王璐

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特征也因此顯現(xiàn)出來，最顯著的特征就是風(fēng)險(xiǎn)高、投資高、周期長，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營，同外部各種客觀因素有著密切的聯(lián)系，因此也產(chǎn)生了相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文主要通過房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，進(jìn)而提出有效的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對策略

引言：

近年來，我國不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外國家不斷對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的問題也更加突出，進(jìn)而暴露出更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的特征剖析，房地產(chǎn)行業(yè)主要面臨以下三種風(fēng)險(xiǎn)：新立項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)過程中遇到的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營期間的投資風(fēng)險(xiǎn)等。通過分析這些存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)提出更有效的應(yīng)對策略，以使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）新立項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)行業(yè)最顯著的特征就是開發(fā)周期長，資金投入量比較大，面臨風(fēng)險(xiǎn)也比較高，并且該行業(yè)容易受到國家宏觀政策等各種客觀因素影響。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更加重視資金的籌集和效益創(chuàng)造，但忽略了新立項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴荒苌髦貙Υ铝㈨?xiàng)項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)與管理，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，無法有效應(yīng)對，甚至有時(shí)不能清楚地分析目前面對的各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境，盲目對市場進(jìn)行投資，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)加重，使企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金危機(jī)。這種盲目的投資，不僅不會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利潤，更有甚會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債，使地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到一定的阻礙。

（二）開發(fā)過程中遇到的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)通過“招拍掛”方式取得土地，在出售時(shí)，受到限價(jià)、限貸、限售等各種因素的影響。一些盈利能力差、利潤率低的項(xiàng)目，就會(huì)面臨提前交稅的風(fēng)險(xiǎn)，這種提前交稅的情況，大量占用了企業(yè)資金，而且后期還要同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通相關(guān)退稅事宜，資金占用和退稅程序的復(fù)雜，使地產(chǎn)行業(yè)存在著相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）運(yùn)營期間遇到的籌融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在資金籌集上，存在相當(dāng)大困難，進(jìn)而激化重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國一直倡導(dǎo)房子是用來住的，不是用來炒的政策指導(dǎo)，而且各地針對房地產(chǎn)企業(yè)采取了各類融資信貸政策，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的授信額度和利率等。房地產(chǎn)行業(yè)為了保證其穩(wěn)健發(fā)展，要通過各種渠道籌資，進(jìn)而使房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)出現(xiàn)了多元化趨勢。在此過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了相應(yīng)融資風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)通過單一籌資方式進(jìn)行融資，同時(shí)也不能重視目前各項(xiàng)政策的引導(dǎo)，使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入融資困境，進(jìn)而影響了企業(yè)正常運(yùn)營與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）加強(qiáng)土地經(jīng)營前置

土地經(jīng)營工作前置不僅是對一個(gè)項(xiàng)目分析和策劃，更主要是清楚整個(gè)運(yùn)營各階段的工作，更多地考慮了新項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的對策。土地經(jīng)營工作主要包括項(xiàng)目定位、方案研討、對政策環(huán)境及特殊條件應(yīng)對措施、融資環(huán)境研究、合作單位的初步確定等。通過加強(qiáng)土地經(jīng)營工作的前置，能夠淡化相應(yīng)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，也能提前預(yù)測后期遇到的各種問題，防范企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)。

（二）強(qiáng)化稅收籌劃工作

稅收籌劃是企業(yè)面對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最核心問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果項(xiàng)目銷售計(jì)劃結(jié)束后才計(jì)算稅收，就會(huì)使稅收籌劃這項(xiàng)工作顯得相當(dāng)滯后。如果能在項(xiàng)目獲得后前期做好稅務(wù)籌劃，那么就會(huì)使企業(yè)規(guī)避提前納稅和多納稅的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少企業(yè)資金的占用，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立健全的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一套完整科學(xué)實(shí)用的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系，而且這一體系要適應(yīng)企業(yè)發(fā)展并與實(shí)際情況相結(jié)合。根據(jù)這一財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系來監(jiān)督約束企業(yè)的投資決策，從而科學(xué)地引導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷地掌控國內(nèi)外市場總體發(fā)展情況及動(dòng)態(tài)，結(jié)合各種經(jīng)濟(jì)政策和宏觀政策，來制定科學(xué)的戰(zhàn)略體系，不斷完善地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立一套完整風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，設(shè)定科學(xué)指標(biāo)數(shù)據(jù)，來防范企業(yè)資金能力、償債能力，進(jìn)而判斷分析一個(gè)項(xiàng)目是否可以投資，是否存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要借助各種財(cái)務(wù)手段、融資手段、營銷等經(jīng)營手段分析，量化企業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的項(xiàng)目投資提供科學(xué)的參考依據(jù)。

地產(chǎn)公司搭建起來財(cái)務(wù)預(yù)警信息平臺，通過使用公司內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息，財(cái)務(wù)人員設(shè)置相對敏感性的財(cái)務(wù)信息指標(biāo)，建立起財(cái)務(wù)信息化模型，對公司未來可能會(huì)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好及時(shí)的預(yù)警。構(gòu)建出財(cái)務(wù)預(yù)警信息模型，當(dāng)預(yù)測到地產(chǎn)公司存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就及時(shí)給相應(yīng)的管理者提示，這樣就能夠給地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員預(yù)測未來可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)時(shí)間比較晚，而且地產(chǎn)公司缺少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的工作經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)公司管理者可向同行國內(nèi)外行業(yè)借鑒其構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)，并以此作為依據(jù)，強(qiáng)化地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的搭建。

（五）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)公司向外部借款舉債，來優(yōu)化調(diào)整公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，在保證公司有一定償債能力前提之下，償債能力不會(huì)快速下滑滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金需求，保證公司項(xiàng)目投資能夠順利推行，這樣有助于給地產(chǎn)公司帶來更多經(jīng)濟(jì)效益。地產(chǎn)公司還要不斷拓寬自身融資渠道，向金融機(jī)構(gòu)借款及發(fā)行公司債權(quán)等方式來獲取項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金，確保地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的資金供應(yīng)。除了過去傳統(tǒng)公司融資渠道之外，還可以通過發(fā)行股票等方式，助力公司拓寬資金流，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的強(qiáng)力發(fā)展，同時(shí)引入外部戰(zhàn)略投資方，或者引入外部債權(quán)人來獲取發(fā)展資金，不斷優(yōu)化改進(jìn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，這樣才能夠降低財(cái)務(wù)資金缺口，減少項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）采用合理措施去規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

為了能夠有效規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)公司要針對市場貸款利率，做好全方位的分析，對銀行貸款利率的提升，進(jìn)行全方位的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測，做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判工作及采取一些合理有效工作措施。對可能會(huì)存在的利率風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行全面把控，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的全方位防范。一旦發(fā)現(xiàn)可能會(huì)存在的利率風(fēng)險(xiǎn)，要做好及時(shí)預(yù)警，盡早給地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)或高管發(fā)出警示信號，以便地產(chǎn)公司的經(jīng)營人員能夠迅速采取合理有效的防控措施，減少風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的影響。地產(chǎn)公司在向銀行借貸時(shí)，要簽訂具有固定利率的貸款合同，這是由于浮動(dòng)利率會(huì)受到外界市場經(jīng)濟(jì)影響變動(dòng)，易給地產(chǎn)公司帶來利率方面風(fēng)險(xiǎn)影響。地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的投資型行業(yè)，而且資金投資量大，投資期間項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)間長，在對地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)時(shí)，地產(chǎn)公司還要對投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，購買土地及開工建設(shè)并銷售項(xiàng)目，整個(gè)投資時(shí)間長，會(huì)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（七）強(qiáng)化預(yù)算管理與資金管控

1.強(qiáng)化全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷地創(chuàng)建和完善企業(yè)的預(yù)算管控系統(tǒng)，從而科學(xué)的調(diào)控突發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以減少企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而避免由此造成的損失。通過預(yù)算管理體系的建立，合理控制企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目與經(jīng)營業(yè)務(wù)上的差距，從而規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要經(jīng)常觀察企業(yè)運(yùn)營狀況及對比分析，使企業(yè)經(jīng)營決策更加科學(xué)明確。

2.強(qiáng)化資金流動(dòng)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視企業(yè)資金流動(dòng)性，防止地產(chǎn)項(xiàng)目周期經(jīng)營性和運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的資金斷裂問題，科學(xué)預(yù)測計(jì)算，并分析企業(yè)資金狀況和收支情況等，以便科學(xué)地計(jì)劃資金的使用，使資金得到充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的高效周轉(zhuǎn)，這樣才能使企業(yè)所投資的項(xiàng)目健康穩(wěn)健的運(yùn)營。加強(qiáng)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)使資金得到良好的使用，通過擴(kuò)展了資金來源渠道，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，讓資金庫存處于科學(xué)的管控之中，進(jìn)而使企業(yè)資金具有足夠的償付能力，為后期業(yè)務(wù)提供周轉(zhuǎn)的可能性。

3.優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，清楚企業(yè)現(xiàn)有資金及資金償債能力和各種負(fù)債比例，選擇多樣化投資方式。通過拓寬投資渠道，以此降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了防止企業(yè)資金陷入困境，規(guī)避出現(xiàn)各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要加快資金回籠，不斷追回企業(yè)應(yīng)收賬款，以確保企業(yè)資金穩(wěn)定安全供應(yīng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑借其他股票、債券等融資方式，來拓寬企業(yè)的籌資渠道，以增大企業(yè)的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)及各種政策調(diào)整，深刻意識到企業(yè)面臨的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并做好積極應(yīng)對工作。提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，加大風(fēng)險(xiǎn)防控力度，采取科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，來保證企業(yè)的資金供應(yīng)安全，同時(shí)營造健康良好的經(jīng)營環(huán)境，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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