施琴英

0 引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)迅速改變，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。開(kāi)發(fā)商僅僅通過(guò)單一的戰(zhàn)術(shù)手段已很難確保在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持長(zhǎng)期的實(shí)力。經(jīng)營(yíng)策略日益關(guān)鍵，成本控制在經(jīng)營(yíng)策略上已日益表現(xiàn)出了關(guān)鍵作用。在短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商提出的價(jià)格受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的限制，市場(chǎng)需求又是公司成長(zhǎng)的外在條件，開(kāi)發(fā)商不能左右，所以合理降低造價(jià)成了取得最高效益的重要途徑。為實(shí)現(xiàn)控制工程造價(jià)的目標(biāo)，本文將按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程從形成工程造價(jià)的三個(gè)主要方面分別研究控制工程造價(jià)的具體方法和措施。

1 造價(jià)管理概念和作用

1.1 造價(jià)管理概念

建設(shè)工程造價(jià)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)實(shí)用性很強(qiáng)的專業(yè)領(lǐng)域。它主要指研究工程的立項(xiàng)、籌建、初始工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)報(bào)價(jià)、建筑施工、檢驗(yàn)投入使用的全過(guò)程的施工成本，并對(duì)其加以合理確定和有效管理。而建設(shè)施工造價(jià)管理中有兩種財(cái)務(wù)管理方法，一是項(xiàng)目資金收費(fèi)管理工作，二是項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)管理。后一種財(cái)務(wù)管理屬項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)管理范圍。項(xiàng)目資金收費(fèi)管理工作是指為達(dá)到建設(shè)投資的預(yù)測(cè)總體目標(biāo)，在政府?dāng)M定的總體規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)方案等要求下，預(yù)估、計(jì)量、確認(rèn)和監(jiān)測(cè)建設(shè)施工造價(jià)及其變化的系統(tǒng)活動(dòng)。第一種財(cái)務(wù)管理則屬價(jià)值財(cái)務(wù)管理范圍，主要包含宏觀經(jīng)濟(jì)收費(fèi)管理工作和微觀結(jié)構(gòu)收費(fèi)管理工作。宏觀經(jīng)濟(jì)造價(jià)管理是指國(guó)家政府按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，充分運(yùn)用法律、法規(guī)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)等管理手段，對(duì)建設(shè)工程價(jià)格實(shí)施監(jiān)督管理與控制的活動(dòng)；而微觀企業(yè)造價(jià)管理，即由工程業(yè)主對(duì)某一建設(shè)工程成本控制，和發(fā)、分包各方對(duì)建設(shè)工程承發(fā)包價(jià)款的管理工作。

1.2 工程造價(jià)的作用

（1）是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，又是建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要基礎(chǔ)。（2）制定投資計(jì)劃和控制投資的依據(jù)，正確的投資計(jì)劃有助于合理和有效地使用資金。（3）籌集資金的依據(jù)。（4）評(píng)價(jià)投資效果的指標(biāo)，每個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)自身形成一個(gè)指標(biāo)體系。（5）合理利潤(rùn)分配和調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的手段。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式

設(shè)計(jì)階段，是把建設(shè)項(xiàng)目的意圖具體貫徹的步驟，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，也是解決工程技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)效益之間關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是工程造價(jià)的重要監(jiān)控階段。有關(guān)專家認(rèn)為，盡管工程設(shè)計(jì)費(fèi)占建筑總投資的比重非常低（1%～2%），但其對(duì)建筑工程造價(jià)的直接影響程度卻超過(guò)75%。在施工階段，承包商只是依據(jù)施工圖進(jìn)行施工，專業(yè)工程造價(jià)人員依據(jù)施工圖和相關(guān)規(guī)定計(jì)算工程造價(jià)，所以圖紙的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程造價(jià)的影響很大。但在這個(gè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，卻是我國(guó)結(jié)合最差的環(huán)節(jié)。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在缺陷

（1）項(xiàng)目建設(shè)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展位置與項(xiàng)目投資機(jī)制不完善。即項(xiàng)目前期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析工作的不落實(shí)，是直接影響建設(shè)項(xiàng)目有效進(jìn)行的原因，前期對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析工作不夠全面，建設(shè)項(xiàng)目決定遲緩，缺乏詳盡、“切實(shí)可行”的項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)，導(dǎo)致工程項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)遲遲未能如期完成，即便勉強(qiáng)完成了多建議的城市規(guī)劃理念設(shè)計(jì)工作，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)查不全面，從而造成建設(shè)項(xiàng)目決定遲緩、效果降低，浪費(fèi)了建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)、時(shí)間。

（2）項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文檔的提供時(shí)間滯后，更改過(guò)多。由于在市場(chǎng)調(diào)研階段工作開(kāi)展得不仔細(xì)、不規(guī)范，將項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)決策階段的問(wèn)題拖到了工程項(xiàng)目施工決策階段處理，本應(yīng)屬于設(shè)計(jì)師的職責(zé)遭到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干涉和限制，在施工管理方面的主要體現(xiàn)，是項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)文檔慢、在施工流程中更改過(guò)多。很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)方案都是由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商最高層主導(dǎo)地包辦“建筑設(shè)計(jì)”工作的，導(dǎo)致城市規(guī)劃、建筑單位和建筑設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，整個(gè)項(xiàng)目并無(wú)細(xì)致、全面的整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不和諧，設(shè)計(jì)者無(wú)創(chuàng)造性，但做出的整體規(guī)劃和建設(shè)成效充分反映了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商意愿，而產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)化和效益上的設(shè)計(jì)失誤的主要責(zé)任，卻由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。

（3）由于工程施工總承包項(xiàng)目不完善，在工程收尾階段交叉施工時(shí)，總發(fā)包項(xiàng)目任務(wù)和接口的劃分不清，不能從根本上采取措施進(jìn)行工程項(xiàng)目收尾環(huán)節(jié)的作業(yè)，甲方的工程項(xiàng)目管理困難。目前的施工管理階段，特別是高層建筑和大中型住宅的建設(shè)項(xiàng)目施工階段的后期，問(wèn)題日益凸顯，是住宅建設(shè)管理的難題所在。

（4）對(duì)于甲方供應(yīng)物資數(shù)量不當(dāng)?shù)膶０疙?xiàng)目，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為集中整合、運(yùn)用的資金，集中供應(yīng)便于降低生產(chǎn)成本，節(jié)省資金投入，同時(shí)為確保工程的主要物資、設(shè)施質(zhì)量與進(jìn)場(chǎng)日期，往往在項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議中規(guī)定了甲方所供應(yīng)物資的數(shù)量。而甲方所供應(yīng)物資，一般指由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商所供應(yīng)的鋼筋材料、建筑混凝土、木料、商品砂漿等主材、建筑工程用的未計(jì)價(jià)物資，還有升降機(jī)、自來(lái)水泵、變配電、中央空調(diào)等主要器材。但有時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商甲方所提供物資項(xiàng)目愈來(lái)愈多、管理愈來(lái)愈細(xì)致，存在甲方所提供物資的移交、檢驗(yàn)、保管、結(jié)賬等方面的復(fù)雜工作環(huán)節(jié)，從而增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的工作負(fù)擔(dān)，也產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目業(yè)主的依賴性。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的可行性與必要性

2.3.1 在房地產(chǎn)可行性研究中的市場(chǎng)分析

投資與收入的預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)分析需要仔細(xì)分析。通過(guò)對(duì)行業(yè)的研究，在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中可以更了解各個(gè)宏觀領(lǐng)域的市場(chǎng)狀況，通透地掌握各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，了解各個(gè)市場(chǎng)資金的供求狀況與分配情況，對(duì)行業(yè)未來(lái)的情況與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究與評(píng)估。通過(guò)投資與收入的預(yù)測(cè)能夠正確規(guī)劃企業(yè)發(fā)展所需要資金。至于項(xiàng)目發(fā)展的財(cái)務(wù)評(píng)估方面，可以從投資項(xiàng)目的角度出發(fā)，看公司內(nèi)部收益率是否大于或等于行業(yè)核準(zhǔn)的平均收益率，公司凈收益率是否大于或等于零動(dòng)態(tài)的收益率，資金回收的周期是否比預(yù)計(jì)的期限短。從這三個(gè)不同角度可以了解投資計(jì)劃是否合理。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)問(wèn)題時(shí)，通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目的各種不確定因素進(jìn)行分析，使人們能夠?qū)赡艹霈F(xiàn)的危機(jī)進(jìn)行判斷，及時(shí)制定相應(yīng)的措施對(duì)危機(jī)進(jìn)行預(yù)防。

2.3.2 項(xiàng)目可行性研究的意義

（1）經(jīng)過(guò)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究，可以了解該項(xiàng)目的具體工程位置、規(guī)格、工程建設(shè)內(nèi)容和方法是否合理，項(xiàng)目的商品是否有好銷(xiāo)路、市場(chǎng)有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目投資效益怎么樣等，由此確定該建設(shè)項(xiàng)目是否即刻實(shí)施，需要采取什么方法開(kāi)發(fā)才可達(dá)到較好效益，這也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要決策依據(jù)之一。

（2）建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告中已就建設(shè)項(xiàng)目的支出費(fèi)用盈利和還款能力及資金回收期作出了詳細(xì)的分析。它是金融機(jī)構(gòu)審查項(xiàng)目申報(bào)貸款的重要依據(jù)，是為項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的必備前提。

（3）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告已對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所需要的建筑材料協(xié)作要求和電力、給排水、供電、通信、交通等多個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào)情況做出了分析，因此項(xiàng)目的可行性亦是項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)各方簽訂合作協(xié)議書(shū)的重要基礎(chǔ)。

（4）建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案構(gòu)想、主要設(shè)施種類(lèi)、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套服務(wù)設(shè)施類(lèi)型以及公共輔助設(shè)施修建方法與時(shí)序等均已在建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究中作了系統(tǒng)分析與闡述。因此可行性研究是制定建設(shè)項(xiàng)目下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工方法的基礎(chǔ)。總之，項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中必要的一環(huán)，是房地產(chǎn)理性科學(xué)開(kāi)發(fā)的保證。

3 案例分析

3.1 工程概況

永春縣富臨國(guó)際1～25#樓及其地下室總建筑面積308 824.74m2，上部最高31 層，最低的10 層，總共有22 棟，面積有246 094.25m2，兩層地下室建筑面積62 730.49m2，該項(xiàng)目有一部分是安置房。鋼筋含量在70～80kg/m2，永春項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員將鋼筋含量設(shè)計(jì)為120kg/m2，非常安全，設(shè)計(jì)責(zé)任也得到了保證，但增加的工程造價(jià)需要投資者買(mǎi)單，而且大量的鋼筋給施工帶來(lái)了極大的不便，既影響了工期進(jìn)度，又影響了施工質(zhì)量，部分位置鋼筋的密度較大，影響振搗棒伸入，容易造成振搗不實(shí)，最后雖然結(jié)構(gòu)的安全性沒(méi)問(wèn)題，但易出現(xiàn)裂縫，容易發(fā)生漏水現(xiàn)象，最終使用的業(yè)主會(huì)有意見(jiàn)。通過(guò)這件事說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題：（1）設(shè)計(jì)人員技術(shù)保守；（2）設(shè)計(jì)人員沒(méi)有經(jīng)濟(jì)觀念；（3）設(shè)計(jì)審核形同虛設(shè)；（4）投資者、設(shè)計(jì)、施工相互獨(dú)立，缺乏有效溝通；（5）投資增加給投資者造成損失，無(wú)法制約設(shè)計(jì)人員。

3.2 市場(chǎng)需求

該項(xiàng)目開(kāi)工于2013 年7 月份，分兩個(gè)標(biāo)段，分別竣工于2016 年12 月和2017 年6 月，剛好碰到2014 年、2015 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的低點(diǎn)，房子很難賣(mài)出去，且單價(jià)低，售價(jià)只能5 000 元左右，房地產(chǎn)成本除了建安造價(jià)外，其他建設(shè)成本并沒(méi)有太多的降幅，房地產(chǎn)公司的生存比較艱難，這時(shí)建安造價(jià)顯得尤其重要。

3.3 項(xiàng)目的造價(jià)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)效益

該項(xiàng)目剛開(kāi)工時(shí)沒(méi)有預(yù)算，是施工一段時(shí)間到2015 年甲方才開(kāi)始做預(yù)算，與總承包方核對(duì)了半年，還是沒(méi)有辦法達(dá)成一致的預(yù)算價(jià)（造價(jià)的范圍包括：套內(nèi)毛坯，精裝房地產(chǎn)公司外包，防水房地產(chǎn)公司外包，景觀房地產(chǎn)公司外包），施工方的最終預(yù)算為65 573 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)2 123 元/m2，甲方預(yù)算是60 194 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)1 949 元/m2，形成5 379 萬(wàn)元的差價(jià)，同時(shí)開(kāi)工的周邊樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是1 300 元/m2左右。為了工程能順利進(jìn)行，房地產(chǎn)公司提出差價(jià)部分先對(duì)半支付給施工單位。

因?yàn)楣て谝呀咏瘴?，承包商一直推諉進(jìn)度款未撥付足夠，各方面卡房地產(chǎn)公司，很多應(yīng)該由承包商承擔(dān)的都攤到房地產(chǎn)公司，時(shí)逢房地產(chǎn)淡季，地產(chǎn)公司異常艱難。房地產(chǎn)公司為了降低成本，會(huì)站在不同角度節(jié)省造價(jià)的開(kāi)支或者取消某些造價(jià)的開(kāi)支計(jì)劃，所以結(jié)算價(jià)比預(yù)算價(jià)少，竣工結(jié)算承包商報(bào)出了70 625 萬(wàn)元的結(jié)算價(jià)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)2 287 元/m2，而房地產(chǎn)公司審核出的結(jié)算價(jià)是58 792 萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)差了11 833 萬(wàn)元，差異擴(kuò)大。造價(jià)巨大差異的主要原因是合同的簽訂不是很具體，對(duì)承包商的約束太少，對(duì)于造價(jià)僅說(shuō)明按時(shí)值的定額套價(jià)。工程造價(jià)需要按實(shí)際造價(jià)計(jì)算來(lái)降幅造價(jià)系數(shù)。房地產(chǎn)公司如果任意約束款項(xiàng)或者未及時(shí)支付員工薪酬，會(huì)導(dǎo)致工程停工且需支付一定的賠償，且工程時(shí)間方面不能停滯，承包商可以通過(guò)這條路徑約束房地產(chǎn)公司，因?yàn)闀r(shí)間是房地產(chǎn)公司的命脈。房地產(chǎn)公司需要面對(duì)購(gòu)房者和政府（因?yàn)橛邪仓梅浚┑碾p面夾擊，只要承包商在工程造價(jià)方面不規(guī)范，就存在房地產(chǎn)公司未足額支付的危機(jī)，造價(jià)糾紛的解決需要時(shí)間，但是合同沒(méi)有對(duì)造價(jià)糾紛解決的時(shí)間做出對(duì)房地產(chǎn)公司有利的約定，對(duì)承包商沒(méi)有約束，承包商帶著僥幸拖延時(shí)間，讓房地產(chǎn)公司妥協(xié)[1]。

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目總結(jié)成本管控的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：（1）設(shè)計(jì)階段的成本管控，房地產(chǎn)公司應(yīng)該找專業(yè)的優(yōu)化成本的設(shè)計(jì)師或者顧問(wèn)；（2）招標(biāo)階段找好信譽(yù)良好的承包商；（3）招標(biāo)階段的合同草擬應(yīng)有較全面的承包商的約束條件，最好是總價(jià)合同；（4）短時(shí)間內(nèi)開(kāi)展的項(xiàng)目在招標(biāo)階段應(yīng)有專業(yè)的房地產(chǎn)成本管理者制定的模擬清單；（5）要有完善的合同管理。

4 造價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的實(shí)施策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控與管理，如果要提高經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)需要對(duì)其成本費(fèi)用實(shí)施有效的監(jiān)控和管理工作，包含項(xiàng)目總成本造價(jià)管控、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段及驗(yàn)收結(jié)算階段的造價(jià)管控工作。

4.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

工程成本費(fèi)用監(jiān)控。成本管理主要是在設(shè)計(jì)工程的構(gòu)成環(huán)節(jié)中，對(duì)整體設(shè)計(jì)階段所消耗的人員、物資資源和生產(chǎn)成本費(fèi)用支出加以引導(dǎo)、監(jiān)測(cè)、調(diào)控與限制，將所有生產(chǎn)成本費(fèi)用都限制在計(jì)劃成本以內(nèi)，確保成本目標(biāo)的完成。設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目成本管理的主要人員。在工作中，設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確了解和分析盈虧情況，并迅速采取相應(yīng)對(duì)策加以監(jiān)控，有效限制人工成本浪費(fèi)。建筑設(shè)計(jì)院內(nèi)部要合理安排工程設(shè)計(jì)人員參加設(shè)計(jì)，并按照工程設(shè)計(jì)事項(xiàng)的類(lèi)型、規(guī)模、科技難易程度合理搭配。設(shè)計(jì)費(fèi)用在整體施工全過(guò)程費(fèi)用中，對(duì)施工造價(jià)的深遠(yuǎn)影響高為75%，但通常僅占施工建安成本費(fèi)用的1.5%～2%，因此設(shè)計(jì)階段資金是整體工程建設(shè)成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵和重點(diǎn)。尤其是在擴(kuò)初工程設(shè)計(jì)階段，對(duì)整體工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益影響高為98%。工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，直接影響施工經(jīng)費(fèi)的多少和技術(shù)建造工期的長(zhǎng)短，因此工程設(shè)計(jì)階段的資金管理工作對(duì)整體工程建設(shè)的成本費(fèi)用管理十分關(guān)鍵，直接決定人員、物力和財(cái)務(wù)上的投入量。

4.2 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理激勵(lì)機(jī)制

（1）提升決策階段的造價(jià)管理，為提高在決策階段的工程造價(jià)管理水平，必須詳細(xì)分析，深入調(diào)查，反復(fù)討論項(xiàng)目，并做好可行性研究報(bào)告分析。然后結(jié)合具體情況，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目作出全面合理的計(jì)劃，必須加入安全，工期和環(huán)保等因素，最后決定是否實(shí)施。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理，工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅影響到工程的質(zhì)量，還影響到項(xiàng)目造價(jià)的適當(dāng)。所以，必須搞好設(shè)計(jì)的造價(jià)管控，降低項(xiàng)目的造價(jià)，達(dá)到公司利益最大化。為此要從以下方面著手：一方面，工程設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)的預(yù)定要求，并根據(jù)客戶要求，設(shè)計(jì)最好的設(shè)計(jì)方案；另一方面，工程設(shè)計(jì)文件應(yīng)加以嚴(yán)謹(jǐn)縝密的審核，使設(shè)計(jì)圖紙必須符合規(guī)范。另外要根據(jù)企業(yè)價(jià)值目標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案[2]。

5 結(jié)論

工程造價(jià)管理涉及面極其廣泛，且是一項(xiàng)不確定性很強(qiáng)的工作，在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，在不影響工程質(zhì)量與進(jìn)度的前提下，應(yīng)做好這項(xiàng)前期控制工作，保證項(xiàng)目投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。綜上所述，地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)該貫徹于整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的全過(guò)程中，管理的關(guān)鍵是項(xiàng)目前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控制、在招投標(biāo)和簽約洽商等階段的精心布置控制和在實(shí)施過(guò)程與結(jié)果階段的嚴(yán)格監(jiān)督。特別是在二線市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際收益未達(dá)到目標(biāo)的前提下，要用認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硇膽B(tài)進(jìn)行每一環(huán)節(jié)，使企業(yè)獲取最高的收益。