商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理探討

【摘要】當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，特別是商業(yè)綜合體項(xiàng)目成為行業(yè)研究熱點(diǎn)。商業(yè)綜合體將辦公、購物、酒店、公寓等業(yè)態(tài)集合到一起成為提升城市活力、刺激人們消費(fèi)的新地標(biāo)。其作用在于：一方面能夠減輕交通壓力。隨著城市面積的擴(kuò)大，需要上班族花費(fèi)較多時(shí)間通行，而早高峰與晚高峰人流量較大會(huì)導(dǎo)致交通壓力增加，城市綜合體的出現(xiàn)能夠節(jié)約上班族的出行時(shí)間，改善生活情況;另一方面，提升城市發(fā)展綜合利用率。傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式下主要滿足于人們居住需求，而城市綜合體的出現(xiàn)還能積極發(fā)展商業(yè)，讓餐飲、娛樂等行業(yè)實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，有效提升了城市空間利用效率。相較于住宅項(xiàng)目以及普通商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)更為復(fù)雜，也對項(xiàng)目建設(shè)和管理提出更高要求。基于此，本文從城市綜合體特征入手，討論項(xiàng)目施工管理的難點(diǎn)，最后提出商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理措施，希望對建筑工程項(xiàng)目管理研究帶來幫助。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體;建筑工程;項(xiàng)目管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.026

引言：

商業(yè)綜合體結(jié)合了不同空間下不同的建筑功能，顯著的節(jié)約了城市用地，縮短交通距離，發(fā)揮了整體效益。不過在商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)展的過程中如何實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置以及科學(xué)計(jì)劃、組織、指導(dǎo)各種生產(chǎn)要素也成為了開發(fā)商需要深入思考的問題，尤其是在工程項(xiàng)目管理過程中商業(yè)綜合體會(huì)受到多種因素影響，只有做到準(zhǔn)確預(yù)測、科學(xué)管理才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的順利進(jìn)行，以下借助某商業(yè)綜合體工程就建筑工程項(xiàng)目管理進(jìn)行深入分析。

1、城市綜合體特征

2004年至今國家通過多種手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，并且出臺了相關(guān)房地產(chǎn)政策，讓商業(yè)用地建設(shè)獲得更大的發(fā)展空間。商業(yè)涵蓋了辦公、餐飲、交通、展覽等相關(guān)行業(yè)的商業(yè)用地建設(shè)。商業(yè)綜合體就是在城市發(fā)展的過程中伴隨著市場發(fā)展以及人們生活水平提升而出現(xiàn)的一種建筑，可將其理解為獨(dú)立的城市空間，商業(yè)綜合體內(nèi)部部門之間相互補(bǔ)充，為人們生活與工作提供了巨大便利。不過這種建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，如何做好管理工作是開發(fā)商、建設(shè)單位都要思考的問題。盡管商業(yè)項(xiàng)目具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ贿^并非都能獲取高利潤，并且國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求逐漸提升，需要開發(fā)商明確商業(yè)綜合體的特征，主要體現(xiàn)在：其一，涵蓋了展覽、餐飲、交通等面向消費(fèi)者的消費(fèi)模式;其二，工程規(guī)劃實(shí)施和運(yùn)營需要投入大量成本;其三，商業(yè)綜合體建設(shè)限制條件較多;其四，需要及時(shí)修正和調(diào)整工程建設(shè)問題;其五，需要加強(qiáng)與第三方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的合作。整體看來，商業(yè)綜合體具有建設(shè)難度大、建設(shè)要求高、項(xiàng)目利潤高等特征，由此導(dǎo)致施工期間存在一些難題，需要處理好時(shí)間、成本和利潤之間的關(guān)系。

2、項(xiàng)目特點(diǎn)分析

某商業(yè)綜合體項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，該商業(yè)綜合體建筑涵蓋商業(yè)中心、購物廣場、旅游景點(diǎn)和多種娛樂場所，占地面積50萬㎡。其中辦公樓地上30層，高度達(dá)150m;公寓式酒店地上24層，高度達(dá)100m;另外有商業(yè)裙房地上3層。后續(xù)計(jì)劃配套多種設(shè)備設(shè)施，其中包括15km的空中長廊、金融中心以及藝術(shù)大廳，全部工程建設(shè)后預(yù)計(jì)該項(xiàng)目成為該城市最大商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目緊鄰城市地鐵站導(dǎo)致深基坑開挖難度大，表現(xiàn)在距離地鐵線不足100m，并且地下分布大量市政管線，需要做好施工環(huán)境保護(hù)措施，為了在深基坑施工過程中減少對周邊環(huán)境的影響，在基坑周邊設(shè)定為不同的混凝土支撐和鋼支撐結(jié)合的方式。為了實(shí)現(xiàn)快速開挖、減少施工中的不利影響將周邊劃分成不同地塊，要求在16小時(shí)之內(nèi)開挖和完成支撐。與此同時(shí)，需要在開發(fā)過程中進(jìn)行精細(xì)化管理，并且對交通流、線組織施工、現(xiàn)場車輛管理提出較高要求。

2.1做好前瞻性的深化設(shè)計(jì)工作

本商業(yè)建筑采取鋼結(jié)構(gòu)組合樓板形式，并且構(gòu)件預(yù)制率高，由于大量管線通過鋼梁腹板區(qū)域，因此在項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)過程中需要準(zhǔn)確協(xié)調(diào)鋼結(jié)構(gòu)以及管線，合理設(shè)置孔位，這對項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)提出很高要求。

2.2做好施工區(qū)域的現(xiàn)場布置

由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目周邊市政道路環(huán)繞，并且建筑可利用場地有限。在辦公樓以及公寓式酒店結(jié)構(gòu)封頂期間全樓依舊處于地下室結(jié)構(gòu)施工，導(dǎo)致可利用空間進(jìn)一步壓縮，并且本結(jié)構(gòu)采取鋼結(jié)構(gòu)模式和應(yīng)用玻璃幕墻體系，要求預(yù)留鋼構(gòu)件以及玻璃幕墻堆放場地，通過精細(xì)化管理避免不同專業(yè)之間構(gòu)件調(diào)配存在沖突問題。

2.3超高層單體施工安全控制

在工程進(jìn)行過程中需要高度重視超高層單體施工的質(zhì)量控制，由于建筑的施工作業(yè)面廣，并且參建單位數(shù)量多。在安裝施工期間存在交叉作業(yè)，并且大型鋼構(gòu)件以及幕墻需要高空作業(yè)，對項(xiàng)目安全管理提出了更高要求。

2.4進(jìn)行信息資料的管理和歸檔

由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)涉及諸多專業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)周期長，所利用的建筑材料類型多，使得工程信息量和數(shù)據(jù)較大，在資料管理過程中存在諸多難點(diǎn)，需要及時(shí)進(jìn)行進(jìn)度信息共享，頻繁更新電子版資料，而現(xiàn)場出現(xiàn)管理失誤以及返工情況會(huì)進(jìn)一步加大信息管理難度。

3、項(xiàng)目施工管理的難點(diǎn)

3.1建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜

商業(yè)綜合體中容納了不同類型的建筑物，并且建筑外形具有個(gè)性化特征，施工過程中也會(huì)由于內(nèi)部空間布局的復(fù)雜性加大施工難度。相較于普通民用住宅，綜合體所使用的施工技術(shù)更為特殊，并且施工期間需要不同施工單位參與，對施工人員要求更高，如何協(xié)調(diào)施工單位施工工序之間的關(guān)系需要充分思考。

3.2工程設(shè)計(jì)變更較為頻繁

在建設(shè)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的過程中，業(yè)態(tài)管理控制成為項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的關(guān)鍵。建筑設(shè)計(jì)圖紙較為復(fù)雜，設(shè)計(jì)跨度時(shí)間較長，甚至?xí)?dǎo)致施工工期延后，而圖紙的臨時(shí)變更也對施工技術(shù)與管理帶來更大挑戰(zhàn)，要求結(jié)合圖紙變化進(jìn)行工程臨時(shí)調(diào)整，實(shí)踐項(xiàng)目如期高質(zhì)量進(jìn)行。

3.3施工現(xiàn)場管理難度大

由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)問題會(huì)導(dǎo)致工程建設(shè)中存在不確定性因素，并且施工期間會(huì)由于項(xiàng)目資金問題、工程材料欠缺問題、機(jī)械設(shè)備故障問題導(dǎo)致現(xiàn)場管理難度進(jìn)一步加大，需要開發(fā)商進(jìn)行全面分析，制定好應(yīng)對措施。

4、商業(yè)綜合體建筑工程項(xiàng)目管理措施

4.1通過前期規(guī)劃了解項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境

在定位城市商業(yè)綜合體的過程中，主要是為了滿足群眾生活、消費(fèi)等需求，所以在前期規(guī)劃中必須充分了解城市交通業(yè)態(tài)分布、公眾需求。在工程項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營以及后期實(shí)施過程中前期策劃十分關(guān)鍵，也是減少工程變更、保證工期和質(zhì)量的關(guān)鍵，要求開工前期調(diào)查商業(yè)綜合體的基本規(guī)劃，與當(dāng)前政策法規(guī)以及城市總體規(guī)劃之間的關(guān)系，由此確定建設(shè)規(guī)劃地的相關(guān)因素，避免后期運(yùn)營造成經(jīng)濟(jì)損失。

4.2保證工程項(xiàng)目投資管理質(zhì)量

在商業(yè)綜合體項(xiàng)目當(dāng)中容易出現(xiàn)漏項(xiàng)、增項(xiàng)的情況，其中主要和規(guī)劃定位不準(zhǔn)確、方案設(shè)計(jì)不合理有關(guān)。因此一方面需要做好圖紙會(huì)審工作，這一過程中需要確保建設(shè)單位施工單位積極參與，從經(jīng)營的角度明確總體平面功能，了解結(jié)構(gòu)特征;從工程技術(shù)的角度講也要保證施工圖技術(shù)具有可行性，然后進(jìn)行重點(diǎn)審查;從造價(jià)的角度講要保證方案具有經(jīng)濟(jì)性，能夠控制在預(yù)算范圍內(nèi)。另一方面需要做好工程招標(biāo)工作，通過項(xiàng)目招標(biāo)的方式有利于控制施工費(fèi)用，并且優(yōu)選施工單位和施工方案，也有利于加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理。此外，重視施工材料采購管理，要求采購前期制定完善的采購方案，明確質(zhì)量、價(jià)格、交貨期、服務(wù)等相關(guān)要素，由此最大程度的控制項(xiàng)目投資，保證工程建設(shè)質(zhì)量。

4.3完善管理體制

要求建設(shè)單位不斷完善管理體系，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工和安全管理工作，打造系統(tǒng)的管理體系，并且需要制定風(fēng)險(xiǎn)保證金制度以及安全保證金制度，實(shí)現(xiàn)安全管理和績效掛鉤，確保現(xiàn)場人員具有安全施工意識。當(dāng)?shù)卣残枰?組織相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，由此保障項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)。此外，需要制定施工管理責(zé)任制，在商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行過程中需要制定和完善施工管理制度，保證管理內(nèi)容全面，其中要涵蓋質(zhì)量控制、進(jìn)度管理、安全管理，全面提升現(xiàn)場管理水平，要求將責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門和個(gè)人，定期開展現(xiàn)場安全管理工作，之后要讓管理工作效果與薪資掛鉤，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量問題以及安全問題要追究責(zé)任。

4.4做好重點(diǎn)環(huán)節(jié)把控工作

針對關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要制定成熟的管理理論，要求施工單位結(jié)合工程情況分析現(xiàn)場勞動(dòng)力、建筑材料、機(jī)械供應(yīng)，然后對不同環(huán)節(jié)擬定具體的施工方案，在重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)要求監(jiān)理工程師審批，并由監(jiān)理單位同意，尤其是項(xiàng)目建設(shè)的特殊方案必須由工程師審批，然后進(jìn)行查驗(yàn)，確保達(dá)到安全施工和技術(shù)要求。比如在施工現(xiàn)場管理方面施工材料管理十分關(guān)鍵，由于商業(yè)綜合體建筑工程量大、建筑整體高度大、施工場地小，需要在施工期間解決原材料對方和垂直運(yùn)輸問題，采用分區(qū)堆放和分樓層對方的方法可以保證良好的施工秩序。再如安全管理過程中需要全力保障綠色施工，樹立安全第一的施工思想。而現(xiàn)場環(huán)境管理方面，由于各業(yè)態(tài)相鄰并且開工時(shí)間存在差異性，要求做好施工現(xiàn)場環(huán)境管理工作，其中包括處理好建筑垃圾，做好現(xiàn)場除塵降噪工作，避免對周邊群眾生活造成不利影響。

4.5積極應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段

在商業(yè)綜合體建設(shè)過程中必須加強(qiáng)信息技術(shù)的應(yīng)用，在信息化管理模式下涵蓋質(zhì)量管理、成本管理、合同管理等多項(xiàng)內(nèi)容。對各施工單位溝通和不同模塊協(xié)調(diào)有著積極作用，要求明確項(xiàng)目管理的不同功能，比如通過工程清單模塊掌握項(xiàng)目建筑材料使用情況，再如通過施工方案模塊管理項(xiàng)目建設(shè)文件。

4.6采取動(dòng)態(tài)化管理方法

在該建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行期間關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)好質(zhì)量、成本進(jìn)組三者之間的關(guān)系，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)進(jìn)行進(jìn)度控制，并且需要通過多項(xiàng)措施避免資金浪費(fèi)。在壓縮施工進(jìn)度的過程中需要投入更多人力、材料以及機(jī)械設(shè)備，而壓縮成本也可能導(dǎo)致施工進(jìn)度不合理，所以要求業(yè)主方以及建設(shè)單位分析管控目標(biāo)，確定質(zhì)量、進(jìn)度以及成本曲線的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理。以資金管理為例，由于本商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、規(guī)模大，因此所投入資金量大。資金是確保工程確立建設(shè)的關(guān)鍵，如果資金不到位就會(huì)影響正常施工進(jìn)度，也會(huì)危險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。為此，業(yè)主方需要全力保障資金投入，滿足于人工、建材等方面的資金支出，做好項(xiàng)目預(yù)算管理工作，加強(qiáng)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)管理。

4.7進(jìn)行區(qū)域化施工管理

為了確保有足夠時(shí)間對某環(huán)節(jié)施工管理，要求項(xiàng)目小組基于區(qū)劃原則在施工區(qū)域結(jié)合施工圖、施工面積和竣工時(shí)間劃分成管理的參考要素，并且建設(shè)項(xiàng)目單位也要結(jié)合總平面圖做好現(xiàn)場管理工作，達(dá)到政府規(guī)定要求，全力保障施工安全，保證道路暢通。與此同時(shí)，要求從項(xiàng)目建設(shè)環(huán)保的角度出發(fā)，對于現(xiàn)場材料他使用要減少搬動(dòng)次數(shù)并且集中放置，而塔吊位置的設(shè)置確保覆蓋整個(gè)工程，并且施工期間不得混用塔吊。整個(gè)施工過程中要求業(yè)主方、建設(shè)方、承包方和監(jiān)理方加強(qiáng)溝通。

4.8重視技術(shù)和人才的項(xiàng)目管理工作

商業(yè)綜合體工程規(guī)模龐大，施工期間要求建設(shè)單位投入大量人力和物力，從工程招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收要求進(jìn)行全方位分析。而保證工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵在于技術(shù)投入和人力支持，這就要求新時(shí)期借助信息化管理手段和計(jì)算機(jī)技術(shù)加強(qiáng)現(xiàn)場管理，由此提升施工效率，要求建設(shè)單位重視技術(shù)創(chuàng)新，大力培養(yǎng)技能型人才，培養(yǎng)出懂管理、懂技術(shù)復(fù)合型人才參與項(xiàng)目建設(shè)和管理。與此同時(shí)，施工人員也需要定期接受培訓(xùn)，保證掌握施工技術(shù)，具有安全施工思想，為商業(yè)綜合體項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)提供支持。

5、BIM技術(shù)在商業(yè)綜合體項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

5.1精細(xì)化基坑開挖管理

由于本工程基坑臨近地鐵，因此采取4D模擬方法提升基坑施工準(zhǔn)備階段土方開挖方案制定效果，確定基坑開挖順序。通過模擬土方開挖與地鐵運(yùn)營單位進(jìn)行可視化溝通，有效提升了技術(shù)交底質(zhì)量，為施工進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

5.2深化設(shè)計(jì)和三維出圖

由于本建筑工程預(yù)制率高，對深化設(shè)計(jì)提出了更高要求。為此在鋼結(jié)構(gòu)和機(jī)電施工部分全部采用三維模擬方法，利用相關(guān)軟件分析施工碰撞問題，然后直接和設(shè)計(jì)單位溝通，如果修改難度較大需要業(yè)主方參與其中，并優(yōu)化原有設(shè)計(jì)方案。借助三維模型進(jìn)行預(yù)制構(gòu)件的加工，然后通過三維模型導(dǎo)出施工圖，比如針對辦公樓和管線綜合排布建立了模型并設(shè)計(jì)多種方案，這一過程中需要鋼結(jié)構(gòu)單位相互配合，提前對特殊部分處理，優(yōu)化管道孔洞預(yù)留位置，由此節(jié)約建設(shè)材料。

5.3輔助項(xiàng)目安全管理

由于本工程中基坑數(shù)量較多，并且建筑主體高度大，為滿足施工需要設(shè)置六部大型塔吊，并且現(xiàn)場作業(yè)面較多，對安全防護(hù)提出了較高要求。為此利用BIM技術(shù)并根據(jù)施工實(shí)際情況設(shè)置模型，由此分析施工潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是防火分隔區(qū)、設(shè)置臨邊洞口防護(hù)都在階段模型基礎(chǔ)上確認(rèn)，由此提升現(xiàn)場管理水平。

5.4利用BIM技術(shù)進(jìn)行成本估算

在本項(xiàng)目進(jìn)行過程中，預(yù)算人員利用了多種財(cái)務(wù)預(yù)算軟件，然后配合BIM模型導(dǎo)出明細(xì)表、直接得到材料數(shù)量、尺寸等相關(guān)信息，之后導(dǎo)出材料表單進(jìn)行信息核對，并且構(gòu)件信息可結(jié)合設(shè)計(jì)變更情況加以修改，由此指導(dǎo)現(xiàn)場管理，保證了材料管理的實(shí)效性，能夠有效避免鋼材混凝土等材料浪費(fèi)，保證了建設(shè)效益。

5.5利用BIM技術(shù)進(jìn)行文檔資料管理

一方面是大型構(gòu)建信息化平臺管理。通過BIM信息化平臺把鋼結(jié)構(gòu)以及幕墻等施工劃分為材料管理、構(gòu)件制造以及項(xiàng)目安裝等階段，由此達(dá)到可視化管理目標(biāo)，比如鋼柱以及幕墻板劃分成不同批次，然后制定施工管理流程，并且利用掃描槍對不同構(gòu)件進(jìn)行身份確認(rèn)，由此達(dá)到動(dòng)態(tài)管控目標(biāo);另一方面，進(jìn)行協(xié)同平臺管理。通過BIM信息和云端服務(wù)器的數(shù)據(jù)交互，把施工進(jìn)度、材料和最新版模型上傳到交互管理平臺，便于參建方及時(shí)掌握信息，實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理。

結(jié)語：

綜上所述，商業(yè)綜合體建筑結(jié)構(gòu)具有特殊性，所以對項(xiàng)目建設(shè)和管理水平要求較高，為了確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)成本控制需要業(yè)主方起到統(tǒng)籌作用，而項(xiàng)目建設(shè)單位和施工單位也需要通過多項(xiàng)舉措推動(dòng)工程高質(zhì)量進(jìn)行。新時(shí)期需要建設(shè)整個(gè)過程加強(qiáng)對信息技術(shù)的利用，最終有效提升建筑工程項(xiàng)目管理水平，促進(jìn)城市良好發(fā)展。

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作者簡介：

王銘軒，出生年月：1984年1月，性別：男，民族：漢，籍貫：山東青島，學(xué)歷：在職研究生，職稱：高級工程師，研究方向或所從事的工作：建設(shè)工程項(xiàng)目管理。