趙秀池

近日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出泉對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人論房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”。筆者認(rèn)為，此次房貸利率調(diào)整政策恰逢其時(shí)，是落實(shí)“房住不炒”定位，支持合理性購(gòu)房需求，促進(jìn)樓市乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的有力舉措。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-4月，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。樓市悲觀情緒較為明顯，因，此，采取逆周期調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)調(diào)控政策非常必要。

改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨我國(guó)住房制度改革推進(jìn)，包括房地產(chǎn)信貸政策在內(nèi)的一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷根據(jù)形勢(shì)作出及時(shí)調(diào)整，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，解決住房民生需求，實(shí)現(xiàn)人民的美好居住生活期待發(fā)揮了重要作用。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米，達(dá)到了2018年的39平方米，居民的住房水平、住房質(zhì)量和住房環(huán)境得到了極大提高。

面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)情況，中央又及時(shí)提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障的租賃并舉的住房制度。為了抑制不合理的住房投資投機(jī)需求，自2017年以來(lái)，各地開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)限貸限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策，存在不同程度誤傷剛需和改善性需求的情況，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了資金鏈斷裂等困難，一些房企難以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和持續(xù)發(fā)展。為此，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年政府工作報(bào)告、近期的中央政治局會(huì)議都提到，要“支持合理性購(gòu)房需求”，“促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展”。

此外，當(dāng)前我國(guó)仍處于城市化中期階段，城市化率為63.9%,屬于城市化快速發(fā)展階段，每年大約有1400萬(wàn)人口進(jìn)城，加之三孩政策的調(diào)整，新增人口的住房問(wèn)題仍然是重中之重。

基于上述背景，今年全國(guó)各地因城施策，打出了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合拳，包括部分城市放開(kāi)限售、降低公積金首付款比例、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金支持，低成本融資是平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、解決住房民生需求的重要條件。因此，降低首套房貸利率，將減輕購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，這也是維護(hù)金融市場(chǎng)正常秩序、滿足疫情下資金合理配置的需要。因?yàn)樵谝咔橄?，?duì)中小微貸款給予特殊照顧，導(dǎo)致中小微企業(yè)貸款利率低于購(gòu)房貸款利率，一些違規(guī)資金被挪作購(gòu)房資金，給資金監(jiān)管帶來(lái)-困難。首套房貸首付款利率降低后，利率結(jié)構(gòu)將更加合理，也有利于規(guī)范金融市場(chǎng)秩序。

除了房貸利率政策調(diào)整,建議未來(lái)各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，因地制宜，完善房地產(chǎn)政策，不應(yīng)千篇一律。另外還應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃中一些政策，比如有些開(kāi)發(fā)商當(dāng)初按商品房招拍掛模式取得的100%自持租賃住房項(xiàng)目，至今已過(guò)去若干年，仍不能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，需有針對(duì)性地研究相應(yīng)政策，允許其轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)商品房或人才保障房,既解決了租賃住房閑置浪費(fèi)問(wèn)題,也有利于實(shí)現(xiàn)職住均衡，滿足合理性購(gòu)房需求。

需要明確的是，各地一攬子政策的實(shí)施，說(shuō)到底還是為了落實(shí)“房住不炒”的定位。未來(lái)，我國(guó)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也將繼續(xù)堅(jiān)持這一定位，支持民眾合理性購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！ㄗ髡呤鞘锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)）