng)價(jià)內(nèi)部審計(jì)是否有效監(jiān)督，是否正確執(zhí)行等。

（2）缺乏對內(nèi)審成效的評(píng)價(jià)機(jī)制。

內(nèi)部審計(jì)部門在房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)中是直接隸屬于治理層，由治理層管理，而不是企業(yè)的管理者管理，這就導(dǎo)致內(nèi)審的成效缺乏科學(xué)有效的機(jī)制進(jìn)行評(píng)價(jià)，比如內(nèi)部審計(jì)部門主要做了哪些工作，需要從哪些方面改進(jìn)等問題，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)無法給予匯總與反饋。

（3）內(nèi)部審計(jì)分級(jí)復(fù)核機(jī)制流于形式。

規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)工作嚴(yán)格要求分級(jí)復(fù)核，否則無法準(zhǔn)確判斷內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量如何，成效如何。而由于分級(jí)復(fù)核較為耗費(fèi)時(shí)間，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作并不進(jìn)行分級(jí)復(fù)核，或者雖然復(fù)核但是流于形式，這嚴(yán)重影響了內(nèi)部工作審計(jì)的質(zhì)量，會(huì)使內(nèi)部審計(jì)效果大打折扣。

四、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)的必要性

1.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)是審計(jì)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)流程相較于其他行業(yè)較為復(fù)雜，涉及到的風(fēng)險(xiǎn)種類較多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)時(shí)需要多學(xué)科的專業(yè)知識(shí)相互配合，多角度思考和分析，提高其在高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境中適應(yīng)能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的、可持續(xù)的發(fā)展。

2.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)可以提高審計(jì)工作的效能。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，將內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)聚焦于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，除了進(jìn)行事后內(nèi)審?fù)猓€重視事前和事中的審計(jì)。

3.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)可以降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)貫徹風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向理念，可以有效地識(shí)別審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)可以減弱內(nèi)部審計(jì)外部化的影響，從而減緩或者規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來的負(fù)面影響。

五、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)模式的構(gòu)建

本文依據(jù)內(nèi)部審計(jì)實(shí)施流程構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)，具體如下：

1.審計(jì)的準(zhǔn)備階段。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)是以提升企業(yè)價(jià)值為主要目的，因此，企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)、分配資源時(shí)，應(yīng)將資源優(yōu)先分配給風(fēng)險(xiǎn)最高的經(jīng)營活動(dòng)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對潛在內(nèi)部審計(jì)項(xiàng)目建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，不僅包括審計(jì)內(nèi)容、流程，還應(yīng)對審計(jì)頻率制定科學(xué)合理的規(guī)劃，編制審計(jì)準(zhǔn)備階段的計(jì)劃表。

2.審計(jì)的實(shí)施階段。

在審計(jì)實(shí)施階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)主要是運(yùn)用控制測試和實(shí)質(zhì)性測試進(jìn)行現(xiàn)場審計(jì)。控制測試是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是否有效實(shí)施進(jìn)行測試，進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)。針對風(fēng)險(xiǎn)的重要性，確定測試的項(xiàng)目、內(nèi)容及方法。比如，風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目開展實(shí)質(zhì)性測試，而風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目可以采用分析性復(fù)核。

3.審計(jì)報(bào)告階段。

在審計(jì)報(bào)告階段，先對審計(jì)實(shí)施階段識(shí)別的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)再次進(jìn)行評(píng)估，編寫報(bào)告征求意見稿，對于難以判斷其性質(zhì)或處理方式的問題應(yīng)咨詢專業(yè)部門意見。然后，下發(fā)報(bào)告征求意見稿，根據(jù)反饋意見修改審計(jì)報(bào)告，最后下發(fā)正式審計(jì)報(bào)告。

4.后續(xù)審計(jì)階段。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員需要在下達(dá)了審計(jì)意見書之后，進(jìn)行后續(xù)審計(jì)。后續(xù)審計(jì)的目的一方面是跟蹤整改方案執(zhí)行情況，另一方面是監(jiān)督問題方進(jìn)行內(nèi)部修正。