投資信托

鞏慶山房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)市場以及資本市場的金融衍生工具，其重要性不言而喻。房地產(chǎn)信托基金對于解決房地產(chǎn)融資的作用非常大，然而目前在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中仍然存在一些突出的問題。要拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道，探索房地產(chǎn)投資信托基金十分必要，本文對我國房地產(chǎn)信托融資開展研究，探討目前存在的問題，結(jié)合具體問題研究解決策略。房地產(chǎn)信托涵蓋的范圍比較廣，包含信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)登記、過戶、納稅等，參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資等

維我國房地產(chǎn)投資信托基金正式發(fā)行時間不長，法律中對房地產(chǎn)投資信托基金組成也未作出明確規(guī)定，這和國際通行的房地產(chǎn)投資信托基金形式相比存在著一定差距。因此，對于我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金來說，還需完善相關(guān)的法律法規(guī)以適應(yīng)其進(jìn)一步發(fā)展的需求。就稅收方面而言，目前我國房地產(chǎn)投資信托基金所得稅政策有更多值得商榷之處，如交易結(jié)構(gòu)為適應(yīng)法律形式與會計要求而對所得稅重復(fù)征稅；參與方多樣化特別是各種金融工具嵌套使有關(guān)參與方所得稅納稅地位不明；某些參與方所得稅負(fù)過重等。目前我

施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金”試點的難點在于：募集資金提前償債困難，募集資金用途有待拓展；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)調(diào)情況復(fù)雜，急用先行缺乏制度保障；擴(kuò)募環(huán)節(jié)償債尚未明確，部門協(xié)調(diào)機(jī)制亟待健全。建議進(jìn)一步健全基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金制度；加大地方激勵支持力度，優(yōu)化部門之間協(xié)調(diào)配合；完善專項債務(wù)預(yù)算制度，嚴(yán)格募集資金使用監(jiān)管；規(guī)范專項債券提前贖回，明確項目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則?！皩ｍ梻椖?基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金”，是指對地方政府專項債券資金參與投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基

的提出房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)較早出現(xiàn)在美國，隨后在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。目前，全球共有40多個國家和地區(qū)建立了房地產(chǎn)投資信托基金市場。在一些房地產(chǎn)投資信托基金市場成熟的國家，房地產(chǎn)投資信托基金已成為一種較為普遍的投資模式。21世紀(jì)初期，房地產(chǎn)投資信托基金被引入亞洲，截至2021年底，亞洲市場上共有198支活躍的房地產(chǎn)投資信托基金，總市值達(dá)3 041億美元，較2020年市值上升約8.1%

72）房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，房地產(chǎn)投資信托基金模式能夠達(dá)到快捷的資金籌集與分配效果，充分確保房地產(chǎn)融資投資市場達(dá)到公開透明的信息共享要求。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托基金已經(jīng)得到了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的重視，企業(yè)籌集房地產(chǎn)項目資金的路徑渠道也表現(xiàn)為多樣化的總體發(fā)展特征。由此可見，房地產(chǎn)投資信托基金具有顯著的實踐運(yùn)用優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場應(yīng)當(dāng)全面引進(jìn)該資金籌集模式。一、房地產(chǎn)投資信托基金內(nèi)涵與國外借鑒（一）房地產(chǎn)投資信托基金的基本含義R

水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金試點工作9月29日，水利部部長李國英主持召開調(diào)度會。李國英強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)指導(dǎo)地方用足用好國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策，特別是要用足用好政策性開發(fā)性金融工具和地方政府專項債券，推動政策在促進(jìn)水利工程項目建設(shè)上盡早盡快落地見效。要立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)，扎實推進(jìn)水利政府和社會資本合作(PPP)規(guī)范發(fā)展、水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金(REITS)試點工作。

市場中房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式給我國發(fā)展提供些許參考。我國金融體系有待完善，所以在推行REITs模式過程中，還要參考西方國家成功經(jīng)驗，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，及時改革創(chuàng)新，制定可行性對策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展。二、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)概述房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種新型的信托工具，通過信托方式運(yùn)行。在具體操作中，從公開市場中進(jìn)行募資，通過制定詳細(xì)的資金管理方案，或者成立私募基金來整合專項證券資金，向房地產(chǎn)行業(yè)投

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來對沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報。一般來說，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來對沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報。一般來說，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來對沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報。一般來說，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

債券到房地產(chǎn)投資信托基金等領(lǐng)域，人們發(fā)現(xiàn)機(jī)會突然多了不少。債券市場方面，在經(jīng)歷歷史上最大幅度的拋售之后，某些債券的收益率已經(jīng)翻倍，達(dá)到8%左右。這讓債券在股票密集型投資組合中的地位更穩(wěn)固了，投資者可恢復(fù)傳統(tǒng)的“60%股票和40%債券”的投資組合。這與今年年初的情況有很大不同。那時，債券收益率接近歷史低點，股票市值處于創(chuàng)紀(jì)錄水平。Pimco的前負(fù)責(zé)人比爾·格羅斯稱債券是垃圾，而Grant's Interest Rate Observer的創(chuàng)始人吉姆·格蘭特則

施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）概況基礎(chǔ)設(shè)施REITs，本質(zhì)上是大眾通過公募基金持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過公募基金繞開直接持有實業(yè)資產(chǎn)的限制，將存量資產(chǎn)證券化，吸引社會儲蓄轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)制，拓寬社會資本投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域渠道，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點，能夠有效提升直接融資比重，降低基礎(chǔ)設(shè)施融資杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化[1]。2 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）特點2.1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、安全

家中，房地產(chǎn)投資信托屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常采用的一種融資途徑，通過房地產(chǎn)投資信托能夠?qū)崿F(xiàn)靈活的融資?，F(xiàn)階段我國針對房地產(chǎn)開發(fā)的資金信托產(chǎn)品也不斷地增多，為大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司拓寬了融資渠道。一、房地產(chǎn)投資信托概述（一）房地產(chǎn)投資信托主要理論廣義上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)屬于一種投資的形式，委托人可以根據(jù)房地產(chǎn)投資信托合同把所屬的資金或者房地產(chǎn)作為信托資產(chǎn)，通過合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方進(jìn)行資產(chǎn)收益憑證的交付

施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知。其中：能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項目，分布式冷熱電項目；市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目，以及停車場項目；新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

4]。不動產(chǎn)投資信托開始于美國，已有61年的歷史。在亞洲，第一個擁有REITSs的國家是日本。然而，無論是在日本還是美國，不動產(chǎn)投資信托基金都是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目實施的第一階段。就中國而言，REITSs顯然是一種“外國產(chǎn)品”。在管理模式上吸收了美國的經(jīng)驗和日本的精髓，中國采用美國的內(nèi)部管理模式，允許機(jī)構(gòu)投資者直接持有資產(chǎn)支持證券，而不是在日本的外部管理模式下成立專門公司（SPAC）來完全保留資產(chǎn)支持證券。但是，中國的資產(chǎn)管理模式也能在日本管理模式中找到影子

，已經(jīng)融入了投資信托發(fā)展模式，即REITs。國外對于投資信托發(fā)展模式的應(yīng)用比我國早一些，我國引入投資信托之后就形成了兩種不一樣的模式，即國際模式和亞洲模式，它們的發(fā)展歷程、結(jié)構(gòu)等方面都存在一定的差異。文章對房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的國際比較與啟示進(jìn)行分析，供參考。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資信托;發(fā)展模式;國際比較【中圖分類號】F830.593 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）05-0151-020 引言房地產(chǎn)投資信托指通過投資企業(yè)或信

推動了房地產(chǎn)投資信托基金在我國的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展存在的最主要的風(fēng)險便是，沒有明確的規(guī)章制度，導(dǎo)致資金的基本安全得不到有效保證。當(dāng)房地產(chǎn)投資信托基金資金安全沒法控制時，會引來較大的社會問題，同時，也會侵害到投保人和保障人的合法權(quán)益。所有，國家需積極制動相關(guān)法律法規(guī)、行政規(guī)章制度、合理合法的保障房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展。針對房地產(chǎn)投資信托基金需按比例做好房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展資金安全保障。根據(jù)比例進(jìn)行發(fā)展，便可基本確保資金的安全。而本文則希

1 引言證券投資信托對應(yīng)的法律關(guān)系架構(gòu)比較復(fù)雜，處于證券業(yè)監(jiān)管與銀行業(yè)監(jiān)管的邊緣地帶，在證監(jiān)會一系列政策提出的背景下，證券投資信托被投資者與業(yè)界重點關(guān)注，引發(fā)信托公司與證券系機(jī)構(gòu)之間的激烈競爭，并引發(fā)信托公司的相關(guān)法律糾紛。因此，本文基于法律視角研究證券投資信托的法律構(gòu)造與監(jiān)管流變，以期為信托投資業(yè)務(wù)發(fā)展提供參考意見。2 證券投資信托的法律構(gòu)造證券投資信托是信托公司的一種證券經(jīng)營行為，主要是對單獨管理下的信托產(chǎn)品或集合信托計劃中的具體項目的資金投資進(jìn)行依法

所有的房地產(chǎn)投資信托基金按標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營效率比率（OER1和OER2）從小到大進(jìn)行排序并分成五組，求出每組REITs的相關(guān)被解釋變量的平均值和中位數(shù)，并對其第一五分位數(shù)和第五五分位數(shù)的被解釋變量的平均值（中值）的差值進(jìn)行雙樣本T檢驗和雙樣本中位數(shù)差異檢驗。實證結(jié)果證明運(yùn)營效率高的房地產(chǎn)投資信托公司的經(jīng)營業(yè)績更好。改革開放以來，特別是過去的20年左右，中國的房地產(chǎn)市場取得了長足的發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期階段，中國房地產(chǎn)市場整體也將逐步步入以存量為主的時代，

表明，房地產(chǎn)投資信托基金能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，緩解銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，為大眾投資者提供參與房地產(chǎn)投資、獲取資產(chǎn)增值收入或租金收入的通道。一、房地產(chǎn)投資信托基金概述被國內(nèi)外廣泛研究的房地產(chǎn)投資信托基金，是指投資機(jī)構(gòu)通過在金融市場上發(fā)行股票或受益憑證來募集機(jī)構(gòu)投資者及大眾投資者的資金，按照一定的法律程序投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，采取多元化投資策略，選擇不同地區(qū)、不同種類的房地產(chǎn)項目作為資產(chǎn)包，以物業(yè)租金收入或借貸給房地產(chǎn)企業(yè)債款產(chǎn)生的利息作為收益，將絕大部分收

要：房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）作為房地產(chǎn)業(yè)的一種新型融資渠道，近年來在海外金融市場上發(fā)展迅速，早已成為美國等國家的主要融資途徑，也為我國發(fā)展REITS提供了寶貴的經(jīng)驗和啟示。本文基于國外的成功經(jīng)驗，首先論述了REITS的特點和發(fā)展REITS的必要性，然后重點論述了目前我國REITS面臨的問題，并提出相應(yīng)建議。關(guān)鍵詞：REITS；房地產(chǎn)投資信托一、引言隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，過去嚴(yán)重依賴單一化的債權(quán)融資方式將不可持續(xù)，尋求多樣化的融資模式、降低房

投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。第三種是房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營（Operation of Real Estate Assets，簡稱OOREA）基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）為代表，即不進(jìn)行項目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報。第四種，在實際情況中，美國還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住

形式。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）最早出現(xiàn)于美國20世紀(jì)60年代，它募集公眾資金，用于投資成熟的購物中心、寫字樓、城市綜合體、公寓、酒店等物業(yè)類型，通過公司或信托等形式持有，投資者可以根據(jù)購買份額，獲取全部或大部分收益。實際上，央行在《2007年中國金融市場發(fā)展報告》中已經(jīng)明確表示“要充分利用金融市場存在的創(chuàng)新空間，在未來一段時間內(nèi)，可以擇機(jī)推出REITs產(chǎn)品?！钡刂沟?016年中國仍然沒有推出真正的REITs產(chǎn)品。在開放房地產(chǎn)投資信托基金的呼聲愈加

能促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金市場快速健康發(fā)展。REITs；新加坡；宏觀經(jīng)濟(jì)一、REITs的定義房地產(chǎn)投資信托基金于1960年誕生于美國，REITs隨著美國政府頒布《REITACT》而成為美國市場最重要的一種金融產(chǎn)品。美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會對REITs的具體定義為：房地產(chǎn)投資信托基金是一種組織形式為商業(yè)信托或者公司，資金來源為大眾投資者的零散資金的集合，為房地產(chǎn)進(jìn)行融資或收購并持有收益型物業(yè)，且分享房地產(chǎn)投資收益的信托方式。世界各地的業(yè)內(nèi)人士和研究人員對RE

?我國房地產(chǎn)投資信托(REITs)的運(yùn)行模式與路徑選擇探微張娟(廣東金融學(xué)院，廣東廣州510521)文章主要通過論述REITs在我國發(fā)展的必要性和分析開放式和封閉式REITs基金運(yùn)行模式的信息比較，對我國REITs行業(yè)發(fā)展在運(yùn)行模式和路徑選擇上給出了若干建議。房地產(chǎn)投資信托；運(yùn)作模式；路徑一、引言房地產(chǎn)投資信托REITs在亞洲被稱為針對房地產(chǎn)的投資基金模式，由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作最終促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目推進(jìn)，力圖獲取更多的投資收益與資本增值。這種金融投資模式

化概念房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大核心運(yùn)用形式。這兩種形式在歐美國家取得了巨大成功，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用。其中房地產(chǎn)投資信托基金更是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資提供了極大的支持。本文主要講房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展情況。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，相關(guān)政策也開始有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)也勇于嘗試，房地產(chǎn)投資信托基金未來有望成為房地產(chǎn)企業(yè)的有效融資模式之一。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資

司設(shè)立酒店業(yè)投資信托（REITs）。這個信托將收購19家綠地在內(nèi)地的酒店物業(yè)，價格總額約為210億元，如果成交，將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的規(guī)模最大的REITs。收購將分批展開，第一批為上海綠地梅隴智選假日酒店等在內(nèi)的6家酒店的物業(yè)與部分運(yùn)營資產(chǎn)，價格為62億元。根據(jù)披露的信息顯示，綠地還會保持在這個酒店業(yè)投資信托中的話語權(quán)，它將認(rèn)購該信托不低于30%的份額，并將在同Amare新設(shè)立的資產(chǎn)管理公司中持股25%，以此參與對酒店的管理。除了收購綠地在內(nèi)地的酒店物

臺灣地區(qū)證券投資信托基金之監(jiān)管模式我國臺灣地區(qū)的金融監(jiān)理模式以金管會成立為分水嶺。金管會未正式成立前，臺灣金融監(jiān)理方式是金融行政管理與金融檢查兩部分，前者集中于財政部，后者分屬財政部、中央銀行與中央存款保險公司。銀行業(yè)的檢查由財政部金融局、中央銀行及中央存款保險公司分工，證券業(yè)則是財政部證券暨期貨管理委員會負(fù)責(zé)，保險業(yè)由財政部保險司負(fù)責(zé)。〔1〕郭大維：“我國金融監(jiān)理制度的再思考——以金融集團(tuán)之監(jiān)理為核心”，載 《軍法?？返?9卷第4期；陳春山：《金融改革

、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式我們可以從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式中得到啟示：房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展與運(yùn)作模式同這個國家的法律環(huán)境、金融市場的環(huán)境、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境等有著密切的聯(lián)系。不同的國家根據(jù)自己發(fā)展的不同方式、不同路徑制定出不同的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式。因此，我國必須根據(jù)自己的實際情況、國情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等從不同方面著手進(jìn)行分析，制定出與我國國情相符的發(fā)展策略和模式，并以此為契機(jī)全面推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（一）我國房

限公司房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式分析馬鵬舉 山東永大工貿(mào)有限公司隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也十分迅速，不斷增加房地產(chǎn)消費與開發(fā)和商業(yè)銀行信貸資金規(guī)模。因此，怎樣合理的使用金融方式來不斷降低投資風(fēng)險，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展具有重要意義。經(jīng)過幾十年的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的投資方式和工具，在澳大利亞和美國等已經(jīng)得到了很好的效果。所以，我國應(yīng)該不斷吸取經(jīng)驗，依據(jù)本國實際發(fā)展情況，找到一種符合基本國情的發(fā)展方式，為

著重對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行研究，以解決投資信托基金在中國的實行問題。一、中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況中國房地產(chǎn)行業(yè)興起于20世紀(jì)80年代，在經(jīng)過20多年的成長發(fā)展，已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在中國向城市化邁進(jìn)的道路上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著巨大的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，約占全國固定資產(chǎn)投資額的20%。同時房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，從其開發(fā)經(jīng)營、投資建設(shè)乃至消費流通過程

至今，房地產(chǎn)投資信托基金在全球已有50多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)發(fā)展成為比較成熟的投資基金，在國際上對解決房地產(chǎn)的融資、促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了巨大作用。房地產(chǎn)投資信托（REITs）是美國解決房地產(chǎn)發(fā)展和融資的主要金融創(chuàng)新。在我國，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展雖還處于起步階段，但已成為我國解決房地產(chǎn)融資、緩解房地產(chǎn)發(fā)展導(dǎo)致高金融風(fēng)險的路徑之一。2003年下半年以來，多個房地產(chǎn)信托計劃被推出，募集資金達(dá)數(shù)十億，如2005年年底，領(lǐng)匯房產(chǎn)基金（0823.HK）、泓富房產(chǎn)基

渠道，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）因其專業(yè)性、收益相對穩(wěn)定的特點，成為融資途徑的首選。但房地產(chǎn)投資信托基金在我國起步較晚，相關(guān)的研究還比較缺乏，本文將在解釋房地產(chǎn)投資信托基金的涵義、特點、分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，總結(jié)我國對該問題的研究現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對策措施。二、房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)理論問題（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義。房地產(chǎn)投資信托基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是一種信托基金，以發(fā)行收益

合作多為險資投資信托計劃，且投資標(biāo)的亦多由保險公司尋找，信托公司僅僅相當(dāng)于一個"通道"。量身定制產(chǎn)品7月7日，百瑞信托與中國人壽養(yǎng)老保險共同打造的"百瑞安鑫1號單一資金信托"宣布成立，首期募集資金3。47億元人民幣。值得注意的是，這只信托計劃對接的并非保險資金，而是企業(yè)年金。2013年4月人力資源和社會保障部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》，企業(yè)年金基金投資范圍在之前

）淺析房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式王鑫 劉召貴（中央財經(jīng)大學(xué)，北京100081）隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)融資需求。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，對銀行依賴過大，負(fù)債率居高不下；而商業(yè)銀行手中的房地產(chǎn)貸款過于集中，面臨著較大的金融風(fēng)險。因此，拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道成為一種趨勢和必然。文章比較分析的方法對美國、香港、新加坡REITs的模式進(jìn)行比較，并以國內(nèi)REITs案例介紹我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀，對我國現(xiàn)階段成功推出REITs

麗我國房地產(chǎn)投資信托組織模式的法律分析周麗從法學(xué)角度分析比較了契約型、公司型及有限合伙型這三種主要的房地產(chǎn)投資信托組織形式，并結(jié)合我國現(xiàn)狀提出應(yīng)當(dāng)采取措施，允許和鼓勵三者并存，促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托市場的發(fā)展與完善。房地產(chǎn)投資信托；契約型；公司型；有限合伙型房地產(chǎn)投資信托 （Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分

的涵義房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱REITs，是運(yùn)用信托的原理和功能，采取公司或者信托（契約）基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的金融工具或金融行為，它實際是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。證券化的房地產(chǎn)主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等。房地產(chǎn)信托投資基金獨有的分類方式根據(jù)資金投向的不同，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類。權(quán)益型REITs與其他類型REITs最大的區(qū)別是直接

景下，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種在國外成功運(yùn)作的房地產(chǎn)融資模式受到了理論界和業(yè)界的高度重視。因此，研究房地產(chǎn)投資信托基金的理論和實踐情況具有十分重要的意義。一、房地產(chǎn)投資信托基金概述房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)，最早產(chǎn)生于20世紀(jì)中期美國的新英格蘭地區(qū)，是以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度

押貸款房地產(chǎn)投資信托中的專業(yè)經(jīng)驗，于是他堅持讓該公司介入。在房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域，比林斯是抵押貸款產(chǎn)業(yè)的靈魂人物，弗勒德說：“在抵押貸款業(yè)，只要同時提到‘抵押貸款和‘房地產(chǎn)投資信托，你首先想到的就是弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司。我們需要得到弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的確認(rèn)。”對于該公司的創(chuàng)建者之一比林斯，弗勒德把他比做是一個布道者?！氨攘炙箤Σ嫉莱錆M熱情?！彼f，“我喜歡那些對他們的信仰充滿熱情的人?！北攘炙?及其在弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司的合伙人

要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒?！娟P(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托 案例分析房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的