【摘要】本文通過上海金鼎項目的開發(fā)建設(shè)過程，試圖追溯城市型TOD社區(qū)的本源，延伸其概念，探索其發(fā)展，勇于嘗試，大膽創(chuàng)新，使之在區(qū)域性整體開發(fā)模式背景下，煥發(fā)光彩激發(fā)活力，以人為本，更好的服務(wù)于城市，服務(wù)于人民。

【關(guān)鍵詞】TOD;互聯(lián)互通;四位一體;產(chǎn)業(yè);聰明城市

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

為了打造世界級的產(chǎn)城融合示范區(qū)以及科技創(chuàng)新標桿區(qū)，金橋集團以“金色中環(huán)發(fā)展帶”為重要依托，金橋的五朵金花——上海金鼎、上海金環(huán)、上海金灘、上海金灣、上海金谷，以及臨港的上海金港，建設(shè)全面提速，始終堅持以“工匠精神”打造“匠心獨具”的高品質(zhì)生活。

上海金鼎作為“金色中環(huán)發(fā)展帶”的首發(fā)項目，集商業(yè)、辦公、文化、酒店、住宅等多功能業(yè)態(tài)為一體，始終堅持高品質(zhì)建設(shè)標準，提升整體區(qū)域價值。采用數(shù)字化賦能智慧城市，讓街道有活力、交通有效率、空間有魅力，著力打造一個有溫度的城市、一個有故事的社區(qū)，在數(shù)字化管理中，自然生長成一座可閱讀的聰明城市，努力讓人民群眾有更多的獲得感、幸福感、安全感。

上海金鼎項目包含商辦、住宅、產(chǎn)業(yè)三大組團板塊，總占地面積約2平方公里?？偨ㄔO(shè)規(guī)模達270萬平方米以上，其中包含75萬平方米的住宅，7萬平方米的配套設(shè)施，38萬平方米的商業(yè)、100萬平方米的辦公，以及50萬已建成運行的生產(chǎn)研發(fā)（即：凱迪拉克工廠和泛亞研發(fā)中心）。金橋集團將重點聚焦“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產(chǎn)業(yè)集群，推動“5G+超高清視頻產(chǎn)業(yè)帶”和“未來汽車研發(fā)基地”兩條產(chǎn)業(yè)軸線，完成“產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)+城市形態(tài)+服務(wù)生態(tài)”的全面轉(zhuǎn)型，打造產(chǎn)城融合新高地。

TOD是“以公共交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式，使公共交通使用最大化的一種的規(guī)劃設(shè)計方式。主要分為三大類型：區(qū)域型TOD、城市型TOD和社區(qū)型TOD。

“城市型TOD”是以多條地鐵、輕軌和地面公共交通的換乘樞紐為中心，構(gòu)建節(jié)點性商圈。以1.5公里、15分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的多功能復(fù)合城區(qū)，實現(xiàn)各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協(xié)調(diào)模式。非常適合金橋集團對上海金鼎項目的區(qū)域性開發(fā)模式，營造精品城市型TOD社區(qū)。

1、多功能多業(yè)態(tài)環(huán)繞布局

依托3條地鐵軌道交通和3條線路的公交樞紐，上海金鼎以300m為服務(wù)半徑，建立超大型商辦綜合體核心，業(yè)態(tài)包括總部辦公、商業(yè)餐飲、娛樂文化、奢華酒店等，充分發(fā)揮公共交通引流優(yōu)勢，著力打造TOD第一層中央商務(wù)核心圈。以600米為服務(wù)半徑，在核心圈周邊環(huán)繞孵化辦公、共享辦公、長租公寓、酒店式公寓、精品酒店、教育綜合體等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，建立TOD第二層配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)圈，并與核心圈共同形成上海金鼎九宮格戰(zhàn)略格局，總建筑規(guī)模達145萬平方米。TOD第三層社區(qū)居住生態(tài)圈位于軻橋路以北，靜雅閑怡的品質(zhì)居住區(qū)、自然生態(tài)的城市景觀公園、清新和諧的河濱康養(yǎng)綠地，與軌道交通和公交樞紐形成1.5公里便民生活圈，鼓勵城市公共交通綠色出行。

2、全方位立體式互聯(lián)互通

上海金鼎九宮格項目基于TOD高效模式理念開發(fā)，積極倡導(dǎo)綠色出行，從前期規(guī)劃階段就確定了地下、地面、地上全方位多層次立體式的互聯(lián)互通方案，以確保九塊地間的無障礙無阻隔聯(lián)系，通過城市步行系統(tǒng)，市民可以快速便捷的通達地鐵軌交站和公交樞紐站。

2.1地上——城市高架步道環(huán)廊

金鼎九宮格全面建設(shè)二層高架步道系統(tǒng)，步道距地面高約6米，并結(jié)合步道設(shè)置綠化景觀和屋頂花園，充分考慮兩側(cè)建筑尺度，空間開合有序、閑趣宜人，將地面行人自然而然地引入二層步道，“逢山開路，遇水搭橋”，穿梭在建筑和綠林之間，橫跨西裙河，24小時全時段開放，不必考慮機動車輛和紅綠燈的攪擾，為晨跑、漫步、休閑、以及快速聯(lián)系城市公共交通提供最適宜的空間場所。

九宮格15地塊為教育綜合體項目，其集中封閉管理的功能屬性決定了無法為公眾提供24小時的開放聯(lián)通空間，曾一度阻礙九宮格高架步道的延展和貫通。經(jīng)多輪分析和研究，最終決策確定：“高架步道系統(tǒng)服務(wù)于公眾市民，必須環(huán)通?！?5地塊教育綜合體在二層西南角專為步道設(shè)置了24小時開放景觀平臺，西連14地塊，南通18地塊，保證高架人行步道延續(xù)，環(huán)廊體系完整。

2.2地面——“兩軸一環(huán)”體系

金鼎九宮格在前期規(guī)劃階段就確定了地面人行交通的“兩軸一環(huán)”體系。

（1）“兩軸”

西群河生態(tài)軸：河道兩側(cè)的濱河綠地和步道形成整個九宮格的生態(tài)休閑主軸，是區(qū)域生態(tài)休閑景觀活動中心。整體布局形式結(jié)合周邊地塊內(nèi)配套景觀一體化設(shè)計，模糊地塊邊界，自然導(dǎo)流，使活動市民體驗感更為順暢、舒適。

“地鐵站——西群河”城市步行景觀軸：是本次規(guī)劃著力打造的區(qū)域休閑走廊，將地鐵站出來的人流導(dǎo)入西群河生態(tài)休閑區(qū)，具有交通、休閑、景觀等多重功能，配合中心區(qū)特色業(yè)態(tài)，強化TOD引導(dǎo)效應(yīng)，活躍離地鐵較遠地塊的商業(yè)氛圍。

（2）“一環(huán)”

“環(huán)”由九宮格外圍地塊的步行公共通道構(gòu)成，為市民提供一條暢通的步行休閑空間，同時也將地塊內(nèi)部的一些公共空間、商業(yè)空間有機的聯(lián)系起來，并能高效的連接西群河生態(tài)走廊和公交樞紐等使用功能核心。

2.3地下——“核心整體聯(lián)通+外圍聯(lián)通道”組合出擊

大城市快速增長已經(jīng)引起交通堵塞、管理困難、鄰里緊張等諸多社會問題，上海金鼎項目倡導(dǎo)采用創(chuàng)新技術(shù)，綜合利用地下空間，用全面整合的設(shè)計理念來考慮九宮格地下城建設(shè)，助力完成“九個地塊一座城”的規(guī)劃設(shè)想。

在前期規(guī)劃階段就已經(jīng)確定了軌道交通周邊地下空間需開發(fā)公共服務(wù)功能，并以地下聯(lián)通道的形式貫通連接九個地塊的基本原則。在項目的具體開發(fā)實施階段，為了進一步強化地下城建設(shè)的根本理念，鼓勵地下空間的整體協(xié)同開發(fā)，集團結(jié)合日本在地下空間綜合利用方面的先進經(jīng)驗，決心把臨近地鐵軌交的核心四地塊做整體大開挖式的地下全面聯(lián)通，而周邊五地塊仍維持原有聯(lián)通道的連接形式，最終形成“核心整體聯(lián)通+外圍聯(lián)通道”的地下空間總格局，實現(xiàn)地下商業(yè)一體化、地下車庫全貫通的設(shè)計運營理念。

由于城市路網(wǎng)已竣工，市政管線敷設(shè)已完成，核心四地塊整體聯(lián)通的設(shè)想遇到前所未有的阻力。在政府相關(guān)部門和設(shè)計公司、機電顧問公司的大力支持下，調(diào)整原有市政管線及雨污水排放綜合規(guī)劃，全面破除掉金鼎九宮格2/3的已建成道路，做整體的市政管線改造，并創(chuàng)新優(yōu)化市政雨污水排放形式，以避開核心四地塊整體聯(lián)通區(qū)域。目前此規(guī)劃改造方案正在進一步深化完善中。

3、四位一體超大型商業(yè)綜合體

在不斷創(chuàng)新的“商業(yè)+”模式中，TOD項目以可持續(xù)發(fā)展能力的優(yōu)勢成為商業(yè)綜合體的重要熱點之一，國內(nèi)不少地產(chǎn)開發(fā)商相繼涌入，造就了TOD的開發(fā)高峰。特別是一二線城市，單個TOD商業(yè)項目連片，形成多點布局的戰(zhàn)略模式，構(gòu)建“TOD網(wǎng)絡(luò)”，激發(fā)出一片新的商業(yè)發(fā)展藍海。

上海金鼎項目16、17、19、20四地塊是九宮格中最重要的門戶板塊，被稱為“核心四地塊”，承擔整個區(qū)域最大的建設(shè)容量和商業(yè)量，和地鐵、公交樞紐的關(guān)系也最為密切。已運營線路12號線和在建線路崇明線從巨峰路和申江路通過并設(shè)站點，規(guī)劃公交樞紐站位于16地塊靠申江路一側(cè)，形成系統(tǒng)化的“TOD換乘網(wǎng)絡(luò)”。為獲得最大化TOD商業(yè)利益，強勢引流遠端冷區(qū)地塊，金橋集團決心將核心四地塊的地上地下商業(yè)作為一個整體交由一家商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。為達到建筑整體性的設(shè)計效果，四地塊前期設(shè)計方案和施工圖深化由國際著名建筑設(shè)計事務(wù)所Gensler和華東建筑設(shè)計有限公司強強聯(lián)合，作為一個超大型商業(yè)綜合體進行整體化設(shè)計;同時邀請DPH公司作為商業(yè)顧問，參與梳理商業(yè)功能流線和空間節(jié)點設(shè)計，并為整體商業(yè)公共區(qū)域提供二次精裝修設(shè)計服務(wù)。四地塊商業(yè)業(yè)態(tài)功能完整，步行商業(yè)動線順暢通達，地塊間的連廊部分也盡量保證了商業(yè)界面的延續(xù)，建筑形象和材質(zhì)也做到盡可能的協(xié)調(diào)一致。借助地上地下區(qū)域性互聯(lián)互通，使四個地塊的商業(yè)設(shè)計突破用地界線相互助力，形成21萬平方米的四位一體的超大型商業(yè)綜合體，引入豐富的特色業(yè)態(tài)和主題業(yè)態(tài)，建設(shè)上海少有的一站式綜合服務(wù)商業(yè)體驗中心。核心四地塊商業(yè)依托于TOD強大的交通網(wǎng)落，同時反哺TOD，共同打造社區(qū)生活生態(tài)圈，構(gòu)建強大的城市生活“聚能環(huán)”。

4、“TOD +”模式新探索

在當前經(jīng)濟形勢下，不能簡單地把TOD模式理解成房地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是要借助軌道交通發(fā)展的機會，主動引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新生活方式，讓更多、更新、更綠色的產(chǎn)業(yè)能與軌道交通站點的影響范圍復(fù)合，打造“TOD +”的城市發(fā)展模式。

4.1 “TOD + 產(chǎn)業(yè)活力城”

上海金鼎在整體項目規(guī)劃初期就委托專業(yè)策劃咨詢公司，針對區(qū)位、交通、對標案例、市場機會等深入研究分析，確定最適合金鼎發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)愿景，致力將金鼎打造成為智慧汽車產(chǎn)業(yè)園的開拓者和5G視訊產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，進而確定金鼎高階城市愿景，未來升級進化成為區(qū)域產(chǎn)城融合的引領(lǐng)者。

（1）產(chǎn)業(yè)布局總體規(guī)劃

如何依托軌道交通和公交樞紐形成產(chǎn)業(yè)與空間的整體合理布局，建立辦公、展示、生活服務(wù)多層級產(chǎn)業(yè)體系？如何延伸金鼎產(chǎn)業(yè)鏈，完成深度內(nèi)嵌？是打造“TOD + 產(chǎn)業(yè)活力城”過程中的核心問題。

上海金鼎通過項目整體產(chǎn)業(yè)定位和問題梳理，開展產(chǎn)業(yè)與空間的思考，深入研究了“布魯克林Navy Yard工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”、“波士頓Kendall Square肯德爾廣場”、“瓦倫西亞藝術(shù)科學(xué)城”等國際優(yōu)秀對標案例，首先確定以12號線和崇明線的軌交換乘點作為軸心，以巨峰路和申江路作為主軸，分別向東向西延伸生成“未來車智聯(lián)產(chǎn)業(yè)生態(tài)軸”和“5G+高清視訊產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)軸”;環(huán)抱式建立“地標外置—產(chǎn)業(yè)鏈深度內(nèi)嵌—產(chǎn)服融合—人景互動”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局;利用“L”型水系景觀，創(chuàng)建文化展示軸;最后在末端15號地塊布局無邊界教育綜合體，延伸共享教育服務(wù)，輻射金鼎九宮格及北部住宅板塊。在此，軌交、產(chǎn)業(yè)、生活相互融合，相互激發(fā)活力，合力共建“TOD + 產(chǎn)業(yè)活力城”。

（2）產(chǎn)業(yè)招商+特色業(yè)態(tài)導(dǎo)入

依據(jù)精細化的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和規(guī)劃布局，上海金鼎將招商工作前置，在建筑概念方案階段就開展招商策劃和談判，精準鎖定目標客戶，開放合作模式，從輕資產(chǎn)運營管理到重資產(chǎn)股份經(jīng)營，共享優(yōu)惠政策，租售結(jié)合，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)且有秩序的營商環(huán)境。定期開展針對目標客戶的溝通會，相互加深了解，表達合作誠意。同時了解未來的使用功能和需求，開展定制化設(shè)計，把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和客戶需求完美融合于建筑設(shè)計之中，力爭“開工完成招商，竣工拎包入住”。

強調(diào)特色業(yè)態(tài)導(dǎo)入，打造網(wǎng)紅金橋品牌。上海金鼎特色業(yè)態(tài)招商主要依托文化展示軸，活躍開放的沿河景觀帶為特色文化休閑設(shè)施提供了天然的基礎(chǔ)資源，目前已完成金鼎特色業(yè)態(tài)核心布局。14地塊招商完成SMG文廣傳媒，1000平方米和400平方米雙廳布局，超2000平方米的河濱演藝廣場，音樂互動燈光秀，揭開金鼎文化娛樂新篇章;17地塊招商鎖定美國AEG娛樂，為其量身定制3500座的多功能綜合演藝中心，同時斥巨資打造國際級深潛中心，潛水深度達到40米以上，以20米寬的規(guī)劃斜軸通道和軌交換乘站點建立便捷聯(lián)系，燃爆西群河生態(tài)軸核心區(qū)。18地塊河濱兩側(cè)設(shè)置高品質(zhì)酒店式行政公寓和車主題特色酒店，目前招商鎖定萬豪集團整體運營，一體化的酒店式運營管理促進沿河景觀帶共享綜合利用，建立平和自然的空間秩序。

整個特色業(yè)態(tài)文化展示軸，“規(guī)劃有秩，招商有序，起于激昂，歸于平靜”，體現(xiàn)出上海金鼎“TOD + 產(chǎn)業(yè)活力城”區(qū)別于其他普通產(chǎn)城融合項目的核心競爭力。

4.2 “TOD + 聰明城市”

上海金鼎致力打造城市數(shù)字化先導(dǎo)區(qū)，體現(xiàn)上海城市品格，聚焦金橋產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，不忘初心，構(gòu)建“地上一座城、地下一座城、云端一座城”。

（1）“BIM”—“CIM”—“CIMAI”

BIM（Building Information Modeling），全稱建筑信息模型，是指基于最先進的三維數(shù)字設(shè)計和工程軟件所構(gòu)建的“可視化”的數(shù)字建筑模型，提供“模擬和分析”的科學(xué)協(xié)作平臺，并利用三維數(shù)字模型對項目進行設(shè)計、建造及運營管理。其最終目的是使整個工程項目在設(shè)計、施工和使用等各個階段都能夠有效地實現(xiàn)建立資源計劃、控制資金風險、節(jié)省能源、節(jié)約成本、降低污染和提高效率，從真正意義上實現(xiàn)工程項目的全生命周期管理。 從上世紀九十年開展基礎(chǔ)性研究至今，BIM技術(shù)日趨成熟，相關(guān)法律法規(guī)日趨完善。就上海而言，目前BIM技術(shù)已在絕大多數(shù)建設(shè)項目的設(shè)計階段全面應(yīng)用，但施工階段和運維階段的應(yīng)用還相對較少。

CIM（City Information Modeling），全稱城市信息模型，是以城市信息數(shù)據(jù)為基數(shù)，建立起三維城市空間模型和城市信息的有機綜合體。從范圍上講是大場景的GIS數(shù)據(jù)+小場景的BIM數(shù)據(jù)+物聯(lián)網(wǎng)的有機結(jié)合。與傳統(tǒng)基于GIS 的數(shù)字城市相比，CIM 將數(shù)據(jù)顆粒度細化到城市單體建筑物內(nèi)部的一個機電配件、一扇門，將傳統(tǒng)靜態(tài)的數(shù)字城市升級為可感知、動態(tài)在線、虛實交互的數(shù)字孿生城市，為城市敏捷管理和精細化治理提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。2010年吳志強院士在世博會期間提出了CIM概念，城市信息化也由“數(shù)字城市”向“智慧城市”升級，城市的空間表達由二維向三維化升級，通過 3DGIS 展現(xiàn)城市立體全貌，支撐多行業(yè)綜合應(yīng)用，時空信息云平臺成為城市建設(shè)的新熱點和新方向。

2020年，借助人工智能AI技術(shù)的蓬勃發(fā)展浪潮，吳志強院士又進一步提出CIMAI概念，即CIM（城市智慧平臺）+AI（人工智能推演）構(gòu)架，完成數(shù)字城市生命體自學(xué)習(xí)、自生長的過程。

上海金鼎立志開創(chuàng)以“CIMAI”理念為基礎(chǔ)的聰明城市，建立上海最先成型的區(qū)域級數(shù)字底板，在底圖上打造“規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、招商、運營”四大強智能平臺，并通過CIMAI運維平臺，可視化進入每一條街道，每一個房間。高自主體行為模擬，在設(shè)計階段找出建筑空間的人流密集點、疫情擴散點，優(yōu)化流線配置預(yù)案;建設(shè)總控駕駛艙，讓建設(shè)管理者在平臺上一覽建設(shè)實時狀況，把控重要核心數(shù)據(jù)，把握真實施工進度;多維數(shù)據(jù)預(yù)判，智能定價，智能繳租續(xù)租。通過對“CIMAI”技術(shù)的全面開發(fā)和運用，把握歷史機遇，打造“聰明城市”全球樣板。

（2）智慧化平臺頂層規(guī)劃和深化實施

上海金鼎項目將數(shù)字化理念貫穿于建筑設(shè)計和建設(shè)的全過程，構(gòu)建數(shù)字世界的一磚一瓦、一路一橋，與未來的城市形成“物理-數(shù)字”對應(yīng)，為川流不息的宏大數(shù)據(jù)流提供“河道和堤壩”。通過“技術(shù)+生態(tài)”的雙輪驅(qū)動，賦能金鼎聰明城市建設(shè)，依托阿里云物聯(lián)網(wǎng)平臺、多年沉淀的大數(shù)據(jù)能力、雙碳監(jiān)管平臺、產(chǎn)業(yè)大腦平臺，上海金鼎正在探索與實踐數(shù)字城市新基建，打造上海城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型先導(dǎo)區(qū)標桿。各類AI示范場景在上海金鼎落地，建設(shè)包括無人駕駛物流、數(shù)字商圈商街、數(shù)字科創(chuàng)生態(tài)、智能綜合服務(wù)設(shè)備等創(chuàng)新應(yīng)用，充分體現(xiàn)上海城市品格，落實“人民城市為人民”理念，聰明城市，智享生活。

上海金鼎邀請了吳志強院士指導(dǎo)，同濟與阿里云技術(shù)團隊協(xié)同工作，運用“數(shù)字孿生”和“智慧賦能”理念，依托BIM、CIM技術(shù)搭建上海金鼎全區(qū)域數(shù)字底板，建立區(qū)域級一體化管理平臺。通過數(shù)字賦能，上海金鼎將實現(xiàn)貫穿城市建設(shè)全生命周期的精細化管理，關(guān)注人民日常生活需求的應(yīng)用場景，更好地服務(wù)人民城市，助力上海建設(shè)“國際數(shù)字之都”。

（3）智慧交通&無人駕駛

通過激光雷達、毫米波雷達等泛感知設(shè)施，上海金鼎規(guī)劃將交通要素全面數(shù)字化，實現(xiàn)可感知、可分析、可推演、可控制。建設(shè)動靜協(xié)同、立體彈性的交通系統(tǒng)，實現(xiàn)“地上—地下”立體協(xié)同化，停車庫道閘和地面信號燈聯(lián)動控制，并進行路徑誘導(dǎo)，停車智能分配，實現(xiàn)區(qū)域交通高效的智慧組織和全民共享，助力TOD，強化交通服務(wù)人文關(guān)懷。

吳志強院士建議在金鼎建立“最后一公里”無人駕駛系統(tǒng)，著力打造TOD+B2層自動駕駛無縫交通體系，創(chuàng)建首個地下自動駕駛微循環(huán)的商用場景，使用泊車機器人自動代客泊車，實現(xiàn)“車到人走、人到車來”的聰明城市停車新模式。

結(jié)語：

與其說上海金鼎是一個項目，不如說它是生長在城市軌道交通上的具有生命力的微型城市。從車站出現(xiàn)，打破城市邊界的TOD1.0，到集聚簡單商業(yè)系統(tǒng)“站樓一體化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一體化”的TOD3.0，最終到達TOD4.0--“站城人一體化”，理念發(fā)生了質(zhì)的飛躍。以“人”的需求為驅(qū)動，在滿足軌道交通、公共服務(wù)、物質(zhì)消費的基礎(chǔ)上，將當?shù)氐淖匀痪坝^、藝術(shù)氛圍結(jié)合城市個性融入，創(chuàng)造出富有獨特魅力的“站城商居一體化”場所，構(gòu)建以TOD為基礎(chǔ)的立體微城市。

這，才是城市TOD應(yīng)有的開發(fā)邏輯。

參考文獻：

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[2]《金橋集團金鼎天地項目整體功能定位報告》

[3]《上海浦東新區(qū)金橋通用汽車備用地四城市設(shè)計和導(dǎo)則研究》

作者簡介：

陳楠（1981-），男，陜西西安，漢族，上海金橋（集團）有限公司，高級工程師、國家一級注冊建筑師，工學(xué)學(xué)士，區(qū)域規(guī)劃和建筑設(shè)計研究。