嚴(yán)躍進(jìn)

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。此次鄭州成為今年全國(guó)第一個(gè)在限購(gòu)限貸方面全面放松的城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的意義。全面精準(zhǔn)理解鄭州政策的背景、內(nèi)容，對(duì)于后續(xù)理解全國(guó)各大城市的政策放松具有積極的意義。

首個(gè)系統(tǒng)性的救市政策

此次鄭州文件發(fā)布并非偶然，從此前鄭州市政府相關(guān)部門的會(huì)議上就能看出，救市或穩(wěn)樓市的迫切程度是比較高的。今年2月15日，鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)相關(guān)政府官員表示，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。會(huì)議明確了兩個(gè)吸引購(gòu)房的政策：第一，今年鄭州計(jì)劃出臺(tái)政策，吸引大學(xué)生留鄭;第二，將出臺(tái)鼓勵(lì)外來(lái)務(wù)工人員在鄭州購(gòu)房。會(huì)議認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策，能夠把鄭州商品房存量消化掉。從這里可以看出兩點(diǎn)：第一，各類政策的出發(fā)點(diǎn)在于解決房地產(chǎn)的庫(kù)存問題，尤其鄭州去年受疫情和洪災(zāi)影響，庫(kù)存壓力較大。第二，從激活購(gòu)房需求角度看，主要在大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員等群體方面，可以理解為是新市民的概念。

若將時(shí)間倒推，回顧下2021年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，可以看出，此次救市確實(shí)是非常有必要的，也是符合預(yù)期的。第一，從2017年以來(lái)鄭州樓市表現(xiàn)看，總體上是平淡的行情。雖然沒有明顯的大跌，但絕對(duì)沒有表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的一面。即便是2020-2021年，一些東部城市表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，而鄭州市場(chǎng)表現(xiàn)也總體是疲軟的。第二，2021年尤其是7月鄭州面臨較大的壓力，包括疫情和洪災(zāi)等，以及當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體降溫，類似情況都使得鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行的壓力。所以綜合來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)本身還是企業(yè)本身，都有較大的迫切需求去放松政策、激活市場(chǎng)?！班?8條”顯然是符合預(yù)期的。

因此此次鄭州在2月28日制定、3月1日發(fā)布的文件，有明顯的邏輯和基礎(chǔ)。在這次放松的過(guò)程中，其實(shí)還有一些小插曲。此前政策發(fā)文其實(shí)是一個(gè)PDF版本，此次版本顯示了19條政策，即“鄭19條”。其中第十九條是指，當(dāng)前鄭州政策放松后，各地要引導(dǎo)輿論，不要炒作。但是后來(lái)市政府官網(wǎng)上，把這一段表述給刪除了。刪除的原因，倒不是說(shuō)后續(xù)不管控市場(chǎng)秩序了，而是希望淡化此類內(nèi)容，把工作重心放在激活住房市場(chǎng)等層面上。所以這也從側(cè)面說(shuō)明，地方政府救市和穩(wěn)定房地產(chǎn)的心態(tài)是比較急切的。這種心態(tài)對(duì)于全國(guó)其他城市而言也是存在的。

政策意義

從此次鄭州政策看，兩個(gè)政策條文引起的市場(chǎng)反響較大。第一，鄭州率先放松了限購(gòu)政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定，即接納老年人的那個(gè)家庭可以新購(gòu)一套住房。這是無(wú)條件的，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。第二，放松限貸政策。此次鄭州明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購(gòu)房，顯然也降低了購(gòu)房的首付比例。

而文件中其他幾個(gè)內(nèi)容也值得關(guān)注，尤其是貨幣化安置的提法，也被認(rèn)為是刺激力度較大的政策。此次政策明確，要推進(jìn)貨幣化安置的工作。而此次文件后鄭州出臺(tái)了細(xì)則。3月8日，鄭州發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見》。這是今年全國(guó)首個(gè)棚改貨幣化政策，具有信號(hào)意義。此次鄭州政策明確，通過(guò)實(shí)施貨幣化安置，滿足動(dòng)遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過(guò)渡安置費(fèi)用，集約建設(shè)用地，消化存量房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。結(jié)合安置房建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)，集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。從這里可以看出兩點(diǎn)：第一，此次棚改的工作，基于貨幣化安置的方式，有消化存量房源、滿足動(dòng)遷群眾多元安置需求的作用，所以可以理解為是一種很有效的去庫(kù)存政策。第二，此次政策明確3年的工作時(shí)間。據(jù)此可以認(rèn)為，未來(lái)3年期間棚改貨幣化工作將成為鄭州樓市發(fā)展的新動(dòng)力。

類似寬松的政策還有很多，充分體現(xiàn)了鄭州持續(xù)放松、全面放松的導(dǎo)向。比如說(shuō)，目前鄭州一些市民反映，二手房繳納的個(gè)稅稅率太高，影響了二手房的交易。針對(duì)此類內(nèi)容，鄭州相關(guān)部門也在積極研究和探討，在二手房交易的稅費(fèi)方面進(jìn)行松綁和調(diào)整?？傮w上鄭州當(dāng)前放松的思路很明確，放松的內(nèi)容也很全面，確實(shí)是值得行業(yè)關(guān)注的。

未來(lái)政策的演進(jìn)路徑

鄭州此次政策具有標(biāo)桿意義，對(duì)于全國(guó)其他城市也是有啟發(fā)意義的。要客觀理解后續(xù)政策的演進(jìn)路徑，就需要基于鄭州政策，研究其背后的政策放松邏輯。同時(shí)要在關(guān)注各地放松政策的同時(shí)，關(guān)注一些收緊性的政策內(nèi)容。

總結(jié)來(lái)看，當(dāng)前政策放松的演變邏輯主要是四層內(nèi)容，即從中央放松到地方放松、從金融放松到非金融放松、從兩會(huì)后的放松到提前至兩會(huì)前的放松、從住宅領(lǐng)域的放松到非住宅的放松。第一，從中央到地方方面，去年9月央行金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)、去年第四季度中央政治局會(huì)議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，其實(shí)都屬于中央層面的放松。而今年山東菏澤降低首付比例、鄭州出臺(tái)18條政策，都在很大程度上說(shuō)明政策逐漸進(jìn)入地方放松的階段。第二，從金融到非金融方面，過(guò)去主要是銀行層面等金融的放松，而現(xiàn)在逐漸演變?yōu)橄拶?gòu)限售的放松，這是非金融層面的政策。第三，從兩會(huì)后到兩會(huì)前，這是指過(guò)去各類政策都是兩會(huì)定基調(diào)才放松的，而當(dāng)前各地放松的節(jié)點(diǎn)明顯提前，放松主動(dòng)性增強(qiáng)。第四，從住宅到非住宅，即各類政策過(guò)去主要是在激活住房消費(fèi)方面，而現(xiàn)在政策開始聚焦在土地等方面。類似邏輯把握清晰，對(duì)于我們研究政策放松路徑是有積極作用的。

當(dāng)然理解政策也不能“被帶入溝里”。換句話說(shuō)，雖然我們認(rèn)為，政策放松是大方向，也是大趨勢(shì)，但不能簡(jiǎn)單認(rèn)為當(dāng)前政策全部是放松類的。對(duì)于一些收緊的政策也是需要給予關(guān)注的。依然以鄭州18條政策為例，其也是有一些收緊性的內(nèi)容。比如說(shuō)鄭州明確嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度。文件指出，按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。類似表述說(shuō)明，該收緊的也依然要收緊，該規(guī)范的也依然要規(guī)范。類似政策思路近期在全國(guó)其他城市也有，如紹興市越城區(qū)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為的通知》，文件明確要進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。理解此類收緊的內(nèi)容，對(duì)于我們更加全面理解當(dāng)前政策調(diào)整方向有積極的作用。