王仲昀

2022年6月7日，時(shí)隔小半個(gè)月，愚園路變了光景。原先緊閉的店門(mén)都開(kāi)了，原先暗淡的燈光都亮了。

6月1日天氣晴，上海開(kāi)始全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序。小鹿（化名）從小區(qū)走出，回到了他闊別已久的咖啡店。時(shí)隔兩月，重獲出門(mén)自由，自己的咖啡店重新?tīng)I(yíng)業(yè)，令人感到雀躍。

小鹿的臉上寫(xiě)著高興，高興中又帶有一絲憂(yōu)傷。兩個(gè)月沒(méi)收入，現(xiàn)在雖然開(kāi)張，但馬上又要交房租了。小鹿的店在上海市中心，房租這么高，該怎么辦呢？是生意先回到正軌，還是先被高昂的房租拖垮？這個(gè)“生存還是毀滅”的問(wèn)題，難免讓人眉頭緊鎖。

日料店老板巖松博義的煩惱有點(diǎn)不一樣。他的omakase料理店（注：一種日料方式，無(wú)固定菜單，由主廚根據(jù)當(dāng)令食材決定）遠(yuǎn)離市區(qū)，房租壓力尚可，但他仍在為能否早日恢復(fù)堂食擔(dān)憂(yōu)。“哪怕恢復(fù)堂食了，進(jìn)口食材一時(shí)也到不了，料理水平下降，客人不愿再來(lái)，怎么辦？”

無(wú)論是日料店還是咖啡店，他們都是魔都往日煙火氣的重要源頭。復(fù)工復(fù)產(chǎn)的大環(huán)境下，想要盡快重現(xiàn)街頭的煙火氣息，離不開(kāi)餐飲小店的正常運(yùn)營(yíng)。房租、客流、員工工資，以及疫情帶來(lái)的巨大不確定性，這些因素都化為當(dāng)下餐飲小店自救時(shí)的焦慮。

小店自救：房租成為最大難關(guān)

兩個(gè)月的停擺，讓很多小店難以為繼。其中，房租成為擺在很多人面前最大的難題。

“我已經(jīng)做好最壞的打算了，大不了不開(kāi)了。”小鹿在店里一邊做著咖啡，一邊告訴《新民周刊》。

兩年前的6月，小鹿在上海南京西路附近開(kāi)下了自己的咖啡店。不超過(guò)10平方米的小小門(mén)面，房租每月兩萬(wàn)塊，每個(gè)季度交一次。今年3月，他剛剛交完3月到5月的房租，沒(méi)想到從4月開(kāi)始就完全沒(méi)有了收入。

6月1日不僅意味著可以重新?tīng)I(yíng)業(yè)，對(duì)小鹿來(lái)說(shuō)，按往常又到了要交新一季度房租的日子?！拔覐?號(hào)就開(kāi)始想，房租到底怎么辦？減免好像不大可能，能不能至少延緩一段時(shí)間再讓我交？”房東沒(méi)主動(dòng)問(wèn)之前，小鹿決定也不主動(dòng)找房東提這件事。

無(wú)論是日料店還是咖啡店，他們都是魔都往日煙火氣的重要源頭。復(fù)工復(fù)產(chǎn)的大環(huán)境下，想要盡快重現(xiàn)街頭的煙火氣息，離不開(kāi)餐飲小店的正常運(yùn)營(yíng)。

該來(lái)的終于還是來(lái)了。4日下午，房東發(fā)來(lái)了可能是小鹿最不想看到的微信：“小鹿啊，房租盡快安排一下。”簡(jiǎn)單的一句話(huà)，帶來(lái)了巨大的壓力。

小鹿自己查政策文件，咨詢(xún)同行，最后得到的答案是：因?yàn)樽约旱拈T(mén)面是房東私人財(cái)產(chǎn)，屬于非國(guó)有房屋，所以不能享受此次上海推出的國(guó)有房屋的租金減免政策。

2022年5月28日，上海市政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》的通知。其中提到：“鼓勵(lì)引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新基地等非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體，向最終承租經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)給予6個(gè)月房屋租金減免?！?/p>

“政策說(shuō)的是‘鼓勵(lì)，沒(méi)有強(qiáng)制要求，所以實(shí)際操作中還是得我們自己和房東協(xié)商?！毙÷拐f(shuō)，“我這門(mén)面還不是直接跟房東簽約的，是通過(guò)一個(gè)二房東，二房東也有理由說(shuō)的呀，小鹿你不交房租，我也差錢(qián)，我拿什么給房東呢？”

作為店家，過(guò)去兩個(gè)月幾乎零收入，交不出新一季度的房租;作為二房東，也必須找店家收租，才能給到房東。尷尬的局面就這樣形成了。

同樣是咖啡店老板，田林路上的fetchin coffee相對(duì)幸運(yùn)。由于門(mén)面歸國(guó)有，兩年前的疫情期間，物業(yè)就曾為fetchin coffee的老板Joey免去一個(gè)月租金。“目前還沒(méi)接到具體通知，但是按照上海市的政策，以及兩年前的參考，這次應(yīng)該還是會(huì)給我免一點(diǎn)吧?！盝oey對(duì)《新民周刊》說(shuō)道。

小鹿還在為房租的事情和二房東反復(fù)拉扯，而他認(rèn)識(shí)的同行里，很多已經(jīng)關(guān)掉了自己的咖啡店，甚至離開(kāi)了上海。

《新民周刊》嘗試聯(lián)系了原先在市中心南陽(yáng)路、奉賢路和西藏北路的三家咖啡店老板。他們都已經(jīng)關(guān)店，要么離開(kāi)，要么休整后再找機(jī)會(huì)。當(dāng)被問(wèn)到閉店的具體原因，他們婉拒了記者的采訪(fǎng)。

“昨天剛搬走，接下來(lái)去哪還不知道。沒(méi)想好，也沒(méi)心情多說(shuō)了?！逼渲幸晃焕习甯嬖V記者。

律師解讀：房租難題，雙方應(yīng)妥善協(xié)商

盡管面前困難重重，小鹿說(shuō)，他還是想把咖啡店開(kāi)下去。他告訴記者，也許到最后一步，會(huì)尋求法律途徑解決房租的問(wèn)題。

那么，“非國(guó)有房屋”的租金問(wèn)題訴諸法律，可能會(huì)有哪些結(jié)果？上海市君悅律師事務(wù)所合伙人朱平晟律師接受《新民周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示，該問(wèn)題可以從“一個(gè)原則”和“三種情況”去理解和處理。

“一個(gè)總的原則就是在特殊期間，出租方和承租方都應(yīng)該本著最大的善意去互相體諒，平衡各自利益，妥善協(xié)商解決相關(guān)事宜，司法機(jī)關(guān)（指法院）也會(huì)本著“促調(diào)解、維穩(wěn)定、護(hù)公平”的原則（系律師自己的歸納），在判斷合同履行確實(shí)受到疫情影響、雙方?jīng)]有明顯過(guò)錯(cuò)的前提下，盡最大可能以調(diào)解方式處理案件，平衡雙方的利益?！敝炱疥烧f(shuō)道。

接著朱平晟又分三種具體情況，分析了可能出現(xiàn)的結(jié)果。他表示，假如二房東的上一層，即大房東，是國(guó)有企業(yè)或者國(guó)資背景。在這種情況下，大房東給予二房東一定的優(yōu)惠政策，二房東應(yīng)該本著誠(chéng)信原則，把自己獲得的相關(guān)優(yōu)惠政策原原本本傳導(dǎo)給實(shí)際承租人。作為實(shí)際承租人的店家，應(yīng)該獲得相應(yīng)的優(yōu)惠政策，有權(quán)利向二房東主張優(yōu)惠。95C6041A-1D97-4D60-894C-CC6A18F4B214

一個(gè)總的原則就是在特殊期間，出租方和承租方都應(yīng)該本著最大的善意去互相體諒，平衡各自利益，妥善協(xié)商解決相關(guān)事宜。

朱平晟說(shuō)：“第二種情況，出租方?jīng)]有國(guó)資背景，是民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)或者個(gè)人，那么它本身不具有任何優(yōu)惠政策的前提。在這種情況下，我們可以看，在受到疫情影響的前兩個(gè)月，承租方是否有實(shí)際使用相關(guān)的房產(chǎn)?！?/p>

換句話(huà)說(shuō)，如果承租方租來(lái)房子是用來(lái)自住，過(guò)去兩個(gè)月也實(shí)際住在房子里，那么他們沒(méi)有任何理由拒付相應(yīng)的租金;如果承租方確實(shí)沒(méi)有使用相關(guān)房產(chǎn)，那么可以援引不可抗力原則，與房東協(xié)商減免當(dāng)期的租金。

朱平晟告訴《新民周刊》，在第三種情況中，有些承租人，因疫情面臨經(jīng)營(yíng)困難，實(shí)在無(wú)力支付接下來(lái)的租金，這就需要與出租人進(jìn)行妥善的協(xié)商?！敖?jīng)營(yíng)狀況發(fā)生了變化，甚至導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這里就涉及情勢(shì)變更的問(wèn)題，但是能否引用這一原則去解除合同，或者說(shuō)變更重要的合同條款（如減少租金等），這也是法院需要結(jié)合所有的事實(shí)情況予以綜合考量的問(wèn)題?！?/p>

朱平晟表示，在這個(gè)問(wèn)題中，任何一方都不應(yīng)僅從自己的利益角度出發(fā)去考量，這樣會(huì)有失公平?！盎氐侥莻€(gè)總原則，盡管政府沒(méi)有明確要求，也不可能硬性要求所有的房東都給予優(yōu)惠政策，但出租人和承租人還是應(yīng)當(dāng)本著最大的善意去協(xié)商解決?！?/p>

從實(shí)際情況來(lái)看，朱平晟認(rèn)為，當(dāng)前上海正處在疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)的特殊時(shí)期，“房屋出租合同一般由出租人擬定，往往對(duì)他們有利。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間法院在處理這一類(lèi)問(wèn)題時(shí)，也許會(huì)照顧一下承租人”。

事實(shí)上，上海此前也有過(guò)不少類(lèi)似案例。就在5月30日，為疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供司法服務(wù)保障，上海市高院發(fā)布了6個(gè)典型案例。

其中案例二是關(guān)于張某與容某的房屋租賃合同糾紛案。在該案件的簡(jiǎn)介中能看到：原告張某，是一名年輕創(chuàng)業(yè)者。2020年3月，張某向被告容某承租了位于松江區(qū)某處的商鋪用于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)婦護(hù)理等服務(wù)業(yè)務(wù)，約定租期至2022年5月31日。

2022年3月以來(lái)，受疫情影響，該商鋪無(wú)法正常開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)入不敷出，無(wú)力繼續(xù)維持，張某決定關(guān)門(mén)停業(yè)。在與房東容某自行協(xié)商未果的情況下，張某于2022年5月起訴至法院，請(qǐng)求判令容某退還房屋押金12500元及疫情防控期間租金9000余元。

松江區(qū)人民法院受理該案后，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，充分向雙方釋法說(shuō)理，并傾心聽(tīng)取各方意見(jiàn)。經(jīng)人民法院努力，雙方最終達(dá)成了一致意見(jiàn)，即被告當(dāng)庭返還原告押金、租金合計(jì)15000元后，原告撤訴。

上海高院指出，因疫情和疫情防控措施導(dǎo)致商業(yè)用房承租人無(wú)法正常使用租賃房屋的，承租人依法可以主張減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金?！叭嗣穹ㄔ簣?jiān)持共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、利益平衡的原則，以調(diào)促穩(wěn)，情理并重，充分考慮雙方的利益訴求，引導(dǎo)雙方換位思考。”

微型經(jīng)濟(jì)：需要更多保障

6月初，當(dāng)《新民周刊》記者走進(jìn)巖松博義的日料店時(shí)，他正在為恢復(fù)堂食做最后的準(zhǔn)備。

過(guò)去兩個(gè)月，他做得最多的一件事，就是取消客人的預(yù)定，退還押金。“每天打開(kāi)預(yù)定的筆記本，1號(hào)劃掉2號(hào)的預(yù)定，2號(hào)劃掉3號(hào)的預(yù)定，不停地劃下去。本來(lái)3月底時(shí)預(yù)定已經(jīng)排到6月，現(xiàn)在這些全部被我劃掉了。從早到晚回微信，每天流水只出不進(jìn)，心情非常復(fù)雜，光是押金退了十多萬(wàn)。”

好在過(guò)去兩年積攢下的口碑和熟客，讓巖松博義覺(jué)得，只要恢復(fù)堂食和預(yù)定，店里很快就會(huì)重新坐滿(mǎn)客人。

兩年前，在上海一家日料店打工整整7年的巖松博義，決定自己開(kāi)店。在選址時(shí)，他特意避開(kāi)市中心和日料聚集的閔行古北，覺(jué)得這樣省下的房租可以用來(lái)提升食材。不上任何點(diǎn)評(píng)網(wǎng)站，用餐全靠電話(huà)或者微信預(yù)約，這種略帶神秘的方式反而激發(fā)了人們對(duì)這家店的興趣?！耙婚_(kāi)始我覺(jué)得至少開(kāi)店不會(huì)虧，沒(méi)想到后來(lái)還挺受客人歡迎?！?/p>

比起街邊的咖啡小店，或是租金和人力成本高昂的大型餐飲企業(yè)，巖松博義覺(jué)得自己已經(jīng)相對(duì)幸運(yùn)?！坝行┙诌呅〉辏瑳](méi)有過(guò)去兩個(gè)月的流水，現(xiàn)在房租交不上;有些開(kāi)在外灘這種地方的大店，可能房租和員工工資一個(gè)月就幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，壓力也很大。我們房租不貴，人手也沒(méi)有很多，店面小（只有10個(gè)座位），單價(jià)高。只要恢復(fù)堂食，我朋友圈發(fā)出去，預(yù)定應(yīng)該很快就會(huì)排滿(mǎn)?！?p>

巖松博義的日料店，正在為恢復(fù)堂食做最后的準(zhǔn)備。

但是總的來(lái)看，巖松博義這樣的運(yùn)作模式在整個(gè)餐飲業(yè)還是少數(shù)?？土鞯牟环€(wěn)定，是接下來(lái)很多街邊小店必須面臨的另一個(gè)問(wèn)題。

如今，上海的小店不僅是社區(qū)生活的保障，更是一種文化現(xiàn)象，成為上海氣質(zhì)的一張名片。在衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)，在“巨富長(zhǎng)”一帶，有大量風(fēng)格迥異的中西建筑，不少建筑的一樓底商在過(guò)去幾年里，匯集了咖啡店、手工藝作坊、服裝定制、私房餐廳、中古二手商店、潮流品牌等各種微型經(jīng)濟(jì)的形式。他們既和街道裝修風(fēng)格相融合，也嘗試展現(xiàn)自己的風(fēng)格。

在上海小店文化觀(guān)察者俞菱看來(lái)，區(qū)別于千篇一律的大型商超，小店如同毛細(xì)血管，豐富了2000多萬(wàn)市民的選擇。類(lèi)比京都、巴黎動(dòng)輒百年的自營(yíng)小店，小店是這座城市吸引市民和外來(lái)游客的魅力所在。半年前的那部《愛(ài)情神話(huà)》，通過(guò)影像，直觀(guān)地呈現(xiàn)了這種魅力。

但是過(guò)去兩個(gè)月的疫情，讓人們看到了微型經(jīng)濟(jì)的脆弱。他們選擇把店開(kāi)在人流密集的“網(wǎng)紅街區(qū)”，迅速收獲客流的同時(shí)，也要承擔(dān)更貴的房租。另外，包括小鹿在內(nèi)多位咖啡店老板表示，“衡復(fù)”和“巨富長(zhǎng)”的街邊門(mén)面很多都是私人所有。這意味著當(dāng)疫情這樣的重大意外發(fā)生時(shí)，租金減免的問(wèn)題變得更復(fù)雜。這些現(xiàn)狀的背后，引發(fā)了人們另一種思考：當(dāng)意外發(fā)生時(shí)，如果不能自救，小店又有哪些支持和保障？

對(duì)此，在5月8日上海新冠肺炎疫情防控工作新聞發(fā)布會(huì)上，上海市地方金融監(jiān)管局副局長(zhǎng)管小軍表示，本次疫情發(fā)生以來(lái)，市地方金融監(jiān)管局、人民銀行上海總部、上海銀保監(jiān)局、上海證監(jiān)局會(huì)同在滬金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)，持續(xù)推出一系列有針對(duì)性的舉措，全力支持疫情防控和企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市。

其中，中國(guó)人民銀行上?？偛奎h委委員、總行金融消費(fèi)權(quán)益保護(hù)局局長(zhǎng)余文建提到，為做好金融支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，人民銀行上海總部根據(jù)總行、總局和市政府相關(guān)文件精神，于日前制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，共包括7個(gè)方面20條具體措施。

肉眼可見(jiàn)的是，在真正的復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面到來(lái)前，一些改變已經(jīng)在上海的大街小巷發(fā)生了。小店恢復(fù)活力，還需要時(shí)間。95C6041A-1D97-4D60-894C-CC6A18F4B214