物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的探索

伍倍民

摘要：隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，房子越建越多，房屋維修也也來越多，而物業(yè)專項(xiàng)維修資金作為房屋的“養(yǎng)老錢”、“救命錢”也越來也為市民知曉，隨著《民法典》的頒布，更是將廣大業(yè)主和維修資金緊密聯(lián)系在一起，而現(xiàn)在管理和使用維修資金面臨諸多問題。本文圍繞南寧市維修資金使用模式的形勢，針對性的提出相應(yīng)的具體思路，希望為今后科學(xué)地、便捷地、合理地使用維修資金提供參考。

關(guān)鍵詞：維修資金;使用模式;思路

一、南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金概況

南寧市于2009年9月頒布《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金辦法》（市政府令第27號，以下簡稱辦法），2009年11月起實(shí)施，正式開展物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作，物業(yè)專項(xiàng)維修資金在推進(jìn)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，促進(jìn)物業(yè)小區(qū)和諧建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。目前，全市維修資金管理制度已經(jīng)形成。主管部門和管理機(jī)構(gòu)均能按照政策法規(guī)的規(guī)定對維修資金進(jìn)行安全、有效的管理，依法依規(guī)開展物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作。尤其是《民法典》、《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)以后，維修資金主管部門對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)《關(guān)于公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用流程及業(yè)務(wù)指南（修訂）的通知》（南住建〔2021〕1號）進(jìn)行調(diào)整實(shí)施，既在原有的基礎(chǔ)上加入了《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十七條所規(guī)定的七種情形，確定緊急情況可以便捷使用維修資金，減少業(yè)主表決的困難。

截止2021年8月，維修資金使用金額10708.67萬元，累計(jì)使用的業(yè)主44.43萬戶，涉及物業(yè)小區(qū)417個(gè)，樓棟3454棟，建筑面積4175.88萬㎡，房屋已申請使用維修資金的業(yè)主占交存業(yè)主人數(shù)約22.83%，按物業(yè)小區(qū)統(tǒng)計(jì)，使用率為35.76%;按房屋棟數(shù)統(tǒng)計(jì)，使用率為22.43%。

而全廣西物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集總額在200億左右，而南寧市就超過了一半，足以體現(xiàn)出南寧市在物業(yè)專項(xiàng)維修資金方面的領(lǐng)先地位。

二、南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用時(shí)面臨的問題

（一）表決難、可用表決方式單一

要使用維修資金用于維修、更新或者改造，需進(jìn)行“雙三分之二”表決，征得“雙三分之二”以上業(yè)主同意后才可以使用。但是，業(yè)主的流動性大，小區(qū)業(yè)主數(shù)量過于龐大，或者意見不統(tǒng)一等原因造成表決困難，該使用的時(shí)候使用困難，不該使用的時(shí)候又隨意動用，都是制約維修資金便捷使用的情形。同時(shí)，住建部所推薦具有參考意義的四種表決方式，如默許表決、異議表決等幾乎成一紙空談，無實(shí)際意義。

南寧市針對此類情況，根據(jù)本市的本身特點(diǎn)，通過摸索研究，結(jié)合其他城市的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，于2018年12月實(shí)施電梯維修緊急使用流程，大幅度降低了表決的難度，但從根本上也尚未解決表決困難的問題。

（二）監(jiān)管難度大

維修資金使用監(jiān)管難度大主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是核實(shí)所有業(yè)主表決簽字難?，F(xiàn)有的核實(shí)方式一般為電話撥打業(yè)主聯(lián)系方式進(jìn)行確認(rèn)，但是很難去鑒定簽字筆跡和手機(jī)號碼的真假，這需要與不動產(chǎn)登記信息或者身份信息進(jìn)行有效識別后，才能判斷，這就造成了核實(shí)表決真實(shí)性的困難;二是維修事實(shí)成立與否無法有效判斷。南寧市繳納維修資金的小區(qū)有1100多個(gè)，每天申請使用維修資金的小區(qū)就有五六十個(gè)，無法去核實(shí)每一個(gè)申請使用的小區(qū)確實(shí)存在維修事實(shí)，只能通過業(yè)主監(jiān)督來確保維修的真實(shí)性。三是針對使用維修資金金額真實(shí)性的監(jiān)管。維修資金的使用涉及到小區(qū)的共用部位，如電梯、管道、墻面、天面等等，維修部位五花八門，所需要維修、更新或改造的配件也是琳瑯滿目，這就造成使用維修資金金額大小是否真實(shí)，有沒有虛報(bào)價(jià)格、虛增工程等問題。

（三）代管風(fēng)險(xiǎn)大

按照南寧市現(xiàn)行規(guī)定，維修資金代管需要業(yè)委會設(shè)立專戶，但是設(shè)立專戶的前提是需要法人資質(zhì)，而業(yè)委會不具備法人資質(zhì)，這就意味著南寧

市現(xiàn)存業(yè)委會無法代管維修資金，這就有《民法典》所要求的有所沖突。

（四）續(xù)籌難度大

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌問題是一個(gè)全國性的共識，哪怕最先開展物業(yè)維修資金業(yè)務(wù)的上海市，依舊存在這個(gè)問題。即便《民法典》中有針對維修資金續(xù)籌作為相關(guān)規(guī)定，但依然存在表決難的問題。

南寧市物業(yè)維修資金業(yè)務(wù)開展已經(jīng)12年了，有些繳納維修資金的小區(qū)的余額已經(jīng)降低到5%以上，甚至有些余額已經(jīng)不足完成一次使用了，極大的影響了房屋的居住。目前南寧市沒有針對性出臺維修資金續(xù)籌的有關(guān)規(guī)定。

三、創(chuàng)新思維下探討南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的思路

（一）利用已登記確認(rèn)的不動產(chǎn)信息進(jìn)行身份認(rèn)證表決

針對表決難的情況，應(yīng)該預(yù)先在不動產(chǎn)登記時(shí)確定的業(yè)主身份、聯(lián)系方式等信息接入維修資金使用的環(huán)節(jié)，通過信息技術(shù)手段，在表決的時(shí)候，可以通過公眾號、愛南寧APP等方式，人臉識別驗(yàn)證業(yè)主身份后進(jìn)行電子投票表決，極大的方便了業(yè)主，既能保證業(yè)主身份的真實(shí)性，也能保證表決結(jié)果的真實(shí)性，降低了監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。

通過電子表決的方式進(jìn)行表決，一方面解決了“雙三分之二”表決的時(shí)間效率問題，一方面緩解了業(yè)主流動性大的問題，對維修資金的使用具有跨越式的意義。

（二）依托大數(shù)據(jù)分析進(jìn)行維修行為分析，管控維修資金使用的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

在大數(shù)據(jù)時(shí)代的今天，每一項(xiàng)維修資金的使用都是有跡可循的，依托信息平臺的大數(shù)據(jù)分析，可以掌握每一個(gè)小區(qū)的維修資金使用的動態(tài)數(shù)據(jù)，比如哪些墻面、電梯反復(fù)維修，哪些配件價(jià)格在不同小區(qū)會有差異等等，這些信息都是需要維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)所要掌握的，一方面可以根據(jù)大數(shù)據(jù)分析結(jié)論去核實(shí)一些異常的使用事項(xiàng)，確保資金安全;一方面也可以根據(jù)大數(shù)據(jù)分析結(jié)論去評估使用的便捷性。

（三）強(qiáng)化維修資金使用的審計(jì)監(jiān)督和部門管理

要解決好物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中的問題，還需進(jìn)一步強(qiáng)化對維修資金的審計(jì)監(jiān)督和部門管理。要構(gòu)建以業(yè)主委員會為主體，物業(yè)公司協(xié)調(diào)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督的綜合管理體系。業(yè)主委員會作為專門的業(yè)主機(jī)構(gòu)，能夠最大限度的維護(hù)和保障所有業(yè)主的合法權(quán)益，因此業(yè)主委員會要發(fā)揮發(fā)揮自身的主體作用，強(qiáng)化責(zé)任意識，積極與業(yè)主、物業(yè)公司溝通合作。而物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)則要起到審計(jì)監(jiān)督的重要作用，對于業(yè)主委員會、物業(yè)公司所申請的維修項(xiàng)目和款項(xiàng)要進(jìn)行合理性與合規(guī)性審查，要求業(yè)主委員會、物業(yè)公司聯(lián)實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)算管理和成本控制，減少物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中存在風(fēng)險(xiǎn)問題，提升管理質(zhì)量和管理水平。

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