汪濤

恒大債務問題已經(jīng)發(fā)酵數(shù)月，2021年12月3日，中國恒大發(fā)布公告稱收到要求公司履行一項金額為2.6億美元擔保義務的通知，但集團“不確定”是否擁有充足資金繼續(xù)履行“財務責任”，這對投資者來說或許不算意外。

公司表示集團積極與財務顧問和法律顧問評估公司的資本架構及流動性情況，并與“境外債權人保持持續(xù)溝通“。同時，廣東省政府宣布約談恒大，“應恒大地產(chǎn)集團有限公司請求”，同意向恒大地產(chǎn)集團派出工作組，“督促推進企業(yè)風險處置工作”，敦促切實“加強內(nèi)控管理”，維護“正常經(jīng)營”?？雌饋?，圍繞恒大債務問題已久的一個疑問已經(jīng)塵埃落地——恒大并非“大而不倒”、不能違約。

這意味著什么？

雖然恒大的最終重組方案我們還不得而知，但至少這個流程終于開啟。政府的首要目的是確保住房項目的交付、保障購房者合法權益。也因如此，廣東省政府力圖協(xié)調(diào)供應商、建筑公司、債務人和購房者，推動恒大順利重組，從而“保護各方利益，維護社會穩(wěn)定”。

為了降低恒大違約事件對地產(chǎn)行業(yè)的影響，央行、銀保監(jiān)會和證監(jiān)會都迅速回應了恒大債務問題：恒大集團對一筆境外債券未能履行擔保義務是市場經(jīng)濟中的“個案現(xiàn)象”；不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的“正常運行”造成任何負面影響；相關部門積極推動項目復工復產(chǎn)建成交樓，銀行、保險等金融機構也正在“積極參與”相關工作，銀保監(jiān)會會指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，證監(jiān)會將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資；政府希望促進資本市場和房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”。

恒大違約的消息可能會導致市場擔心其他開發(fā)商也會出現(xiàn)違約，對市場造成負面沖擊。

支撐中國房地產(chǎn)需求的基本面因素已經(jīng)在走弱、疊加前期政策收緊等因素，已經(jīng)造成房地產(chǎn)活動大幅下滑，恒大債務事件也進一步加劇了房地產(chǎn)活動的下行壓力。恒大債務問題導致其他開發(fā)商的境外融資渠道基本被切斷，同時房地產(chǎn)銷售下降和預售資金管控過緊導致開發(fā)商現(xiàn)金流大幅惡化。

不過，監(jiān)管已經(jīng)開始敦促銀行正常化房貸審批和房地產(chǎn)開發(fā)貸發(fā)放。近期的瑞銀中國住房調(diào)查顯示未來2年居民購房意愿大幅下降。預計房地產(chǎn)活動會繼續(xù)下行，2021年11-12月房地產(chǎn)銷售和新開工可能同比下跌20%以上，2022年一季度跌幅或進一步擴大至25%～30%（由于基數(shù)較高） 。此外，如果未來幾個月出現(xiàn)更多開發(fā)商違約，不會讓人意外。

房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟和金融穩(wěn)定都舉足輕重，如果沒有政策寬松，2022年房地產(chǎn)銷售和新開工可能下跌20%、投資可能下降10%，進而導致經(jīng)濟出現(xiàn)硬著陸風險。

不過，我們認為未來幾個月政府會更為務實地放松房地產(chǎn)相關政策。事實上，已經(jīng)有跡象表明房貸和開發(fā)貸等貸款限制已邊際松動。

未來還可能出臺的政策包括：進一步放松房貸和開發(fā)貸限制，放松開發(fā)商資本市場融資限制，調(diào)整土地出讓政策，以及加快公租房建設等。此外，我們認為政府還有可能放松財政和貨幣政策（包括本月可能降準一次） ，推動基建投資回升。這些政策有望支撐房地產(chǎn)活動在2022年二季度之后企穩(wěn)，2022年全年房地產(chǎn)銷售和新開工面積下跌10%～12%，房地產(chǎn)投資下跌5%。我們還預計政府還會采取措施隔離受房地產(chǎn)債務違約影響較大的個別銀行，增加對銀行的流動性投放，以及合理提高監(jiān)管容忍度以使銀行逐漸消化壞賬影響等。

我們認為房地產(chǎn)債務違約對銀行體系的直接影響基本可控。