• 
    

    
    

      99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看

      ?

      商業(yè)大平層項目的內(nèi)在邏輯

      2022-05-30 22:29:15
      關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)

      摘要:2020年杭州商業(yè)大平層市場興起,2021年供求兩端火熱,2022年隨整體樓市下行,商業(yè)大平層市場也進入一段“冷靜期”。商業(yè)大平層市場面臨著困境:供過于求,庫存高企,如何去化成為一大難題。目前的商業(yè)大平層市場進入一段調(diào)整期,項目分化明顯。在愈加嚴格的政策下,商業(yè)大平層整體市場是否能夠“回春”,甚至迎來下一個風口?

      關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);住房需求;市場信心

      中圖分類號:F293 文獻標識碼:B

      文章編號:1001-9138-(2022)07-0066-05 收稿日期:2022-06-12

      文章來源:本文由中指研究院供稿。

      2020年杭州商業(yè)大平層市場興起(本文中的商業(yè)大平層指面積在300平方米以上的商辦性質(zhì)項目),2021年供求兩端火熱,供應1818套,成交1105套,總成交金額達到170.9億元。2022年隨整體樓市下行,商業(yè)大平層市場也進入一段“冷靜期”。以杭州市商辦項目市場為例,1~6月杭州商業(yè)大平層共成交589套,同比下滑21%,供應多達1143套,是成交量的2倍左右。目前商業(yè)大平層市場面臨著困境:供過于求,庫存高企,如何去化成為一大難題。

      1 市場走勢

      1.1 經(jīng)歷“興起-火熱-降溫”,當前市場回落明顯

      2019年及更早,商業(yè)大平層在杭州市場并不算活躍,僅有零星項目在售,如錢塘公館、迪凱金座、世華帝寶大廈等,每年市場總成交量最多也才100套出頭。

      兩個相關(guān)政策的出臺加速了商業(yè)大平層的發(fā)展。一個是2018年4月的“禁酒令”,明確規(guī)定“商服用地最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米”,小面積酒店式公寓自此被叫停,300平方米的商業(yè)大平層正式拉開市場帷幕;第二個則是2019年6月的土拍“雙限”政策,大面積豪宅的溢價屬性逐漸消失,迫于市場和成本壓力,不限價的商業(yè)大平層逐漸成為開發(fā)商打造高端產(chǎn)品、獲得可觀利潤的一大選擇。

      2020年,商業(yè)大平層供銷兩端均實現(xiàn)井噴式增長,成交662套,供應1442套,這一年也成為業(yè)界人士口中的“大平層元年”,購置商業(yè)大平層逐漸成為高端改善市場的趨勢之一。2021年的杭州市市場全面火熱,成交量創(chuàng)下1105套的新高,除核心板塊之外,不少外圍板塊也開始有幾十套左右的商業(yè)大平層入市,如桃源、新灣、臨平新城等。

      2022年隨整體市場的下行,商業(yè)大平層市場也出現(xiàn)明顯回落。1~6月總成交589套,去年同期成交量在750套左右,同比下滑21%;供應則達到了1143套,是成交量的2倍左右,供過于求,市場觀望情緒明顯,見圖1。

      1.2 市場分化明顯,核心板塊占據(jù)較大市場份額

      從板塊分布來看,1~6月成交主要集中在金融城板塊,占到總量的36%左右;供應則分布在之江度假區(qū)、祥符、三塘等板塊,均有超150套的商業(yè)大平層入市,見圖2。

      金融城板塊上半年表現(xiàn)亮眼,共成交210套商業(yè)大平層,占據(jù)較大的市場份額。板塊內(nèi)熱銷項目如濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會等月均成交穩(wěn)定在7~10套左右,為板塊貢獻了不小的成交量。其次是新塘、祥符板塊,得益于板塊內(nèi)熱門項目的推出。如新塘的贊成國潮商務中心,祥符的建發(fā)·縵云、綠城吉祥里等。

      部分非核心板塊成交表現(xiàn)并不理想,如南部臥城、臨平新城、義蓬、瓜瀝鎮(zhèn)等板塊上半年僅成交1-3套。由此可見,在市場降溫時,高凈值客群更加傾向于選擇城市核心板塊。

      2 市場格局

      2.1 在售項目72個,仍以沿江分布為主要布局方向

      從競爭格局來看,目前在售項目72個,主要集中在“擁江”板塊,比如錢江新城、金融城、錢江世紀城、一橋南、之江轉(zhuǎn)塘等,占有核心江景及城市資源仍是商業(yè)大平層的主要布局方向。其中,錢江世紀城、錢江新城、金融城三個板塊作為當前商業(yè)大平層的供應主力,總計在售項目有23個,在售項目數(shù)量占到總量的3成以上。

      此外,部分區(qū)位條件較好、地緣性客戶較多的板塊也有比較密集的商業(yè)大平層分布,如三塘(4個)、城東新城(3個)、未來科技城及蔣村(總計3個)等,見圖3、表1。

      2.2 庫存高企,主要集中在錢江世紀城、金融城、之江度假區(qū)板塊

      從庫存來看,目前全杭州的庫存總量高達100萬平方米,待售數(shù)量2799套,庫存主要集中在錢江世紀城、金融城、之江度假區(qū)等板塊。

      庫存風險相對可控的是金融城板塊,盡管存量達到247套/8.4萬平方米,但板塊的去化能力也很強,月均成交量在35套左右,按半年成交量估算的去化周期約7個月,出清速度相對較快。錢江世紀城和之江度假區(qū)板塊庫存風險相對較高,商業(yè)大平層存量分別為248、238套,去化周期均超50個月,板塊內(nèi)部分項目去化存在困難。值得一提的是,錢江新城在售項目較多,但項目多為尾盤或少量加推,存量僅在24套左右。

      3 項目表現(xiàn)

      2022年商業(yè)大平層市場整體走勢下行,但仍有一批項目在競爭激烈的市場中脫穎而出,取得亮眼的成績。濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、贊成國潮商務中心1~6月成交套數(shù)位居前三,月均成交量在9套以上,去化速度保持較快水平,見表2。

      依據(jù)市場表現(xiàn),可以將熱銷項目大致分為三類,并總結(jié)出特征如下:

      第一類項目占據(jù)核心區(qū)位或擁有稀缺城市資源,享受城市發(fā)展的紅利,憑借天然優(yōu)勢即可在市場占據(jù)不小的份額。如金融城板塊的濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會等。其中,濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河因單價較高、成交量較大,成為上半年僅有的兩個成交金額超13億元的項目,表現(xiàn)亮眼。

      第二類項目具有一定的地緣性特征,多數(shù)憑借獨特的產(chǎn)品打造、開發(fā)商口碑形成競爭優(yōu)勢。比如祥符板塊的建發(fā)·縵云和綠城吉祥里、西興板塊的濱江御濱府等。建發(fā)·縵云打造大平層市場上獨樹一幟的新中式產(chǎn)品,形成差異化競爭優(yōu)勢;綠城吉祥里則是城市更新項目,實現(xiàn)江南歷史商業(yè)街區(qū)與大平層的結(jié)合。西興板塊能夠吸引錢塘江南岸及蕭山的改善客群,板塊內(nèi)的濱江御濱府月均去化速度達到3.7套/月,同板塊的另一項目星耀中心早已售罄。

      第三類項目多位于非核心板塊,此類項目的一大吸引力便是與板塊內(nèi)新房的價差。如新塘、空港新城板塊,新房精裝限價分別為25600元/平方米、20500元/平方米,而板塊內(nèi)商業(yè)大平層單價在1~2萬間,與住宅存在一定價差??們r在400~500萬間,與市場主流的千萬級大平層相比也有一定優(yōu)勢。再如,筧橋板塊最新的新房限價升至42640元/平方米,板塊內(nèi)攬月臻翠府的商業(yè)大平層單價在2.6萬/平方米左右,對于無房票的家庭來說有著不小的吸引力。

      4 未來格局

      4.1 預計年內(nèi)潛在供應達3000套,項目質(zhì)量良莠不齊

      今年1~6月杭州市商業(yè)大平層的供應1143套,已超過去年供應的1/2,預計下半年商業(yè)大平層的入市節(jié)奏將加快。保守估計,待入市項目有12個,主要集中在上城區(qū)。預計未來在售及待售的商業(yè)大平層總數(shù)將達80個以上,年內(nèi)潛在供應量將達3000套,同比增長65%,未來競爭的激烈程度可見一斑。

      盡管商業(yè)大平層供應量較大,項目質(zhì)量卻良莠不齊。由開發(fā)商直接拿地進行開發(fā)的商業(yè)大平層項目較為“純粹”,經(jīng)過設計團隊的精心設計與室內(nèi)精裝,能夠獲得較好的人居氛圍。但也有不少寫字樓改大平層的項目,整體格局較差,去化成為難題。

      4.2 庫存高壓,或引發(fā)市場踩踏風險

      當前,杭州市商業(yè)大平層的庫存量達到2799套/100萬平方米,預計需要29個月才能去化完畢。然而,并非所有項目都能受到市場青睞,月均成交量在5套以上的項目僅有6個,且一半集中在杭州城市“東擴”的金融城板塊。市場上的大部分商業(yè)大平層面臨去化難題,甚至個別項目開始采取降價優(yōu)惠的方式促銷,若難以去化的大平層“爭先恐后”降價出售,可能會引發(fā)市場踩踏風險。

      4.3 商服用地相關(guān)政策趨向嚴格,未來最小分割單元升至800平方米

      從政策出臺的方向來看,政府對“類住宅”產(chǎn)品不斷進行規(guī)范,希望引導商服用地回歸產(chǎn)業(yè)屬性。2018年4月禁止小面積公寓,將商服用地的最小分割單元升至300平方米;2021年7月禁止沿街布置商墅;同年9月又明確叫停商業(yè)大平層通燃氣的現(xiàn)象。

      去年第三批集中供地中,商服用地最小分割單元升至800平方米,意味著未來300平方米商業(yè)大平層將在市場絕跡。從總價來看,800平方米產(chǎn)品的總價可能是目前大平層總價的2倍以上,這或?qū)⒊蔀橐粋€不小的置業(yè)門檻,未來800平方米產(chǎn)品的市場接受度還有待商榷,見表3。

      5 結(jié)語

      目前的商業(yè)大平層市場進入一段調(diào)整期,項目分化明顯。在愈加嚴格的政策下,商業(yè)大平層整體市場是否能夠“回春”,甚至迎來下一個風口?而800平方米的產(chǎn)品是回歸產(chǎn)業(yè)屬性,還是繼續(xù)打造成商業(yè)大平層?未來有待市場的檢驗。

      猜你喜歡
      商業(yè)地產(chǎn)
      2月廣州商業(yè)地產(chǎn)市場:春節(jié)淡季,散售淡靜,全市成交憑借大手支撐
      2021年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)十大熱點
      后疫情時代,IP成為商業(yè)地產(chǎn)的一把利器
      玩具世界(2021年3期)2021-08-23 01:18:10
      4月廣州商業(yè)地產(chǎn)市場:供應大幅增加,成交同比上漲
      廣州9月暨三季度商業(yè)地產(chǎn)市場:整體成交趨穩(wěn),公寓成交漸入佳境
      7月廣州商業(yè)地產(chǎn):商用物業(yè)供求整體回落
      340億砸向萬達王健林為何要告別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
      番禺時代E-PARK正式亮相,打造新一代商業(yè)地產(chǎn)
      破解商業(yè)地產(chǎn)之困局
      商業(yè)地產(chǎn)未來走向
      廊坊市| 丘北县| 进贤县| 常熟市| 灯塔市| 重庆市| 萍乡市| 东阳市| 南阳市| 阜城县| 高要市| 班戈县| 修文县| 北海市| 邵东县| 延津县| 左权县| 长葛市| 双柏县| 遵化市| 明溪县| 宜宾县| 长泰县| 白银市| 永平县| 漳平市| 汉川市| 金山区| 岫岩| 沅江市| 兴和县| 兴山县| 山西省| 临夏县| 浠水县| 晴隆县| 尉犁县| 延边| 达拉特旗| 富宁县| 贡觉县|