2022上半年總結(jié)與展望

摘要：2022年上半年，各地陸續(xù)出臺寬松政策“救市”，穩(wěn)地產(chǎn)主基調(diào)之下，整體供求開始有復(fù)蘇征兆，核心城市市場熱度穩(wěn)步回升，新政效果初顯?？剂康揭咔榈靡噪A段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應(yīng)，整體供求仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇。不同城市分化延續(xù)，核心一二線市場成交有望保持增勢，去化壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

關(guān)鍵詞：分化加劇;市場信心;政策利好

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0014-08 收稿日期：2022-06-10

文章來源：本文由克而瑞研究中心供稿。

總結(jié)

1 市場先跌后穩(wěn)、規(guī)模減半，區(qū)域、城市和項目分化加劇

2022年上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。1～2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟新的下行壓力進一步加大。房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進入負(fù)增長。

進入5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%，見表1。行業(yè)到達(dá)“市場底”出現(xiàn)實質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場信心開始恢復(fù)。

投資端，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩?fù)顿Y行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松，房企到位資金環(huán)比上漲。因此，房企積極投入再投資以加快房屋建造，并及時恢復(fù)施工強度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購置，兩項指標(biāo)環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復(fù)，行業(yè)投資仍處于歷史較低點。

銷售端，居民購房信心隨政策寬松而緩慢恢復(fù)，多城“四限”政策放開、降低首付首貸壓力后購房需求陸續(xù)恢復(fù)釋放。截至6月12日，2022年全國累計175個省市出臺了299次調(diào)控政策，共627條。同時，5月全國商品房銷售均價為9615元/

平方米，環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷售實現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規(guī)?；厣暙I(xiàn)度較低。5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實現(xiàn)環(huán)比增長，共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2%和8.9%。

細(xì)化到區(qū)域市場，長三角、粵港澳、中西部、環(huán)渤海等市場差異顯著：長三角樓市小陽春曇花一現(xiàn)后復(fù)歸下行，3～4月新房成交同比降幅顯著走闊，5月雖略有復(fù)蘇，但單月同比下降67%，降幅居首?；浉郯拇鬄硡^(qū)成交低位運行，1～4月同比跌幅在50%左右小幅波動，5月跌幅顯著收窄至39%，主要得益于部分城市諸如深圳、佛山等成交持續(xù)放量，不過部分城市復(fù)蘇進程不及預(yù)期。中西部地區(qū)市場明顯褪色，2月以來成交同比跌幅逐月擴大，5月持穩(wěn)59%。環(huán)渤海地區(qū)局部轉(zhuǎn)暖，但其他區(qū)域市場依舊低迷，整體成交同比跌幅為44%，見圖1。

2 新增供應(yīng)：上半年創(chuàng)3年同期新低，近乎“腰斬”，6月小幅回升

2.1 先降后平，低位波動，單月和累計同比降幅持續(xù)收窄

2022年1～5月全國100個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積9654萬平方米，同比下降48%，創(chuàng)2019年以來同期新低。

從月度表現(xiàn)來看，2月因傳統(tǒng)春節(jié)影響供應(yīng)顯著縮量，單月供應(yīng)量僅733萬平方米，而“金三銀四”房企推貨積極性依舊不高，月供應(yīng)量基本在2200～2600萬平方米之間波動，5月再度下探至1876萬平方米，而就同比數(shù)據(jù)變動來看，無論是單月同比還是累計同比均呈現(xiàn)波動下行走勢，目前已處階段性低位，5月分別持穩(wěn)在53%和48%，見圖2。

通過對30個重點城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進行估算，可以看出年中房企為沖業(yè)績，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應(yīng)繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比增長37%。

2.2 一線韌性較強同比微降，三四線波動下行降幅超50%居首

從不同能級城市供應(yīng)占比變化來看，一線波動上行趨勢因疫情“戛然而止”，2022年1～3月供應(yīng)占比基本在10%左右波動，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%;二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，供應(yīng)占比持穩(wěn)在50%左右，5月增至55%，三四線則延續(xù)小幅下行走勢，供應(yīng)持續(xù)縮量，5月占比降至38%。

具體來看，一線城市前5月新增供應(yīng)面積1027萬平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長22%。二線城市整體供應(yīng)面積4537萬平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應(yīng)面積4090萬平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

值得關(guān)注的是，通過對30個重點城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進行估算，6月一線城市因疫情得以階段性控制，整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，環(huán)比增長85%，同比下降11%，上半年同比微降4%。而二三線環(huán)比回升31%，同比下降45%，累計同比下降48%，不同城市分化持續(xù)加劇。

3 新房成交：利好政策疊加下6月放量，累計同比降幅持穩(wěn)

3.1 月均成交2300萬平低位波動，單月同比降幅持續(xù)收窄

全國100個典型城市2022年1～5月商品住宅成交面積合計11578萬平方米，同比下降51%，較之2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

從月度走勢來看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，3月雖邊際復(fù)蘇，但4月再度回落，5月微增至2325萬平方米，同比收窄至55%，不過累計降幅擴大1個百分點至51%，見圖3。

通過對30個重點城市6月成交數(shù)據(jù)進行估算，不難發(fā)現(xiàn)因供應(yīng)放量，利好政策疊加之下購房信心穩(wěn)步恢復(fù)，樓市整體表現(xiàn)為環(huán)比持增，同比降幅收窄，6月單月30個典型城市總成交面積達(dá)1716萬平方米，環(huán)比上揚21%，同比下降43%，累計同比降幅收窄至49%。

3.2 一線占比波動下行，二線“半壁江山”，三四線小幅微降

從不同能級城市成交占比變化來看，一線因疫情不確定影響，自2月以來整體成交占比便由升轉(zhuǎn)降，至5月末已降至7%;二線城市始終占據(jù)成交“半壁江山”，走勢穩(wěn)中微增，三四線呈小幅微降，5月占比41%。

分能級來看，一線城市前5月成交面積1026萬平方米，同比下降39%，較2019年同期僅下降10%，好于2020年同期。二線城市商品住宅成交面積共計5731萬平方米，同比下降51%，較2020年同期和2019年同期分別下降27%和38%。三四線城市共計成交4821萬平方米，同比降幅與二線城市相仿，見表2。

值得關(guān)注的是，通過對30個重點城市6月成交數(shù)據(jù)進行估算，6月一線城市迎來集中放量期，成交環(huán)比增長55%，同比下降30%，上半年同比下降37%。而二三線環(huán)比回升17%，同比下降44%，累計同比下降50%，整體成交的復(fù)蘇程度不及供應(yīng)，購房信心恢復(fù)程度尚未達(dá)到預(yù)期。

4 新房均價：上漲城市減少、漲幅逐月收窄，一線持增、三四線加速下行

4.1 70城房價同比由升轉(zhuǎn)降，5月末同比下降城市個數(shù)達(dá)46個

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)同比月度變化來看，2022年上半年全國整體承受著較大房價下行壓力，二線和三四線城市房價下降走勢變陡，見圖4。

70個大中城市中房價同比下降的數(shù)量逐月增多，如二線城市中天津、沈陽、大連、合肥、福州、廈門、鄭州、武漢等以及三四線城市中揚州、溫州、九江、洛陽、惠州等，房價同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。

具體來看，一線城市中如北京和上海受疫情因素影響新房成交接近停滯，房價變化借故穩(wěn)定，廣州則同比漲幅由4.5%收窄至1.0%。二線城市則漲跌分化明顯，5月杭州同比漲6.1%漲幅最大，西安和長沙分別上漲4.9%和4.8;而鄭州同比下降達(dá)2.5%。三四線城市則普遍下行壓力加劇，5月僅無錫、徐州、金華、贛州和三亞房價同比上漲，超八成大中三四線城市房價同比下降。

4.2 70城房價環(huán)比僅一線保持上漲，5月二三線環(huán)比降幅收窄

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比月度變化規(guī)律來看，5月全國整體房價出現(xiàn)止跌苗頭。2022年前5月，整體70個大中城市以及二線、三四線城市房價均呈環(huán)比下降趨勢。其中4月三者降幅達(dá)到最大值，分別為0.3%、0.56%和0.06%。從環(huán)比下降城市數(shù)量上來看，5月下降城市數(shù)量減少至43個，但仍超過70個大中城市半數(shù)。

5月，隨著調(diào)控政策和信貸監(jiān)管的進一步放開，三四線城市取消營銷優(yōu)惠帶動環(huán)比降至5月較4月收窄0.13%。但安慶、泉州、九江、煙臺、南充等城市環(huán)比降幅仍在擴大。

二線城市則房價環(huán)比在“微漲”“微跌”中反復(fù)波動，主因是各城市區(qū)域市場冷熱不均。如福州、合肥、濟南、重慶等前5月房價均環(huán)比小幅波動。

值得注意的是，5月共計有49個大中城市房價環(huán)比漲幅擴大或降幅收窄，如錦州環(huán)比漲幅擴大2.9%、韶關(guān)環(huán)比擴大1.1%。可見市場行至年中房價出現(xiàn)筑底止跌跡象。

4.3 一線房價同比漲14%，二線持平分化加劇，三四線普降

從2022年百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價來看，前5月整體同比小增，從能級上來看，2022年前5月一線城市同比上漲14%，尤為顯著，見表3。二線城市房價走勢分化明顯，三四線城市房價則同比普降，僅部分強三線和樓市相對獨立的弱三四線城市同比小增。

具體到各城市來看，一線和強三線房價上漲顯著，廣大三四線城市房價回調(diào)顯著。前5月百城商品住宅成交均價漲幅TOP10中，北上廣深4城均上榜，二線如長沙、南京以及強三線泉州、蕪湖、無錫等也均有10%左右同比漲幅。除少部分高價項目延遲網(wǎng)簽帶來的結(jié)構(gòu)性因素外，上述均為2022年上半年市場尚可的二三線城市。而更廣大的三四線城市仍處于房價下降中，雖二季度起房企陸續(xù)取消了銷售折扣，但如廊坊、香河、宜興、麗水、中山等城市房價同比降幅仍超10%。

5 新房庫存：狹廣義分別維持6億和38億平方米，成交企穩(wěn)后去化周期轉(zhuǎn)降

5.1 百城狹義庫存6億平方米高位持穩(wěn)，去化周期年內(nèi)首降至23個月

2022年以來，因供需疲軟，狹義庫存整體延續(xù)高位波動，據(jù)監(jiān)測，2022年5月百城商品住宅庫存量達(dá)到了60726萬平方米，較4月下降216萬平方米，同比增長5%。

去化周期由急速攀升轉(zhuǎn)為高位回落，因5月地方政府密集出臺新政“托市”，購房者信心有所恢復(fù)，成交環(huán)比上升，因而整體去化周期也由2022年4月末的24.6個月降至5月的23.3個月。

5.2 三四線庫存增長快，弱二線去化周期超3年

聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從5月狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列5月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫存基數(shù)不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，三明、泰州、鹽城、等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番，見圖5。

而從去化周期來看，本文篩選5月庫存去化周期TOP20城市，除北海、欽州、寶雞等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有嘉興、惠州、珠海、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二三線城市諸如煙臺、沈陽、大連、蘭州去化周期超40個月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

6 二手房：筑底回升、降幅收窄，蘇杭等城市回暖進程領(lǐng)先新房

6.1 前5月成交累計同比降47%，二季度以來環(huán)比降幅穩(wěn)步收窄

2022年1～5月二手房累計成交面積3799萬平方米，同比下降49%，市場規(guī)?？s量明顯但降幅略低于新房市場。

逐月來看，1月20個重點城市成交面積同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。尤為值得一提的是，4月起二手房市場開始回暖，環(huán)比降幅由4月9%收窄至5月7%。

整體而言，至5月末全國二手房市場已完成結(jié)構(gòu)性筑底。一方面主要城市同比降幅趨穩(wěn)且有收窄跡象，另一方面環(huán)比降幅收窄，其中部分二線及三四線城市5月已環(huán)比增長。整體市場出現(xiàn)筑底變化的主要原因是4月以來政策監(jiān)管環(huán)境快速寬松，如房貸利率和購房首付降低、二手房買賣增值稅征免年限5改2等。

經(jīng)過4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。6月8個重點城市二手房成交量為389萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比降幅收窄10%至下降31%。受此拉動8城前6月累計同比降幅較前5月收窄3%至下降45%，見圖6。

展望

7 供應(yīng)：預(yù)期環(huán)比顯著增加，“以銷定產(chǎn)”政策城市將集中放量

2022年下半年，筆者預(yù)判市場將迎來供應(yīng)的穩(wěn)步放量?；谇?月低迷的市場行情，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，整體推盤積極性不高，6月因疫情得以階段性控制疊加政策利好密集出臺，整體成交已有企穩(wěn)回升態(tài)勢，房企心態(tài)預(yù)期也將隨之轉(zhuǎn)變，加緊供貨節(jié)奏。同時，本文盤點了2021年22個核心一二線城市推行集中供地，根據(jù)不同城市項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，三季度也將迎來一波供應(yīng)高峰。

而不同城市間的分化預(yù)期也將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。因而一線和短期內(nèi)市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區(qū)域，一線城市去年供地量相對充沛，2021年經(jīng)營性用地成交面積同比增長6%，上半年北京、上海因疫情影響積壓的大量待售項目有望在下半年集中入市。

弱二三線城市則面臨供應(yīng)持穩(wěn)或小幅微降。一方面基于2021年二三線城市經(jīng)營性用地成交建面分別同比下降26%和22%，房企拿地積極性不高，待開發(fā)項目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量;另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的續(xù)推加推為主。此外，值得關(guān)注的是，對于弱二三線城市而言，寬松政策的提振效果遠(yuǎn)不及購買力充裕的核心一二線，在整體市場成交尚無起色的情況之下，房企的推盤積極性也會受到一定的負(fù)面影響。

8 成交：整體筑底、局部回升

目前來看，利好政策疊加的效果已在部分城市，諸如蘇州、佛山等開始顯現(xiàn)?；谡w穩(wěn)地產(chǎn)的政策基調(diào)和供應(yīng)放量的大前提，預(yù)計2022年下半年成交有望逐步走出低谷，呈現(xiàn)邊際復(fù)蘇，成交單月同比和累計同比降幅預(yù)期都將持續(xù)收窄，全年成交規(guī)模則將呈現(xiàn)高位回落，同比降幅15%～20%。

一線城市成交量穩(wěn)中有增。北上廣深基本屬于供給主導(dǎo)型市場，購買力相對充裕，核心區(qū)域改善項目“一房難求”，整體市場熱度較高。目前上海、北京主要受短期疫情影響，廣州、深圳主要是購房者觀望情緒加劇，下半年只要核心區(qū)域供應(yīng)放量，邊緣區(qū)域限購松動，整體市場回升屬大概率事件。

二線城市成交量預(yù)期與去年持平或小幅微增，不同城市分化行情持續(xù)加劇。首先，短期內(nèi)市場熱度較高的杭州、合肥等城市預(yù)期高熱延續(xù);其次，西安、成都等行情獨立，自成一體的城市成交還是有望穩(wěn)步放量;繼而南京、蘇州、寧波等基本面較好，藏富于民的城市有望在利好政策的持續(xù)發(fā)酵之下迎來復(fù)蘇行情;最后，鄭州、南寧、昆明、福州、濟南、青島等弱二線城市若無寬松政策的持續(xù)加碼，全面回暖可能性不大，購買力見頂是核心問題，經(jīng)濟恢復(fù)速度決定居民購房預(yù)期，由此判定這些城市樓市整體還將延續(xù)低迷。

三四線回暖持續(xù)性仍有待觀察，多數(shù)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷行情。目前來看，強三線諸如佛山、無錫等已見復(fù)蘇征兆，來訪量穩(wěn)中有增，成交小幅放量，帶動開盤去化率有所回升。不過這有可能是政策密集出臺帶來的短期成交激增，是否能持續(xù)放量仍有待后期觀察，而對于需求全面透支的鹽城、泰州、駐馬店、菏澤等城市，即使有層層利好政策支持，短期成交也難有起色，2022年也將延續(xù)低位盤整走勢。

對于二手房市場而言，基于6月主要城市二手房成交量環(huán)比大增，筆者認(rèn)為二手房市場將伴隨新房市場一并回升，部分城市二手市場增速將超過新房市場，但整體成交規(guī)模在三季度仍將處于歷史低位，全年成交規(guī)模將同比2021年穩(wěn)中有降。

9 房價：整體預(yù)期保持同比低位

2022年上半年房價一方面同比上經(jīng)歷了近一年的樓市下行后主要城市房價均處于歷史低點;另一方面二季度以來環(huán)比上高能級城市已出現(xiàn)筑底回升趨勢。因此，筆者判斷三季度全國整體房價水平將同比增速將擴大、環(huán)比將穩(wěn)增。一線城市仍將在高價房源網(wǎng)簽的支撐下維持同比較大增長;隨著調(diào)整限價的城市變多，二線城市間房價分化現(xiàn)象將有所緩解，房價將環(huán)比穩(wěn)步上漲;三四線城市隨著成交面筑底，房價將環(huán)比由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。但需要強調(diào)的是，各能級城市房價水平三季度仍將處于歷史低位，除小部分城市外，不會出現(xiàn)成交均價短期激增現(xiàn)象。

10 庫存：核心一二線將持穩(wěn)微降，三四線去化周期拉長風(fēng)險加劇

2022年下半年，筆者認(rèn)為供需預(yù)期都會有企穩(wěn)回升態(tài)勢，但市場熱度預(yù)期難回去年高峰時期，因而狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。

核心一二線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降。尤其是當(dāng)前市場熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購買力相對充裕，供不應(yīng)求持續(xù)加劇，但凡核心區(qū)域供應(yīng)放量基本都會迎來成交爆發(fā)式增長，狹義庫存有望延續(xù)低位波動態(tài)勢。

不過，對于基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，涉宅用地成交規(guī)模或?qū)⑴c新房成交走勢趨同，延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢;另一方面，房企開工信心略有恢復(fù)，5月新開工面積達(dá)11889萬平方米，環(huán)比上漲20%;兩相綜合，下半年整體未開工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。