蔣菊香，陽愛國

(1.國家稅務(wù)總局稅務(wù)干部學(xué)院長沙校區(qū)， 湖南 長沙 410116； 2.國家稅務(wù)總局衡陽市稅務(wù)局， 湖南 衡陽 421000)

隨著市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，土地增值稅逐漸成為地方稅收的一個重要稅種，土地增值稅清算是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的重點。通過對土地增值稅清算管理存在的問題及解決途徑的實務(wù)調(diào)研，以求解決這些問題并加強土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算管理能力和水平。

一、當(dāng)前土地增值稅清算管理面臨的主要問題

1.清算對象確定難。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務(wù)機關(guān)并不能及時掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進(jìn)行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補稅的少。

2.清算收入審核難。目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項目核實難。當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結(jié)果產(chǎn)生難。土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

二、土地增值稅清算管理大數(shù)據(jù)運用的思路

《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》(六)深化稅收大數(shù)據(jù)共享應(yīng)用：“探索區(qū)塊鏈技術(shù)在社會保險費征收、房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記等方面的應(yīng)用，并持續(xù)拓展在促進(jìn)涉稅涉費信息共享等領(lǐng)域的應(yīng)用。不斷完善稅收大數(shù)據(jù)云平臺，加強數(shù)據(jù)資源開發(fā)利用，持續(xù)推進(jìn)與國家及有關(guān)部門信息系統(tǒng)互聯(lián)互通。2025年建成稅務(wù)部門與相關(guān)部門常態(tài)化、制度化數(shù)據(jù)共享協(xié)調(diào)機制，依法保障涉稅涉費必要信息獲??；健全涉稅涉費信息對外提供機制，打造規(guī)模大、類型多、價值高、顆粒度細(xì)的稅收大數(shù)據(jù)，高效發(fā)揮數(shù)據(jù)要素驅(qū)動作用。完善稅收大數(shù)據(jù)安全治理體系和管理制度，加強安全態(tài)勢感知平臺建設(shè)，常態(tài)化開展數(shù)據(jù)安全風(fēng)險評估和檢查，健全監(jiān)測預(yù)警和應(yīng)急處置機制，確保數(shù)據(jù)全生命周期安全。加強智能化稅收大數(shù)據(jù)分析，不斷強化稅收大數(shù)據(jù)在經(jīng)濟(jì)運行研判和社會管理等領(lǐng)域的深層次應(yīng)用?！?/p>

綜合上述宏觀背景和征管改革規(guī)定，以及當(dāng)前土地增值稅清算管理存在的問題，有必要推廣應(yīng)用大數(shù)據(jù)管理來破解土地增值稅清算的難題。目前，土地增值稅清算管理工作中只是解決了自動計算清算結(jié)果的問題，數(shù)據(jù)錄入、第三方數(shù)據(jù)比對和疑點審核應(yīng)對等，仍然停留在手工層面，應(yīng)用價值不高，需進(jìn)一步立足土地增值稅清算管理的實際情況，以清算風(fēng)險管理為導(dǎo)向，突出項目管理、信息分析、內(nèi)外部數(shù)據(jù)比對、疑點審核等流程，實現(xiàn)土地增值稅清算管理的優(yōu)化。建議：土地增值稅清算管理應(yīng)以房地產(chǎn)項目生命周期為主線，從房地產(chǎn)項目立項、開發(fā)、銷售、清算等階段出發(fā)，以土地增值稅清算為重點，以清算風(fēng)險管理為導(dǎo)向，突出項目管理、信息分析，實現(xiàn)土地增值稅清算管理的“四化三觀”體系。

1.土地增值稅清算管理的“四化”體系。(1)數(shù)據(jù)來源多元化。建立以房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)為主的大數(shù)據(jù)中心，接入包括稅務(wù)內(nèi)部數(shù)據(jù)、政務(wù)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)、企業(yè)申報數(shù)據(jù)，豐富數(shù)據(jù)來源。(2)清算過程標(biāo)準(zhǔn)化。利用大數(shù)據(jù)平臺規(guī)范企業(yè)申報，數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險應(yīng)對、清算報告輸出等過程管理標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步規(guī)范清算工作流程，強化過程管理。根據(jù)土地增值稅清算工作規(guī)程，設(shè)置操作崗位和操作權(quán)限，實現(xiàn)流程規(guī)范化、系統(tǒng)化，實行流程分析和流程監(jiān)控。同時，形成土地增值稅大數(shù)據(jù)庫，供審閱轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目、土地增值稅清算對象、清算進(jìn)度、清算成果等數(shù)據(jù)，并提供清算對象土地增值稅預(yù)清算稅負(fù)率，為評估決策是否清算提供重要參考。(3)歸集比對自動化。利用各方數(shù)據(jù)來源，自動歸集各個項目數(shù)據(jù)，形成清算提醒、數(shù)據(jù)歸集、數(shù)據(jù)比對，進(jìn)一步實現(xiàn)清算報告自動化。(4)風(fēng)險分析智能化。利用數(shù)據(jù)的電子化數(shù)據(jù)沉淀，清算骨干人員的實操經(jīng)驗沉淀，形成對清算過程中各項指標(biāo)橫向、縱向的智能化分析。

2.土地增值稅清算管理的“三觀”體系。(1)宏觀分析，加強預(yù)判。以清算單位為核心，根據(jù)單位的土地成本、非住宅比例、銷售收入分析，預(yù)估土地增值稅稅負(fù)率。(2)中觀分析，輔助測算。通過住建或者第三方公布的各類建筑平均成本為基礎(chǔ)，結(jié)合已清算同類項目的平均情況，測算土地增值稅。(3)微觀分析，細(xì)化執(zhí)行。以企業(yè)申報的明細(xì)憑證、發(fā)票數(shù)據(jù)，結(jié)合電子底賬與第三方數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析，計算土地增值稅。

三、土地增值稅清算大數(shù)據(jù)運用的具體管理

土地增值稅大數(shù)據(jù)平臺總體按照一個經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中心，支撐建設(shè)數(shù)據(jù)交換平臺、項目進(jìn)度管理平臺、信息分析及風(fēng)險識別平臺三個應(yīng)用平臺的架構(gòu)搭建。

1.數(shù)據(jù)交換平臺。通過建立數(shù)據(jù)交換平臺，實現(xiàn)職能部門數(shù)據(jù)交換、企業(yè)數(shù)據(jù)申報、第三方數(shù)據(jù)采集的長效機制，提供全面的可行性數(shù)據(jù)交換方案，整合各類數(shù)據(jù)源，加強數(shù)據(jù)的采集、清洗、加工。數(shù)據(jù)作為整個平臺搭建核心，一方面需整合各職能部門、互聯(lián)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，作為數(shù)據(jù)對比分析的參考標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行分析和風(fēng)險識別；另一方面由企業(yè)自主申報數(shù)據(jù)，提高納稅人的主動性和積極性。

2.項目進(jìn)度管理平臺。基于房地產(chǎn)項目大數(shù)據(jù)中心，建立項目管理庫、清算庫，從立項、土地摘牌、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售、竣工、清算等各環(huán)節(jié)開展信息比對，對項目全流程情況進(jìn)行監(jiān)控，核查項目稅收到位情況。

(1)項目管理庫：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為管理對象，建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)證時間作為項目立項時間，便于數(shù)據(jù)按項目歸集。

(2)項目清算庫：經(jīng)過分析對比后，可以清算和必須清算的項目自動進(jìn)入清算庫，自動歸集該項目的房地產(chǎn)企業(yè)申報情況、銷售情況、成本情況、稅收情況，針對土地摘牌價、銷售進(jìn)度、商住配比進(jìn)行重點跟蹤管理。一方面針對未達(dá)到清算條件的項目，實時監(jiān)控項目進(jìn)度，對于新開工、進(jìn)度緩慢的項目實現(xiàn)動態(tài)提醒，核查項目稅收落地情況，另一方面針對可以清算和必須清算的項目，自動進(jìn)入清算庫，對比土地摘牌價、銷售比例、商住配比情況，深入分析項目。

以竣工驗收和銷售(含自用或出租)比例確定是否辦理清算為例。①是否辦理竣工驗收的研判：清算管理依托涉稅信息平臺，分月將項目臺賬中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含多個建設(shè)工程規(guī)劃許可證組合)信息，在工程竣工驗收備案信息中嵌入項目名稱信息，以建設(shè)單位和項目名稱為識別條件，研判建設(shè)工程規(guī)劃許可證所列開發(fā)項目是否已經(jīng)竣工驗收，并反饋至項目管理臺賬對應(yīng)項目(是否竣工驗收)。②銷售比例的計算：研判開發(fā)項目未竣工驗收的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，分月繼續(xù)研判開發(fā)項目是否竣工驗收，直至已經(jīng)竣工驗收。研判開發(fā)項目已經(jīng)竣工驗收后，分月以建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含多個建設(shè)工程規(guī)劃許可證組合)識別條件，檢索商品房預(yù)(銷)售許可證的項目指標(biāo)(如套數(shù)和面積等)，與商品房銷售網(wǎng)簽合同累計數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)由住建部門提供)、建設(shè)單位辦理自用和出租不動產(chǎn)首次登記等信息(數(shù)據(jù)由不動產(chǎn)登記中心提供)進(jìn)行比對，計算出銷售(自用或出租)比例，并反饋至項目管理臺賬對應(yīng)項目(銷售比例、自用和出租比例)。

(3)清算流程管理：建立標(biāo)準(zhǔn)化清算程序，建立統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)、一致導(dǎo)航式清算工作支撐平臺，清算過程中分項目對相關(guān)證書、房地產(chǎn)收入、成本、稅費進(jìn)行統(tǒng)一管理，系統(tǒng)自動記錄所有數(shù)據(jù)變動，做到工作透明，數(shù)據(jù)留痕。①相關(guān)證書：管理項目相關(guān)證書，包括土地證、用地證、工程證、施工許可證、預(yù)售許可證等，一戶式管理項目相關(guān)證書。②銷售詳情：整合企業(yè)相關(guān)的銷售備案合同信息，管理銷售房源的情況，包括銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額等。③成本詳情：根據(jù)企業(yè)申報的成本情況，管理土地成本、建安成本、工程費等，以項目為中心進(jìn)行歸集。④稅金詳情：根據(jù)企業(yè)申報和稅務(wù)審核確認(rèn)的情況，管理項目相關(guān)繳納稅金。

3.信息分析及風(fēng)險識別平臺。依托政務(wù)數(shù)據(jù)和第三方數(shù)據(jù)，驗證企業(yè)申報數(shù)據(jù)是否存在風(fēng)險，包括房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)面積、土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、利息支出、稅金等預(yù)警分析模型， 針對風(fēng)險點進(jìn)行分析識別，預(yù)警指標(biāo)和分析模型涉及與清算相關(guān)的所有內(nèi)容，分別從宏觀、中觀、微觀的角度進(jìn)行分析，進(jìn)一步發(fā)揮數(shù)據(jù)在清算中的價值。

(1)信息分析：利用大數(shù)據(jù)分析，掌握房地產(chǎn)行業(yè)整體情況，實現(xiàn)整體分析、過程監(jiān)控、成果分析，為決策提供依據(jù)。宏觀分析主要以清算單位為核心，根據(jù)全區(qū)域土地增值稅清算情況，測算土地增值稅整體稅負(fù)率。中觀分析是通過住建、互聯(lián)網(wǎng)公布的各類建筑平均成本為基礎(chǔ)，結(jié)合已清算同類項目的平均情況，測算土地增值稅。微觀分析是以企業(yè)申報的憑證、發(fā)票數(shù)據(jù)，對比稅務(wù)電子底賬數(shù)據(jù)和其他部門的憑證數(shù)據(jù)，進(jìn)行土地增值稅明細(xì)數(shù)據(jù)的對比分析。土地增值稅清算報告是根據(jù)企業(yè)申報數(shù)據(jù)，計算企業(yè)預(yù)計清算的項目情況，是否為退稅或補稅，為決策提供依據(jù)。

以“與收入相關(guān)的面積”的審核及分析為例：涉稅信息平臺定期收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的“房屋面積測算技術(shù)報告書”信息。涉稅信息平臺按照委托單位名稱(納稅人名稱及統(tǒng)一社會信用代碼)、房屋名稱(項目名稱)、房屋類型、房號等，并以房號為檢索條件，結(jié)合涉稅信息平臺收集的房地產(chǎn)網(wǎng)簽合同、不動產(chǎn)首次登記等信息，分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商鋪、車庫、辦公樓、會所、學(xué)校等公共配套設(shè)施，及其他幾種類型(車位)，按照可售面積、已售面積、待售面積、自用面積、出租面積等進(jìn)行信息整理和匯總。

土地增值稅清算在審核及分析時，調(diào)取涉稅信息平臺的房屋面積實測數(shù)據(jù)，與納稅申報表附表的“與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表”的申報數(shù)自動比對。數(shù)額相符的，繼續(xù)其他清算審核；數(shù)額不符的，推送至稅務(wù)機關(guān)(清算管理崗)處理。后續(xù)大數(shù)據(jù)分析具體產(chǎn)生的結(jié)果反饋給土地增值稅管理及相關(guān)部門，用于土地增值稅工作的指導(dǎo)和決策。

(2)風(fēng)險識別：建立土地增值稅風(fēng)險識別模型。分析模型涉及與土地增值稅清算相關(guān)的所有內(nèi)容，包括房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)面積、土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、稅金十大預(yù)警分析模型。以“建筑安裝工程費”的審核為例：根據(jù)納稅申報表附表的“建筑安裝工程費明細(xì)申報表”的合同備案編號，調(diào)取住建部門的“建設(shè)工程施工合同備案表”及附件“工程量清單計價”，或者按照竣工結(jié)算備案編號，調(diào)取住建部門的已備案的竣工結(jié)算書，與納稅申報表附表的“建筑安裝工程費明細(xì)申報表”對應(yīng)行次載明的金額進(jìn)行比對。再以“工程管理人員工資項目”的審核為例：根據(jù)工程管理人員有效身份證件號碼(居民身份證號碼)，通過省建筑工程監(jiān)管信息平臺，校驗清算申報表附表的“工程管理人員崗位配置及薪酬明細(xì)表”人員及崗位的可靠性。