摘要：2022年的融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調(diào)，政策助力維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購(gòu)融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)以及地方政府等也幫助企業(yè)進(jìn)行紓困，積極維護(hù)企業(yè)的正常融資需求。不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍重，市場(chǎng)底部尚未出現(xiàn)。房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

關(guān)鍵詞：金融政策;融資需求;資金壓力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0011-06 收稿日期：2022-05-05

作者簡(jiǎn)介：丁祖昱，易居集團(tuán)CEO。

3月以來(lái)，多部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題，其中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，提出“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

4月央行、外匯局出臺(tái)了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)，并提出執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

2022年的政策延續(xù)2021年底的政策基調(diào)，政策層面支持力度加強(qiáng)，不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍重，市場(chǎng)底部尚未出現(xiàn)。房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

1 政策回暖加速，但融資量未有明顯回暖

2022年初，政府持續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，支持房企穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸業(yè)務(wù)，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo);在保障性租賃住房方面，項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展;在預(yù)售資金監(jiān)管方面，改為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，有利于企業(yè)緩解資金壓力;同時(shí)多城市出臺(tái)政策維穩(wěn)市場(chǎng)，下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖，見(jiàn)表1。

然而，2022年4月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1～3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%;商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%;二者降幅較1～2月擴(kuò)大4.2%和3.5%。受此影響，占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金半壁江山的銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）降幅繼續(xù)擴(kuò)大。2022年1～3月銷(xiāo)售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1～2月的累計(jì)降幅23.9%進(jìn)一步擴(kuò)大。

同時(shí)，由于政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，房地產(chǎn)到位資金的其他組成部分恢復(fù)情況不佳。1～3月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.4%;自籌資金12395億元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4%。綜合影響下，2022年1～3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1～2月的17.7%進(jìn)一步擴(kuò)大?？梢钥吹?，近期雖有較多的調(diào)控政策寬松但傳導(dǎo)到資金端并未立刻見(jiàn)效，房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大，見(jiàn)圖1。

2 企業(yè)融資仍較難，融資總量同比下滑較大

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1～4月100家典型房企的融資額為2823億元，同比大幅下降49.5%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場(chǎng)情況仍相對(duì)較好，融資基數(shù)相對(duì)較大。2021年底政策頻繁出臺(tái)以維穩(wěn)市場(chǎng)，而后2022年以來(lái)政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場(chǎng)回暖的信號(hào)，使得前4月融資較2021年底有所微升。

從單月融資情況來(lái)看，2021年1月融資金額達(dá)到969億元，環(huán)比上升27%，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，1月作為高點(diǎn)房企需借新還舊，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松的原因，導(dǎo)致融資量環(huán)比增長(zhǎng)較大。但同比仍下降了54%，金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎。2月仍延續(xù)這種態(tài)勢(shì)，融資額為403億元，創(chuàng)2017年3月以來(lái)單月融資額新低。3、4月受疫情影響，并沒(méi)有迎來(lái)大幅回暖，恢復(fù)情況仍然較慢，3、4月的融資量分別為858億元和641億元，分別同比下降31%和45%，融資量較往年千億元以上的融資量來(lái)看，仍然較小，見(jiàn)圖2。

從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2022年1～4月有約72%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。從梯隊(duì)上來(lái)看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP11～30的房企下降幅度最大，同比減少59.7%至764億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為36.9%，降幅最小，見(jiàn)表2。

3 境內(nèi)債權(quán)融資占比環(huán)比上升21%

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資占比最大，占比同比上升了21個(gè)百分點(diǎn)至67%，也較2021年四季度占比上升了5個(gè)百分點(diǎn);境外債權(quán)融資自2021年一季度以來(lái)占比就逐步下降，2022年1～4月占比進(jìn)一步降低至13%。主要在于房企境外債券暴雷頻發(fā)的情況下，境外投資者信心不足，與此同時(shí)境內(nèi)政策對(duì)企業(yè)進(jìn)行紓困，當(dāng)前準(zhǔn)予發(fā)債的企業(yè)可以獲得成本更低的境內(nèi)融資，此消彼長(zhǎng)下，是以境內(nèi)債權(quán)融資占比進(jìn)一步上升，見(jiàn)圖3。

從100家典型房企的債券發(fā)行監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，2022年1～4月企業(yè)債券發(fā)行總額1378億元，同比下降52%。其中，境內(nèi)發(fā)債1027億元，同比下降34%;境外發(fā)債351億元，同比降低74%。占比來(lái)看，1～4月境外債券占比為26%，同比大幅下降21個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房企的發(fā)債結(jié)構(gòu)變化較大，境外債券發(fā)行受阻，房企發(fā)債回歸境內(nèi)，同時(shí)由于整體風(fēng)險(xiǎn)未出清，企業(yè)整體發(fā)債量下滑幅度較大，見(jiàn)圖4。

4 房企債券發(fā)行轉(zhuǎn)向境內(nèi)，結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本

從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，2022年1～4的新增債券類(lèi)融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。整體成本的下降主要是在于境外債券發(fā)行量的下降，2022年1～4境外發(fā)債占比較2021年全年下降了16%，而歷來(lái)境外發(fā)債成本相對(duì)境內(nèi)較高，從而結(jié)構(gòu)性拉低整體的融資成本。與此同時(shí)，境內(nèi)進(jìn)行發(fā)債的房企多為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)及央企國(guó)企，債券發(fā)行成本較低，中海地產(chǎn)、招商蛇口、萬(wàn)科地產(chǎn)、上實(shí)城開(kāi)等企業(yè)發(fā)行的中期票據(jù)成本達(dá)到3.00%以下，保利置業(yè)、大悅城、中國(guó)金茂等發(fā)行的公司債利率也均在3.00%左右浮動(dòng)。

單月來(lái)看，2021年1～4房企單月的融資成本均在5.50%以下，并且呈現(xiàn)逐月降低的特點(diǎn)，主要在于1月境外發(fā)債相對(duì)較多，而2月以及3月份債券發(fā)行量相對(duì)較小，而歷來(lái)境外發(fā)債成本則相對(duì)較高，從而結(jié)構(gòu)性拉使得整體的融資成本逐步降低，見(jiàn)圖5。

5 市場(chǎng)各方觀(guān)望情緒仍重，融資量短期內(nèi)恢復(fù)緩慢

整體來(lái)看，融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調(diào)，政策助力維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購(gòu)融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)以及地方政府等也幫助企業(yè)進(jìn)行紓困，積極維護(hù)企業(yè)的正常融資需求。

但當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清，疊加疫情影響等多重原因，政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，企業(yè)融資恢復(fù)仍較為緩慢。從典型房企1～4月的融資情況來(lái)看，維持2021年底以來(lái)的態(tài)勢(shì)，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3、4月幾乎“停滯”。此外，對(duì)于1～4獲得大力支持的并購(gòu)融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，仍未有企業(yè)針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)有較大的并購(gòu)動(dòng)作，也側(cè)面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無(wú)論是市場(chǎng)投資者、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)各方的觀(guān)望情緒較濃。

而從企業(yè)的償債壓力來(lái)看，2020年四季度以來(lái)房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)剪刀差，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。與此同時(shí)，由于當(dāng)前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清未結(jié)束，2022年前4月的債券發(fā)行量?jī)H是到期量的61%，企業(yè)償債持續(xù)承壓，接下來(lái)的6、7月則達(dá)到年內(nèi)的償債高峰期，月均到期量達(dá)到700億元以上。

展望今年下半場(chǎng)，當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹下，市場(chǎng)回暖只是時(shí)間問(wèn)題，但行業(yè)“三道紅線(xiàn)”調(diào)控的基調(diào)維持不變的情況下，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過(guò)程，同時(shí)由于疫情反復(fù)，恢復(fù)效果不明朗，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹(jǐn)慎，防范信用及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷(xiāo)售回款，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，并適時(shí)把握融資機(jī)會(huì)，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進(jìn)行嘗試。