白利倩

回顧2021年，有兩件大事：一是疫情，二是樓市的破產(chǎn)與艱難。特別是鄭州這座中部人口大城市，在洪災(zāi)和疫情的多重打擊下，樓市行情急劇下行。大環(huán)境烏云下的眾多房企，要么破產(chǎn)，要么裁員降價(jià)斷臂求生。經(jīng)歷了多重沖擊的鄭州，決定向樓市復(fù)蘇發(fā)起沖刺，出臺(tái)穩(wěn)樓市18條。

如果說3月1日鄭州樓市的重磅政策是炸開全國樓市調(diào)控政策的一記春雷，那么2022年以來，全國各地穩(wěn)樓市政策，正像春風(fēng)一樣吹拂著中國樓市。從地方到中央，從地方兩會(huì)到全國兩會(huì)，對(duì)2022年的樓市態(tài)度，都明顯轉(zhuǎn)為以穩(wěn)為主。

中原地產(chǎn)研究院2月16日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，中國各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次，其中釋放穩(wěn)定樓市的支持性政策發(fā)布已接近40次。進(jìn)入3月，各地穩(wěn)樓市政策更加密集出臺(tái)。在此，本文通過梳理各地有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，以期幫助房企與購房者更好地把握2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度與政策發(fā)力點(diǎn)。

一、“房住不炒”總基調(diào)不變

3月5日，李克強(qiáng)總理代表國務(wù)院在十三屆全國人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

對(duì)此，北京、上海、重慶、廣東等15個(gè)省市2022年政府工作報(bào)告中也幾乎與之保持一致。

二、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)? 良性循環(huán)和健康發(fā)展

目前各地政府工作報(bào)告中13個(gè)省市重點(diǎn)提及防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等問題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的表述聚焦在金融風(fēng)險(xiǎn)、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)次生風(fēng)險(xiǎn)、防止資本無序擴(kuò)張等方面。對(duì)此，各地政策是“因企施策”。

三、保障性租賃住房

住建部2022年工作會(huì)議上明確提出“大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間） ”。今年，21個(gè)省份如河南、福建、廣東、陜西、遼寧、新疆、山東、安徽明確提出要大力發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從重點(diǎn)地區(qū)供應(yīng)計(jì)劃來看，2022年保障性租賃住房的供應(yīng)量約占“十四五”規(guī)劃的三成左右，供給量明顯增加。

四、穩(wěn)樓市

從近期各地出臺(tái)的房地產(chǎn)政策可以看出，不少省份在穩(wěn)樓市，從放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、公積金首付降低額度增加、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)降低等多個(gè)方面，全方位穩(wěn)樓市。例如，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年第一季度，103個(gè)城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，放款周期縮短12至38天不等。

五、繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作

2022 年，北京、安徽、福建、山西等多個(gè)省份均提出關(guān)注、支持、實(shí)施城市更新，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。從各地政策工作報(bào)告來看，2022年規(guī)模較去年明顯增加的省份有湖北、重慶、浙江、四川。對(duì)于“舊改”“棚改”的安置方式，多地表示推進(jìn)貨幣化安置，如鄭州3月8日表示“計(jì)劃集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置”。

六、融資開閘

2022年開年以來，房地產(chǎn)政策基調(diào)延續(xù)了去年第四季度的政策方向，暖風(fēng)頻吹。這股暖風(fēng)還包括在房企融資上。2021年樓市在供求兩端融資雙雙收緊，直到2022年1月，還是處于收縮的狀態(tài)。不過，隨著信貸政策穩(wěn)定，各地穩(wěn)樓市政策中房企融資也有開閘的信號(hào)。特別是房地產(chǎn)并購融資，動(dòng)作頻頻。

例如，平安銀行近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行也接連啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資支持計(jì)劃。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)并購融資領(lǐng)域合計(jì)資金規(guī)模已接近500億元。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已經(jīng)有近20筆累計(jì)逾600億元的房企各種融資獲得資本市場反饋。鄭州地產(chǎn)集團(tuán)、首開集團(tuán)、無錫太湖新城發(fā)展、金地廣場等多家企業(yè)或項(xiàng)目的融資出現(xiàn)新進(jìn)展。

綜合來看，與此前房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策全面寬松跡象明顯。同時(shí)，從中央到地方都在發(fā)力穩(wěn)定樓市。