對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控的思考

陳睿

在國家堅守“房住不炒”的定位，不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的“狂飆突進(jìn)”終于迎來了發(fā)展拐點。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期，居民需求放緩，企業(yè)融資難度以及壓力加大，多重不利因素導(dǎo)致行業(yè)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的現(xiàn)金流風(fēng)險，現(xiàn)金流危機(jī)成為了壓垮不少房地產(chǎn)企業(yè)的“最后一根稻草”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2021年以來，平均每天都有一家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，其中不乏大型知名地產(chǎn)企業(yè)，而導(dǎo)火索基本上都是現(xiàn)金流斷裂。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)人人自危，如何采取有效措施來管控不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險，成為了企業(yè)財務(wù)管理的重中之重。本文對于這一課題進(jìn)行系統(tǒng)探討，希望對于目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險狀況進(jìn)行全面了解掌握，識別房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控方面存在的不足，從而提出相應(yīng)的解決策略，給企業(yè)更好地應(yīng)對現(xiàn)金流風(fēng)險提供有益借鑒和啟示。

現(xiàn)金流風(fēng)險是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險之一，對于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點以及現(xiàn)金流風(fēng)險成因進(jìn)行全面的把握分析，有助于制定更有針對性以及實效性的管控策略。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流特點更容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量巨大，資金回收期也比較長，資產(chǎn)負(fù)債率比較高，這就很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險的產(chǎn)生。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來看，主要就是買地支出、工程建設(shè)支出等，現(xiàn)金流入主要包括了自有資金、銀行借款、銷售收入等。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目在能夠取得銷售收入之前會有大量的資金墊付，沒有雄厚的資金儲備很難完成項目開發(fā)建設(shè)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直憑借著高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來不斷發(fā)展壯大，這樣的現(xiàn)金流特點很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險的滋生。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險成因

盡管房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險具體成因非常復(fù)雜，但是從根本原因來看，還在于資金流入流出不平衡，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金緊張。從國家層面的發(fā)展定位來看，在房地產(chǎn)嚴(yán)重脫實向虛，房價收入比脫離剛需消費能力的背景下，國家出臺了一系列的調(diào)控措施，尤其是三道紅線政策，直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資，導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)之前嚴(yán)重依賴的銀行借款、債券融資等籌資模式無法提供大量的資金，資金流入受到了很大的限制。從銷售來看，各個城市的限購、限賣政策導(dǎo)致了很多人持幣待購，居高不下的房價將很大一部分的剛需人群拒之門外，這導(dǎo)致了企業(yè)營收下滑。與此同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)前期大量的建設(shè)項目像是“吞金獸”一樣，需要企業(yè)源源不斷地提供資金支持，長時間的現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入必然會導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險產(chǎn)生。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控存在較多的不足，在對于一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)之上，本文將該領(lǐng)域比較典型的不足歸納為以下幾個方面：

風(fēng)險意識不強(qiáng)

現(xiàn)金流風(fēng)險意識不強(qiáng)是很多房地產(chǎn)企業(yè)的通病，1998年房改以來，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱發(fā)展給了從業(yè)人員一種錯覺，即這一行業(yè)在未來依然會保持較好的發(fā)展勢頭，尤其是在經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，同時土地財政依賴嚴(yán)重的背景下，政府必然不會過度打壓房地產(chǎn)，還會一如既往地支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的錯覺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺少風(fēng)險意識和危機(jī)意識，依然通過擴(kuò)大負(fù)債、擴(kuò)大規(guī)模來搶占市場，結(jié)果在政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化的時候，現(xiàn)金流風(fēng)險被無限放大。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重心更多地放在了市場拓展、工程建設(shè)等方面，反而對于潛在的現(xiàn)金流風(fēng)險沒有給予足夠的關(guān)注，也因此導(dǎo)致了現(xiàn)金流風(fēng)險管控被邊緣化，企業(yè)沒有在此方面投入必要的精力去加以應(yīng)對。

現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警不及時

現(xiàn)金流風(fēng)險是可以及時識別預(yù)警的，通過設(shè)置一些敏感性指標(biāo)，可以提前預(yù)知風(fēng)險，從而給現(xiàn)金流風(fēng)險管控提供更富裕的時間。很多房地產(chǎn)企業(yè)之所以面對現(xiàn)金流風(fēng)險無法有效加以應(yīng)對，主要就是因為風(fēng)險預(yù)警不夠及時，無法及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險。不少房地產(chǎn)企業(yè)并沒有制定完善的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，無法在現(xiàn)金流風(fēng)險發(fā)生之前提前預(yù)測，這導(dǎo)致企業(yè)無法未雨綢繆地加以應(yīng)對，突然發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)對會比較慌亂，無法及時化解風(fēng)險。

現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對彈性差

目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控的不足主要集中在應(yīng)對缺少彈性方面，目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營環(huán)境瞬息萬變，現(xiàn)金流風(fēng)險也處于一個不斷變化的狀態(tài)，這對于企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對彈性要求極高?，F(xiàn)實情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對措施單一僵化、被動低效，結(jié)果出現(xiàn)了無法有效管控現(xiàn)金流風(fēng)險的突出問題。從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對措施來看，基本上以被動承受為主，往往都是風(fēng)險發(fā)生之后才采取措施進(jìn)行應(yīng)對，如匆忙借債、匆忙拋售資產(chǎn)等等，這樣容易導(dǎo)致企業(yè)需要付出較高的成本，也容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險的徹底失控。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控需要多措并舉，針對上文所談到的各種不足，本文認(rèn)為需要注重做好以下幾個方面的工作來加以應(yīng)對，從而實現(xiàn)對現(xiàn)金流風(fēng)險的有效管控。

增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險意識，對于現(xiàn)金流風(fēng)險發(fā)生所帶來的巨大危害有一個正確的認(rèn)識，日常工作中投入更多的精力關(guān)注現(xiàn)金流狀況。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期，輝煌不在是大概率的事情，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要直面現(xiàn)實，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的危機(jī)意識、風(fēng)險意識，將現(xiàn)金流風(fēng)險管控置于一個更加重要的位置，多多關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險。企業(yè)管理者需要自上而下，通過多種渠道進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險的宣傳，讓現(xiàn)金流風(fēng)險意識深入人心，將其作為分公司以及項目主要的經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行考核。從企業(yè)的整體戰(zhàn)略來看，則是要采用穩(wěn)定或者收縮戰(zhàn)略，主動降低負(fù)債規(guī)模，增加資本金，從激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守，保證三道紅線符合監(jiān)管要求，從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險。

及時進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險未發(fā)生的時候，提前采取措施加以干預(yù)，不僅花費的成本較小，同時效果也比較好。從這一角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時進(jìn)行現(xiàn)金流量風(fēng)險預(yù)警，完善預(yù)警指標(biāo)，通過定期觀察預(yù)警指標(biāo)的變化，識別評價現(xiàn)金流風(fēng)險，對于現(xiàn)金流風(fēng)險發(fā)生概率、具體危害等進(jìn)行定性、定量評估，根據(jù)評估結(jié)果提前制定應(yīng)對措施，從而有效化解現(xiàn)金流風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系的建設(shè)，需要依托于財務(wù)管理信息化系統(tǒng)，只有對于企業(yè)現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、及時地掌握，才能夠準(zhǔn)確把握現(xiàn)金流風(fēng)險。從這一角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重財務(wù)管理信息化建設(shè)，引入財務(wù)集中管理模式，實現(xiàn)對于各個分公司、各個項目現(xiàn)金流情況的全面掌握，給現(xiàn)金流量分析提供詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。舉例來說，基于財務(wù)管理信息系統(tǒng)，對于季度現(xiàn)金流進(jìn)行分析，對于全年現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)現(xiàn)金流的變動趨勢提前進(jìn)行預(yù)警。

提升現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對彈性

面對不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需要在應(yīng)對措施方面進(jìn)行優(yōu)化，綜合用好風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險分散、風(fēng)險承受等措施，提升應(yīng)對措施的彈性，從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險發(fā)生概率，降低現(xiàn)金流風(fēng)險所帶來的危害。房地產(chǎn)企業(yè)要制定風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案，一旦風(fēng)險發(fā)生迅速啟動預(yù)案，讓企業(yè)能夠在較短的時間內(nèi)化解風(fēng)險。

企業(yè)需要有一定的資金儲備來應(yīng)對現(xiàn)金流風(fēng)險，對于市場變化所帶來的現(xiàn)金流風(fēng)險要有對沖機(jī)制，從而保證現(xiàn)金流風(fēng)險處于一個可控的狀態(tài)。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)的利息備付率、償債備付率要保持在一個相對合理的水平，即使短時內(nèi)企業(yè)的營收不達(dá)預(yù)期，企業(yè)也能夠有一定的資金來應(yīng)對各種支出，從而保證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了新的發(fā)展階段，對于行業(yè)企業(yè)的管理者來說，一定要對于行業(yè)發(fā)展趨勢有一個正確的研判，對于日益攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險有一個客觀的認(rèn)識，從而做到觀念層面高度重視現(xiàn)金流風(fēng)險管控。本文提出的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控策略包括了增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險意識、及時進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警、提升現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對彈性等，一方面這幾點需要做到統(tǒng)籌兼顧，另一方面也不能局限于這幾點。對于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來說，需要密切關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險管控這一課題，了解掌握企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險大小，挖掘分析風(fēng)險成因，從而做到在應(yīng)對策略方面不斷推陳出新，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，實現(xiàn)對于現(xiàn)金流風(fēng)險的有效管控，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供良好的保障。

（青島農(nóng)業(yè)大學(xué)）