王濤

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引言

農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作是新時期深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革中的一項(xiàng)重要工作。2018年，相關(guān)文件提出了“扎實(shí)推進(jìn)房地一體的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’”的工作要求，對農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作明確了任務(wù)和工作方向，是新時期推動我國“三農(nóng)”問題解決，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要支撐。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)狀分析

我國近年來不斷推動不動產(chǎn)核查登記工作的開展，2015年，我國自然資源部發(fā)布了關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一全國不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查方案。自不動產(chǎn)登記工作開展以來，獲得了較為顯著的工作成果，但同時也發(fā)現(xiàn)了工作過程中所存在和面臨的許多問題。例如，當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作任務(wù)量大、數(shù)據(jù)多，流程、手續(xù)煩瑣，不同部門在相關(guān)工作的銜接、協(xié)調(diào)上不夠完善等，尤其是在農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)際落實(shí)中遇到了不少的困難[1]。

2 農(nóng)村不動產(chǎn)登記中存在的問題

2.1 農(nóng)村不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜

以往我國農(nóng)村地區(qū)對于不動產(chǎn)的管理工作不夠完善和落實(shí)不到位，導(dǎo)致了當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況較為復(fù)雜。例如，我國《土地管理法》中規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，然而在實(shí)際工作中“一宅多戶”的情況卻十分普遍；又如，農(nóng)村中宅基地“私有化”問題較為突出，不少村民認(rèn)為自己的房屋是由政府批準(zhǔn)給自己或祖上傳承下來，是屬于自己的私有財(cái)產(chǎn)；此外，在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化背景下，不少村民選擇外出務(wù)工，造成當(dāng)前農(nóng)村中存在著不少的空置或閑置房屋，農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量已明顯超過實(shí)際需求，造成了較為嚴(yán)重的土地資源浪費(fèi)。農(nóng)村不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜不僅給登記工作的開展帶來了更大的難度，同時還容易導(dǎo)致糾紛發(fā)生，影響農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。

2.2 農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作開展存在著一定的問題

在不動產(chǎn)初始登記中，部分村民無法提供權(quán)源資料，房屋的建造時間、面積等相關(guān)信息無法有效的確定確認(rèn)，一旦房屋登記信息出現(xiàn)較大偏差則會產(chǎn)生較為嚴(yán)重的后果。實(shí)際工作中往往只能依靠實(shí)地踏勘測繪、經(jīng)驗(yàn)判斷、詢問相關(guān)人員等方式進(jìn)行，但卻又缺乏相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。又如，信息化建設(shè)相對落后，導(dǎo)致在不動產(chǎn)登記中對于部分年代較久遠(yuǎn)的房屋和宅基地的合法性審查無法與相關(guān)部門進(jìn)行及時聯(lián)系，對于農(nóng)村土地標(biāo)注不明、地理變遷、宗地四至不明確等的調(diào)查、審查工作開展效率低下。

2.3 農(nóng)村不動產(chǎn)測繪工作有待進(jìn)一步完善

當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)房屋、宅基地的情況復(fù)雜，當(dāng)前房產(chǎn)面積測繪工作存在著對于土地、房屋以及其他建筑類不動產(chǎn)的綜合測繪的落實(shí)不到位，對相關(guān)草地、林地等不動產(chǎn)的測繪標(biāo)準(zhǔn)則不夠詳細(xì)或者缺乏，不同部門間測繪結(jié)果差異，信息化測繪技術(shù)應(yīng)用較少等問題，一定程度上給農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的開展帶來了不便，影響了相關(guān)工作的開展效率和質(zhì)量[2]。

3 針對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的對策

3.1 完善農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)制度，符合農(nóng)村房屋、宅基地特點(diǎn)

在各地不動產(chǎn)登記工作的開展中，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以國家《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等相關(guān)法律規(guī)章為基礎(chǔ)，制定出完善的相關(guān)工作制度和規(guī)范，并具有良好的可操作性，權(quán)責(zé)分明，全面覆蓋農(nóng)村宅基地申請、批劃、使用權(quán)收回等各個環(huán)節(jié)，使農(nóng)村宅基地管理工作開展更加規(guī)范化，推動各級機(jī)關(guān)、單位的相互協(xié)調(diào)、良好銜接，加強(qiáng)對農(nóng)村居民的宣傳工作，糾正其對不動產(chǎn)的“私有化”思想認(rèn)識，在多方配合下高效、順利、迅速的完成登記工作。

3.2 針對當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜問題，完善落實(shí)相關(guān)測繪工作

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展中，要加強(qiáng)對房屋、宅基地建設(shè)行為的嚴(yán)格規(guī)范，按照農(nóng)村相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，并對針對當(dāng)前存在的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)“亂象”積極采取有效措施進(jìn)行處理和解決。例如，針對“一宅多戶”問題，要深入調(diào)查其“多宅”的來源，并明確其“一戶”的范圍，按照農(nóng)村居民實(shí)際情況對宅基地產(chǎn)權(quán)是否合規(guī)合法進(jìn)行研究，對符合相關(guān)規(guī)定、要求的進(jìn)行確權(quán)登記，對明確不符合規(guī)劃的農(nóng)村宅基地不予登記。加強(qiáng)農(nóng)村不動產(chǎn)測繪工作落實(shí)，加強(qiáng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)和工作方法完善，積極引入先進(jìn)的信息化測繪方法提高工作效率。結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況對房屋面積、位置、幢、層、性質(zhì)等信息進(jìn)行明確，然后根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等要求形成測繪成果報(bào)并進(jìn)行備案管理，為后續(xù)不動產(chǎn)登記、審批、發(fā)證工作提供有力支持。

3.3 健全農(nóng)村不動產(chǎn)登記審批制度

相關(guān)單位在進(jìn)行農(nóng)村不動產(chǎn)登記時要結(jié)合村民提供的權(quán)源資料以及相關(guān)測繪工作結(jié)果，加強(qiáng)對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的審批并進(jìn)一步規(guī)范權(quán)籍調(diào)查，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)多個部門之間的信息共享和便捷快速的溝通交流，從而綜合多方面資料實(shí)現(xiàn)對面積超占、房屋超宗等問題的嚴(yán)格把關(guān)，保證圖、表、實(shí)地一致，保證權(quán)源合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確，防止違法用地合法化。

4 結(jié)束語

綜上所述，針對當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作中存在的相關(guān)問題，有關(guān)部門要積極采取措施，通過完善相關(guān)工作制度、完善落實(shí)測繪工作，健全審批制度，從而為不動產(chǎn)登記的順利實(shí)施提供有力保障。