論如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用

劉勛 大連市住房公積金管理中心

社會和人民群眾對房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)關(guān)注引起了國家的重視，為了緩解基層居民購買住房的經(jīng)濟壓力，國家充分發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用。一方面，住房公積金不僅能夠降低住房價格提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟的負面影響，也能夠激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力，保障房地產(chǎn)市場中充足的需求量，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。另一方面，住房公積金支持國家保障性住房的建設(shè)，從而擴充房地產(chǎn)市場供給，滿足不同經(jīng)濟狀況消費者的住房需求。住房公積金還能夠保障房地產(chǎn)建設(shè)資金的充足和合理配置，是房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此更要提高住房公積金的合理配置以及運行效率，從而打破房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的限制，也滿足我國人民群眾日益增長的住房需求。

一、住房公積金主要內(nèi)容分析

（一）住房公積金的定義及性質(zhì)介紹

住房公積金是一種長期的住房儲金，其所依托國家機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)以及其他類型的企業(yè)實施業(yè)務(wù)，我國積極建設(shè)辦理住房公積金的平臺使得住房公積金服務(wù)更加便捷完善。住房公積金有兩部分組成，其一是職工的單位繳納儲存的資金，其二是職工個人繳納和儲存的資金，住房公積金具有長期性、穩(wěn)定性、統(tǒng)一性以及強制性。住房公積金必須被存入專用賬戶中，實行專戶管理。住房公積金的性質(zhì)之一是保障性，能夠在不同單位、企業(yè)中建立完善的住房公積金，從而為員工提供購買住房的機會，緩解員工購房的壓力。住房公積金具有互助性的性質(zhì)，住房公積金的有效建立反映了單位或者企業(yè)能夠為職工提供住房購買幫助，有房職工也是幫助無房職工購房的重要力量，無論是單位的員工還是資金都能夠滿足員工的購房需求。最后，住房公積金具有長期性，城鎮(zhèn)職工在職期間會持續(xù)繳納住房公積金，職工所在單位和企業(yè)也會幫助職工補助繳存住房公積金。

（二）住房公積金的主要特征分析

住房公積金具有普遍性，只要是城鎮(zhèn)在職職工，無論什么經(jīng)濟狀況或者家庭狀況都必須按規(guī)定繳存住房公積金。住房公積金還具有強制性和政策性，如果城鎮(zhèn)單位或企業(yè)不按照規(guī)定繳存住房公積金就會受到一定的處罰，同時住房公積金管理中心會限制繳存期限，如果逾期不繳納可以申請人民法院強制執(zhí)行。一方面，住房公積金具有福利性特征，城鎮(zhèn)在職員工單位能夠為員工繳納一定的住房公積金，同時住房公積金貸款的利率遠低于商業(yè)性質(zhì)的貸款利率，對于城鎮(zhèn)在職員工而言，住房公積金是一項福利性較高的政策。另一方面，當(dāng)出現(xiàn)城鎮(zhèn)職工按法定年齡退休或者其他情況與所在單位終止勞動關(guān)系、職工戶口遷出或者離境定居等情況，其在職階段繳存的住房公積金能夠返還給職工。

二、對房地產(chǎn)經(jīng)濟性質(zhì)的探討

房地產(chǎn)經(jīng)濟的性質(zhì)主要是由我國社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)決定的，下面筆者整理和歸納了房地產(chǎn)經(jīng)濟的三個主要性質(zhì)，為后續(xù)分析住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用提供依據(jù)，從而更科學(xué)合理地制定出強化住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控作用的防范，協(xié)調(diào)我國房地產(chǎn)市場供給和需求的關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟具有商品性

房地產(chǎn)在我國社會主義市場經(jīng)濟中不僅是一種商品，更是我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主要內(nèi)容是生產(chǎn)房屋和交換房屋，房地產(chǎn)企業(yè)從中獲取經(jīng)濟利益和社會效益。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟不具備商品屬性，房地產(chǎn)經(jīng)過了長期的開發(fā)和建設(shè)，成為我國基本建設(shè)計劃中的關(guān)鍵內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)建造實施統(tǒng)一的投資、分配以及施工。所生產(chǎn)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品根據(jù)我國行政計劃實施無償分配，房地產(chǎn)不具備流通環(huán)節(jié)，我國國民經(jīng)濟失去了房地產(chǎn)經(jīng)濟的支撐。隨后在我國十二屆三中全會上，明確了我國社會主義經(jīng)濟的本質(zhì)特征是商品經(jīng)濟，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟被賦予商品性質(zhì)能夠在市場上流通，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟也得到充足的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟中的重要支撐。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟具有社會性

房地產(chǎn)經(jīng)濟滲透到社會生產(chǎn)中，即是社會生活中的消費資料，也是社會生產(chǎn)基本要素的提供者。房地產(chǎn)為社會公共活動中的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生以及體育等方面提供建筑物，也能夠為商業(yè)活動提供倉庫、廠房以及辦公地點等，由此可見房地產(chǎn)經(jīng)濟與社會生產(chǎn)和社會經(jīng)濟的各個方面聯(lián)系緊密，是我國國民經(jīng)濟中一項具有綜合性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)部門，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟具有社會性特征。住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控能夠充分發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟的社會屬性，從而滿足社會生產(chǎn)對建筑的不同需求。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟具有所有制結(jié)構(gòu)多元化特征

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟受到公有制為主體多種經(jīng)濟形式并存的影響，在所有制結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)了多元化的特征。其中包括全民所有制的房地產(chǎn)經(jīng)濟，房產(chǎn)地產(chǎn)的所有權(quán)屬國家所有，在整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟中居主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)經(jīng)濟還包括集體所有制的房地產(chǎn)經(jīng)濟，其主要由集體企事業(yè)單位或者其他集體所有制單位聯(lián)合經(jīng)營管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸集體所有，但地產(chǎn)仍為國有。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟還包括個體所有制經(jīng)濟、中外合資房地產(chǎn)經(jīng)濟、外商獨資所有制房地產(chǎn)經(jīng)濟等。這些多元化的房地產(chǎn)經(jīng)濟給我國房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了活力，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟創(chuàng)造力和影響力的提高。

三、住房公積金應(yīng)用于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控作用分析

（一）為人民提供了購房的機會，有效緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟壓力

住房公積金緊扣緩解壓力這一關(guān)鍵詞，不僅為城鎮(zhèn)居民提供了購房的機會，也在一定程度上緩解了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的壓力。一方面，住房公積金制度具有普遍性和福利性，能夠為城鎮(zhèn)各類在職職工提供科學(xué)合理儲蓄的機會，隨著住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的不斷滲透，也在一定程度上轉(zhuǎn)變了城鎮(zhèn)居民購買房屋的思維，城鎮(zhèn)居民與住房公積金開展良性互動，不僅有效降低了居民購買房產(chǎn)的壓力，也加強了房地產(chǎn)的商品屬性和居住屬性。在住房公積金的幫助下，城鎮(zhèn)居民購買房屋的經(jīng)濟水平不斷提高。另一方面，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用持續(xù)增效，不僅能夠抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟中過度的投機情況，也能夠大幅提高房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟壓力的緩解以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（二）有利于加快我國公租房的建設(shè)速度，提供更多保障性住房

全面推進住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控方式，有利于我國保障性住房建設(shè)規(guī)模的擴大，滿足低收入人群的住房需求。住房公積金科學(xué)規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)濟資金的來源，改變了傳統(tǒng)事業(yè)單位供給住房的方式，住房公積金的來源包括國家支持、企事業(yè)單位補助以及在職員工個人繳納，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了充足的資金，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的科學(xué)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟充足的資金來源還包括住房公積金的貸款，增加了房地產(chǎn)市場上資金的流通量，有利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。住房公積金制度為我國保障性住房的建設(shè)提供了動力和資金，不僅能夠顯著突出住房公積金的福利性，還為我國低收入人民群眾提供了住房機會，有利于我國社會的穩(wěn)定發(fā)展。住房公積金保證房地產(chǎn)建設(shè)資金的穩(wěn)定，促進我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

（三）住房公積金與房地產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)勢互補，相互依存相互促進

住房公積金通過相關(guān)政府部門的調(diào)整能夠適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，緊縮的住房公積金政策能夠調(diào)節(jié)住房公積金的個人貸款利率，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)過熱的市場投機，還能夠降低職工的購房需求，通過調(diào)整控制住房公積金貸款的年限、撥款周期等穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。住房公積金能夠調(diào)控資金流入房地廠市場的速度和規(guī)模，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的具體狀況，調(diào)整住房公積金相應(yīng)的標(biāo)準。房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市化建設(shè)的過程中房屋價格不斷提高，但是隨著我國人口數(shù)量的不斷提高，購買房屋是人民群眾的剛性需求，因此住房公積金不僅能夠控制房屋價格上漲的趨勢，還能夠靈活調(diào)整住房公積金的政策，使得房地產(chǎn)市場始終維持在一個合理的發(fā)展區(qū)間內(nèi)，比如住房的價格能夠符合職工的購買能力，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠有效規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險，而職工也能夠滿足自身的購房需求。

（四）住房公積金激發(fā)了房地產(chǎn)市場的活力，提升房地產(chǎn)的市場需求

住房公積金以及住房公積金貸款政策能夠在一定程度上激發(fā)起房地產(chǎn)市場的活力，住房公積金面向的是廣泛的基層人民群眾，能夠滿足其購房的剛性需要。住房公積金不斷搜集房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，共享房地產(chǎn)市場的變化信息，從而協(xié)調(diào)住房公積金與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟資金鏈斷裂的情況出現(xiàn)。同時，住房公積金具有公平性和合理性，能夠結(jié)合不同經(jīng)濟水平的職工提供住房公積金貸款服務(wù)，從而實現(xiàn)穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，不斷加強住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用。

四、優(yōu)化住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體路徑

經(jīng)過上述本篇對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中調(diào)控作用的分析，筆者認識到必須要加強和優(yōu)化住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控方式，不僅促進我國住房公積金政策更加的成熟和科學(xué)，還積極推進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的服務(wù)水平，展現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的新成果。

（一）以監(jiān)管住房公積金為主要手段，積極推動住房公積金調(diào)控作用的規(guī)范性

政策是強化住房公積金調(diào)控作用的重要因素，因此要加強對住房公積金政策性的監(jiān)管，從而積極推動我國住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中調(diào)控手段的規(guī)范性和有序性。其中，要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的具體情況制定具體的監(jiān)管措施，不斷搜集我國房地產(chǎn)市場變化資訊，從而建立健全住房公積金監(jiān)管制度，使得住房公積金能夠充分發(fā)揮出對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控作用。同時住房公積金管理中心更要明確監(jiān)管住房公積金的職責(zé)和任務(wù)，增強住房公積金管理部門決策工作的科學(xué)性，從而綜合多方面因素，對住房公積金實施全方位、多角度的監(jiān)督和管理，有效規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟中資金緊缺或者濫用現(xiàn)象，充分發(fā)揮住房公積金的保障性。

（二）加大住房公積金的宣傳力度，擴大住房公積金的應(yīng)用規(guī)模

我國住房公積金管理部門要不斷加大對住房公積金的宣傳力度，從而明確我國不同經(jīng)濟水平人群的購房需求，不僅滿足最基本的房屋數(shù)量，也能夠保障不同收入人群的購房需求。擴大住房公積金的應(yīng)用范圍和規(guī)模，能夠擴大住房公積金的來源，吸收更多企事業(yè)單位以及職工個人的公積金，從而使得我國城鎮(zhèn)全員參與到住房公積金制度的完善中，凝聚社會的力量，催生住房公積金政策實施的豐碩成果。國家更要以科學(xué)的手段鼓勵、引導(dǎo)企事業(yè)單位和職工個人參與到住房公積金的繳納中，充分調(diào)動起住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的積極價值。

（三）以差異化和針對性的住房公積金繳存比例為重點，緩解不同單位的經(jīng)濟壓力

住房公積金政策要制定差異化和針對性的繳存比例，對于參與到住房公積金政策中的企事業(yè)單位而言具有不同的經(jīng)濟狀況，因此住房公積金管理部門要針對不同企事業(yè)單位的具體經(jīng)營情況制定科學(xué)的公積金繳存比例，從而緩解各個企事業(yè)單位和職工的經(jīng)濟壓力，也能夠激發(fā)企事業(yè)單位和員工參與住房公積金繳納的動力。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，差異化的住房公積金還能夠緩解區(qū)域性房價上漲帶來的負面影響，能夠極大降低區(qū)域經(jīng)濟負擔(dān)，穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（四）賦予住房公積金系統(tǒng)性和科學(xué)性，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展

住房公積金政策要具有系統(tǒng)性和科學(xué)性，對于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟萎靡的狀況，住房公積金要發(fā)揮起互助作用，通過異地提取公積金的政策鼓勵區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)積極的活力。同時，住房公積金的貸款年限、撥款時間以及還款周期都要具備科學(xué)性，能夠降低區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位和員工的還款壓力，推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟以及區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，讓更多企事業(yè)單位和職工認識到住房公積金對房屋經(jīng)濟的調(diào)控作用。

五、結(jié)語

綜上所述，發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用的前提是加速住房公積金政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟的深度互融，然后通過加強住房公積金的監(jiān)管力度、擴大住房公積金的應(yīng)用范圍、實施差異化和針對性的住房公積金制度以及賦予住房公積金系統(tǒng)性和科學(xué)性等手段，既積極推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，也能夠充分調(diào)動起我國住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用。