樓市這10年，有興有衰

吳輝

2012年至2022年的這10年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)，發(fā)生了什么樣的變化？

10年來(lái)商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米

這10年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)10年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升，新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更優(yōu)美。

這10年，是我國(guó)歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的10年。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，10年來(lái)，我國(guó)累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢(mèng)。

10年來(lái)全國(guó)累計(jì)提取住房公積金12.44萬(wàn)億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍介紹，過(guò)去10年，公積金覆蓋面不斷擴(kuò)大，資金規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。全國(guó)實(shí)繳人數(shù)從1.02億人增長(zhǎng)至1.64億人，繳存總額從5萬(wàn)億元增長(zhǎng)到22.5萬(wàn)億元，繳存余額從2.68萬(wàn)億元增長(zhǎng)到8.18萬(wàn)億元。

過(guò)去10年，全國(guó)累計(jì)提取住房公積金12.44萬(wàn)億元，發(fā)放住房公積金貸款10.28萬(wàn)億元、2736萬(wàn)筆，其中首套住房貸款筆數(shù)超過(guò)80%。

10年來(lái)人均住房建筑面積增加了10.7平方米

從量上看，我國(guó)居民人均住房面積明顯提高。10年來(lái)，全國(guó)家庭戶人均住房建筑面積由31.1平方米提升至41.8平方米，增加了10.7平方米。超八成的城市家庭人均住房面積超過(guò)20平方米。從城市口徑看，2020年全國(guó)人均住房建筑面積超過(guò)20平方米的家庭戶比重為82.6%，較2010年提升了14.4個(gè)百分點(diǎn)。

從2008年到2017年10年間，我國(guó)房地產(chǎn)投資從不足3萬(wàn)億元猛增至11萬(wàn)億元，2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%。行業(yè)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)在5%—10%之間屬于健康合理范圍。

10年來(lái)房?jī)r(jià)的變遷

這10年，各地房?jī)r(jià)的變遷，更像一個(gè)城市的發(fā)展縮影，有興有衰。

回顧這10年的房?jī)r(jià)，官方是這樣表述的：從整體趨勢(shì)來(lái)看，雖偶有2014年的小低谷，但商品房市場(chǎng)仍處于上升通道。相比2012年，2021年的商品房銷售面積增長(zhǎng)了61.2%，銷售金額增長(zhǎng)了182%。2012年商品房平均價(jià)格為5790.99元/平方米，2020年則為9860元/平方米。

近觀2021年至2022年這兩年房?jī)r(jià)，繼續(xù)大幅上漲的城市少，陰跌的城市多。平均來(lái)說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。

這10年，中國(guó)樓市調(diào)控政策不斷。而這兩年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管細(xì)則，都是堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期。

如果時(shí)光倒流回到2012年，你最想做的事是什么？是不是想抓住機(jī)會(huì)買套房上車呢？

筆者于2012年5月在老家城市郊區(qū)入手了一套新房，均價(jià)5200元/平方米，等到了2022年5月，均價(jià)也不超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，10年漲幅，不到100%。

但是換個(gè)城市買房就截然不一樣了。

以一線城市北京為例：2012年北京大興均價(jià)不到1.5萬(wàn)元/平方米，等到了2022年，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至4萬(wàn)元，10年漲幅翻倍。如果是北京三環(huán)內(nèi)，漲幅就不僅是翻倍了。

有數(shù)據(jù)顯示，2010年北京均價(jià)22612元/平方米，2020年就已經(jīng)達(dá)到64081元/平方米。2010年深圳房?jī)r(jià)17313元/平方米，2020年就已經(jīng)達(dá)到76720元/平方米。

以二線城市鄭州為例，2012年主城區(qū)商品住宅均價(jià)為7266元/平方米，2021年為15921元/平方米。2022年為12735.13元/平方米，不升反降。

以三線城市信陽(yáng)為例，2012年信陽(yáng)中心城區(qū)商品住宅均價(jià)3400元/平方米，2022年漲至7000多元/平方米。

2015年，樓市開(kāi)始了全面寬松，金融發(fā)力，為此開(kāi)啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

放眼全國(guó)行情，2012年至2015年，房?jī)r(jià)是小幅上漲，而在2016年至2018年之間，許多城市房?jī)r(jià)都有過(guò)一大波漲幅。很多城市的房?jī)r(jià)，尤其是郊區(qū)房?jī)r(jià)，在2018年達(dá)到鼎盛之后就一直在走下坡路。如2018年鄭州中牟縣、新鄉(xiāng)平原新區(qū)等地樓盤(pán)每平方米已經(jīng)漲至八九千元，隨后房?jī)r(jià)便腰斬。2022年，新鄉(xiāng)平原新區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米降至五六千元。

2020年至2022年，疫情來(lái)了。再疊加“三道紅線”的威力初顯，樓市開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。降價(jià)促銷潮來(lái)襲，房企爆雷，爛尾樓遍地，斷貸停貸，法拍房數(shù)量居高不下。

10年來(lái)房貸利率變化

從2012年至2022年10年里，我們經(jīng)歷了多輪降準(zhǔn)周期，其中有4次為全面降準(zhǔn)，分別是2012年、2015年、2020年、2022年。關(guān)鍵的是，只要是全面降準(zhǔn)，5年期以上的房貸利率必定降息。

我國(guó)房貸利率近10年來(lái)整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，2011年7月，我國(guó)房貸利率巔峰時(shí)期高達(dá)7.05%，2015年基準(zhǔn)利率降至4.9%，2019年9月我國(guó)房貸利率執(zhí)行LPR利率為4.85%，目前5年期以上LPR已經(jīng)從2020年的4.65%降至2022年的4.30%。就連公積金貸款利率也迎來(lái)了7年來(lái)的首次下調(diào)。

中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

10月1日起，各地陸續(xù)發(fā)文，積極落實(shí)這一政策。目前已有北京、杭州、無(wú)錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、瀘州、襄陽(yáng)、宜昌、濟(jì)南、淄博、棗莊、日照、濰坊、東莞等多個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

樓市迎來(lái)階段性利好政策

今年以來(lái)，樓市利好政策不斷。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

9月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

前有鄭州19條救市新政，后有全國(guó)2000億元保交樓紓困基金，再加上9月底出的利好政策，樓市是否會(huì)迎來(lái)回暖呢？讓時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。