李曉天

投資作為拉動經濟增長的三駕馬車之一，是兼顧擴大短期需求與優(yōu)化中長期供給結構的關鍵變量。在國內經濟面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉弱的三重壓力之下，擴大有效投資特別是增量新型基礎設施投資對經濟起著重要支撐作用。5月19日，國務院辦公廳發(fā)布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確盤活存量資產的重點領域、重點區(qū)域以及重點企業(yè)，并強調要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。這表明不動產投資信托基金作為現代金融政策工具，對穩(wěn)定經濟增長、提升投資效能具有越來越重要的意義。

國內不動產投資信托基金試點進程與基本特征

不動產投資信托基金是國際上通用的不動產證券化重要融資渠道。REITs運用發(fā)行權益投資證券的手段募集資金，本質是一種“股性+債性”結合的金融政策工具。國內資本市場對REITs的發(fā)行一直持審慎態(tài)度，但各類REITs近年來已開展試點工作，如租賃住房類、物業(yè)類REITs等陸續(xù)在國內資本市場亮相。為充分激發(fā)金融服務實體經濟的新動能，公募REITs的綜合功能得到重視，相關產品試點發(fā)行進程加速，產品規(guī)模逐步擴大。當前，國內基礎設施投資早已形成了規(guī)模相當的資產存量，但基礎設施領域也出現了因大量投入帶來的資金沉淀問題?；A設施建設往往投資收益周期長、回報率低，難以匹配投資建設的成本運營，容易造成地方債務風險不斷加大，如何將這些沉淀的資金與資產有效盤活，一直是困擾地方政府和投資平臺的難題。作為創(chuàng)新的金融政策工具，REITs的長周期、低成本投資功能可以加速沉淀資金資產有效流轉，拓寬新型資金來源渠道，為新型基礎設施建設的良性發(fā)展“造血”，并有助于改善企業(yè)資產負債結構，進而降低實體經濟“高杠桿”。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，同步出臺配套指引，以公募契約型REITs為重要抓手，正式推進基礎設施領域REITs試點工作，包括高速公路、新型能源、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、新型基建、保障性租賃住房等熱門基礎設施領域。其中，保障性租賃住房是公募REITs試點的重要領域。通過納入租賃住房，推動未來保障性租賃住房REITs落地，有利于建立租賃住房“募、投、管、退”的業(yè)務鏈條，引導社會投資，促進金融供給側結構性改革，發(fā)揮出金融服務實體經濟的更大價值。截至2022年5月底，我國已有12項公募REITs成功上市，其中7項REITs在上海證券交易所上市，5項REITs在深圳證券交易所上市。首批基礎設施領域REITs試點的行業(yè)具有補短板、創(chuàng)新型的特征，重點聚焦長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等我國經濟蓬勃發(fā)展的區(qū)域。

把握金融服務創(chuàng)新機遇，推進REITs配套改革

今年以來，一些超預期的突發(fā)因素對我國經濟運行造成沖擊。穩(wěn)定經濟大盤，必須發(fā)揮新型基礎設施投資的關鍵作用，因而加快建立多層次基礎設施REITs市場被提上重要議程。《江蘇省國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和和二〇三五年遠景目標綱要》就明確要求加快構建新型基礎設施體系。江蘇是實體經濟大省，以“新基建”為重要突破口，提升金融服務實體經濟的效能，必須加大金融領域的創(chuàng)新政策支持，全方位對接REITs的項目要求，在建立多層次基礎設施REITs市場上展現新的擔當，為整體降低新型基礎設施與實體經濟的投融資成本提供保障。

過去，地方政府在園區(qū)建設中發(fā)揮主導作用，多是通過做大做強優(yōu)勢制造、供應鏈與產業(yè)鏈，壯大產業(yè)集群效應，帶動基礎設施建設發(fā)展。地方政府承載實際基礎設施建設功能，為解決資金來源及實現平衡問題，基本是通過發(fā)行地方債券、公司債券、企業(yè)債券等融資渠道，來獲取資金投入基礎設施建設，但因產品運行周期偏短、投資回報率低等問題，投融資成本居高不下，無形中加重了政府債務負擔。用好債權和股權投資搭配基礎設施REITs這一金融政策工具，在提高資金管理水平和風險控制水平的前提下，可以整體降低新基建與產業(yè)升級的投融資成本，進一步提升眾多園區(qū)的能級及企業(yè)的核心競爭力。

按照國家穩(wěn)步推進REITs試點工作的部署，自去年以來，江蘇多個設區(qū)市發(fā)布了推進基礎設施REITs產業(yè)發(fā)展的若干措施與指導意見，加快項目推薦入庫進程。在南京，江北新區(qū)孵鷹大廈、鼓樓區(qū)聯創(chuàng)大廈、建鄴區(qū)國際研發(fā)總部園、新工集團產業(yè)園以及江寧區(qū)物流倉儲共計5個REITs項目已經列入國家試點項目庫;在無錫，無錫地鐵、太湖城、水務等優(yōu)質國有企業(yè)陸續(xù)踏上REITs業(yè)務征程;在蘇州，工業(yè)園區(qū)封閉式基礎設施證券投資基金公募REITs已經上市，這是江蘇首個公募REITs。從以上江蘇推進的項目來看，政府平臺主導的產業(yè)園區(qū)類公募REITs普遍受到重視，且重點由國有企業(yè)作為承接主體。產業(yè)園區(qū)的企業(yè)集聚度高，產業(yè)鏈相對完備，在新的政策支持下，通過發(fā)行公募REITs，有利于規(guī)劃和管理平臺載體，可以有效緩解開發(fā)資金成本高等問題。

優(yōu)化政策與制度安排，促進公募REITs健康發(fā)展

從國內REITs試點進程來看，公募REITs為推動供給側結構性改革提供了重要政策工具。但總體來說，REITs市場的發(fā)展壯大還需要解決一些共性問題。首先，從國際上通行、通用的機制規(guī)則來看，國內REITs的法律定位不清晰，其運行缺乏對應的法律條款，在估值、認購、托管、管理、發(fā)行、上市、銷售及信息披露等重要環(huán)節(jié)，亟需相應的制度化安排。其次，在現有REITs產品的構成中，對商業(yè)不動產的證券化問題重視不夠，龐大的酒店、商場、寫字樓等商業(yè)不動產經營未被納入，公募REITs也急需擴容空間。再次，上海、深圳兩大交易所是現有公募REITs交易地，銀行間市場等“藍海區(qū)域”尚未開啟，二者需要打通。此外，現有的REITs產品結構復雜，涉及主體較多，REITs的運營管理機構、基金管理人、計劃管理人、財務顧問、評估機構等之間的權責尚需厘清。

推動公募REITs健康發(fā)展，盤活存量資產，擴大有效投資，需要通過建立穩(wěn)定、成熟的發(fā)行與監(jiān)管體系，讓市場認知并積極接納公募REITs這種新型金融政策工具，更好服務于新型基礎設施投資，為實體經濟注入源源不斷的動能。一是加快開展公司型REITs試點，優(yōu)化公募REITs參與主體的治理結構。公募REITs作為多層嵌套產品，涉及主體較多，橫向的溝通、執(zhí)行較為繁瑣，縱向的管理、決策成本較高，必須精準實施運營優(yōu)惠政策，系統(tǒng)性地減少其運營成本，提升投資基金的實際收益水平。二是積極探索將銀行間市場作為公募REITs的上市交易主體的可行性。可引導QFII、RQFII等合格境外機構投資者參與戰(zhàn)略配售和投資，吸引國際投資者，促使金融產品發(fā)行機制與國際接軌。三是加強專業(yè)化人才隊伍建設，建立科學的考核機制。對基礎設施REITs的運營管理機構、基金管理人、計劃管理人、財務顧問、評估機構提高資格要求，壓實原始權益人、項目公司、中介機構等相關主體責任。四是加快解決REITs多頭監(jiān)管問題。盡快確定REITs唯一審核、制定規(guī)則的主體，實施信息披露規(guī)則統(tǒng)一，推動整體業(yè)務流程與法律責任全覆蓋，進一步規(guī)范地方政府的發(fā)行與獎勵政策，在項目申報和審查中對國資、外資、民資等所有制權益人實行無差別待遇，促進REITs項目的健康發(fā)展。

（作者單位：南京證券股份有限公司）

責任編輯：孫秋香