甄愛軍

人口與房價之間的關(guān)系，早在幾年前，著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平就給出了自己的觀點，那就是“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城二手房價格指數(shù)變化情況來看，目前全國約八成的城市房價面臨下行壓力。但讓人頗感意外的是，有部分城市房價表現(xiàn)卻較為穩(wěn)健。通過進一步分析可以發(fā)現(xiàn)，這些城市都具有一個共同點：最近10年其常住人口數(shù)量持續(xù)保持凈流入態(tài)勢。這給購房者提供了一個思路，即買房之前，最好要判斷一下該地區(qū)對人口的吸引力。

房價整體面臨下行壓力

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城二手房價格指數(shù)。根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，4月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下滑0.3%，同比下跌1.6%。

值得注意的是，據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，二手住宅已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)8個月房價指數(shù)環(huán)比下跌態(tài)勢，同比跌幅也持續(xù)擴大。這說明二手房市場的降溫持續(xù)時間較長，且有進一步下行的壓力。

不同類型的城市，所承受的壓力各不相同。從4月份一二三線城市的房價環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)看，其分別為0.4%、-0.3%和-0.3%，同比漲跌幅則為2.4%、和-2.5%。顯然，三四線城市的房價總體是最弱的，其下行壓力最大。另有數(shù)據(jù)表明，今年4月，70城中房價下跌的城市數(shù)量為56個，占比為八成，房價整體面臨下行壓力。

新房價格也出現(xiàn)了明顯下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積數(shù)據(jù)，今年1～4月份，全國商品房均價為9502元/平方米，同比下降10.8%，表明房價總體跌了一成。

人口凈流入推動房價上漲

就在多數(shù)城市房價面臨下行壓力之時，卻有少數(shù)城市房價表現(xiàn)非常穩(wěn)健。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算，今年4月，除北京、上海、深圳等一線城市之外，包括成都、杭州、長沙、重慶、西安等城市，二手房價格同比保持增長態(tài)勢。另外，廈門、青島、天津、南京等城市房價與去年同期持平或者小幅回落。

通過觀察上述城市人口數(shù)量變化情況，其常住人口均出現(xiàn)了明顯的增長。以西安為例，截至2021年末，其常住人口達1316.30萬人，較2010年的847.41萬人增長了55.33%。此外，合肥、廈門、長沙等城市常住人口在同時期內(nèi)增長幅度也非常明顯。

而在過去很長時間里，上述城市房價表現(xiàn)也同樣出色。以西安為例，易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，其住宅均價由2010年的6355元/平方米，漲至2021年末的17006元/平方米，整體漲了2.7倍。此外，南京、成都、合肥、長沙等地房價漲幅與西安相當或略高。

而值得關(guān)注的是，前面提到的城市如合肥、南京、廈門、西安、杭州等，都曾經(jīng)在過去的某一段時間內(nèi)扮演了“領(lǐng)頭羊”角色，時常出現(xiàn)在由國家統(tǒng)計局定期公布的全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)排行榜前列。比如在2016年前后，合肥、南京、廈門和蘇州被業(yè)界戲稱為“樓市四小龍”，輪流把持房價漲幅榜第一位置。

西安的房價上漲，則屬于比較典型的案例。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前的5年時間里，西安常住人口數(shù)量僅增長16.59%，增幅有限。在這段時間，根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)測算，房價總體漲幅46.84%。但從2017年開始，西安放開落戶限制，尤其是對大學(xué)畢業(yè)生實行“零門檻”落戶政策，常住人口數(shù)量快速增長，至2021年底常住人口數(shù)量增至1316.30萬人，增長33.23%。也就是在這段時間內(nèi)，西安的房價總體上漲103.75%。

人口與房價之間的關(guān)系，早在幾年前著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平就給出了自己的觀點，那就是“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

這些城市房產(chǎn)更容易保值

人口下降會導(dǎo)致房價面臨下行壓力可能性增大，因此未來房產(chǎn)的保值能力，與人口能否實現(xiàn)凈流入有著密切的關(guān)系。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年全國人口出生率首次跌破1%，僅為0.82%。2021年上半年，全國新出生人口同比減少了16%。根據(jù)中國社會科學(xué)院的預(yù)測，到2028年，中國人口有可能首現(xiàn)負增長。

與此同時，樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生變化。據(jù)任澤平團隊發(fā)布的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束。

該報告同時認為，未來住房主要需求來自城市更新，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。不少東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)住房供給過剩，因此，需重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風險。

在這種情況下，人口凈流入的城市未來住房保值的潛力更大。除了北京、上海、廣州和深圳等4個超級城市之外，包括杭州、成都、南京、蘇州、重慶、天津、廈門對人口吸引力較大的城市，房產(chǎn)保值潛力顯然要更大一些。