連捷

為了順應現(xiàn)代化城市發(fā)展整體規(guī)劃，要結合片區(qū)開發(fā)投融資要求，匹配可行性方案，充分發(fā)揮片區(qū)資源優(yōu)勢，從而實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

在城市片區(qū)開發(fā)工作中，要結合城市發(fā)展規(guī)劃落實相應工作，明確具體開發(fā)內容才便于制定后續(xù)管控策略。

一方面，若是從片區(qū)開發(fā)的基礎要求，主要分為區(qū)域系統(tǒng)規(guī)劃編制內容，并且利用標準管控流程，完成區(qū)域運營管理、投融資管理、區(qū)域招商管理等工作。另一方面，若是從投資建設的角度分析，則片區(qū)開發(fā)工作中，主要涉及土地整理內容、基礎設施建設內容。并且，相應的工作適用于城建改造、扶貧開發(fā)以及新城建設等領域。

本文以某城市片區(qū)開發(fā)項目為例，業(yè)務合作對象為地方政府及行業(yè)主管部門、地方國有企業(yè)（含投融資平臺公司）、社會資本方（包括投資人、建設方、運營方、開發(fā)商等），片區(qū)綜合開發(fā)項目操作分為籌劃階段、準備階段、采購階段以及執(zhí)行階段。在確定實施主體后設計投融資模式，并編制實施方案和采購社會資本方。而在投融資模式設計方面，項目總體開發(fā)投融資模式和局部開發(fā)投融資模式中確定相應思路，選取專項債模式、PPP模式或者是投資人+EPC模式等。

城市片區(qū)開發(fā)投融資具體設計內容

在城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中，要結合片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實相應工作，保證具體問題具體分析的基礎上，踐行全過程管理控制方案，從而實現(xiàn)開發(fā)投融資工作的全面升級。要從完善定位出發(fā)，結合部門需求和城市要求細化投融資策略，并且依據(jù)實際標準完善流程和運作模式的處理工作，打造多元合理的具體設計方案。

首先，完善定位分析。在城市建設發(fā)展進程中，片區(qū)開發(fā)工作要充分關注區(qū)域運行特點，并且積極落實全面綜合性管控方案，打造綜合性開發(fā)方案，從而滿足管理要求。與此同時，在投融資項目規(guī)劃進程中，要明確了解城市的發(fā)展情況，配合科學業(yè)態(tài)比例設計規(guī)范，全面評估資源要求和資金鏈結構，打造精準性較好的財務預算方案，以保證能為后續(xù)項目執(zhí)行以及投融資管理提供較為完整的數(shù)據(jù)支持。

其次，細化投融資策略。秉持精細化管理原則，制訂細致的投融資策略方案，實現(xiàn)多元管理目標。

第一，相關部門在城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中，要明確滾動開發(fā)機制的具體內容，利用相關數(shù)據(jù)分析方案，對城市運行以及整體發(fā)展狀態(tài)予以全面評估，并且明確城市片區(qū)項目中開發(fā)的時序要求。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，要想提升資金的利用率，實現(xiàn)資金迅速回籠，一般會事先確定資金最小的投資方案，然后借助滾動開發(fā)項目建設的處理機制，保證資源及時整理的同時還能結合項目建設發(fā)展要求落實更加精細化的操作工序。

第二，要結合城市片區(qū)開發(fā)投融資的具體要求適當采取聯(lián)動開發(fā)的工作方案，一般是在項目建設中借助資源整合處理機制，確定聯(lián)動方案，并且要結合不同區(qū)域的特征充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，保證區(qū)域經(jīng)濟運行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作順利開展。

最后，確定流程和運作模式。在全面分析城市片區(qū)開發(fā)投融資內容后，就要結合項目規(guī)劃保證各項工作的精細化水平，確定總體目標的同時，依據(jù)市場的實際需求和價格數(shù)據(jù)構建更加規(guī)范的流程，維持城市片區(qū)開發(fā)投融資工作的規(guī)范水平，能有效減少因為流程監(jiān)督管理不當造成的片區(qū)開發(fā)不足等問題。除此之外，相關部門要在充分調研分析的基礎上，依據(jù)片區(qū)發(fā)展模式判定投融資模式，最大程度上減少風險，提升整體效率。例如，目前較為常見的運作模式分為BOT模式、BOO模式、O&M模式，需要在政府支持基礎上，以公司為基本載體，有效完善相應管理方案，助力多元化管控工作全面進步。

城市片區(qū)開發(fā)中的投融資問題

一是內容不夠明確。在投融資項目實際管理過程中，結合城市片區(qū)的開發(fā)情況發(fā)現(xiàn)內容還不夠明確。主要是因為城市片區(qū)的開發(fā)項目具備一定的復雜性，進行項目投資期間，政府不了解發(fā)展目標和具體概念，未對項目進行合理規(guī)劃，一些項目在開展后出現(xiàn)資金、資源不足現(xiàn)象，從而制約城區(qū)項目的開發(fā)。不僅如此，在項目實際執(zhí)行期間，項目的運營服務、職責難度大，在項目運營后出現(xiàn)了權責劃分不明確等情況，不利于城市片區(qū)投融資管理效果的良好實現(xiàn)。

二是供應商的經(jīng)驗不夠。根據(jù)城市片區(qū)的開發(fā)具體情況，一些供應商僅僅重視建設工作，未思考運營問題，很多項目的引進、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于形式化，不利于項目引導作用的發(fā)揮，這種情況也給城市片區(qū)開發(fā)投融資管理帶來很大影響。

所以，在社會經(jīng)濟水平不斷提升下，要保證城市片區(qū)開發(fā)中投融資作用的發(fā)揮，要保證政府在項目建設、運營管理中職能的發(fā)揮，予以資格的詳細審查和產(chǎn)業(yè)總體調整，為其構建完善的投融資管理方案，這樣不僅有利于片區(qū)的經(jīng)濟運行，也將滿足城市的可持續(xù)發(fā)展需求。

城市片區(qū)開發(fā)的投融資策略

基于時代的發(fā)展要求，城市片區(qū)開發(fā)主體之間存在一定的差異性。時下，城市片區(qū)開發(fā)模式有以下四種：第一，政府獨資型。該模式是政府利用國有獨資開發(fā)公司進行項目開發(fā)進度的控制，避免給自身帶來較大的經(jīng)濟損失。但是，一定程度上會使政府面對較大的財政壓力。第二，合資型。政府通過外部資金的引入，和國有企業(yè)合資開發(fā)新的項目，并按照一定的比例來劃分效益。第三，完全外包型。政府將城市片區(qū)開發(fā)的任務交給第三方，并給企業(yè)相應的補償，以免政府面對嚴重的資金壓力。第四，混合型。政府主要將項目交給第三方，并對特大的項目進行控制。該模式的應用不僅能使政府緩解財政壓力，也能使政府的開發(fā)能力逐漸增強。為了保證城市片區(qū)開發(fā)投融資工作順利開展，要結合城市具體發(fā)展規(guī)劃內容落實相應工作，劃定投融資邊界的同時，結合地方財力、項目投入等建立完整的分析過程，踐行標準化控制流程，細化土地資源的利用結構，真正意義上打造資金平衡機制，提升整體管理效果。

一、優(yōu)化規(guī)劃方案

第一，相關部門要劃定投融資邊界，主要是結合城市建設的規(guī)劃以及城市發(fā)展特點，明確分工的同時對片區(qū)開發(fā)邊界予以控制，利用項目開發(fā)類型和投資主體分析等工作更好地優(yōu)選投資模式，保證資源補償和財政補償?shù)裙ぷ鞫寄茼樌_展。

第二，要依據(jù)地方財力情況完善評估工作，若是結合PPP項目的特征可知，在項目實施過程中要依據(jù)地方財政承受壓力落實評估工作，從根本上避免評估流于表面的問題，充分提升資源使用率，為城市片區(qū)開發(fā)投融資工作順利落實奠定基礎。

第三，要對投入產(chǎn)出的項目予以系統(tǒng)分析，主要是結合資源開發(fā)特點，保證片區(qū)資源開發(fā)中市場化項目建設工作重點突出，并且利用優(yōu)惠性政策補償方案提升運行實效性。

第四，對于城市片區(qū)開發(fā)投融資工作而言，片區(qū)開發(fā)的主體本身就是政府主體意識的延續(xù)，所以在實際管理中要將投融資管理的邏輯性和規(guī)范性作為重點，提升區(qū)域經(jīng)濟競爭效率，踐行規(guī)范化應用管控原則，從而確保整體片區(qū)發(fā)展管理符合預期。

第五，要清晰明確投資規(guī)劃中政府部門的引導職能，不僅要監(jiān)督片區(qū)建設，也要對投融資平臺的搭建予以管控，打造平等對話的平臺，避免城市片區(qū)開發(fā)投融資中不合理項目對整體管控效果產(chǎn)生的影響，在維持綜合管控效率的基礎上，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，優(yōu)化經(jīng)濟效益。

二、細化土地資源利用模式

城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中，全面分析投融資特點是維持工作效率的關鍵，因此，要積極提高土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)工作效率，依據(jù)片區(qū)資金平衡標準和循環(huán)使用要求，對預期收益、稅收融資等項目予以管理，并且維持土地資源的利用率，優(yōu)化規(guī)劃設計和項目建設水平。正是因為城市片區(qū)開發(fā)投融資工作本身是較為復雜的系統(tǒng)，所以會受到區(qū)域性經(jīng)濟以及發(fā)展現(xiàn)狀的影響，這就需要相關部門結合片區(qū)整體規(guī)劃內容、開發(fā)思路以及土地獲取等分析工作，更好地評估土地出讓條件，完善評估工作，展現(xiàn)出土地較好的使用價值，為片區(qū)資源管理和行業(yè)發(fā)展提供保障，避免土地資源盲目開發(fā)產(chǎn)生的問題。

三、優(yōu)化處理資金平衡

城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中，資金的平衡處理是非常關鍵的內容，要借助資金平衡方案維持各項工作規(guī)劃的合理性、科學性和規(guī)范性。

第一，在公益性項目中要維持資金平衡，明確公益性項目的管理費杠桿，結合項目的投入、產(chǎn)出資金平衡處理等方式，全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟水平，維持綜合管控效率，避免資金應用管控不當產(chǎn)生的影響。

第二，城市片區(qū)開發(fā)投融資中要將文化體育館等公益項目作為投資的主體項目，并且匹配完整的運營管理方案和資產(chǎn)投入計劃，從而強化資源的平衡性，依據(jù)項目特征明確資金來源，從根本上促進經(jīng)濟效益、社會效益的和諧統(tǒng)一。

四、完善融資規(guī)劃措施

在城市片區(qū)開發(fā)期間，需要為其投入更多資源，投資回報周期長。在整個開發(fā)中，為了避免發(fā)生資金管理問題，需要重點分析城市片區(qū)資源開發(fā)工作，為其制定融資項目規(guī)劃和保障機制。第一，因為城市片區(qū)開發(fā)主體是政府，對資源管理期間很容易出現(xiàn)土地價格、基礎設施成本價格不符合的情況。要加強對該問題的解決，城市片區(qū)開發(fā)期間需要重點進行投融資管理，在政府和政策有效支持下，促使經(jīng)濟項目的有效運行，保證區(qū)域在激烈競爭下獲得一定的經(jīng)濟效益。第二，為了獲得合理的投融資規(guī)劃工作，政府部門要發(fā)揮積極引導作用，其間需要構建投融資平臺、平等性的對話平臺，能更有效地解決投融資規(guī)劃問題，也能使區(qū)域在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲得強大進步。

五、實現(xiàn)金融組織體系多元化

通過金融扶持政策的支持，需要對金融體制進行優(yōu)化改革，促使金融機構治理工作更加完善。第一，對金融機構進行改革，保證法人治理結構得到優(yōu)化，形成完善的內部責任制度等，對其加大審查力度，內部需要增加約束機制和激勵機制等。第二，還需要增加金融監(jiān)管制度，能更詳細地分析金融機構的風險，促使金融的穩(wěn)定運行。第三，對國有商業(yè)銀行中的不良資產(chǎn)盡快剝離，為企業(yè)形成金融資產(chǎn)治理的運行機制，使銀行的風險抵抗能力不斷增強。第四，使金融機構的運行水平和治理水平逐漸提升，制定完善的運行治理機制和風險治理體系等，且對資金的實際運行情況和風險詳細監(jiān)管，以促使產(chǎn)業(yè)金融政策的優(yōu)化使用。

綜上所述，城市片區(qū)開發(fā)投融資工作要充分整合資源和項目，確保統(tǒng)籌管理的同時，充分結合區(qū)域發(fā)展要求和現(xiàn)狀，構建更加合理的開發(fā)方案，從而確定資源調控機制，為產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供支持，保障區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，利用多元規(guī)劃的方式共同促進城市建設工作的進步。（作者單位：湘潭發(fā)展投資有限公司）