新形勢下不動產(chǎn)測繪技術(shù)與管理分析

邱建文

（龍巖市勘察測繪大隊,福建 龍巖 364200）

在我國不動產(chǎn)登記制度改革過程中，不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容，是變更登記中的重要材料。不動產(chǎn)測繪結(jié)果會影響到政府不動產(chǎn)登記等管理制度的公信力，因此，政府應(yīng)不斷提升不動產(chǎn)測繪技術(shù)，保證其結(jié)果的準確性，準確了解及掌握房屋等地理數(shù)據(jù)信息，為國家土地及建設(shè)規(guī)劃提供有效依據(jù)，為政府相關(guān)部門在城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中的良好決策提供保障。

1 新形勢下高新科技在不動產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用

1.1 獲取不動產(chǎn)地理影像

在測繪技術(shù)中，應(yīng)用先進的科學(xué)技術(shù)，完成相關(guān)繪圖、測量等工作，包括光電技術(shù)、信息科學(xué)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)以及計算機技術(shù)等，并運用地理信息系統(tǒng)、GPS全球定位系統(tǒng)等獲取地理位置信息，并生成完整的圖形，將其空間位置、大小、形狀精確地表現(xiàn)出來，通過后期技術(shù)加工，將其繪制成圖。在實際的測繪工作中，布設(shè)影像控制點，并進行相關(guān)的影像獲取。通過無人機的鏡頭進行全方位的數(shù)據(jù)采集，并經(jīng)過多視匹配，實現(xiàn)快速建模的過程。在無人機飛行的過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)控制無人機的飛行質(zhì)量，保持其飛行的平穩(wěn)性，并利用相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)精確掌握飛行數(shù)據(jù)，避免產(chǎn)生無人機失效現(xiàn)象。在進行測繪工作前，應(yīng)當(dāng)確保當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件良好，使測繪工作在能見度良好的環(huán)境中進行，保證測繪工作順利完成。在無人機飛行后，通過專業(yè)的測繪數(shù)據(jù)處理軟件，準確表示GPS坐標，若數(shù)據(jù)有較大偏差，則需補充飛行，保證測繪工作的質(zhì)量與效果。在后期處理中，需要布設(shè)影像控制點，結(jié)合相關(guān)地形、航線以及地物進行布設(shè)，并遵循相關(guān)原則，保證影像的清晰度，易被識別，并保證控制點與實際的影像邊界有一定的距離，提升其精確度。同時應(yīng)當(dāng)保證布設(shè)影像無陰影，盡量在寬敞的位置設(shè)立控制點，并避開信號燈，防止信號塔對測量的精度產(chǎn)生影響。

1.2 無人機技術(shù)的應(yīng)用

無人機技術(shù)的應(yīng)用在測繪工作中是必不可少的，通過無人機設(shè)備開展相關(guān)測繪技術(shù)，將無人機與測繪專用技術(shù)相結(jié)合，良好地完成測繪工作任務(wù)。隨著科技不斷發(fā)展，無人機技術(shù)也在不斷發(fā)展與創(chuàng)新，并在不動產(chǎn)測繪工作中被廣泛應(yīng)用，并取得了良好的應(yīng)用效果。但是無人機自身不配備相關(guān)測繪功能，在實際的工作中應(yīng)當(dāng)搭載相關(guān)雷達監(jiān)測技術(shù)、激光掃描設(shè)備等滿足測繪的工作需求，以便良好地完成區(qū)域測繪工作。無人機的使用提升了測繪工作的效率與效果，其能通過非接觸遙感技術(shù)，在無法實地操作的環(huán)境中進行地理測繪，突破了空間上的限制，減輕了測繪工作人員的工作壓力，降低了工作難度，具有較強的工作靈活性。但在實際工作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)工作事項，由于無人機體積較小，質(zhì)量較輕，在惡劣的天氣下進行工作還會存在一定不良事件的發(fā)生風(fēng)險，因此需要選擇良好的天氣進行測繪工作，保證無人機工作的穩(wěn)定性。

1.3 三維模型的建立

建立準確的三維立體模型將實際的地理信息實現(xiàn)可視化效果，有利于地理分析工作的進一步完成。在建模過程中，應(yīng)當(dāng)按照完整的建模流程，進行影像數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)偏差修正、控制點影像關(guān)聯(lián)、提取點云信息以及建立三維模型等工作。對于不動產(chǎn)的測繪調(diào)查，應(yīng)當(dāng)對每間房屋進行測量，利用三維詞匯系統(tǒng)將二維與三維進行良好交互，提升其工作效率。在對測繪精度進行分析的過程中，應(yīng)當(dāng)保證建模的精準度，結(jié)合建模結(jié)果，了解實際不動產(chǎn)信息。為保證其檢測精度符合相關(guān)要求，應(yīng)當(dāng)選取多個檢測點，比較其采集的數(shù)據(jù)結(jié)果及實測的數(shù)據(jù)，從而驗證測繪工作的精確度。在建模工作中還應(yīng)注意矢量化圖的空間校正，在實際測繪工作中產(chǎn)生的任何一個較小程度的誤差，在三維模型中都會增大誤差程度，這就要求在工作中需要對三維模型繪制的矢量圖中進行空間校正，主要是進行幾何圖形校正，并且應(yīng)用橡皮頁變換法進行校正工作，提升其校正效果。

1.4 不動產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用實例

不動產(chǎn)測繪工作包括多種技術(shù)的應(yīng)用，測繪技術(shù)的應(yīng)用能幫助人們完成重要的工作任務(wù)，為工程建設(shè)提供有利條件。本文以福建龍昊實業(yè)發(fā)展有限公司龍雁大道一期安置房項目為例，闡述新的測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中的應(yīng)用。該項目位于新羅區(qū)雁石鎮(zhèn)坪洋村，地塊于2014年完成了土地的首次登記，2014年6月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2021年1月完成A標段5棟主體建筑的竣工并取得規(guī)劃核實，現(xiàn)階段進行該項目規(guī)劃核實后的房地一體的不動產(chǎn)登記。項目采用了無人機傾斜攝影測量技術(shù)，在該地塊范圍布設(shè)了5個像控點，采用大疆精靈4無人機進行野外影像采集，通過ContextCapture Center Master數(shù)據(jù)處理軟件完成內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理生成三維建模。通過所建立的三維模型數(shù)據(jù)生成該項目不動產(chǎn)登記所需的宗地圖。同時在該測區(qū)內(nèi)布設(shè)兩組控制點，采用解析法測繪對以三維模型數(shù)據(jù)生成的宗地圖精度進行檢核，經(jīng)檢核以該三維模型數(shù)據(jù)生成的宗地圖精度檢測60個地物點的X方向、Y方向、H方向的平均誤差分別為0.032 m、0.039 m、0.061 m，測圖成果絕對精度檢測的平面和高程的誤差分別為0.056 m、0.093 m，完全符合不動產(chǎn)登記所需精度要求，較好較快地完成了該項目的不動產(chǎn)登記測繪工作。

2 新形勢下不動產(chǎn)測繪技術(shù)與管理中存在的問題

2.1 不動產(chǎn)測繪的單元劃分標準不統(tǒng)一

不動產(chǎn)測繪技術(shù)對土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)有重要作用，但是在其實際工作過程中會產(chǎn)生一定問題。在實際的測繪工作中，不動產(chǎn)測繪的單元劃分標準不統(tǒng)一，在不動產(chǎn)登記時，國家有關(guān)部門沒有制定統(tǒng)一的測繪單元劃分標準，并且在實際的執(zhí)行過程中難度較大。林業(yè)部門以及國土部門有單獨的發(fā)展規(guī)劃方案，在對測繪的單元劃分標準上有偏差，在同一塊地會產(chǎn)生2種劃分標準，阻礙了測繪工作的開展。同時，人們對土地資源的開發(fā)力度不斷提升，一些土地資源不再局限于二維平面中，還包括三維空間中的相關(guān)資源，這也增加了不動產(chǎn)測繪部門的工作難度。

2.2 不動產(chǎn)測繪的技術(shù)標準不統(tǒng)一

在不動產(chǎn)測繪工作的執(zhí)行中，需要運用統(tǒng)一的測繪技術(shù)，但是國家相關(guān)部門在分割式的管理下，對相關(guān)不動產(chǎn)范圍界定及成果標準要求不明確，使得不動產(chǎn)測繪工作存在較大的技術(shù)差異。對于不動產(chǎn)的測繪技術(shù)國家及各地方都應(yīng)設(shè)定相關(guān)標準，使其滿足技術(shù)要求，開展統(tǒng)一的測繪工作。但是在實際的工作中，由于不動產(chǎn)測繪工作需要考慮到過去的測繪成果，使得國家及各地方對不動產(chǎn)測繪技術(shù)的標準設(shè)立不統(tǒng)一，從而導(dǎo)致測繪工作的難度增大[1]。

2.3 不動產(chǎn)測繪的成果整合效果不佳

在不動產(chǎn)登記中對不動產(chǎn)測繪工作成果進行整合，應(yīng)從不動產(chǎn)統(tǒng)一的等級需求出發(fā)，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行整合，并按照其不動產(chǎn)登記的需求將策劃數(shù)據(jù)進行整理，在成果整合的過程中最大限度地滿足林木、草地等資源的權(quán)利屬性劃分要求，但是在實際的工作中，不動產(chǎn)測繪成果的整合工作還是會受到一些因素的影響。一方面不動產(chǎn)測繪成果的整合工作需要大量的人力資源，對工作人員的專業(yè)能力及素要求較高。并且相關(guān)地區(qū)及部門對測繪成果的標準沒有統(tǒng)一的要求，使得整合工作的難度及工作量增加。另一方面，一些測繪成果時間較久，這在數(shù)據(jù)收集及保存等方面會產(chǎn)生一些問題，從而影響測繪成果整合[2]。

3 優(yōu)化不動產(chǎn)測繪技術(shù)及管理措施

3.1 提升工作人員的專業(yè)能力

不動產(chǎn)測繪工作對其結(jié)果的準確性要求較高，并影響不動產(chǎn)登記的工作效果，對國家建設(shè)與發(fā)展有重要意義。測繪人員的工作能力與工作效果會影響測繪工作的結(jié)果和準確性，因此，工作人員應(yīng)當(dāng)不斷提升工作能力，保證工作質(zhì)量。測繪部門要加強對工作人員的技術(shù)考核，要求工作人員具備專業(yè)技能證書，做到持證上崗，以較強的專業(yè)能力完成相關(guān)測繪工作，同時測繪部門應(yīng)當(dāng)加強對相關(guān)技術(shù)人員的培訓(xùn)，使工作人員的工作能力不斷提高。相關(guān)工作人員可以通過完善的考核制度與培訓(xùn)制度，提升自身工作能力[3]。

3.2 提升測繪技術(shù)的統(tǒng)一性

在相關(guān)測繪技術(shù)的應(yīng)用中，應(yīng)當(dāng)不斷改進技術(shù)措施，考慮工作中運用的關(guān)鍵技術(shù)，優(yōu)化不動產(chǎn)測繪技術(shù)的內(nèi)容指標，建立相關(guān)技術(shù)平臺，保證相關(guān)不動產(chǎn)技術(shù)實現(xiàn)統(tǒng)一標準。在相關(guān)數(shù)據(jù)處理的過程中，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類，將相關(guān)屬性、編碼分類及指標分類進行統(tǒng)一。另外，要加強相關(guān)支撐技術(shù)，其中包括空間基準技術(shù)、數(shù)據(jù)獲取技術(shù)以及質(zhì)量檢驗技術(shù)等，提升其核心工作效果。相關(guān)工作人員提出統(tǒng)一的空間轉(zhuǎn)換方法，確定相關(guān)不動產(chǎn)成果的轉(zhuǎn)換范圍，并對省市的不動產(chǎn)成果進行分區(qū)轉(zhuǎn)換，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況選擇合適的轉(zhuǎn)換模型，并盡可能減小對相關(guān)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的精度影響。

3.3 提高坐標轉(zhuǎn)換質(zhì)量

提高坐標轉(zhuǎn)換質(zhì)量可提升測繪工作的準確性。為了實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享，應(yīng)當(dāng)對區(qū)域模型進行轉(zhuǎn)換。工作人員通常采用四參數(shù)轉(zhuǎn)換法及七參數(shù)轉(zhuǎn)換法對不同的坐標系進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，最大限度減小誤差，并提升數(shù)據(jù)的準確性。在坐標轉(zhuǎn)換的過程中，應(yīng)保證兩坐標的框架點坐標一致，并提升數(shù)據(jù)的精確度和可靠性，為后期決策等工作提供良好的數(shù)據(jù)支持[4]。

4 新興科技在不動產(chǎn)測繪工作中的應(yīng)用

4.1 新興科技的應(yīng)用面更廣

隨著社會的不斷進步，一些新興科技的發(fā)展為不動產(chǎn)測繪工作提供了有力的技術(shù)支持，提升了不動產(chǎn)測繪工作的工作效率與工作效果。例如，全球定位系統(tǒng)、地理信息技術(shù)、全站型電子測速儀以及遙感技術(shù)的興起，在不動產(chǎn)測繪工作中的不同階段發(fā)揮著重要作用，體現(xiàn)出新興技術(shù)的重要功能價值。例如，在地籍測量工作中，通過RTK技術(shù)清晰展現(xiàn)每一宗土地的權(quán)屬界址點及測繪地籍圖，提升采集精確度，并且在地理信息采集后結(jié)合全球定位系統(tǒng)技術(shù)有效整理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，及時得到精準的地籍圖，在后期的工程建設(shè)中完成地質(zhì)勘測，如圖1所示。運用RTK技術(shù)測量確定界樁位置，精確了解土地應(yīng)用的實際邊界，并計算實際用地面積。在不動產(chǎn)測繪工程中，動態(tài)檢測工作是必不可少的，在動態(tài)檢測中，可發(fā)揮RTK技術(shù)優(yōu)勢，對其進行檢測，并且能更快、更好地進行動態(tài)監(jiān)測，實現(xiàn)省時省力的動態(tài)監(jiān)測效果。新興科技不僅用于地籍測量中，在大型水利工程項目中、城市排水系統(tǒng)中以及通信工程中也取得了良好的應(yīng)用效果。

圖1 RTK系統(tǒng)

4.2 新興科技的應(yīng)用價值更高

使用新興科技具有多方面的價值。一方面，使用新興科技可以滿足當(dāng)前實際的測繪工作要求。對于我國復(fù)雜的地形條件來說，在實際的地理測繪中具有較大的難度，并且在惡劣的地理環(huán)境中進行測繪工作是十分困難的，而新興科技的發(fā)展?jié)M足了測繪工作的高難度需求。其中全球定位系統(tǒng)技術(shù)的出現(xiàn)，給用戶提供了精準的地理三維坐標、時間及導(dǎo)航信息，并且微電子技術(shù)以及地理信息技術(shù)不斷朝向數(shù)字化的方向發(fā)展。全球定位系統(tǒng)作為一項基礎(chǔ)的應(yīng)用設(shè)備得到廣大科研機構(gòu)及民用機構(gòu)的歡迎，不斷提升測繪工作效果。另一方面，使用新興科技可以提升工作效率。在以往的不動產(chǎn)測繪工作中，為了提升測繪的精確度，需要進行反復(fù)測量，并通過技術(shù)人員親臨現(xiàn)場手動確認，延長了測量時間，對工作效率產(chǎn)生嚴重影響。而新興科技的應(yīng)用突破了空間上的測量障礙，在滿足測繪工作精度要求的同時，提升了工作效率。在當(dāng)前建筑行業(yè)快速發(fā)展的趨勢中，測量技術(shù)的創(chuàng)新是十分重要的，如果一味地依賴傳統(tǒng)的測繪技術(shù)，就滿足不了當(dāng)前時期測量技術(shù)的精度要求。

5 總結(jié)與展望

新興科技的進步與廣泛應(yīng)用，為社會發(fā)展做出了良好貢獻，并具有廣闊的發(fā)展前景。例如，地理信息技術(shù)作為一種新興的學(xué)科，集計算機科學(xué)、測繪遙感科學(xué)、空間科學(xué)、信息科學(xué)以及管理科學(xué)等于一體，并在各個領(lǐng)域中均有所應(yīng)用，此技術(shù)具有多方面的應(yīng)用優(yōu)勢，能實現(xiàn)地理數(shù)據(jù)采集儲存、分析管理以及可視化顯示，并且具有空間提示、預(yù)測預(yù)報以及輔助決策等功能。當(dāng)前時期，地理信息技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)處于成熟階段，在實際的生產(chǎn)建設(shè)工程中會繼續(xù)發(fā)揮其強大的功能性。遙感技術(shù)的發(fā)展也發(fā)揮了多樣化的優(yōu)勢，其中實效性、數(shù)據(jù)可比性、綜合性、經(jīng)濟性以及大面積地同步觀測等特點均對不動產(chǎn)測繪工作有良好價值。在當(dāng)前社會不斷發(fā)展趨勢下，我國的基礎(chǔ)建設(shè)正在如火如荼地進行，工程測繪是大型工程建設(shè)中必不可少的工作環(huán)節(jié)，相關(guān)科研工作者，應(yīng)當(dāng)不斷完善新興測繪技術(shù)，使其得到廣泛應(yīng)用，并在此基礎(chǔ)上加強改善與創(chuàng)新。

綜上所述，新形勢下不動產(chǎn)測繪技術(shù)的創(chuàng)新與管理優(yōu)化對城鎮(zhèn)規(guī)劃及不動產(chǎn)登記有重要影響。在不動產(chǎn)測繪中，結(jié)合多種技術(shù)手段，運用新型技術(shù)優(yōu)勢，可提升測繪效果。為提升測繪技術(shù)及效果，應(yīng)不斷提升工作人員的專業(yè)能力、提升測繪技術(shù)的統(tǒng)一性、提高坐標轉(zhuǎn)換質(zhì)量等。